24. Februar 2016

Leser Christoph (der Stillhalter): Wie ich seit 18 Jahren Mehrfamilienhäuser aufkaufe

Liebe Leserinnen und Leser, es ist mir eine große Freude und Ehre, Ihnen heute einen Leserartikel präsentieren zu dürfen.
Christoph (der Stillhalter) ‒ regelmäßigen Lesern durch seine Kommentare bekannt ‒ hat meine Immobilienfragen beantwortet.
Lieber Christoph, vielen Dank, dass du dir die Zeit genommen hast.

Würdest du dich kurz vorstellen?

Hallo, mein Name ist Christoph, ich bin ein glücklich verheirateter Familienvater und beruflich ein Tausendsassa.

Einige Worte zur Person und natürlich die Frage: Welche praktischen Erfahrungen hast du seit wann mit welchen Immobilien-Typen?

Bei mir gibt es alles von einer Webagentur über Immobilien bis hin zu Aktien, ETFs, Optionshandel und Edelmetalle.
Aus dem Alltagsgeschäft meiner Agentur habe ich mich so weit zurückgezogen, dass ich nur noch an und nicht mehr in meinem Unternehmen arbeite.
So bleibt viel Zeit für die wirklich wichtigen Dinge wie Familie und auch die spannenden Nebensachen wie Vermögensaufbau.
Ich lese außerdem immer drei bis fünf Sachbücher gleichzeitig und verfolge zahlreiche digitale Nebenprojekte, die mal mehr und mal weniger erfolgreich sind, aber meine Mitarbeiter mit Sicherheit jeden Tag in den Wahnsinn treiben.

Angefangen mit Immobilien habe ich vor ziemlich genau 18 Jahren und konzentriere mich dabei auf Mehrfamilienhäuser mit maximal 20 % Gewerbeanteil in B- und C-Städten, die oftmals aus der Bankenverwertung stammen.
Das bedeutet einfach nur, dass die Bank in irgendeiner Form Probleme hat, an ihr Geld zu kommen und daher den Verkauf vorantreibt.
Die Banken verkaufen die Objekte nach Verkehrswert, und daher sind hier eher Schnäppchen zu machen als mit einem privaten Verkäufer, bei dem Herzblut, Schweiß, Liebe und eventuell noch weitere Dinge an dem Objekt hängen.

Wie bist du dazu gekommen, dich auf Immobilien und nicht auf Aktien oder andere Wertpapiere zu konzentrieren?

Immobilien sind bei mir auch nur ein Teil des Vermögens, und Wertpapiere habe ich nicht weniger gerne.
Die Börse ist jedoch ‒ anders als der Immobilienmarkt ‒ sehr effizient und gleichzeitig muss man sich extrem vor seinen Emotionen hüten.
Für den Immobilienmarkt spricht, dass er ‒ von den A-Städten abgesehen ‒ eher ineffizient ist und die Hürden für den Einstieg in den Markt sehr gering sind.
Wenn ich eine Schreinerei aufmachen möchte, brauche ich Maschinen, eine Halle, einen kleinen LKW und noch vieles mehr.
Als Vermieter braucht man eigentlich nur Wissen, etwas Eigenkapital und ein kleines Büro. Das bringt mich auch gleich zu dem größten Vorteil von Immobilien.
Der Einsatz von Fremdkapital ist die Regel und nicht die Ausnahme. Daher kann man relativ gefahrlos Hebeln. Ich investiere nur selten unter 25 % Eigenkapitalrendite, und an solche Zahlen kommt man mit einer konservativen Börsenstrategie keinesfalls heran. Außerdem hat man bei Immobilien als Alleineigentümer größeren Gestaltungsspielraum, um die Rendite noch weiter zu steigern.

Ein Beispiel dafür sind Erweiterungen. Mein Architekt und mein Anwalt sind sehr kreative Köpfe, denen es sehr viel Spaß macht, Optimierungspotenzial wie "Lücken" in Bebauungsplänen zu finden, um so zum Beispiel einen Anbau, Ausbau, ein Hinterhaus oder Ähnliches zu ermöglichen.
Da der Verkäufer das in aller Regel nicht weiß und daher auch nicht einpreist, steigert das die Rendite dann in fast schon unanständige Bereiche.

Bei einem ETF kann ich einen Index kaufen und bin sofort an mehreren Tausend Firmen beteiligt. Bei Immobilien ist das anders. Jede Immobilie stellt einen erheblichen Wert (Klumpenrisiko) dar und muss deshalb sorgfältig ausgewählt werden.

Das ist richtig und zumindest auf dem Papier einer der größten Nachteile von Immobilien.
Aber wenn man sich so in dem Markt bewegen möchte, ist man bei den Profis unterwegs und daher geht es nicht um die größtmögliche Diversifikation, sondern um die maximale Ausbeute.
Nicht, dass ich mich mit ihm vergleichen möchte, aber Warren Buffett kauft ja auch keine ETFs, sondern sorgfältig ausgewählte Aktien. Es ist also in meinen Augen der falsche Ansatz, sich über das Klumpenrisiko zu beschweren. Man muss sich stattdessen die Frage stellen, ob man genug weiß, um es guten Gewissens eingehen zu können.

Das hört sich aber ohnehin alles wilder an, als es letztendlich ist. Das Risiko ist sehr vertretbar, sofern man sich an einige Grundregeln hält, und das nötige Wissen ist günstig und überall für jedermann verfügbar.

Für mich hat der Immobilienkauf große Ähnlichkeit mit dem Pferde- oder Gebrauchtwagenhandel. Muss man nicht Handwerker, Bauingenieur oder sonst wie vom Fach sein, um eine auf Hochglanz polierte Schrottimmobilie zu erkennen?

Die Schrottimmobilien sind eigentlich ein anderes Thema. Da werden ja Leute nach dem altbekannten Schema „anhauen, umhauen, abhauen“ innerhalb weniger Stunden in der Regel mit dem Kauf von einzelnen Wohnungen über den Tisch gezogen.
Ein extrem guter Verkäufer verkauft da mit allen psychologischen Tricks eine Immobilie zu völlig überhöhten Preisen, die der Käufer nie gesehen hat, und schleppt ihn direkt zum sogenannten Mitternachtsnotar.
Erfolgt da die Unterschrift, ist das Kind wirklich ganz tief in den Brunnen gefallen.

Diese Gefahr kann man aber zu 100 % ausschließen, wenn man bei seinem Anlageprofil bleibt, gewissenhaft seine Due-Dilligence-Checkliste abarbeitet und die Exit-Strategie schon vor dem Kauf festlegt.

Für alles, was man selbst nicht kann, muss man sich dann halt Spezialisten einkaufen.
Bei mir macht die technische Objektprüfung ein Architekt, der viele Jahrzehnte Erfahrung hat und gleichzeitig vereidigter Sachverständiger für Betonbau ist. Der Verkäufer, der es fertigbringt, ihm eine Schrottimmobilie anzudrehen, muss wohl erst noch durch Genmanipulation geschaffen werden.

Welche drei Fehler darf man beim Kauf einer Immobilie auf keinen Fall begehen, um nicht Schiffbruch zu erleiden? Ich meine hier nicht offensichtliche Fehler wie zu geringes Eigenkapital, sondern die Fehler, die erst dann auftauchen, wenn man schon auf hoher See ist.

1. Sofern man nicht selbst vom Fach ist, sollte man meiner Meinung nach eine gute Hausverwaltung beauftragen. Es ist fast unmöglich, sich nebenbei um alles zu kümmern und sich dabei noch vollkommen kompetent im Mietrecht und allen anderen relevanten Rechtsgebieten zu bewegen. Für die Hausverwaltung ist das Tagesgeschäft und daher auch kostengünstig darzustellen. So hat man auch eine größere Distanz zu den Problemen, die eine Immobilie mit sich bringt, und lässt sich nicht von Kleinigkeiten die Zeit stehlen oder den Tag verderben.

2. Man muss es unbedingt vermeiden, sich in eine Situation zu bringen, die einen Notverkauf nötig macht. Das Sicherheitsnetz aus Versicherungen, Rücklagen und auch weniger offensichtlichen Plänen für den eigenen unerwarteten Tod (kann und will der Ehepartner die Immobilien beziehungsweise das ganze Vermögen weiter verwalten?) muss gut gespannt sein. Tritt ein vorübergehendes Problem auf, empfehle ich jedem, sofort offen und ehrlich mit seinem Banker darüber zu reden. Wenn der Banker die Probleme an den Kontobewegungen erkennt und dann den Kunden zum Gespräch bitten muss, ist das ganz schlechter Stil und wirkt sich natürlich negativ auf die Beziehung aus. Dass man seinen Banker wie jeden anderen wichtigen Geschäftspartner immer auf dem Laufenden halten muss, scheint aber für viele Bankkunden nicht offensichtlich zu sein.

3. Ich würde niemandem empfehlen, in Projekte einzusteigen, bei denen Altmieter für eine Luxussanierung rausgeekelt werden müssen oder Ähnliches. Das gleiche gilt für Objekte, bei denen die Mieten seit Ewigkeiten nicht angehoben wurden. Das ist zwar im Immobilienjargon sogenanntes Optimierungspotenzial, bringt aber immer große Probleme mit sich und zumindest für mich wäre da eine große Gefahr, dass ich mich selbst nicht mehr im Spiegel anschauen könnte, wenn ich so etwas radikal durchziehen würde. Bei Immobilien gibt es genügend Wege, sehr viel Geld zu verdienen, ohne dabei jemandem wehzutun.

Einen großen Fehler, der üblicherweise begangen wird, bevor man in See sticht, würde ich gerne noch nennen. Anfänger sollten bloß nicht zigtausend Euro von ihrem hart verdienten Geld für Immobilienseminare ausgeben.
Die sind ganz extrem überteuert und in erster Linie dazu da, den Veranstalter reich zu machen.
Wer das nicht glaubt, der kann sich mal anschauen, wie hoch im Vergleich die Studiengebühren für den Aufbaustudiengang Immobilienökonomie an einer bekannten Privatuni in Hessen sind. Die einen verlangen schon mal 5.000 Euro für ein kurzes Wochenende und an der nicht gerade günstigen Uni gibt es drei Semester für knapp 20.000 Euro.

Man kauft also besser für 500 Euro 15 gute Bücher und ackert diese gewissenhaft durch.
Dann fängt man an, mit Bankern, Maklern und Steuerberatern zu reden, besichtigt mal Objekte, besucht die eine oder andere Zwangsversteigerung und führt dort interessante Flurgespräche.
So kommt dann eins zum anderen und irgendwann ist man drin im Thema.

Außerdem würde ich davon abraten, Eigentumswohnungen zu kaufen. Eigentümergemeinschaften können die Hölle sein und rauben einem den Gestaltungsspielraum. Es gilt generell die Maxime, seinen eigenen Weg zu finden und keinesfalls der Herde hinterher zu laufen.

Wenn ein gewerblicher Vermieter einen ganzen Straßenzug aufkauft, kriegt er Mengenrabatt und er hat auch ganz andere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als ein privater oder kleingewerblicher Vermieter. Wie kann ich diese strukturellen Kostennachteile gegenüber gewerblichen Vermietern ausgleichen?

Dieser Nachteil existiert definitiv. Die großen Vermieter umgehen beispielsweise die Grunderwerbsteuer über sogenannte Share Deals. Dieses Schlupfloch steht zwar jedem von uns offen, aber in der Praxis gestaltet sich das etwas schwieriger als in der Theorie, da sich so ein Konstrukt erst ab zweistelligen Millionenbeträgen lohnt.

Ich sage zu dem Thema eigentlich immer nur, dass der Gewinn im Einkauf liegt und daher natürlich auch das Timing wichtig ist.
Wenn man heute anfängt, hat man es bedeutend schwerer, gute Objekte zu finden, als noch vor einigen Jahren. In A-Städten ist es heute unmöglich, etwas mit meinen Renditevorgaben zu finden.
Um es trotzdem zu schaffen, muss man seine Nische in Sachen Lage finden und auch ein Netzwerk an Maklern und Bankern aufbauen. Ohne Netzwerk gibt es nach meiner Erfahrung so gut wie keine Deals.
Es gibt sie natürlich, denn auch ich habe ja mal ohne Netzwerk angefangen. Aber man muss dafür länger suchen und wie immer auch etwas Glück haben.

Sollte man sich als zukünftiger Immobilien-Tycoon auf eine Art von Immobilie spezialisieren? Beispielsweise nur kleine Wohnungen in Uni-Städten, die man an Studenten vermietet, oder ist es besser, sein Beton-Portfolio zu diversifizieren?

Man sollte definitiv ein klares Anlageprofil haben und das Investment vom Ende her denken. Zu viele Leute verlieben sich in ein Objekt.
Dann läuft man Gefahr, etwas Schlechtes zu kaufen oder etwas, das einfach nicht zu einem passt. Es geht hier ja letztlich nur darum, Geld zu verdienen.
Wer das Bedürfnis hat, sich in Objekte zu verlieben und sich selbst als Tycoon wahrnehmen zu können, der sollte besser SimCity auf dem Computer spielen.
Ich empfehle außerdem jedem, sich nicht nur auf die Heimatstadt zu konzentrieren. Für gute Deals muss man auch einiges an Entfernung in Kauf nehmen.

In der Praxis sieht es dann so aus, dass man sich sein eigenes Anlageprofil überlegt.
Zum Beispiel eben Mehrfamilienhäuser mit maximal 20 % Gewerbeanteil im Alleineigentum in B- und C-Städten zu einem Maximalpreis von X mit einem maximalen Faktor von Y.
Fällt ein Objekt aus diesem Profil raus, muss man es einfach konsequent ignorieren, es sei denn, es geht nur um Kleinigkeiten. Vor dem Kauf überlegt man sich dann noch, was man mit dem Haus machen will, welches Optimierungspotenzial es gibt und ob beziehungsweise wann man es verkauft.

Wartet man dann die Spekulationsfrist ab, hat man bei der ohnehin schon hohen Eigenkapitalrendite auch noch die Möglichkeit, den Verkaufserlös steuerfrei auf dem Konto zu verbuchen.
Die einzigen Steuern, die hier anfallen, sind in der Tilgungsleistung, denn die erfolgt ja aus versteuertem Geld. Diese Nettorendite muss man also erst mal schlagen.

Meiner Meinung nach sind Immobilien keine Geldanlage im klassischen Sinn, sondern ein Business, das durchaus lukrativ sein kann. Aber man muss sich kümmern. Kaufen und liegen lassen im Sinne einer passiven Aktienanlage geht nicht. Stimmt diese Einschätzung? Wenn ja, wie hoch ist der operative Zeitaufwand? Ich meine damit den normalen operativen Aufwand. Die Mietnomaden-Horrorstorys überlasse ich RTL2.

Die Einschätzung stimmt grundsätzlich, aber auch hier gibt es Gestaltungsspielraum. Ich kann hier leider keine exakte Zahl zu dem Zeitaufwand nennen, denn um das zu wissen, kümmere ich mich täglich um zu viele Dinge.
Ich habe mir einfach Mühe gegeben, das alles im 4-Hour-Workweek-Stil zu automatisieren.
Meine Hausverwaltung, mein Steuerberater und mein Anwalt sind daher mit umfassenden Vollmachten ausgestattet.
Ist zum Beispiel ein Mieter im Zahlungsverzug, fällt das sofort dem Steuerberater auf, denn der bekommt die Kontodaten direkt im Datev-Format von der Bank geliefert.
Er informiert dann die Hausverwaltung. Die wird erst mal sehr human tätig, und wenn alles nichts hilft, informiert sie irgendwann den Anwalt.
Der spult dann halt das übliche Programm der verschiedenen Eskalationsstufen ab und irgendwann ist das Problem auf die eine oder andere Weise gelöst. Ich bekomme dazu eigentlich nur Statusmeldungen per E-Mail oder mal einen Anruf.

Zur Suche von Objekten habe ich automatisierte Suchaufträge auf den einschlägigen Plattformen und halt mein Netzwerk, aus dem sich ab und zu jemand meldet und mir etwas anbietet.
Arbeit kommt auf mich eigentlich nur nennenswert in der Prüfungs- und Kaufphase zu und wenn Sanierungen oder ein Verkauf anstehen. Der Rest ist so weit automatisiert, dass es für Unternehmerverhältnisse mehr oder weniger nur ein Hintergrundrauschen ist.

Thema Langfristigkeit: Immobilien sind staatlichem Dirigismus weit stärker ausgesetzt als Aktien. Eine Immobilie ist schutzlos staatlichen Steuern sowie kommunalen Gebühren und Abgaben ausgesetzt. Die Weitergabe dieser Kosten an die Mieter wird womöglich durch eine Mietpreisbremse unmöglich gemacht.

Ich sehe das Thema relativ gelassen. Wenn so etwas passiert, sinkt halt die sehr hohe Eigenkapitalrendite in einen etwas normaleren Bereich. Das ist sicher ärgerlich, aber zu verschmerzen.

Da ich mich aus A-Städten ferngehalten habe, ist die Mietpreisbremse für mich auch nur ein Randthema.
Beim Bestellerprinzip sieht es ähnlich aus. Ich habe zwei Makler und habe denen eine Lösung auf Honorarbasis angeboten.
Ich konnte damit leben und die beiden auch. Jetzt verschwende ich daran keine Gedanken mehr.
Es ist halt eine Rahmenbedingung, die sich geändert hat, und in anderen Ländern funktioniert das so schon seit Ewigkeiten. Das Leben muss ja nun mal weiter gehen.

Wenn wir außerdem von Sonderabgaben reden, die zum Beispiel bei Krieg oder einer gigantischen Krise kommen könnten, kann ich nur sagen, dass ich dieses Risiko im Prinzip einfach ignoriere.
Darauf kann man sich ohnehin nicht groß vorbereiten. Meine letzte Lebensversicherung sind einige Kilo Edelmetalle, die ich über Tafelgeschäfte erworben habe.
Die lagern in zwei Bankschließfächern und das einzige, was ich wohl mache, wenn es ganz steil bergab geht, ist diese zwei Kisten aus der Bank abzuholen, um sie privat zu lagern beziehungsweise im Extremfall gut versteckt zu vergraben. Den Rest muss ich dann halt wie jeder andere nehmen, wie er kommt.

In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld. Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?

Das Risiko ist vorhanden und nicht gerade klein. Man sieht ja schon, wie sich die einzelnen Länder über die Grunderwerbsteuer finanziell sanieren möchten.
Ich sehe das allerdings ähnlich gelassen wie bei einer Mehrwertsteuererhöhung. Ein Teil wird an mir hängen bleiben, den anderen Teil zahlen die Mieter und dann geht das Leben auch wieder weiter. Das ist das, was ich Unternehmeralltag nenne.

Bonus-Fragen

Das waren die Standard-Fragen, die ich Claudia und Monika gestellt habe. Christoph hat sich bereit erklärt, mir noch drei weitere Fragenblöcke zu beantworten und uns allen eine Literatur-Liste zu liefern.

Welche Mitspieler hat das Team Christoph? Den Architekten, den Anwalt, den Steuerberater, den Banker und die Hausverwaltung haben wir bereits kennengelernt.
Gibt es noch weitere Mitspieler wie beispielsweise Handwerker? Gibt es eigentlich eine Hausverwaltung, die überregional arbeitet, oder gibt es in jeder Stadt eine eigene Hausverwaltung? Berichten die alle an dich oder berichtet die Hausverwaltung beispielsweise an den Steuerberater, der das komprimiert und um die Steuerdaten erweitert an dich weiterreicht? Zu viele Direct-Reports will man ja auch nicht haben.

Es gibt noch mehrere Makler. Zwei davon übernehmen zusammen mit der Hausverwaltung die Vermietung meiner Objekte. Die sind von unschätzbarem Wert für mich, weil ich weder die Zeit noch die Lust habe, Besichtigungen mit Mietern zu machen. Außerdem bringen sie die nötige Erfahrung mit.

Handwerker rekrutieren sich bei mir fast ausschließlich aus Kontakten des Architekten und über Ausschreibungen.
Ich steige gar nicht so tief in die Materie ein. Woher soll ich als Bürohengst auch wissen, ob da irgendjemand etwas falsch oder richtig macht.
Das überwacht und veranlasst alles der Architekt. Er übernimmt die Verantwortung für die Umsetzung, und ich sehe da auch wirklich kein Sparpotenzial.
Für den Gegenwert eines einzigen nennenswerten Baumangels, der durch meine Überwachung so sicher wie das Amen in der Kirche entstehen würde, arbeitet mein Architekt sehr viele Stunden für mich. Also mache ich ein sehr gutes Geschäft mit ihm.

Es gibt auch überregionale Hausverwaltungen. Mit Beispielen aus der Praxis kann ich allerdings nicht dienen, da meine Objekte sich alle in einer "Metropolregion" befinden, die eine Hausverwaltung bequem abdecken kann.
Die Hausverwaltung sollte allerdings schon in der Nähe des Objekts sein. Ansonsten wird die Verwaltung in der Praxis teuer und unpraktisch.

Die Reportings und Informationswege sind komplex und haben sich über die Jahre so ergeben.
Ich hatte ja schon erwähnt, wie es abläuft, wenn ein Mieter nicht bezahlt. Grundsätzlich habe ich versucht, so selten wie möglich der unnötige Flaschenhals zu sein.
Zu mir dringen also nur Sachen durch, die ich auch wirklich wissen muss. Einmal im Monat gibt es dann einen umfassenden Report, in dem alles steht, was wichtig ist.
Ein weiteres Beispiel wäre die Kündigung eines Mieters. Wenn das passiert, schaltet die Hausverwaltung den Makler ein. Der beginnt sofort mit der Vermarktung und dann geht alles seinen Weg. Ich werde da höchstens eingeschaltet, wenn eine Wohnung nach dem Auszug saniert werden sollte oder wenn neue Mieter länger als geplant auf sich warten lassen.
Mit dem Altmieter regelt die Hausverwaltung alle Formalitäten wie Auszahlung der Kaution, Wohnungsbegehung und so weiter. Ist da zum Beispiel ein Schaden, für den der Mieter nicht einstehen will, wird bei Bedarf wieder automatisch der Anwalt eingeschaltet. Und so dreht sich das Immobilienkarussell jeden Tag weiter.

Wie findet man diese Leute? Sicher nicht in den Gelben Seiten. Wie hast du sie gefunden? Wie lange hat es gedauert, bis du diese Mannschaft zusammenhattest?

So ein Netzwerk ist eigentlich nie ganz fertig. Aber ich würde mal sagen, nach fünf Jahren und ein paar kleineren Investments hatte ich es für den Bereich Immobilien so weit aufgebaut.
Grundsätzlich bin ich jemand, der sich für fast alles interessiert und gerne unter Leuten ist. Die Grundregel ist einfach, möglichst viele Leute kennenzulernen, ihnen zuzuhören und wenn man kann, ein Problem für sie zu lösen und wenn es noch so klein ist.
Ich gehe zum Beispiel liebend gerne zu Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften, da lernt man sogar Politiker und hohe Beamte kennen, die ja da auf ihre großen Gewerbesteuerzahler "aufpassen", Neujahrsempfänge der IHK, Zwangsversteigerungen, Konferenzen und Messen. Halt alles, was man sich so vorstellen kann.

So kommen dann mit der Zeit viele Kontakte zusammen, und die meisten Leute reden gerne und sprechen Empfehlungen aus. Auch wenn sich das nach amerikanischem Self-Help-Gelaber anhört, man kann wirklich fast die ganze Welt kennen, wenn man seine eigenen Kontakte nutzt.

Meine ersten Schritte in der realen Immobilienwelt waren diverse Zwangsversteigerungen.
Da es bei Zwangsversteigerungen die feste Bietstunde gibt und aus taktischen Gründen mit Geboten bis kurz vor Ablauf gewartet wird, ergeben sich da viele Gespräche auf dem Flur.
Ich lernte so einen Makler und einen Terminvertreter einer anderen größeren Bank kennen und über sie kamen viele weitere Kontakte hinzu. Das war der Anfang von allem.

Richtige Spezialisten suche ich häufig über die "Casting-Schiene". Bei Anwälten zum Beispiel suche ich nach herausragenden Publikationen, spektakulären Prozessen oder andere Dinge, die sie von der Masse abheben.
Oder man fragt einfach genug Leute, wer der beste Anwalt für den Bereich XY ist. Meistens hört man einen Namen am häufigsten. In einem Gespräch kann man dann schnell herausfinden, ob jemand wirklich brennt, kreativ ist und bereitwillig die Extrameile läuft.

Außerdem sollte man nicht geizig sein, wenn es um Schlüsselstellen im eigenen Team geht. (Hervorhebung durch mich, Finanzwesir)
Die meisten Leute geben selbst bei schlechtem Essen und unterirdischer Bedienung im Restaurant Trinkgeld.
Geht es dann aber um den Besten in einem Gebiet, empfinden sie ihn als zu teuer und lassen lieber alles von dem Rechtsanwalt regeln, der doch schon seit Jahrzehnten so gut den Onkel Karl betreut. Da spart man am falschen Ende.

Was mir ‒ auch in deinen Kommentaren ‒ aufgefallen ist: Du hast ein anderes Verhältnis zur Bank als die meisten von uns. Wie arbeitest du mit der Bank zusammen?
Was kann ein Immobilieninvestor von einer Bank deiner Meinung nach erwarten und was nicht? Mir geht es darum: Wie verhindert man, dass die Bank den Schirm zurückfordert, wenn es anfängt zu regnen?

Bei mir ist das sozusagen alles historisch gewachsen. Ich habe damals meine Agentur gegründet und da mehr oder weniger unbedacht mit der lokalen Sparkasse zusammengearbeitet, weil die halt da war.
Da ging es ja erst mal nur um ein Girokonto und ein Tagesgeldkonto. Ich musste dann leider schnell feststellen, dass Webagenturen zwar sehr gutes Geld verdienen können, in der Praxis aber der Cashflow ein ernstes Problem ist.
Wir haben schon sehr früh mit ziemlich großen Unternehmen und auch DAX-Konzernen gearbeitet, und denen ist ziemlich egal, welches Zahlungsziel man auf die Rechnung schreibt.
Das dauert mal 48 Tage, mal 100 oder im schlimmsten Fall auch schon mal 180 Tage, bis die bezahlen. In der Zwischenzeit muss man natürlich seine Arbeitnehmer trotzdem weiter bezahlen.
Da man den Kunden ja behalten will, ist man leider gezwungen, das auszuhalten. Ich bin dann mit ein paar Auswertungen vom Steuerberater und meinem Stapel unbezahlter Rechnungen zu der Sparkasse gelaufen und habe denen erklärt, dass ich ganz tolle, solvente Kunden habe, die viel Umsatz bei mir machen, mir aber leider das Kapitalpolster fehlt, um die Zeit auszuhalten, bis das Geld auch wirklich auf meinem Konto landet.
So kam ich zu meiner ersten unbesicherten Kreditlinie zu fairen Konditionen, und damit fing dann alles an. Ich lernte immer ranghöhere Mitarbeiter kennen, kaufte eine andere Agentur mit viel Fremdkapital und irgendwann waren wir so weit, dass sich der neu eingestellte Vorstand für das Firmenkundengeschäft bei mir persönlich vorstellen kam.
Die große leidenschaftliche Bank hat damals übrigens sofort abgewunken und mir empfohlen, meine Forderungen an einen Factoring-Dienstleister zu verkaufen.

Meine Erfahrung ist, dass sich die meisten Leute den Banken gegenüber nicht wie Kunden beziehungsweise Geschäftspartner, sondern eher wie gegenüber einer Behörde beziehungsweise wie ein Bittsteller verhalten.
Die Gedanken "Hoffentlich kriegen wir den Kredit für unser Haus?", "Steht da etwas Negatives bei den Auskunfteien über mich?" sagen wahrscheinlich jedem etwas.
So sollte man aber nicht an das Thema herangehen. Es fängt damit an, dass man seinen Score bei den Auskunfteien kennen muss und wissen muss, dass Immobilienfinanzierungen etwas sind, bei dem jede Bank liebend gerne mitmacht, sofern die Bonität einigermaßen passt.
Dann wird klar, dass man sich eher in einer starken als in einer schwachen Verhandlungsposition befindet. Außerdem muss man seinen Banker, wie jeden anderen Geschäftspartner, richtig füttern und darf unter keinen Umständen unvorbereitet in einen Banktermin gehen.
Viele Leute machen das tatsächlich so: Die schlagen da auf und sagen "Ich will für meine Altersvorsorge dieses Mietshaus für X Euro kaufen und brauche einen Kredit".
Wenn ich eine Finanzierung brauche, setze ich mich schon Wochen vorher mit dem Ziel an den Computer, eine Projektmappe zu erstellen, die den Banker so begeistert, dass er mich quasi anbettelt, den Kreditvertrag zu unterschreiben. Der Banker muss also auf Anhieb richtig Lust auf das Projekt haben, anstatt tausend Rückfragen stellen zu müssen, weil grundlegende Zahlen und Informationen fehlen.

Um jetzt endlich zur eigentlichen Frage zu kommen: Neben einer längerfristigen Geschäftsbeziehung ist Kommunikation der Schlüssel zu dem Erfolg mit Banken.
Die Banker sind ja nicht dämlich und wissen, dass selten etwas genau so läuft wie ursprünglich geplant. Gleichzeitig sind sie aber sehr auf Sicherheit bedacht.
Wenn also etwas Ungeplantes passiert, muss man sofort offen und ehrlich mit ihnen reden und ihnen zeigen, wie man das Problem behebt. Dann kriegt man problemlos Tilgungspausen, Zwischenfinanzierungen und was alles so nötig werden kann.
Denn der Banker hat kein Interesse daran, dass der Kredit faul wird. Er will, dass alles wie geplant zurückbezahlt wird (im Zweifel halt etwas später). Der größte Fehler, den man machen kann, ist also, gegenüber seinem Banker zu schweigen und zu warten, bis er auf Probleme reagiert.
Beachtet man dazu noch die finanziellen Grundregeln und hat immer genug Rücklagen, um zumindest die Zinsen für einen längeren Zeitraum bezahlen zu können, zieht einem keine Bank den Schirm weg. Die Sorge ist in meinen Augen unbegründet, denn das passiert nur, wenn die Bank wirklich gar nicht mehr anders kann.

Als weiteren Tipp würde ich Leuten, die größere Pläne haben, empfehlen, zu lernen, wie ein Banker denkt. Da eignet sich neben vielen gut überlegten Fragen auch zum Beispiel ein Lehrbuch zum Thema Bankwirtschaft.

Diese Bücher empfiehlt Christoph (der Stillhalter)

Zwei Bücher davon sind spannend und machen richtig Lust auf Immobilien und die anderen sind die nötige schwere Kost. Mit den vier Büchern kann jeder einsteigen und sich über die Kaufempfehlungen bei dem großen amerikanischen Versandhändler zu den anderen guten Büchern durchhangeln.

Buchempfehlung*	Buchempfehlung*
Der reichste Hausmeister Deutschlands von Andreas Sell	Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung von Guido Rennert
Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft von Egon Murfeld	Prügel für den Hausbesitzer von Klaus Barski

Zum Weiterlesen

• Monika Reich: Mit Immobilien in die finanzielle Freiheit.
• Claudia: Immobilien als Altersvorsorge.
• Stefan kauft nur heruntergekommen und zentrumsnah.
• Florian: Immobilien-Imperium mit System aufbauen.

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(awa)