Finanzwesir

Finanzen geregelt - Freiräume geschaffen

27. Juni 2016

Podcast: Immobilien ‒ Der Finanzwesir rockt, Folge 20

"Beim Bauen muss man schauen,
um sich nicht zu verhauen,
sonst kommt man in des Elends Klauen."
Abraham a Santa Clara, deutscher Augustiner-Barfüßer (1644 ‒ 1709)

Kein Thema ‒ außer Fußball ‒ ist so emotionsbeladen wie Immobilien. Daniel und ich versuchen, dieses Thema so sachlich wie möglich anzugehen. Wir behandeln vier Teilbereiche

Der Kauf der selbst genutzten Immobilie: Die junge Familie zieht ein.
Der Verkauf der selbst genutzten Immobilie: Die Alten müssen ins Heim.
Die vermietete Immobilie: Wieso sagt Kommer: "Das ist Unfug für Privatleute", während der Finanzwesir mehrere Leser präsentieren kann, die ihr Glück mit Immos gemacht haben?
Warum das ewige "Aber die Zinsen sind so billig" nervt.

Ach ja, ein bisschen politisch werden wir auch noch: Zementiert ein Hauskauf nicht die traditionelle Rollenverteilung der Geschlechter?

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Finanzbegriff der Woche

Die Tilgung, denn die Tilgung ist noch wichtiger als der Zinssatz, wenn es darum geht, die finanzielle Handlungsfähigkeit wiederzuerlangen.

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(awa)

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Kommentare

Christian sagt am 28. Juni 2016

Ich finde das Thema Immobilie ist sehr individuell.
Das zeigt z.B. auch Dein Punkt 2 "Der Verkauf der selbstgenutzten Immobilie: Die Alten müssen ins Heim."
Warum muss das Haus verkauft werden, wenn die Alten ins Heim wollen/müssen? Und warum muss man alt sein, wenn man ins Heim geht? Es gibt auch schöne Altersresidenzen. Und warum darf/kann man überhaupt im Alter nicht in seinem Heim sein? Das sind alles Standpunkte, die jeder anders sieht und in seinem Leben auch mehrfach ändert.
Deswegen ist es mir auch sowas von egal was Hr. Kommer sagt. Man muss immernur schauen wie er rechnet, welche Argumente er bringt und hinterfragen, ob man dies so auf sich übertragen kann.

Leser sagt am 28. Juni 2016

Direktlink zur Folge: http://finanzwesir.podcaster.de/finanzwesir_rockt/media/folge020_der_finanzwesir_rockt_immobilien.mp3

Finanzwesir sagt am 28. Juni 2016

Hallo Christian,

"Warum muss das Haus verkauft werden, wenn die Alten ins Heim wollen/müssen?"

Weil es sehr teuer ist im Heim zu wohnen. Ab 3.000 Euro aufwärts pro Monat. Wenn das Tagesgeldkonto leer ist, muss das Haus verkauft werden.

"Und warum muss man alt sein, wenn man ins Heim geht?"

Muss man nicht. Aber ich kenne keinen, der wirklich freiwillig auszieht. Die Menschen bleiben solange es geht in ihrer Wohnung, ihrem Haus (egal ob eigene Immobilie oder gemietet).
Trotz aller Kosten, die man hat, ist das preiswerter, als eine Seniorenresidenz. Klar, ein Senior wie Udo Lindenberg (70) leistet sich betreutes Wohnen im Hotel Atlantic Kempinski. ;-)

"Und warum darf/kann man überhaupt im Alter nicht in seinem Heim sein?"

Klar darf man. Aber auch das schönste Heim kann die eigenen vier Wände (und wenn sie gemietet sind) nur nicht ersetzen. Heim bedeutet immer: "Es geht alleine nicht mehr." Das versucht jeder so weit als möglich hinauszuschieben.

Wenn Du Seniorenresidenzen meinst, bei denen man eine eigene abgeschlossene Wohnung mietet (kein klassisches Heimzimmer), die aber über einen großen roten Knopf verfügt und zack ist der Pflegedienst da und bei der man kochen kann, aber nicht muß, weil man ins residenzeigene Restaurant gehen kann - nun, dafür muss man schon ein sehr ordentliches ETF-Depot zusammengespart haben. Vor allem wenn man das über Jahrzehnte machen will. Einziehen mit 67 (also jung in diesem Umfeld) und dann statistisch gesehen mit 85 Jahren sterben. Das wird nicht billig. ;-)

Gruß
Finanzwesir

Stefan (Immobilienanleger) sagt am 29. Juni 2016

Wenn es um Immobilien geht, dann muss ich einfach meinen Senf mit dazugeben - geht nicht anders.

Zum zweiten Teil, in dem Ihr die Immobilie als Renditeobjekt ansprecht gibt es im Grunde nichts wesentliches mehr anzumerken, wenn man nicht zu sehr in Detail gehen will, was aber den Rahmen des Podcasts gesprengt hätte und diesen Kommentar auch sprengen würde.

Zum Teil mit der eigengenutzten Immobilie möchte ich jedoch ein paar Punkte gerne vertiefen, welche ihr zum Teil nur am Rande angesprochen habt, welche aber in meine Augen mehr Beachtung vertragen würden.

Punkt 1:
Investment vs. Lifestyle Entscheidung
Ihr sagt eine selbst genutzte Immobilie ist eine Lifestyle Entscheidung und kein Investment. Dies ist meiner Meinung eine gefährliche Aussage, denn sie ist immer beides. Behandelt man die selbst genutzte Immobilie als reine Lifestyle Entscheidung, läuft man große Gefahr entscheidende Investmentfehler zu machen, da man sie unter dem Aspekt nicht betrachtet.
Daher sollte man bei seiner Immobilienauswahl auch immer versuchen den Investmentgedanken im Hinterkopf zu haben, um am Ende nicht zu viel Geld unnötig zu versenken.
Einige Dinge reißt Ihr in eurem Beitrag ja auch an, wie z.B. keine unnötigen teuren "Extras" einbauen und der Vergleich zum Gebrauchtwagen passt auch sehr gut. Richtig ist natürlich, dass man keine gewaltigen Renditeerwartungen stellen sollte, aber ein Minusgeschäft braucht es nicht zu werden. Ich gehe weiter unten noch einmal genauer auf den Punkt ein.

Punkt 2:
Erbbaurecht
Diesen Punkt streift ihr nur ganz flüchtig, er bedarf meiner Meinung aber viel mehr Aufmerksamkeit. Der Bau auf ein Erbbaugrundstück ist der größte Fehler, den man überhaupt im Zusammenhang mit Immobilien machen kann und ich kann nur jeden raten dies nicht zu tun.

Was ist überhaupt Erbbaurecht?
Erbbaurecht bedeutet vereinfacht gesagt, ich pachte (miete) ein Grundstück mit dem Recht darauf zu bauen für einen festgelegten Zeitraum von 60 bis 100 Jahren zu einem vereinbarten Pachtzins. Dieser Pachtzins ist jedoch meistens nicht fest, sondern kann immer wieder dem Grundstückswert angepasst werden.
Hier haben bei uns in der Stadt einige Pächter ein böses Erwachen gehabt, als die Kirche als Verpächter nach 50 Jahren den Pachtzins angepasst hat und die oftmals schon neuen Besitzer der Häuser zum Teil das zehnfache der vorherigen Pacht zahlen mussten. Weiterhin ist nach Ablauf der Pachtzeit das Grundstück so zurückzugeben, wie man es übernommen hat. Dies bedeutet, der Pächter muss nach Ablauf der Pachtzeit das Gebäude auf seine Kosten abreißen lassen.
Alternativ kann natürlich auch ein neuer Pachtvertrag geschlossen werden. Wer in diesem Fall die bessere Verhandlungsposition hat dürfte klar sein und der neue Pachtzins so hoch, dass er gerade noch unterhalb der Wuchergrenze liegt. Ganz nach dem Motto friss oder stirb!

Erbbaurecht ist eine teure Form des Mietens und hat im Grunde nichts mit Immobilieneigentum zu tun, man fühlt sich wie ein Eigentümer, ist im Grunde aber gar keiner!

Punkt 3:
Der Harz oder allgemein die sehr schlechte Großraumlage mit rückläufigen Einwohnerzahlen.
Bei euch kommt es so rüber, als sei die selbst genutzte Immobilie in einer solchen Gegend immer eine schlechte Investitionsentscheidung ist. Ich persönlich gehe leidenschaftlich gerne Wandern und liebe die deutschen Mittelgebirge und könnte mir gut vorstellen dort im ländlichen Raum zu wohnen, was beruflich leider nicht möglich ist und meine Frau auch nie wollen würde.
Es gibt aber genügend Menschen, die dort gerne leben, nicht weg wollen und eine recht sicheres Einkommen haben. Sei es im öffentlichen Dienst, im Tourismus, in der Forstwirtschaft oder sonst wo.

Diesen Menschen würde ich auf jeden Fall raten unbedingt zu kaufen, - nicht neu Bauen - sondern gebraucht Kaufen. Der Neubau verliert zu stark an Wert, wie von euch richtig erkannt, die gebrauchten Häuser sind inzwischen aber so billig, bei oft noch gutem Gebrauchszustand, dass die Mieten teurer ist als Zins und Tilgung zusammen.
Selbst wenn der Restwert in 20 Jahren komplett auf Null fallen würde ist dies oft ein besseres Geschäft als zu mieten. Wichtig ist bei dem Objekt nur, dass keine sehr teuren Sanierungsmaßnahmen in den nächsten 20 Jahren anstehen, dass kann die Rechnung deutlich verschlechtern.

Es wird immer gerne vor fallenden Immobilienpreisen in den Städten gewarnt, vor steigenden Preisen in "abgehängten" Regionen hat noch nie einer gewarnt, dies ist aber auch möglich - wer kann schon in die Zukunft sehen -, auch wenn man darauf eher nicht setzen sollte.

Punkt 4:
Die Neubausiedlung am Stadtrand:
Von euch sehr gut beschrieben, wie diese Siedlungen altern und unattraktiv werden, aber nicht konsequent zu Ende gedacht.

Menschen bauen gerne in Neubausiedlungen, gerade weil sie die Immobilie als Lifestyle Entscheidung sehen und den Investmentteil nicht beachten. Es wird dann dort gebaut, weil alles so schön neu ist und die Kinder toll mit den anderen Kindern in der Nachbarschaft spielen können.

Würde der Immobilienkauf auch unter Anlagegesichtspunkten geschehen, käme man schnell zu der Einsicht, dass in 50 Jahren wenn man das Haus verkaufen möchte in diesem ehemals neuen Viertel alles alt ist und fast nur alte Leute wohnen, was zwangsläufig zu einem schlechten Verkaufspreis führen wird.
Erfolgt der Kauf oder Neubau unter Investitionsgesichtspunkten ist es viel sinnvoller genau diese 50 Jahre alten Siedlungen zu suchen, um dort günstig zu kaufen und dann abzureißen und neu zu bauen oder ein altes Haus zu sanieren. In genau diesen Siedlungen steht ein Generationswechsel vor der Tür, die Erstbewohner sterben oder gehen in Altenwohnheime und neue Familien ziehen ein, die die alten oft nicht mehr ganz ansehnlichen Häuser sanieren.
So entsteht aus einer ehemaligen Neubausiedlung ein gewachsenes Wohnquartier welches wesentlich Wertstabiler ist, da dass Altersspektrum der Bewohner viel breiter ist als in einer Neubausiedlung.

Eine Entscheidung für eine selbst genutzte Immobilie sollte wie hieran zu sehen immer unter Investment- und Lifestyle-Gesichtspunkten getroffen werden. Den Investmentgesichtspunkt auszuklammern wird zu vielen schlechten Entscheidungen führen, was dann auch die allgemein schlechte Rendite der selbst genutzten Immobilie erklärt.

Finanzwesir sagt am 29. Juni 2016

Hallo Stefan,
na, dann ist mein Plan ja aufgegangen ;-) Ich habe auf einen Kommentar von Dir gehofft.

Was Deinen Punkt Investment angeht: Das haben wir ja durchaus angesprochen mit dem "behindertengerecht", keine exotischen Raumschnitte, etc. eben schon beim Bau an den Verkauf denken. Ich denke, das ist eines der wichtigsten Dinge, die man tun kann.

Erbbaurecht: Danke, dass Du das erklärt hast.

"Bei euch kommt es so rüber, als sei die selbst genutzte Immobilie in einer solchen Gegend (Harz) immer eine schlechte Investitionsentscheidung ist."

Es kommt ja auf das Delta an. Wer zu Höchstpreisen in einem angesagten Viertel kauft, trifft auch eine schlechte Investitionsentscheidung. Ganz oben ist die Luft so dünn, wo soll da noch Rendite herkommen...
Ein gutes Viertel, das gut bleibt und ein schlechtes Viertel, das schlecht bleibt sind beides keine guten Investment-Entscheidungen.
Wobei ersteres riskanter ist, als zweiteres. Ein gutes Viertel kann ja abstürzen.
Spannend sind die Turnaround-Stories (Gentrifikation gennant im Immo-Bereich). Genau das beschreibst Du ja in Punkt vier.
Ich bin nach wie vor der Meinung: Die selbstgenutzte Immobilie ist eine Lifestyle-Entscheidung. Aber man kann das finanziell Schlimmste verhindern, wenn man es nicht vollkommen hemmungslos als Selbstverwirklichungs-Projekt durchzieht.

Gruß
Finanzwesir

Julius sagt am 30. Juni 2016

Sehr toller Podcast, vorallem für mich im Hinblick als zukünftigen Bauherren.

Zum Thema Rendite muss man sagen, dass ein Eigenheim nicht per se schlecht ist. Es kommt eben drauf an wo man baut, was man baut und wie man baut. Von einem Fertighaus im sächsischen Einöd, mit einer Fahrtzeit von über 1h zur Arbeit oder zur nächsten Autobahnauffahrt würde ich lieber die Finger lassen.
Ein Massivhaus mit sehr guter Energieeffizienz und S-Bahn Anschluss am Standort im Speckgürtel von Stuttgart wird schon eher renditetechnisch interessanter sein. Selbst wenn es am Ende ein Nullsummenspiel ist, ist es einfach geil Samstags den rasen zu mähen und Abends ein nettes BBQ mit Freunden zu veranstalten.

Zum Thema Finanzierung lässt sich nur sagen: Vor dem Bauen: sparen, sparen, sparen, nach dem Einzug: tilgen, tilgen, tilgen. Je mehr Eigenkapital ich habe, desto mehr kann ich beim Finanzierungsgespräch auf den Putz hauen und desto besser ist meine Verhandlungsposition. Die Bankverkäufer der verschiedenen Banken müssen betteln, dass sie mir den Kredit geben dürfen.
Beim Tilgen jedes Jahr das volle Potenzial ausschöpfen und sich nicht auf einer niedrigen monatlichen Rate ausruhen. Ich kann manchmal gar nicht glauben, wie manche Leute den Drahtseilakt wagen und 25 Jahre ihren Immobilienkredit abstottern um dann eine hoffentlich gute Anschlussfinanzierung zu bekommen. Damit könnte ich persönlich schlechter schlafen als wenn mein Portfolio voller griechischen Bankaktien wäre.

Stefan (Immobilienanleger) sagt am 01. Juli 2016

Ihr habt mich jetzt doch etwas neugierig gemacht, ob es wirklich sinnvoll ist im Harz eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen, daher habe ich mich aus der Ferne etwas mit dem Markt beschäftigt und zwei kurze Beispielrechnungen aufgestellt.

Ich habe mir für meine Berechnungen Halberstadt in Sachsen-Anhalt herausgesucht. Halberstadt hat ca. 40.000 Einwohner bei seit Jahren sinkenden Einwohnerzahlen, liegt im Harzvorland und ist eine Mittelstadt mit eigener Fachhochschule.

Ausgewählt habe ich Halberstadt, da der Immobilienmarkt dort groß genug ist um halbwegs belastbare Vergleichsdaten zu bekommen. Ich habe nur Eigentumswohnungen und Mietwohnungen betrachtet, da der Markt für Häuser zu klein ist um brauchbare Daten zu ermitteln. Folgende Annahmen habe ich hieraus abgeleitet:

Eine 60 qm Eigentumswohnung in mittlerer Lage ohne Sanierungsstau ist incl. aller Nebenkosten für ca. 50.000 € zu bekommen. Die gleiche Wohnung kann für ca. 280 € im Monat gemietet werden.

Szenario 1:
Die Wohnung wird über Kredit finanziert. Der Einfachheit halber wird evtl. vorhandenes Eigenkaptital nicht mit einbezogen und die gesamten 50.000 € als Kreditbetrag gerechnet (jedoch zu normalen Kreditkonditionen mit 2% Zinsen). In einem solchen Szenario kostet ein über zwanzig Jahre laufender Volltilger ca.250 € pro Monat. Es stehen in diesem Fall noch 30 € monatlich für Sanierungsrücklagen zur Verfügung um auf die Vergleichsmiete von 280 €/Monat zu kommen. Selbst wenn die Immobilien nach 20 Jahren vollkommen wertlos ist, hat man kein schlechteres Geschäft gemacht als der Mieter.

Szenario 2:
Die Wohnung wird komplett bar bezahlt. Hier ist als Vergleichswert relevant, was die 50.000 € am Kapitalmarkt einbringen müssen, um die Miete zu tragen. Da der Eigentümer hier auch wieder für Sanierungen vorsorgen muss gehe ich von 250€ notwendigem Kapitalertrag pro Monat aus um die Mietmehrkosten auszugleichen.
Dies ergibt 3.000 € im Jahr welches einer zu erwirtschaftenden Nachsteuerrendite von 6% der eingesetzten 50.000€ entspricht. Dies ist sehr sportlich, dafür hat man nach 20 Jahren aber immer noch die 50.000 €, der Wohnungseigentümer aber nur den vermutlich deutlich geringeren Restwert seiner Immobilie. Natürlich sind die 6% Nettorendite auch nicht garantiert und eine Rendite von 6% netto (8% brutto) bekomme ich auch nicht ohne Risiko.

Fazit:
Der Kauf einer gebrauchten Immobilie im Harz kann genauso sinnvoll sein, wie diese zu mieten. Aus wirtschaftlicher Sicht gibt es keinen Grund nicht zu kaufen - jedoch auch keinen nicht zu mieten. Wer mietet sollte sein Geld aber auch wirklich gut anlegen, das Festgeldkonto wird mit der Immobilie kaum mithalten können.

Neubauimmobilien sollte man sich besser nicht ans Bein binden, hier ist die Rendite naturgemäß wesentlich schlechter, der spätere Wiederverkaufswert aber nicht viel besser.

christian sagt am 03. Juli 2016

nochmal zum Thema Podcast-Vertrieb. Schaut euch mal das Podlove Projekt von Tim Pritlove an http://podlove.org/podlove-subscribe-button/