25. November 2019


Immobilien - Der Finanzwesir rockt, Folge 81

Weder der Finanzrocker, noch der Finanzwesir sind sonderlich immo-affin. Aber dafür gibt es ja das Format "Finanzwesir Gast". Wir haben für diese Folge Nico und Claudia eingeladen.
Nico wohnt bei Frankfurt und vermietet in Berlin. Claudia kauft seit 42 Jahren Immobilien in München.

Den Mietendeckel aus einer Distanz von 550 Kilometer managen - wie geht das? Nico erklärt es uns.
42 Jahre Vermieterin - das gibt es doch bestimmt was zu erzählen? Claudia kommt unserem Wunsch nach einer Prise Boulevard nach und erzählt die Geschichte vom Kanadier.
Ansonsten ist dieser Podcast aber ziemlich langweilig. Mietnomaden: Eher wenige. Nervige Nebenkostenabrechung: Auch eher weniger nervig. Die Praxis-Recken sagen einhellig: Das Vermieterleben ist nicht halb so spektakulär, wie es RTL2 darstellt.
Die Antworten auf die Frage: "Warum vermietet ihr?" fallen ganz unterschiedlich aus.
Nico ist der unemotionale Diversifikations-Vermieter. Immos sind halt eine weitere Assetklasse. Claudia dagegen ist eine politische Vollblutvermieterin. Und sie mag den Kontrollverlust von Börsengeschäften nicht. Als Vermieterin sucht sie sich ihre Mieter genau aus. Claudia begleitet ihre Mieter auf ihrem Lebensweg. Einzug: Dreiköpfige Familie, ein paar Jahre später: Vierköpfige Familie, 15 Jahre später: Aus Kindern sind Leute geworden, die ins Leben hinausgehen. Dann Auszug des alten Ehepaars. Der Garten wird nicht mehr gebraucht. Zeit für Claudia, sich nach der nächsten jungen Familie umzuschauen.
Claudia ist ein richtiger Landlord. Wenn Nico die Vermieterei eines Tages zu lästig wird, verkauft er. Und im Grunde genommen ist er auch ganz froh, dass zwischen ihm und seinen Mietern drei Bundesländer liegen.
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Kommentare

Axel sagt am 25. November 2019

Habe ich das korrekt verstanden: ich kaufe eine Immobilie um diese Investition als Verlust zu deklarieren, womit ich stark Steuern sparen kann als Ingenieur mit hohem Einkommen und am Ende der Anzahlung stehe ich plötzlich, nach 20 Jahren Verlustrechnung mit einer schönen Immobilie da die angeblich keinen Gewinn verursacht? Na Halleluja. Inwiefern ist das denn mit dem normalen Arbeitnehmer vergleichbar oder auf diesen Anwendbar?

Oder stehe ich hier völlig auf dem Schlauch?


Peter sagt am 26. November 2019

Hallo,

sehr schöner, informativer und unterhaltsamer Podcast mit sympathischen Gästen! Danke!
Die Audioqualität ist allerdings sehr schlecht.

LG
Peter


Andi sagt am 26. November 2019

Hallo Axel,

Du schmeißt in deinem Gedankengang den Lohn als Angestellter mit der Gewinn- und Verlustrechnung eines Selbstständigen in einen Topf. Das kannst Du so nicht machen - meines Wissens nach!

Grüße
Andi


Torsten Handwerker sagt am 26. November 2019

Aus meiner Sicht nichts ungewöhnliches Schulden/Verluste als Steuersparmodell zu verwenden. Wer keinen Skrupel hat für einen fünfstelligen Betrag mal ein paar ETF`s aus dem "fetten" Depot zu verkaufen, hat ein anderes finanzielles Polster als einer der monatlich 50,00 € in einem Bausparvertrag/ETF-Sparplan investiert.

Sehr interessant die Eigenkapitalquote in Höhe von 0-5%. Ist dem wirklich so bzw. wie jung sollte man sein?
Nicht so gut angekommen bei mir: der Eigentümerklüngel in München ... über die Steuer geht da auch noch was bzw. wenn die Politik nicht so will wie wir ... (lässt schon tief blicken in unsere (Geld-)Gesellschaft). Und die Handwerker sind die Pest ...

Viele Grüße vom Handwerker aus Leidenschaft
Torsten ;-)


Johannes sagt am 26. November 2019

Hallo Alex,

Die Logik ergibt deshalb Sinn:
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig - deshalb sind Werbungskosten abzugsfähig.
Diese Werbungskosten verringern das zu versteuernde Einkommen (inkl. der Einkommensart Lohnsteuer).

Abzugsfähig sind dadurch:
-Zinskosten/Finanzierungskosten
-Erhaltungsaufwand (Renovierung / Sanierung)
-Abschreibung (2% der Kaufkosten ohne Grundstücksanteil)

Wenn man jetzt noch davon ausgeht, dass Meist noch mit Krediten gehebelt wird kommen folgende Effekte hinzu:
Ich renoviere meine Wohnung beim Mieterwechsel für 20k €, die Kreditfinanziert wurden. Die Kosten kann ich sofort vom zu versteuernden Einkommen abziehen.
In Folge erhöhen sich die Mieteeinnahmen und ich habe in diesem Jahr 20k weniger zu versteuerndes Einkommen. Mit der Steuererstattung kann ich dann 1/3 des Kredites sofort tilgen.

Das alles geht aber nur und ausschließlich mit vermieteten Immobilien.
Der große Unterschied ist die Möglichkeit der Verrechnung der Werbungskosten und Abschreibung zwischen mehreren Immobilien und sogar dem Einkommen als Arbeitnehmer gepaart mit der relativ einfachen und günstigen Kreditfinanzierung.
ABER: Das funktioniert nicht, wenn man (aus nachvollziehbaren Gründen) Schulden ablehnt.

Bei gutem Einkauf lässt sich so tatsächlich mit geringem Eigenkapitaleinsatz die Immobilie vom Mieter bezahlen. Das funktioniert aber wie gesagt nur bei gutem Einkauf (bruttorendite >8).


Doctorevil sagt am 27. November 2019

Hallo zusammen!

Zum im Podcast angesprochenen Thema Schulden als Steuersparmodell: Mir ist leider auch nicht klar wie das gemeint sein soll. Die Schulden an sich sind ja nicht steuerlich absetzbar, sondern bei Mietobjekteb nur der gezahlte Zins. (Abschreibungen auf Anschaffung und Investitionen mal aussen vor).
Bei der selbstgenutzten Immobilie ist auch der Zins nicht steuerlich absetzbar.

Kann dazu noch jemand etwas sagen?


Johannes sagt am 28. November 2019

@Doctorevil

Es ist wichtig zu unterscheiden:

  1. selbst bewohnte Immobilie -> Verbindlichkeit (kostet Geld).
    Das ist eine Frage des Lebensstils und der eigenen Präferenzen. Hier werden oft Äpfel mit Birnen verglichen:
    billiges Haus auf dem Land (oder im Vorort) mit Mietwohnung in guter Lage.
    Wenn man das Lebensgefühl mag und es sich leisten kann/will ist das sicher schön, nur leider belügt man sich oft selbst und rechtfertigt den Konsum als Investment.

  2. vermietete Immobilie -> Vermögenswert (verdient Geld).
    Die Schulden sind erstmal egal, aber du kannst den Kaufpreis (ohne Grundstück) abschreiben. So kannst du je nach Lage und Verhältnis von Bodenwert zu Hauswert eben 60-95% des Kaufpreises vom zu Versteuernden Einkommen absetzen ( 50 Jahre lang 2% pro Jahr).
    Wenn man als Angestellter dann sowieso schon in den letzten Progressionsstufen ist kommt von jedem Euro 40 ct zurück.

Am Ende ist nicht alles Schwarz/weiss und auch ein selbstgenutztes Haus kann mit Glück beim Verkauf Gewinn bringen, aber das ist Spekulation.
Im Durchschnitt sind die Renditen von Immobilien sehr niedrig (1% waren es glaube ich).
ABER die Eigenkapitalrendite ist durch den Kredithebel gigantisch.

Leider leiht dir keine Bank 500k € für 25 Jahre zu 2% Zinsen für Aktien ;)

Zur Ausgangsfrage: doch, den Großteil der kreditfinanzierten Kaufkosten setzt man von der Steuer ab. Die Zinsen auch, die Instandhaltung und Aufwertung auch.


Finanzökonom sagt am 28. November 2019

Hallo,

Nico möchte ich nicht als Vermieter haben. Wer als Vermieter die Kaution einfach seinem Vermögen zuführt, ohne eine separate und als solche deklarierte Kautionsanlage vorzunehmen, muss sich den Vorwurf der Unterschlagung/Veruntreuung gefallen lassen. Gut, wo kein Kläger, da kein Richter. Kautionsgelder sind immer treuhänderisch vom eigenen Vermögen getrennt zu verwahren. Dem Mieter ist mindest einmal jährlich unaufgefordert das Vorhandensein, die separate Verwahrung und die Deklaration als Kaution schriftlich nachzuweisen (z.B. Konto- oder Depotauszüge). Steuerbescheinigungen - auch Null-Bescheinigungen - sind dem Mieter ebenfalls unaufgefordert auszuhändigen. Es muss schon alleine wegen §24c KWG immer der Eigentümer (Kautionsgeber) und der steuerlich begünstigte (Kautionsgeber) eindeutig und richtig benannt sein - Stichwort Kontenklarheit und Kontenwahrheit.

Und wer schon hier mehr als schludert, der nimmt es auch mit der DSGVO nicht so genau, hat den Mieter nicht darüber unterrichtet wer was wie mit seinen Daten macht (dazughören auch Mietzahlungen) und führt wahrscheinlich auch keinen Verwendungsnachweis. https://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/aktuelle-nachrichten/998-datenschutzgrundverordnung-was-muessen-vermieter-wissen-2

Und zu den Rücklagen: Bei vermieteten Objekten muss man ca. 2% vom Kaufpreis jedes Jahr als Investitionsrücklage zur Seite legen, um den Gesamtwert (Immo+Rücklage) zu halten, sonst verfrühstückt man mit der Zeit die Substanz. (Ein Blick in die AfA-Sätze geben hier immer einen guten Ansatzpunkt).

Ok, in der aktuellen Boomphase mag das nicht so einleuchtent sein, da in den meisten Regionen die Marktpreise entsprechend stark klettern, aber langfristig und nachhaltig müssens die 2% schon sein, um den Marktwert (=! Marktpreis) zu halten. Bei einer eigengenutzten Immo sollten immerhin 1% bei Neubau 1,5% bei Altbestand (>10J.) des Marktwertes/Immowertes in die Investitionsrücklage fließen, da man selbst etwas umsichtiger mit der Immo umgeht. Aufgrund der aktuellen hohen Marktpreise, sollte man als Marktwert die Gestehungskosten oder die Monatskaltmiete x 240 (Kleinstadt) bzw. x300 (Großstadt) ansetzen. Die genannten 1 EUR pro qm sind bei einem Marmorpalast zu wenig und beim Heuschober zu viel - über den Wert kann man das objektgerechter darstellen.

Und noch ein Tipp: Wenn sich etwas nur aufgrund der Nachsteuerbetrachtung rechnet, sollte man die Finger davon lassen - eine gute nachhaltige und langfristige Investiotion sollte sich schon vor Steuer rechnen.


Andreas sagt am 28. November 2019

Es gibt zwei wesentliche Hebel bei der Steuer:

a) Veräußerungen von Grundstücken sind nach 10 Jahren steuerfrei. Bei Aktien wurde dieses Schlupfloch bereits geschlossen. Werterhaltende oder ggf. wertsteigernde Maßnahmen während der Vermietung lassen sich steuermindernd mit den Mieteinnahmen verrechnen. Außerdem kann man zunächst einen fiktiven Wertverlust des Gebäudes über die Nutzungsdauer anrechnen und andere Werbungskosten wie eben Zinsen.

b) Man kann als Vermieter teilweise Einfluss auf den Zeitpunkt von Ausgaben (Finanzierung, Instandhaltungsarbeiten) ausüben. Geschickterweise entstehen die Kosten, solange man durch Erwerbseinkünfte im Spitzensteuersatz >= 42% liegt und Einkünfte erst später, wenn man im Ruhestand ist (mit einem persönlichen Steuersatz < 42%). Man zahlt Steuern dadurch später und zu einem niedrigeren Satz.

c) Nicht sinnvoll ist es allerdings, Kosten zu produzieren, um dadurch Steuern zu sparen. Es lohnt sich nicht, einen Euro auszugeben, um vom Finanzamt 42 Cent zurückzubekommen.

Ansonsten hätte ich mir eine weniger exzessive Verwendung des Begriffs "learning" in dieser Folge gewünscht.


Simon sagt am 28. November 2019

Vor allem muss man einen Euro ausgeben, um 50 Cent zu sparen.


Hans sagt am 29. November 2019

Naja, ob Nico mit seinen "nur" zwei kleinen Wohnungen und dem Eigenheim als Immoexperte gilt wage ich zu bezweifeln - auch son aufgrund so mancher Aussage. Auch dürfte aufgrund seiner Angaben das Bruttogesamtvermögen "nur" knapp über eine Million sein, das Nettovermögen entsprechend weniger - auch hierdurch lässt sich kein Immomogul vermuten.


Waldfee sagt am 29. November 2019

Den Komentare von Finanzökonom, Andreas und Simon kann ich nur beipflichten.


Der interessierte Ruheständler sagt am 30. November 2019

Interessant wieder einmal eine Ansicht zu hören. Man muß eine Affinität zu der Anlageklasse Immobilien haben, genauso wie zu allen anderen Anlageklassen. Man muß sich einfach v o r h e r Wissen aneignen. Die Praxis ist dann der nächste Schritt und das kann gut gehen oder eben auch nicht.-


duas sagt am 03. Dezember 2019

Bereits 1996 titelt das Wirtschaftsmagazin CAPITAL in seiner Ausgabe Nr. 12 "Die Ausbeutung der Vermieter durch die Mieter" - "Der Vermieter als Opfer" ab Seite 222. Da sich das Vermietgeschäft mittlerweile auf Hütchenspielerniveau befindet, kann man nur warnen!

Vermietung von Wohn- u. Gewerberaum gehört in Profihände mit eigener Rechtsabteilung. Den Politikern ist der wehrlose, kleine Privatvermieter vermutlich gerade recht. Die beste Möglichkeit die Risiken einer Immobilieninvestition in Deutschland einzuschätzen ist, sich mit den Mieterschutzgesetzen und den daraus resultierenden Urteilen zu beschäftigen. Oder z. B. was war eine Hauszinssteuer, wie begründete sich der Lastenausgleich?

Von wegen Inflationsschutz! Die Mietpreisbremse wird bei der vermutlich nächsten grün-rot-roten Regierung erst richtig Fahrt aufnehmen.
(Wenn man eine Stadt gründlich zerstören will, gibt es laut Wirtschafts-Nobelpreisträger Gunnar Myrdal zwei Möglichkeiten: eine Atombombe darauf zu werfen, oder die Mieten einzufrieren...)
Oder, tausende Wohnungen u. Häuser in Deutschland stehen leer, aus Furcht vor Mietern, die man nicht mehr loswird. Wie z. B. hält man sich bei Mietnomaden schadlos? Usw. - noch SCHLIMMERES im Netz selbst recherchieren.


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