29. Oktober 2014


9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie

Selbst genutzte Immobilien sind der perfekte Schutz gegen Inflation, man bildet Vermögen und kann noch schön und selbstbestimmt wohnen. So preisen Banken, Bausparkassen und die Wohnungsbauwirtschaft die selbst genutzte Immobilie an.

Ist das wirklich so? Nur Licht, kein Schatten?

Mythos 1: Wer Miete zahlt, macht nur den Vermieter reich

Wer kommt immer mit dem Spruch "Mieten bedeutet, Geld zum Fenster herauswerfen"? Die Makler. Warum? Weil sie an einem Hausverkauf weit mehr verdienen als an der Vermittlung einer Wohnung. 6,25 % Maklercourtage bedeutet bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro einen Maklerumsatz von 31.250 Euro. Zum Vergleich: Das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen betrug 2013 31.089 Euro.

Trotzdem: Die Miete geht an den Vermieter. Wenn ich eine Immobilie kaufe, dann zahle ich zwar auch, aber die Ausgaben kommen mir zugute, da ich Eigentum bilde. Wenn der Kredit abbezahlt ist, sinken die Kosten fest auf Null, und die Immobilie gehört mir.

Klingt auf den ersten Blick plausibel. Außerdem wird so seit Generationen argumentiert. Trotzdem steht diese Argumentation auf tönernen Füßen. Excel und Immoscout werden für uns die Wahrheit ans Licht bringen.

Nur wer mietet, zahlt Miete

Das stimmt nicht ganz. Häuser werden im Allgemeinen nicht bar bezahlt, sondern über einen Kredit finanziert.

  • Der Mieter mietet Wohnraum und zahlt dafür den Mietzins.
  • Der Käufer mietet Geld und zahlt der Bank dafür den Kapitalzins.

Kein Wunder, dass auch Banken sehr an Immobilienkäufern interessiert sind. Bevor eine Immobilie in die Zwangsversteigerung geht, verzichten die Käufer auf alles und leben von Wasser und Brot. Besser kann die Bank ihr Geld nicht verleihen.

Wie sieht das denn mit dem dem "Eigentum bilden" aus?

Ich habe mir das Angebot in meinem Stadtteil Wellingsbüttel angeschaut. Eine "Renovierte Komfortwohnung mit großem Südbalkon in gehobener Wohnlage" mit 120 m² ist für 1.154 Euro monatlich zu mieten.
Laut Immoscout ist die Miete im letzten Jahr von 10,10 Euro auf 10,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist ein Plus von 2,97 %.

Eine vergleichbare "Top ausgestattete 4-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. OG mit zwei Balkonen" kostet 380.000 Euro. Zuzüglich 6,25 % für den Makler, 4,5 % Grunderwerbssteuer und 2 % für den Notar macht das knapp 13 % Kaufnebenkosten. In Euro sind das gut 49.000 €. Damit kostet die Wohnung 429.000 Euro. Laut Immoscout sind die Kaufkosten im letzten Jahr von 2.953,60 Euro/m² (2. Quartal 2013) auf 3.084,90 Euro/m² (2. Quartal 2014) gestiegen. Ein Plus von 4,45 %. Der Preis für einen Kauf-Quadratmeter ist also eineinhalb mal so schnell gestiegen wie der Preis für einen Miet-Quadratmeter.

Bei beiden Objekten kommen noch die laufenden Kosten hinzu, die aber für diesen Vergleich nicht interessieren.

Jeder seriöse Käufer sollte zwischen 20 % und 30 % an Eigenkapital mitbringen. Rechnen wir zugunsten des Käufers mit einer 30%igen Eigenkapitalquote (macht heute keiner mehr, der Trend geht zur 100%-Harakiri-Finanzierung).
Der Käufer bringt 129.000 € mit, 300.000 müssen noch finanziert werden.

Der Mieter zahlt 12 x 1.154 € = 13.848 €

Das ist die Messlatte, mehr darf der Käufer nicht für Zins und Tilgung aufbringen. Sonst ist kaufen teurer als mieten.

Das beste Angebot im Internet: Die Interhyp mit einem effektiven Jahreszins von 2,32 % und 20-jähriger Zinsbindung. Wenn die Wohnung nach 20 Jahren bezahlt sein soll, müssen monatlich 1.560,02 Euro zurückgezahlt werden.
Dazu kommen noch monatliche Rücklagen von 2 % des Netto-Kaufwertes (ohne Nebenkosten) in Höhe von 633 Euro.
Ein Top-Schuldner mit guter Bonität und viel Eigenkapital zahlt jeden Monat 2.193 Euro für diese Wohnung. Dafür kann der Mieter zwei Wohnungen oder ein großes Haus mit Garten mieten.
Nun habe ich hier alles zugunsten des Käufers hingebogen. Wer knapp 130.000 Eigenkapital hat, kauft normalerweise keine Etagenwohnung, sondern ein Haus mit Garten für 800.000 Euro.
Ich habe dem Käufer auch eine Top-Bonität zugestanden. Er arbeitet beim Europäischen Patentamt und führt ein unkündbares Leben im goldenen Käfig. Wenn die Stäbe Ihres Käfigs nur aus Eisen sind, bekommen Sie keine 2,32 %, sondern müssen einen jährlichen Effektivzins von 3,55 % oder mehr bezahlen. Dann liegt die monatliche Belastung bei gut 1.700 Euro.

Jeden Monat hat der Mieter 1.039 Euro mehr in der Tasche. Wenn er dieses Geld in einem langfristigen Aktien-Depot anlegt, so verfügt er bei einem Startkapital von 129.000 Euro, einer Sparrate von 1.039 Euro und einer 4%igen Realverzinsung nach 20 Jahren über ein Vermögen von 661.972 Euro. Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro, für deren Kauf er der Bank 74.404 Euro an Zinsen gezahlt hat. Im langjährigen Mittel haben Immobilien gerade so die Inflationsverluste eingespielt. Deshalb ist es unrealistisch, von einer größeren Wertsteigerung auszugehen.

Fazit

Der Immobilienbesitzer bildet Vermögen, der Wertpapierbesitzer bildet mehr Vermögen. Soweit die Theorie.
In der Praxis ist der Hausbesitzer trotzdem oft reicher. Zwar forderte schon Immanuel Kant

"Konsequent zu sein, ist die größte Obliegenheit des Menschen."

Aber es ist so verdammt schwer! Und so wird nicht gespart, sondern hier und da konsumiert und irgendwann stellt man fest "Na, das bisschen zu sparen, lohnt nicht, das hauen wir jetzt auch noch auf den Kopp."
Und schon hat der Immo-Besitzer das Rennen gewonnen.

Mythos 2: Lage, Lage, Lage

Immobilien in Großstädten haben angeblich eine konstant bessere Rendite als Immobilien in ländlichen Lagen.
Dieses Argument lässt sich ganz simpel mathematisch widerlegen. Angenommen, in der Stadt würde die immobile Wertsteigerung jedes Jahr um 2 % höher sein als auf dem Land. Unsere Annahme: Auf dem Land werden die Immobilien jedes Jahr um 1 % teuer, in der Stadt steigen die Preise um 3 %.
Was passiert?
Nach drei Generationen (100 Jahren) ist die Stadtimmobilie siebenmal so teuer wie die Immobilie auf dem Land.
Nach vier Generationen (133 Jahre) kostet die Stadtimmobilie gut dreizehnmal so viel wie die ländliche Immobilie.

So ist das aber nicht. Zwar sind Immobilien in Großstädten teurer als Immobilien auf dem Land. Aber auch hier wachsen die Bäume nicht in den Himmel. Die Stadtimmobilien können ihren Vorsprung nicht dauerhaft ausbauen. Das wäre aber nötig, um einen dauerhaften Renditevorteil zu erzielen.

Eine hohe Wertsteigerung erreicht man nur mit einer Turnaround-Spekulation. Wer heute eine Immobilie in einer schlechten Gegend erwirbt, die dann nach 30 Jahren zu einer guten Gegend wird, macht Profit.
Wer in einer guten Gegend kauft, muss dagegen hoffen, dass sein Viertel nicht abstürzt. Eine gute Lage, die gut bleibt, bietet keine besonderen Rendite-Chancen.
Nur: Wer zieht mit seiner Familie in eine schlechte Gegend? Niemand. Alle wollen in die gute Gegend. Dieses "alle wollen" ist bereits eingepreist. Bleibt die Lage gut und die Nachfrage hoch, können sich die Preise halten. Bleibt die Gegend gut, die Nachfrage nimmt aber ab, bröckeln auch die Preise.

Wer in Hamburg ein Haus kaufen möchte, zahlt in Blankenese 7.414,10 Euro/m². In Wilhelmsburg kostet der Quadratmeter 2.389,00 Euro. Während Blankenese schon sehr weit oben liegt (Spitzenreiter ist Nienstedten mit 7.559,40 Euro/m²), hat Wilhelmsburg noch Luft nach oben. Wenn Blankenese verdoppelt, liegen wir bei knapp 15.000 Euro pro Quadratmeter, wenn sich Wilhelmsburg verdoppelt, dann sind wir bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnitt in Hamburg liegt aktuell bei 3.241,38 Euro/m² für ein 150m²-Haus.

(Quelle Immoscout24, 2. Quartal 2014 und Wohnungsboerse.net)

Wo sollen sich die Blankeneser Preise noch hin entwickeln? Die 7.400 Euro sind ein Nettopreis. Der Käufer muss noch mit 6,25 % Maklercourtage, 4,5 % Grunderwerbssteuer und Notarkosten von rund 1,5 % rechnen. Macht ein Plus von 12,25 % und damit gut 8.300 Euro/m². Da wird die Luft doch schon sehr dünn. Wer mit dem Kauf dieser Immobilie keinen Verlust machen will, muss mindestens für 8.300 Euro verkaufen.

Niemand kann die Entwicklung eines Stadtteils zuverlässig für die nächsten 25 Jahre vorhersehen. Von daher sind sämtliche Renditeprognosen zum Scheitern verurteilt. Bei guten Lagen ist der Lagevorteil bereits eingepreist, und welche schlechte Lage in 25 bis 30 Jahren zu einer guten Lage wird, weiß keiner. Mal davon abgesehen, dass niemand freiwillig mit seiner Familie in ein schlechtes Viertel ziehen wird.

Fazit

Der gesunde Menschenverstand und etwas Mathematik zeigen: Die Aussage "Lage, Lage,Lage" ist kein "Immobiliengrundgesetz", sondern inhaltsleeres Geschwätz der Immobilienverkäufer.

Mythos 3: Qualitativ hochwertige Immobilien sind gute Vermögensanlagen

Warum ist eine bestimmte Aktie qualitativ hochwertig? Weil die Firma über Jahre ihre Innovationskraft bewiesen hat.
Die Innovation der Immobilienbranche heißt Renovierung und Sanierung. Eine hochwertige Immobilie bleibt nur bei guter Pflege hochwertig. Manche Immobilien verlieren aber auch bei bester Pflege an Wert, weil sie nicht zukunftstauglich sind. Es gibt sehr robuste Stahlbetonhäuser, in denen man einfach kein WLAN ans Laufen bekommt. Wer will schon in ein Funkloch ziehen?

Was als qualitativ hochwertig bezeichnet wird, hängt auch von den jeweiligen gesellschaftlichen Umständen ab. In meiner Jugend waren kinderfreundliche Immobilien begehrt. Heute stehen altersgerechte Immobilien hoch im Kurs.

Mythos 4: Immobilien schützen vor Inflation

Wenn man sich die Wertsteigerungen deutscher Immobilien zwischen 2007 und 2013 ansieht, erkennt man, dass die Wertsteigerungen außerhalb der Big 3 (Berlin, Hamburg, München) nicht so berühmt waren.
Warum hält sich der Mythos Inflationsschutz dann so hartnäckig?

  1. Wenn es um Immobilien geht, werden lange Zeiträume betrachtet. Hier schlägt die Geldwertillusion zu. Wir verwechseln die Inflation mit echter Wertsteigerung.
  2. Wir unterschätzen den Zinseszins-Effekt. Im Gegensatz zur Immobilie verfügen Anleihen und Aktien über die Macht des Zinseszinses. Menschen können lineare Zusammenhänge gut verstehen, aber für die e-Funktion wurde uns kein Bauchgefühl mitgegeben.
  3. Es gibt bei Immobilien keine tägliche Preisfindung wie bei Aktien. Diese schleichenden Prozesse laufen unter unserer Wahrnehmungsschwelle ab.

Echter Inflationsschutz kann nicht bedeuten: Ich schlage mit viel Glück die Inflation. Echter Inflationsschutz bedeutet: Ich erziele langfristig eine deutlich über der Inflationsrate liegende Rendite.

Mythos 5: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten

Die Mieten steigen nicht, sie nehmen nur einen immer größeren Anteil am Haushaltseinkommen ein.
Ja, sag‘ ich doch, die Mieten steigen dauernd.

Mieten steigen = Die inflationsbereinigte Miete pro Quadratmeter nimmt zu.

Höherer Anteil am Haushaltseinkommen = Die Ansprüche steigen und die Haushalte werden immer kleiner. Ein Paar auf 60 Quadratmetern zahlt pro Person weniger Miete als ein Single auf 80 Quadratmetern.
Während im Jahr 1998 jedem Einwohner noch durchschnittlich 39 Quadratmeter zur Verfügung standen, ist die Pro-Kopf-Wohnfläche mittlerweile auf 45 Quadratmeter angewachsen (Quelle). Und das Badezimmer meiner Jugend würde ich heute sofort als unzumutbar rausreißen lassen.

Diese beiden Faktoren in Kombination mit der Geldwertillusion führen zu der Illusion, dass die Mieten überproportional steigen.

Kumulativ stiegen die realen Löhne in Deutschland in den letzten 39 Jahren um 110 %, die Mieten nur um 9 %.
Kommer, Kaufen oder mieten, S. 98

Die Mieten steigen, aber die Löhne steigen schneller. Auch langfristig wird die Miete nicht viel stärker als die Inflation ansteigen. Für den Vermieter ist die Miete ein Teil der Rendite, und da Wohnimmobilien langfristig betrachtet real nur zwischen 0 und 1 Prozent an Wert zulegen, kann die Mietsteigerung nicht so exorbitant ausfallen, sonst hätten Immobilien eine bessere Rendite.
Mieten sind Teil des Verbraucherpreisindexes und damit ein wichtiger Bestandteil der Inflationsberechnung. Extrem steigende Mieten würden die Inflationsrate in die Höhe treiben.

Mythos 6: Immobilien sind eine gute Altersvorsorge

Die Immobilienpreise steigen langfristig zwischen 0 % und 1 % pro Jahr. Das hat Herr Kommer in seinem Buch "Kaufen oder mieten" hergeleitet. Dazu kommt, dass sich nicht nur in den USA oder Spanien Immobilienblasen bilden, die dann platzen und die Preise in den Keller sausen lassen. Auch in Deutschland

sind die Immobilienpreise seit 1995 real um etwa 20 % gefallen
Kommer, Mieten oder kaufen, S. 115

Es gibt kein Naturgesetz, dass Hauspreise nach Abzug der Inflation immer nur steigen dürfen.

Altersvorsorge bedeutete bis jetzt: Mietfrei wohnen und nach dem Tod erben die Kinder das Haus. Dieses Konzept geht davon aus, das es eine – meist staatliche Rente gibt –, die zum Leben reicht.
Die kommenden Generationen können nicht damit rechnen, eine auskömmliche Rente zu erhalten. Mietfrei wohnen reicht nicht mehr. Eine sinnvolle Altersvorsorge muss auch Liquidität bereitstellen. Wertpapiere lassen sich peu à peu verkaufen, ein Haus nicht.

Mythos 7: Eigene Immobilien sind langfristige Anlageform, Wertschwankungen oder Wertverluste spielen keine Rolle

Auch ein Buy-and-hold-Depot ist eine langfristige Anlageform. Solange man die Wertpapiere nicht verkauft – die Verluste also nicht realisiert –, spielen sie nach dieser Logik auch keine Rolle.
Gleiches Recht für alle Anlageformen: Nicht realisierte Wertverluste sind entweder immer ein Thema oder nie.

Mythos 8: Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen

Immobilien können keine sicheren und risikoarmen Anlagen sein. Nicht, weil sie Immobilien sind, sondern weil sie ein Klumpenrisiko darstellen. Die meisten Menschen stecken den Löwenanteil ihres Geldes in die selbst genutzte Immobilie. Für eine sinnvolle Risikostreuung ist kein Geld mehr da. 100 % in Aktien ist genauso ungesund wie 100 % auf dem Sparbuch oder eben 100 % in der Immobilie. Die Mischung macht es. Eine Finanzmonokultur ist anfällig, ein breit gestreutes Finanz-Ökosystem ist dagegen viel robuster.
Leider haben die meisten von uns nicht genug Geld, um sich neben einer Immobilien noch andere Anlageklassen als Gegengewicht zu leisten.

Mythos 9: Die jährlichen Nebenkosten eines Eigenheims liegen bei einem Prozent seines Wertes.

Die typischen Nebenkosten einer Wohnimmobilie liegen eher zwischen 1,5 % und 2,5 % pro Jahr. Dazu kommen noch die Kaufkosten von 10 % bis 12 %, die auf die Haltedauer umzulegen sind. Die Nebenkosten lassen sich grob in drei Kategorien aufteilen:

  1. Werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen
  2. Versicherung
  3. Staatliche Gebühren wie die Grundsteuer oder kommunale Abgaben und Auflagen, die zu erfüllen sind

Bezüglich der ersten Kategorie entscheiden Sie selbst, und die Versicherung sollte ebenfalls nach halbwegs rationalen Kriterien kalkulieren. Den Kosten der dritten Kategorie ist man als Hausbesitzer aber mehr oder minder ausgeliefert. Diese Kosten können sich in Zukunft massiv ändern.

(awa)

Hat Ihnen dieser Artikel gefallen?

Soll ich Ihnen eine E-Mail schicken, wenn ich einen neuen Artikel veröffentliche?

Ja, ich bin dabei!

kostenlos, kein Spam, keine Weitergabe der E-Mail-Adresse, jederzeit kündbar, Datenschutz

Abgelegt unter Strategie, Immobilien, Rendite



Das könnte Sie auch interessieren

  1. Frohlocket: In acht Schritten zur finanziellen Glückseligkeit
  2. Leserfrage: Wozu diversifizieren? Landen nicht alle Firmen irgendwann im MSCI World?
  3. In Zukunft: Die industrialisierte Vermögensverwaltung
  4. Keine Panik – oder warum Ötzi-Investing cool ist

Kommentare

Couponschneider sagt am 30. Oktober 2014

Absolut richtig. Übrigens ist zu beobachten, dass jene, die etwas von Geld verstehen, nicht kaufen. Ich kenne jemanden, dessen Vater ist millionenschwerer Bauunternehmer. Die haben sogar ein Haus auf Sylt, günstig in den 70ern gekauft.

Er hätte sich ein Haus kaufen können, aber er hat gemietet. Ich bin mir sicher, dazu hatte ihn der Vater geraten.

Auf dem Blog von Couponschneider gibt es hierzu diesen Artikel: Der Couponschneider


Theo sagt am 05. November 2014

Hallo,

sehr, sehr guter Artikel!! Kann ich nur zustimmen.

Allerdings habe ich bzgl. der Alternative "Aktien-fonds" doch meine Zweifel:

"Jeden Monat hat der Mieter 1.166 € mehr in der Tasche. Wenn er dieses Geld in einem langfristigen Aktien-Depot anlegt, so verfügt er bei einem Startkapital von 129.000 €, einer Sparrate von 1.166 € und einer 4%igen Realverzinsung nach 20 Jahren über ein Vermögen von 708.337 €"

Wie du allerdings auf 4% Realverzinsung kommst ist mir ehrlich gesagt ein Rätsel. Wenn man sich mal den Dax betrachtet und man als Otto-Normal-Bürger einen ETF-Fond auf den Dax zugrunde liegt dann sehen die Zahlen m.E. nicht mehr so rosig aus: Der Dax war im Jahr 2000 bei 8000 Punkten und ist vor ein paar Wochen (inflationsbereinigt) ebenso bei 8000 Punkten gelandet und das nach 14 Jahren! NULL Rendite!

Sicher, "es kommt ja nur auf den Einstiegszeitpunkt an" werden jetzt viele sagen. aber genau das weiß eben niemand und deshalb KANN es eben so schlecht laufen.

Was ich damit sagen will: Es gibt letztlich keine sichere Wert-Erhaltende (relativ risikofreie) Anlage. Am besten hat in den letzten 14 Jahren (inflationsbereinigt) nur Gold abgeschnitten (verdoppelt). Alles andere: Sparvermögen, Immobilien, Aktien sieht doch mehr als bescheiden aus. (Das ist auch keine Werbung für Gold, sondern lediglich Faktenvergleich) Gruß


Tho sagt am 06. November 2014

Hallo,

"Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 € für deren Kauf er der Bank 74.404 € an Zinsen gezahlt hat. Im langjährigen Mittel haben Immobilien gerade so die Inflationsverluste eingespielt"

wie kommst du auf 300.000,-? (oder hab ich was übersehen :-))


Finanzwesir sagt am 07. November 2014

Hallo Theo,
das mit den 300.000 € kommt aus dieser Studie http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-wertsteigerung-2007-2013 In den meisten Lagen kann man froh sein, wenn die Entwicklung der Immobilienpreise oberhalb der Inflationsrate liegt. Genau das lege ich in meinem Beispiel zu Grunde. Eine über 20 Jahre gut gepflegte Immobilie, die ihren Wert behalten hat. Fenster, Heizung, Wände top.

Die 4% Realsverzinsung nehme ich unter anderem hier her: http://www.strategische-asset-allocation.de/historische_renditen421.htm Wobei ich anmerken möchte: Das sind historische Renditen und die Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft. Aber unter dieser Einschränkung, finde ich es trotzdem angemessen mit 4% zu rechnen. Immerhin beziehen sich die Studien auf einen Zeitraum von 100 Jahren (1900 - 2000). Dieser Zeitraum umfaßt die große Depression in den USA, zwei Weltkriege, die Kuba-Krise, den kalten Krieg und die Ölkrisen. Also durchaus rauhe Zeiten.
Deshalb halte ich diese Zahlen für belastbar.

Bezüglich des DAX habe ich mir das Rendite-Dreieck des deutschen Aktieninstituts geschnappt (Stand 30. Juni 2014) https://www.dai.de/de/das-bieten-wir/studien-und-statistiken/renditedreieck.html

Hier lese eine jährliche Rendite von 3,1% pro Jahr ab (im Jahr 2000 gekauft, 2014 verkauft). Das ist ziemlich mau, aber doch noch über Null, auch wenn man die Inflation noch abzieht.
Ein Gegenbeispiel: Wer 2008 sein Geld in DAX-Aktien angelegt hat, der kann sich jetzt über ein jährliches Plus von 12,7% freuen.

Noch mehr zum Thema: Welche Renditen sind möglich:
"Aktie versus Anleihe", eine Studie aus dem Jahr 2004 vergleicht die Renditen von Aktien und Anleihen. https://www.sbroker.de/pdf/studien/Studie-26.pdf.

Gruß Finanzwesir


Finanzwesir sagt am 10. November 2014

Hallo Florian,
danke für den Hinweis. Ich habe die Zahlen korrigiert und neu berechnet.
Zum Verhältnis Kaufpreis / Miete: Ich habe mir diese Zahlen nicht ausgedacht, sondern zwei echte Beispiele auf Immoscout gesucht.

Beste Grüße Finanzwesir


Klaus sagt am 28. November 2014

Das wichtigste ist der Zwang. Bei einer Immobilie die ich über 30 Jahre finanziere, komme ich nicht raus. Ich muss, um nicht Schiffbruch zu erleiden durchhalten. Bis das Haus mir endlich ganz alleine gehört.
Bei Miete und Sparen, geht alle 5-6 Jahre die Kohle für ein Auto und ein paar Reisen drauf.
Der Hausbesitzer bleibt zu Haus und repariert den CarPort. Und da der Hausbesitzer nach 30 Jahren eh nicht mehr verkaufen würde, ist der Wert seines Haus, oft weit höher als jeder Marktpreis.

Daher sind Hausbesitzer immer die Wohlhabenderen, oder Wohlfühlenderen.

Und die Erben, sind dann solange reich bis sie das Erbe im echten Leben geteilt haben.


Finanzwesir sagt am 01. Dezember 2014

Hallo Klaus,
was den ersten Absatz angeht (Zwang ist Trumpf) gebe ich Dir recht. Aber was die "echte" Wertsteigerung, also nach Inflation angeht: Die Statistik zeigt hier an anderes Bild: http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-wertsteigerung-2007-2013
Ausser in den Big 3 (Berlin, Hamburg, München) war renditemäßig nicht viel zu holen. Die Immo-Besitzer sind froh, wenn sie so gerade eben (+0,x%) über Wasser bleiben.
Das Hausbesitzer immer die Wohlhabenderen sind, würde ich so nicht unterschreiben. Das mit dem Wohlfühlen schon viel eher. Das eigene Haus ist (anständige Nachbarn vorausgesetzt) sicher ein Hort der Erhohlung und der Lebensqualität.

Gruß
Finanzwesir


Dennis sagt am 29. Dezember 2014

Hallo Finanzwesir,

kurze (technische) Nachfrage zum Thema Mieten teurer als kaufen, bzw. Mieten macht nur den Vermieter reich. Nach dem Vergleich von Mietkosten / Kreditrückzahlung schreibst du:

  • Jeden Monat hat der Mieter 1.039 € mehr in der Tasche

Als reine Liquiditätsanalyse ist das in jedem Fall richtig. Sollte aber der "mehr in der Tasche" Vergleich nicht mit einbeziehen, dass die reinen "Mietkosten" (=Zinszahlungen) im Schnitt beim Kauf etwas geringer sind? Das würde die Spanne zumindest etwas reduzieren, da für den Differenzbetrag ja ein Aufbau von Vermögenswerten erfolgt (Beispiel: 1000€ Miete, 1500€ Annuität, davon über 20 Jahre im monatlichen Schnitt - jetzt völlig aus der Luft gegriffen - 800€ Zinszahlungen -> 1000-800= 200€ "mehr" Anlagebetrag). Wie in diesem Zusammenhang die Rückstellungen zu bewerten sind, bin ich mir nicht ganz sicher, halte es aber für problematisch, diese einfach als "Nebenkosten" bzw. Konsumkosten zu deklarieren. Was meinst du dazu?

Vielen Dank schonmal und weiter so, Dennis (eigenheimlos)


Finanzwesir sagt am 30. Dezember 2014

Hallo Dennis,
die Zahlen sind "echte" Zahlen. Als ich diese Geschichte geschrieben habe, habe ich auf ImmoScout recherchiert und mir dort zwei vergleichbare Objekte herausgesucht. Eine Mietwohnung und eine Wohnung, die zu verkaufen war.
Ich hätte mal Screenshots machen sollen, um das besser zu illustrieren.
Das mit dem Differenzbetrag habe ich nicht ganz verstanden. Der Mieter zahlt seine Miete und der Käufer den Kredit ab.

Was die Rückstellungen angeht: Das sind für mich die berühmten "Cost of ownership". Dieses Geld braucht man, um den Verfall = Wertverlust der Immobilie aufzuhalten. Dieses Geld verbessert die Immobilie ja nicht, sondern hält sie auf dem Stand der Zeit. Ein gutes Beispiel sind die Fenster:

  • In meiner Jugend: 1 Scheibe
  • Dann: 2 Scheiben
  • Jetzt sind 3 Scheiben Stand der Technik

Natürlich sind 3-Scheiben-Fenster technisch besser als die zugigen Ein-Scheiben-Dinger meiner Jugend, aber Du bekommst keinen Bonus für Iso-Fenster, sondern die Leute erwarten es. Die Latte liegt jetzt höher. Iso-Fenster mit 3 Scheiben sind das neue "normal".
Dieses "Wettrüsten" muss man als Hausbesitzer mitmachen, wenn man den Wiederverkaufswert der Immobilie halten will.

Nebenkosten sind das auf keinen Fall. Die Nebenkosten habe ich in meinem Beispiel herausgekürzt, denn sie betreffen beide. Sowohl Mieter wie Besitzer müssen heizen und wollen duschen und Müll produzieren sie auch.

Rücklagen sind eine eigenständige Kategorie.

Gruß
Finanzwesir


Horstenberg sagt am 26. Januar 2015

Ein guter Artikel, den ich bis vor fünf Jahren unterschrieben hätte. Vieles spricht gegen den Kauf der selbstgenutzten Immobilie.

Andererseits sagen uns alle Statistiken, dass der Kauf der eigenen Immobilie regelmäßig wohlstandsfördernd ist. Immobilienbesitzer schaffen aus eigener Kraft mehr Vermögen als Nicht-Immobilienbesitzer. Wie passt das zusammen? Allein der Disziplinierungseffekt der eigenen Immobilie kann es ja nicht sein.

  1. Vieles kommt auf den Einzelfall an: Du unterstellst einen Immobilienkaufpreis vom mehr als 27-Fachen der Jahresnettomiete. Ein stolzer Preis! Hier muss ein Kaufinteressent sicher genau nachrechnen. Mit nur 30% Eigenkapital lohnt sich der Kauf dann wohl wirklich nicht.

  2. Du unterstellst, dass von Anfang an eine Rücklagenbildung von 2% des Nettokaufpreises erforderlich ist. Dies ist sicher (völlig) übertrieben. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte darauf achten, dass die Eigentümergemeinschaft eine anständige Instandhaltungsrücklage angesammelt hat. Wer die Anschaffungskosten berechnet, sollte die Kosten der Anfangsrenovierung einplanen. Wer in eine neue oder anständig sanierte Immobilie zieht, hat in den ersten Jahren so gut wie keine Erhaltungsaufwendungen (von Wartungskosten einmal abgesehen). Die von Dir geforderte Rücklage von 2% mag bei denkmalgeschützten oder besonders anfälligen Bauten von Anfang erforderlich sein, im Normalfall allerdings nicht.

  3. Du unterstellst, dass sich die alternativ zu zahlende Miete nicht ändert. Hier sollte man jedenfalls mit dem VPI-Mittelwert der letzten Jahre Mietsteigerungen annehmen.

  4. Der Kauf einer selbstgenutzten Immobile hat für ein (ansonsten in Wertpapieren investiertes) Vermögen einen erheblichen Diversifizierungseffekt. Dieser wirkt sich nach meinen (nicht besonders tollen) Kenntnissen von der Portfoliotheorie schon an sich positiv auf die Vermögensbildung aus. Andererseits holt sich der Käufer einer Privatimmobilie ein ziemliches Klumpenrisiko ins Haus, es ist ja ein Einzelwert, mit der üblichen Schwankungsbreite.

  5. Aufgrund der derzeit günstigen Zinsen sollte der Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie einen nicht zu unterschätzenden, positiven Hebeleffekt auf die eigene Vermögensbildung haben. Beträgt etwa die monatliche Zinsleistung anfangs z.B. EUR 1200,00/Monat bei einer hypothetischen Miete von €2.500,00+x, kann ich mir nicht vorstellen, dass es günstiger ist, zu mieten, da die (hypothetische) Miete in weiten Teilen in die Tilgung fließt.

  6. Am Ende des Tages bleibt für den Häuslebauer natürlich eine Black Box, dass ist der Verkehrswert der Immobilie bei einem späteren Verkauf. Daher sollte genug Kapital da sein, um zu diversifizieren.

  7. Ich habe Excel jetzt nicht malträtiert, aber wage mal die folgende Aussage: Das pauschale Abraten vom Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung ist unrichtig. Der Kauf ist allerdings nur sinnvoll, wenn das Preis-/Leistungsverhältnis stimmt. Eine Wohnung zum 27-fachen Jahresmietwert lohnt sich sicherlich nie. Auch sollte eine erhebliche Eigenkapitalquote vorhanden sein, 30% erscheinen mir wenig. Darüber hinaus sollte genug Kapital zur Diversifikation vorhanden sein. Ich schätze mal: Wenn der Nettowert der Immobilie nicht mehr als (geschätzt) 30-50% des Gesamtvermögens ausmacht, sollte sie einen durchaus günstigen Effekt auf die Vermögensbildung haben.

Stefan sagt am 21. April 2015

Ein guter Artikel, bei dem ich viele Punkte so unterschreiben würde, eingie Annahmen zum "Eigentum bilden" sind aber so unglücklich angesetzt worden, dass ich den starken Verdacht habe, dass Sie für sich schönrechen möchten, warum Sie zur Miete wohnen und nicht gekauft haben.

Angefangen bei der Meßlatte 12 x Miete für Zins und Tilgung. Hier würde ich nur die Zinsen und die Instandhaltung ansetzen. Die Tilgung ist eine Form der Vermögensbildung.

Der zweite Punkt betrifft die 2% Rücklage für die Instandhaltung. Dieser Wert beruht vermutlich auf der Aussage, dass man in 50 Jahren das Haus ein zweites Mal gebaut hat (aufgrund der Instandhaltungskosten). Dies stimmt vermutlich sogar. Die Aussage bezieht sich aber nicht auf den Netto-Kaufbetrag, sondern auf die reinen Gebäudekosten. Hier fallen die Grundstückskosten, die Planungs-, Genehmigungs- und Finanzierungskosten (desGU), sowie der Generalunternehmergewinn weg. Was übrig bleibt sind die reinen Baukosten, welche sich bei solch einem Objekt bei max. 150.000€ bewegen dürften, was 250€/Monat wären.
Auch ist bei den Instandhaltungskosten zu beachten, wass denn überhaupt anfällt. sicherlich einmal neue Bäder, 1-3 x neue Bodenbeläge (je nach Material), 4 x eine neue Heizung, Elektroarbeiten, 1 x neue Fenster, evtl 2 xAußenanstrich (bei Putzbauten), evtl. eine neue Dacheindeckung und Isolierung. Der größte Posten sind aber Malerarbeiten (tapezieren und steichen), welche mit Abstand am öftesten anfallen und in Summe so viel kosten werden, wie die Fenster und das Dach zusammen. Dies sind jedoch klassische Schönheitsreperaturen, welche der Mieter auch zu tragen hat. Dadurch, dass Dach, Fenster und Heizung als energetische Sanierungen sogar umgelegt werden können bleibt kein großer Vorteil für den Mieter über.

Der nächste Punkt ist die Finanzierung. Bei den von Ihnen vorgegebenen Zinssätzen würde ich die vorgeschlagenen 30% Eigenkapital und 20 Jahre fest nie machen. Richtig ist, dass ich 30% Eigenkaptital haben sollte, einsetzen würde ich davon aber max.10%, welche am besten in einem großen Bausparvertrag stecken, da diese bei der Finanzierung nachrangig eingestuft werden. Das gleiche gilt auch für KFW-Kredite.
Heute würde ich evtl. für 20 Jahre finanzieren, da der Zinsunterschied zum 5 Jährigen nur 0,7% beträgt. Bei Ihrem Beispiel von 3,5% für eine zwanzigjährige Finanzierung beträgt der Zinsunterschied eher 2%. Hier kann ich besser 5 Jahre mit 2% höherer Tilgung abschließen. Rechnen Sie ruhig mal aus wie viel die Zinsen alle 5 Jahre steigen müssen, damit der 20er billiger ist - da ist eine Menge.
Bei den heutigen Zinsen von unter 2% für einen 20er würde ich diesen nehmen und max.1% tilgen, zusätzlich würde ich die gleiche Summe in ein Aktien-Depot anlegen, um den Kredit nach Ende der Laufzeit abzulösen.

Der letzte Punkt ist die nicht bedachte Mietsteigerung. Die Mieten bewegen sich mit der Inflation. Dies muß berücksichtigt werden, denn irgedwann werden die Mieten die Finanzierungskosten überholen. Je nach dem wie "gut" ich finanziert habe passiert dies eher früher als spät.

Ein Punkt ist noch übrig, dafür benötigt man jedoch ein großes Maß an Bauwissen und sollte vom Fach sein. Sanieren ist billiger als saniert kaufen - sogar deutlich, sonnst könnten nicht so viele Firmen vom kaufen - sanieren - verkaufen leben.


Fritz sagt am 12. Februar 2016

Hallo Finanzwesir,

den Artikel und die Begeisterung kann ich nicht nachvollziehen.
Bei einem Immobilienkauf fixiere ich je nach Darlehenslaufzeit die "Miete" für 10, 20 oder 30 Jahre (einseitiges Kündigungsrecht für Verbraucher nach 10 Jahren). D.h. ich habe dahingehend Planungssicherheit.
Bei einer Mietwohnung kann ich das nicht. Eigentümer können Eigenbedarf anmelden etc. Es gibt gute Gründe eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen.
Rechenbeispiele in die Zukunft zu prognostizieren werden immer scheitern. Keiner kennt die Zukunft. Gut so.


Finanzwesir sagt am 12. Februar 2016

Hallo Fritz,

"Bei einem Immobilienkauf fixiere ich je nach Darlehenslaufzeit die "Miete" für 10, 20 oder 30 Jahre. D.h. ich habe dahingehend Planungssicherheit."

Man kann es auch so sehen: Du verpflichtest dich - ohne die Zukunft zu kennen wie Du selbst sagst - für 10, 20 oder gar 30 Jahre eine bestimmte Summe Geld aufzubringen.
Damit machst Du Dich angreifbar. Scheidung, Arbeitsplatzverlust, ein Familienmitglied wird schwer und chronisch krank....
Die Planungssicherheit des einen ist die Zwangsjacke des anderen.
Wer fest im öffentlichen Dienst beschäftigt ist und weiß: Ich bin unkündbar, meine Gehaltsentwicklung wird sich in etwa so und so entwickeln und ich werde hier pensioniert, der mag sich auf 30 Jahre binden.
Aber nach allem, was ich so aus dem öffentlichen Dienst mitbekomme, gehen da die goldenen Jahre auch langsam zu Ende. Es wird gespart und befristet.
Wegen der guten Gründe: Ja, die gibt es, aber die Angst vor der Eigenbedarfkündigung gehört für mich nicht dazu. Was dem Vermieter sein Mietnomade ist, ist dem Mieter die Eigenbedarfskündigung.
Vermieter wollen mit ihrer Immo Geld verdienen, wieso sollten Sie Eigenbedarf anmelden?

Gruß
Finanzwesir


Fritz sagt am 15. Februar 2016

Hallo Finanzwesir,

dann formuliere ich mal so:
Als Mieter werde ich immer Schuldner sein: Miete heute 500,- Euro; Miete in 10 Jahren 750,- Euro; Miete in 20 Jahren 1000,- Euro? - nicht weil Mieten teurer wird, sondern inflationsbedingt (die jeweiligen regionalen Marktbedingungen unberücksichtigt). Vice versa mit Schulden!
Als Eigentümer kommen sicher immer wieder Reparaturen, aber das kann ich dann überwiegend selbst steuern. Als Eigentümer kann ich mein Eigenheim überwiegend selbst gestalten....
Ich bin gebunden evtl. 10 Jahre (mit Vorfälligkeitsentschädigung kann ich mich stets rauskaufen; verbraucherfreundlicher seit diesem Jahr, da die Banken die Sondertilgungen mitberücksichtigen müssen). Sollte der Immobilienmarkt nicht am "Boden" liegen (Risiko) bin ich nicht auf Ewigkeit gebunden.
Das spricht für Eigentum.
Ebenso kann ich auch für Mieten argumentieren. Aber eine einseitige Betrachtung ist nicht sinnvoll.

Gruß
Fritz


chaostrader sagt am 15. Februar 2016

Werd als Eigenheimbesitzer mal arbeitslos oder krank oder sonstiger Schlamassel. Da kommt dann ein netter Brief von der Bank, die Einladung zu einem "Gespräch" über die Fortführung der Finanzierung. Das kann sehr interessant werden. Oder eine Scheidung mit Bitte der Gegenpartei, doch bitte baldmöglichst auszuziehen. Dann darf man schlimmstenfalls Miete UND Zinsen plus evtl. noch Unterhalt für die Gören und Ex-Partner bezahlen. Mit der Tilgung wirds dann etwas schwierig.
Wenn dann am Ende der Zwangsversteigerung noch Forderungen übrig sind, dann ist die Kacke so richtig am Dampfen. Da kann man richtig viel Geld und Lebenszeit in den Sand setzen.

Als frisch geschiedener oder arbeitslos und krank gewordener Mieter downgraded man auf eine 35qm-Kellerwohnung, wenns mal übel kommt.
Muss ja nicht für ewig sein. Der Häuslebauer übernimmt sich da schnell, die Hütte wird grundsätzlich eine oder zwei Nummern größer gebaut als man sie letztendlich braucht.
Da sitzt man dann als Rentner auf einem Sanierungsfall, der dringend mal wieder renoviert gehört. Den potentiellen Kunden wird die olle Heizung, Fenster, 40 Jahre alte Bauweise und gammelige Bäder nicht unbedingt zu Jubelschreien hinreissen.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. Februar 2016

@ chaostrader

Ich stimme dir absolut zu, dass so eine Finanzierung sehr gut geplant sein muss. Aber du siehst die Sache doch etwas arg schwarz.

Fangen wir mal bei der Krankheit an. Da gibt es Versicherungen. Krankentagegeld, BU müssen schon sein. Wer keine B&U kriegt, der kann immer noch mit Dread & Disease arbeiten. Dazu braucht man eine RLV. Wer das alles nicht haben kann wegen Vorerkrankungen, der muss ganz schwer überlegen ob er überhaupt in seinem Leben nennenswerte Schulden machen kann.

Zu der Arbeitslosigkeit fällt mir folgendes ein: Erstens Rücklagen auf dem Tagesgeldkonto für 6 Monate. Dann sollte überhaupt niemals dazu kommen, dass man einen Brief von der Bank zu diesem Thema im Briefkasten hat.
Sobald etwas passiert, das deine Zahlungsfähigkeit verändert, musst du sofort bei der Bank aufschlagen. Dann ist das schon mal sofort ein anderer Kontext und man wird dir auch eine lange Tilgungspause gewähren.
Banker haben 0,0 Interesse an einer Zwangsversteigerung. Die wollen dass der Kredit so wie geplant zurück gezahlt wird und nicht irgendwelche Notverkäufe starten.

Das Scheidungsthema ist über einen Ehevertrag größtenteils zu lösen. Als Unternehmer muss man seinem Partner die Möglichkeit nehmen sofort den Gegenwert von Firmenbeteiligungen etc. in bar zu verlangen.
Denn das führt zwangsläufig zum Verkauf der Firma weil wohl niemand so viel Geld da liegen hat. Beim Haus ist es ähnlich. Mir ist klar, dass das ein unromantisches Thema ist.
Aber es ist eben potenziell ruinös. Deswegen muss man sich damit auseinandersetzen und ein Partner, der es wert ist vor den Standesbeamten geschleppt zu werden wird das auch verstehen.

Was glaubst du wie viele Scheidungen es geben würde, wenn alle wirklich an ihrer Ehe arbeiten würden? Wahrscheinlich weniger als die Hälfte.
Dann gab es mal eine anonyme Befragung dazu wie viele Leute vor der Eheschließung im Hinterkopf wussten, dass das was sie da machen falsch ist und nicht gut ausgehen wird.
Mich hat die Zahl richtig erschreckt. Leider habe ich sie nicht mehr im Kopf.

Es ist also wie überall. Man kann sehr viel verlieren, wenn man es falsch macht. Aber es ist nicht sonderlich schwer es richtig zu machen.


Christo sagt am 16. Februar 2016

Ein sehr interessantes Thema und von dir, Finanzwesir, gut durchgerechnet. Für mich die Bestätigung, nur unter ganz bestimmten Umständen ein Haus zu kaufen ;-).

Eine Anekdote dazu, frisch aus dem Leben, gerade ganz aktuell: In der Firma in der ich arbeite (rund 13.000 Mitarbeiter). Es gibt eine Reorganisation. Standorte werden verlegt bzw. zentralisiert, was auch Auswirkungen auf die Mitarbeiter hat. Sie müssten umziehen oder sehr lange Fahrzeiten in kauf nehmen.

In dem internen Firmenforum, in dem jetzt die Betroffenheit kund getan wird steht öfters ...... wir haben uns gerade ein Haus gekauft.....

Viele Grüße
Christo


chaostrader sagt am 16. Februar 2016

Klar, theoretisch alles ganz einfach. Aber erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.
Hat gerade jemand mal ein Beispiel für eine bezahlbare BU, die bereitwillig, ohne Anwälte, Gutachter und Gerichte über Jahre beschäftigen zu müssen sagen wir mal zwo fünf oder so im Monat rausrückt, damit es irgendwie weitergeht?
Und welcher Häuslebauer, der seinen Traum von der Hütte im Grünen mit Frau, Hund und zwei Kindern und weißen Zaun drumrum auslebt hat 6-12 Monatsgehälter Reserve rumliegen?


BigMac sagt am 16. Februar 2016

Mein Bruder sagt immer: "Immoblien heißen so, weil sie immobil machen." Das sollte jedem potentiellem Käufer klar sein.
Trotzdem habe ich das Gefühl, dass hier zu einseitig contra eigengenutztes Wohneigentum geschrieben wird.
Ein paar Dinge sind häufig genug positiver als hier so pauschal dargestellt. Und wer hinter jedem Busch einen Gangster vermutet und für alles im Leben eine Vollkasko-Versicherung braucht, wird letztendlich nie glücklich werden, egal was er macht.
Gruß,
BigMac


Fritz sagt am 16. Februar 2016

Hallo Christo,
hier wurde sehr gut gerechnet mit Zahlen die zum vorweggenommenen Fazit passen sollen.
Vrmtl. kann man mit etwas anderen Zahlen genau zum Gegenteil kommen.
Traue keiner Statistik du nicht selbst...
Aber es gibt nicht nur Schwarz oder Weiß.

Grüße
Fritz


Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. Februar 2016

@ chaostrader

Es gibt Statistiken zu der Prozessquote und der Auszahlungsquote von Gesellschaften, die Berufsunfähigkeitsversicherungen anbieten und beim Bund der Versicherten gibt es die richtigen Tipps auf was man achten muss. Die abstrakte Verweisung ist ja soweit ich weiß zum Beispiel bei Neuverträgen kein großes Thema mehr seit darüber so viel berichtet wurde (Beispiel: Luft- und Raumfahrtingenieur wird nach Schlaganfall nahe gelegt als Pförtner zu arbeiten).

Also man kann sich da auch bezahlbar bei einer fairen Gesellschaft versichern. Wem das alles zu weich ist, der macht Dread & Diesease. Da ist alles drin außer Rücken und Psyche. Zugegeben, das sind sehr häufige Gründe für Berufsunfähigkeit, aber die Art der Versicherung ist auch grundlegend anders. Wenn ein zugelassener Arzt die Diagnose stellt, schickst du da einen Brief hin und 14 Tage später ist die Kohle auf deinem Konto. Da kann es ja keine Diskussionen geben. Die Krankheit ist entweder da oder nicht da. Genauso wie du bei einer Risikoleben entweder tot oder nicht tot bist. Ich habe die Dread mit 750.000 Euro. Meinem Psyche vertraue ich mal und wenn es um den Rücken geht, schleppe ich mich als Unternehmer zur Not auch mit einer annähernd letalen Dosis Schmerzmittel auf den Brustwarzen an den Schreibtisch.

Die Rücklagen sind eine Frage des finanziellen Verantwortungsbewusstseins. In meinen Augen ist man ohne 3 Monate Rücklagen auch ohne Immofinanzierung fahrlässig unterwegs. Wenn man eine Familie hat, wird es sogar grob fahrlässig.

Kurz gesagt, man muss sich das leisten können. Es ist alles andere als eine Schande, wenn man es nicht kann. Dann ist man halt Mieter. Aber da rein zu springen ohne die nötige Absicherung und Rücklagen ist nicht der Fehler dieses Lebensmodells. Die Börse kann auch nichts dafür, wenn man immer auf dem Hoch kauft und in der Krise alles verkauft.


Julian sagt am 14. Oktober 2016

Hi Finanzwesir,

dieses "Lage, Lage, Lage" regt mich auch jedes Mal auf. So ein quatsch. Und die Makler bringen es einfach immer wieder. In Exposés, am Telefon, in den Immobilien-Anzeigen...gähn!

Wir haben übrigens auch einen passenden Artikel zum Thema: Unsere Pro & Cons zum Eigenheim.

Viele Immobilien-Grüße Julian

Auf dem Blog von Julian gibt es hierzu diesen Artikel: Warum das Eigenheim NICHT die beste Altersvorsorge ist


Capri sagt am 22. Oktober 2016

Bei mir ist das Thema Eigentumswohnung sehr aktuell.

Bzgl. Eigentumswohnung finde ich, hätte ich doch den entscheidenen Vorteil, dass ich die Chance habe meine "Miete" zu drücken. Selbst wenn ich laufende Kosten on top rechne, habe ich doch bei Verkauf die Chance einen Gegenwert zu erhalten. Sofern ich mich im Rahmen meiner derzeitigen Warmmiete halte, die perse WEG ist. Also Warmmiete = Tilgung/Zinsen/Hausgeld/Rücklagen.

Das heisst, ich zahle, um es einfach zu halten, 100.000 € inkl. Kaufkosten (Notar, etc.) . Es fallen in den 10 Jahren noch 30 000 Euro sonstige Kosten an. Die Gesamtsumme liegt aber noch innerhalb meiner aktuelle Warmmiete. So habe ich doch trotzdem die Chance von den 130 000 € (mit jedem Euro den ich beim Verkauf erziele) meine theoretische Miete der letzten 10 Jahre zu drücken. Also statt 1083 € (auf 120 Monate) sind es dann vllt. nur noch 300 Euro pro Monat bisher gewesen, wenn ich die Wohnung für 94 000 € verkauft bekäme.

Der Supergau wäre nur dann, wenn die Gesamtkosten meine aktuelle Warmmiete überträfe, aber wie wahrscheinlich wäre das, wenn die Rücklagen mit eingerechnet sind, im Vergleich zu der Chance auf abbezahlten Eigentum?

Also ist doch in jedem Fall eine Eigentumswohnung statt Miete die bessere Wahl?!

Natürlich ist Sie nicht dafür geeignet Kapital aufzubauen. Aber grundsätzlich schon mal super meine Verbindlichkeiten zu senken.

Oder übersehe ich etwas?

Grüße,

Capri


Finanzwesir sagt am 22. Oktober 2016

Hallo Capri,
wo kommt das Geld für die Eigentumswohnung denn her? Hast Du die 100.000 € in bar? Dann könntest Du das Geld auch an der Börse anlegen und über 10 Jahre eine gemitteltete Rendite zwischen 5% und 8% erzielen.
Dein Immoinvestment müsste diese Rendite toppen. Deine Immobilie hat ja nur einen Wert zwischen 85.000 € und 95.000 € (je nach Weichkosten). Auch das muss erst einmal aufgeholt werden.

Oder Du musst einen Kredit aufnehmen und dann zurückzahlen. Auch hier gilt es die Opportunitätskosten zu beachten: Du könntest dieses Geld in einen ETF-Sparplan mit einer Kostenquote von 1,5% stecken und dann wieder von der Aktienrendite profitieren.
Wenn Deine Schuldzinsen größer als 1,5% sind, ist das ebenfalls ein Nachteil, den Du durch die Rendite der Eigentumswohnung ausgleichen musst.

"Aber grundsätzlich schon mal super meine Verbindlichkeiten zu senken."

Diesen Satz verstehe ich nicht. Entweder Du hast keine Verbindlichkeiten, weil Du das Geld in bar hast oder Du verschuldest Dich (nimmst Verbindlichkeiten auf) weil Du eine Immobilie kaufen willst. Wieso senkt die Eigentumswohnung Deine Verbindlichkeiten?
Eine Wohnung ist eine Supersache um sich zu disziplinieren. Man wird zum Zwangssparer. Das ist der große Vorteil der Immobilie. Und die Hoffnung dass jemand sie einem zu einem höheren Preis abkauft, als man selbst gezahlt hat. Wobei man auch dabei aufpassen muß: Nominal höher reicht nicht, es muss ein inflationsbereinigtes Delta geben ;-)

Gruß Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 22. Oktober 2016

Hallo Capri

Was hat denn die Warmmiete in deiner Kalkulation zu suchen. Die Rendite deines Investments ist doch nicht davon abhängig, wieviel Gas und Strom du verbrauchst.

In deine Kalkulation sollten ausschließlich nicht umlagefähige Kosten reingerechnet werden. Da kommen neben der Nettomiete nur noch die Sanierungsrücklage und evtl. Hausverwaltungskosten hinzu.

Immobilien kauft man beim aktuellen Zinsniveau grundsätzlich mit hohem Kreditanteil, dann haben diese eine sehr gute Rendite. Wenn du die Immo komplett bezahlen willst, wirst du vermutlich schlechter abschneiden als der Mieter mit 100.000€ Aktiendepot.

Ich sage immer: Wer viel Geld hat soll Aktien kaufen, wer wenig Geld hat kauft besser Immobilien.

Womit ich jetzt natürlich nicht sagen wollte, dass 100.000€ viel Geld ist.


Capri sagt am 23. Oktober 2016

Hallo Ihr Zwei,
danke, dass Ihr selbst am Wochenende antwortet. Hätte ich nicht mit gerechnet.
Grundsätzlich hätte ich nicht das Geld in bar, um die Wohnung komplett zu bezahlen.
Kurz Eckdaten, um das Ganze realer zu gestalten:

30 Jahre, alt, Single, Familie steht an (daher auch noch zurückhaltend mit Eigentum - muss auch nicht wirklich). Haus will ich nicht, da kein Typ für.
Ich habe ein sehr gutes Gehalt und eine hohe Sparrate (50%+, eher mehr, aber ich gönne mir auch bewusst Dinge). Ich investiere stark in ETFs - grundsätzlich immer mit 70% vom Gesamtvermögen investiert (Risiken sind mir bewusst).
Nun zahle ich 1000 € Warmmiete. Und überlege, wie ich diese sinnvoller verwenden kann. Ich will keine Rendite erwirtschaften, ich möchte nur, dass die 1000 € "mir gehören". Wobei, dass ist wohl am Ende wieder eine besser Rendite? ;-)

Ich suche einen Weg diese 1000 € als "Kosten"-Faktor zu minimieren.

Dreh ich mich im Kreis? :-)


Finanzwesir sagt am 23. Oktober 2016

Hallo Capri,

"Dreh ich mich im Kreis?"

Ja ;-)

Halten wir fest:

  1. Wohnen kostet Geld, da beißt die Maus keinen Faden ab.
  2. Dir sind 1.000 € pro Monat an Miete zu viel.

Wie kommen wir da raus?

  1. Ausziehen und billiger wohnen. Ich hatte damals in Deinem Alter eine Einzimmerwohnung und fand's ok. Warum? Das Bad war groß genug, die Waschmaschine stand in der Küche und ein Bett paßte auch noch rein. Mehr brauche ich nicht zum Schlafen, denn für mehr habe ich die Wohnung nicht genutzt. Vielleicht bist Du eher der häusliche Typ und möchtest mehr Platz haben. Aber wie intensiv nutzt Du Deine Quadratmeter wirklich? Jemand, der ein "sehr gutes Gehalt" hat, wird auch entsprechend dafür arbeiten müssen....
  2. Die Wohnung behalten, aber ein Zimmer auf AirBnB inserieren oder einen dauerhaften WG-Genossen dazu nehmen.

Das sind zwei einfache Lösungen für ein einfaches Problem.
Alternativ kannst Du auch Deine Einstellung ändern: Diese Wohnung ist Dein Castle, Dein Rückzugsort wo Du Dich entspannen kannst und die Batterien wieder auflädst. Wer so hart arbeitet wie Du, braucht auch einen Ruhepol und das ist eine schöne Wohnung.

"Ich will keine Rendite erwirtschaften, ich möchte nur, dass die 1000 € "mir gehören"."

Ähm, sorry, Einspruch. Du willst sogar eine unendliche Rendite, Du strebst das finanzielle Perpetuum Mobile an. Du willst umsonst wohnen. Etwas anderes bedeutet

"die 1000 € sollen mir gehören"

nicht. Du willst einen Wert aus dem Nichts erschaffen. Herr Kommer schreibt in seinem Buch "Kaufen oder mieten?"

  • In den letzten 46 Jahren war Mieten - bei korrekter Berechnung - in den meisten Fällern rentabler als kaufen
  • In den miesten Fällen werden bei den direkten Vergleichen von Miete und Zahlungsbelastungen Äpfel mit Birnen verglichen
  • Werden die Risiken kreditfinanzierter Immobilien weithin unterschätzt. Als Grund gibt Herr Kommer an, dass man diese Risiken schwer messen kann. Wer eine Immobilie kauft, tut das meist auf Kredit. Wenn die Immobilienpreise steigen oder zumindest konstant bleiben, gibt es da wenig Probleme. Bei einem Crash aber, verstärkt der Kredithebel das Risiko enorm. Wwer mit 40% Eigenkapital & 60% Kredit arbeitet, verliert 45% seines Eigenkapitals, wenn die Hauspreise um 18% fallen.
  • Es ist schwer vorstellbar, dass ein Privatmensch zuverlässig (also nicht zufällig) eine Eigenheimimmobilie auswählt, die tatsächlich in den kommenden 10 bis 30 Jahren eine überdurchschnittliche Wertsteigerung aufweist.

Mein - ganz persönlicher - Rat: Das Buch "Kaufen oder mieten?" lesen und dann weiter sehen. Ich persönlich halte das Argument

"... diese 1000 € als "Kosten"-Faktor zu minimieren "

für zu kurz gesprungen. Egal ob Frau, Kinder, Immobilie oder Hund: Man bindet sich langfristig und kommt aus der Nummer meist nur unter großen Verlusten raus. Eine reine Kostenbetrachtung ohne Berücksichtigung der anderen Lebensaspekte scheint mir eine unzulässige Einengung zu sein.

"daher auch noch zurückhaltend mit Eigentum - muss auch nicht wirklich)."

Eine Eigentumswohnung führt den Begriff Eigentum doch schon im Namen. Deutlicher geht's doch kaum noch ;-)

"Haus will ich nicht, da kein Typ für."

Dir ist aber schon klar, dass Du mit einer Eigentumswohnung das Schlechteste aus beiden Welten hast:

  1. Kannst Dich nicht wie ein Sonnenkönig aufspielen wie der Hausbesitzer.
  2. Kannst nicht wie der Mieter zum Telefon greifen und die Reparatur des Klos delegieren.

Gruß
Finanzwesir


Capri sagt am 24. Oktober 2016

Danke Albert - ich glaube ich werde da noch wohl eine Weile mit der ganzen Thematik hadern müssen. :-)


Kleiner Hai sagt am 24. Oktober 2016

Hallo zusammen,

"das Schlechteste aus beiden Welten" schreibst Du ja öfters, Finanzwesir. Ist sicherlich was dran, aber mir wäre ein Haus - egal ob zum Kaufen oder Mieten momentan (=zu Beginn meines Vermögensaufbaus) zu teuer. Ich denke auch wie Du, dass eine Eigentumswohnung als Ersatz für das Schloss des Sonnenkönigs sicherlich keine gute Lösung ist.

Aber: Eine Eigentumswohnung zu kaufen statt zu mieten KANN sich rechnen (muss es aber natürlich nicht). Ich glaube, dass Deine Rechnung, Finanzwesir, hier bei Mythos 1 nicht sehr zielführend ist.

Ich habe das mit Deinen Annahmen nochmals nachgerechnet und komme zu einem ganz anderen Ergebnis. Auch habe ich mich intensiv mit den restlichen Mythen beschäftigt, die Du hier nennst. Oder um es mit den Worten des Finanzwesirs zu sagen: Hier (siehe Link) ist mein "fundierte[r] Verriss aus den [nicht all zu großen] Tiefen [meines] Blogs in dem [ich] darleg[e], warum der Finanzwesir hier Unfug schreibt."

Jetzt bin ich mal gespannt ;)

Viele Grüße vom kleinen Hai!

Auf dem Blog von Kleiner Hai gibt es hierzu diesen Artikel: 9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie: Myth-Buster-Buster


Matthias sagt am 24. Oktober 2016

"Die Reparatur des Klos delegieren." :-)))

Danke für den Lacher. Habe ich gerade erst gemacht. Schöner Anblick.


Uli sagt am 24. Oktober 2016

@capri:
auffällig das die Miete für einen Single (resp. Single-Wohnung) relativ hoch ist. Gleichzeitig ist die (Familien-) Wohnung sehr günstig. Wo gibts den sowas?


Finanzwesir sagt am 24. Oktober 2016

Hallo Kleiner Hai,
ach, wären doch nur alle so wie Du. So muss das gehen. Eine ordentlich ausformulierte Gegenmeinung - das hilft den Lesern weiter.

Gruß
Finanzwesir


Capri sagt am 24. Oktober 2016

Ich bewohne die 1.000 euro wohnung mit meiner Freundin und vllt. bald mit Nachwuchs. Das kam falsch rüber.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 24. Oktober 2016

@ Kleiner Hai
der Finanzwesir scheint in der Bloggerzene die Evolutionsleiter ein gutes Stück emporgeklettert zu sein, wenn seine Artikel bereits auf anderen Blogs analysiert und besprochen werden.

Bei vielen Punkten, die du in deinem verlinkten Artikel kritisierst bin ich auch nicht einer Meinung mit dem Finanzwesir, dass muss aber auch gar nicht sein, denn verschiedene Meinungen beleben die Diskussion und halten den Blick für abweichende Standpunkte offen.

Was die Frage der Wirtschaftlichkeit von eigengenutzten Immobilien im Gegensatz zu einem Aktiendepot und wohnen zur Miete angeht hat der Finanzwesir vor einiger Zeit hier auf der Seite eine Exceldatei von mir veröffentlicht, mit der man sehr genau verschieden Szenarien vergleichen kann.
Sehr intressant ist hierbei der Einfluss der Infaltion. Bei einer Inflationrate von 2% und mehr ist die Immobilie vom Aktiendepot fast nur noch mit sehr unreallistischen Renditeannahmen zu schlagen.
Ich finde den dazugehörigen Artikel leider nicht wieder, vieleicht kann der Finanzwesir hier ja den Link hintersetzen.


Der Finanzwesir sagt: Mach ich, hier ist er: http://www.finanzwesir.com/blog/immo-excel


Finanzwesir sagt am 24. Oktober 2016

Hallo Capri,
dann zahlst Du doch nur noch 500 € Miete, oder

  • verdient Deine Freundin nichts
  • sind die 1.000 € bereits Dein Anteil (die Wohnung hat eine Miete von 2.000 €)?

Wenn ihr aktuell in der Familiengründungsphase seid, würde ich auf gar! keinen! Fall! eine Immobilie erwerben. Wartet das Kind ab, seht, wie es in der aktuellen Wohnung so geht. Wenn der oder die Kleine dann ein bis zwei Jahre als sind, wißt ihr, was es heiß ein Kind zu haben. Womöglich überlegt ihr noch ein zweites zu bekommen oder eben zu sagen: Wir bleiben zu dritt.
Dann könnt ihr viel besser abschätzen,

  • wo ihr leben wollt,
  • in welcher Art von Immobilie ihr leben wollt,
  • wie es mit dem Geld aussieht. Wer von Euch macht wie lange Elternzeit? Bleibt einer von Euch die ersten 3 oder 6 Jahre zu Hause? Dann wieder Voll- oder Teilzeit.

Dann schaut ihr nach der gewünschten Immobilie oder laßt es bleiben.

Familie werden ist eine Zeit der großen Veränderungen. Da ist man besser mit leichtem Gepäck unterwegs.

Gruß
Finanzwesir


Capri sagt am 24. Oktober 2016

Hallo Finanzwesir,
also wir sind beide Vollverdiener, sprich die Kosten halbieren sich -> Warmmiete ingesamt 1000€. Es ist eine Wohnung mit Heimbüro (daher können wir günstig wohnen, da kein fixer Arbeitsweg) + zukünftigen Kinderzimmer. Wir haben da vor 2-3 Jahren Jahren schon mitgedacht, um nicht wieder umzuziehen. :-). Wir haben an sich soviel Platz wie in einem eigenen Haus, da nur zwei Parteien. Rein emotional gesehen gibt es kein rationalen Grund hier weg zu gehen, aktuell. Für einen kleinen Windelträger ist zumindest für die 4-5 Jahre alles in Reichweite.

Ich will auch im Moment noch keine Immobilie erwerben. Ich fang nur gerne an "früh zu lernen" ;-) - ist ja nicht wenig.

Generell wäre mein Ziel -> Vermieter sein, um die altersgerechte Wohnung abzahlen zu lassen + ETF ansparen. An sich müsste ich bei den ETFs nun austeigen, um alle Optionen zu haben. Das bring ich jedoch nicht über's Herz. Die Gewohnheit hat mich in der Hinsicht.

Grundsätzlich hast Du Recht - ich nehme stark an, ein Kind wird wie ein kleines Armageddon und Alles ändert sich.

Ich bin gespannt und werde dann sicherlich wieder hier aufschlagen.

Gruß,
Capri


Hanswurst sagt am 28. November 2016

Hallo Finanzwesir,

hier eine Studie, die angeblich belegt, dass Kaufen in Deutschland derzeit lohnt (Selbstnutzerkosten versus Mietkosten), wenn man nur schön lange mittelt:

http://www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/michael-voigtlaender-bjoern-seipelt-wohnkostenreport-droht-eine-ueberhitzung-des-deutschen-wohnungsmarktes-315513

Offenbar ist der durchschnittlich recht hohe Anteil an Fremdkapital in Verbindung mit den niedrigen Bauszinsen der wesentliche Faktor. Leider fehlt es mitunter an konkreten Zahlen. Für die durch das Eigenkapital entgangenen Zinsen wurde der Zins inländischer Unternehmensanleihen gewählt. Tja, was auch immer dieser Zins sein mag.

Gruß,
Hanswurst


Kleiner Hai sagt am 04. Januar 2017

Hallo Finanzwesir,

bitte entschuldige die späte Antwort, bei mir war viel los.
Vielen Dank für Dein positives Feedback zu meinem Artikel. Ich würde mich auch sehr über eine inhaltliche Stellungnahme zu ein paar der von mir genannten Punkte freuen.

Insbesondere zu folgenden beiden Punkten:

"Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro, für deren Kauf er der Bank 74.404 Euro an Zinsen gezahlt hat" Warum verliert die Immobilie inflationsbereinigt Wert? Das müssten doch 380.000 sein oder? Oder unterstellst Du hier gleich implizit noch einen Wertverlust? Kann man natürlich machen, sollte man aber wohl dazu sagen.

Und noch viel wichtiger: Kannst Du vielleicht auch auf den Punkt eingehen, das eine geringere Tilgung (wie vorgerechnet) das Ergebnis des Vergleichs sehr deutlich kippen kann?

@Stefan (Immobilienanleger):
Vielen Dank auch für Deine Anmerkung. Die Tabelle habe ich mir mittlerweile angeschaut. Dazu gleich noch mehr als Kommentar zu dem entsprechenden Artikel.

Viele Grüße vom kleinen Hai!