31. Juli 2020


Das haben die anderen diese Woche geschrieben (KW 31 / 2020)

Frag den Finanzwesir

Am 5. August 2020 um 19:30 Uhr ist es wieder soweit. Frag den Finanzwesir - Folge 2. Ein paar der kostenlosen Tickets sind noch zu haben. Fragen wie üblich vorab.

FinCamp 2020

Für alle, die Ihre Altersvorsorge jenseits von ETF-Sparplänen in den Griff bekommen möchten, gibt es das FinCamp.
Am 24. Oktober haben wir vier Referenten eingeladen, die zusammen mit mir die folgenden Bereiche präsentieren:

  • Indexing mit ETFs
  • Auswahl von Einzelaktien
  • Aufbau eines Immobilienimperiums
  • Stetiger Geldstrom via Hochdividendenwerte
  • Bändigungen der elenden Schwankungen eines Aktiendepots (besserer Schlaf)

Alle Referenten haben "Skin in the game". Sie sind mit eigenem Geld investiert und erzählen ungeschminkt von ihren Erfolgen und Mißerfolgen.
Unser Motto: Keine Sponsorenvorträge, kein Vertrieb, stattdessen: Wissen und Erfahrungen pur!
Ich würde mich freuen, Sie am 24. Oktober in München begrüßen zu können.

Jetzt aber: Diese Artikel sind mir in dieser Woche in der deutschsprachigen Finanzblogosphäre aufgefallen.

Es wird Sommer, die Kollegen machen Pause. Deshalb ist die Liste heute recht kurz.

Tokenisierung, jetzt kriegen die Immo-Besitzer endlich auch Schnappatmung.

"Das würde den Immobilienmarkt für viele Kleinanleger öffnen, die bislang noch nicht das Anfangskapital für eine komplette Immobilie auftreiben konnten. Ein 500.000 Euro-Wohnung könnte folglich in 100.000 Token abgebildet werden, von denen jeder fünf Euro wert ist."

Und diese Tokens können dann wie Aktien gehandelt werden und aus ist es mit der Wertstabilitätsillusion. Dann wird aus "Lage, Lage, Lage" ein "Hausse und Baisse". Und wenn es zu erneut zu einer Situation wie 2015 kommt, wird der Widerstand der besseren Viertel noch erbitterter werden. Die Ankündigung in allen Stadtteilen nach möglichen Flüchtlingsunterkünften Ausschau zu halten, wird die Immobilien in den feineren Vierteln in die Volatilität treiben (Die Pennystock-Viertel haben nicht genug Fallhöhe). Nichts hasst die Börse mehr als Unsicherheit und die ist in den Viellenvierteln am höchsten.
Das wird die Tokenisierung nicht verhindern. Die merkantilen Vorteile sind zu groß. Aber der Finanzwesir fragt sich als Buy&Holder: Wie sinnvoll ist es, wenn sämtliche Besitztümer einer sekündlichen Preisfeststellung unterliegen? Wie viel Stress will ich mir machen?
Obwohl, es ergeben sich interessante Perspektiven: Kann ich als Mieter short gehen, um eine Mietminderung zu bekommen? Oder Mietpreissteigerungen weghedgen? Aber das sollen dann Blogger klären, die jünger sind als ich. Ich bin die Generation, die auf die Frage "Bar oder Karte?" mit "Bar" antwortet.

Scheiß Neuland. Brauerei veröffentlicht Bilanzen nicht im Internet. BaFin: 95.000 € Strafe. Scheint so, als ob dieses Internetz von dem man jetzt so viel hört doch das Fax abgelöst hat.

Kostolany sagte: Wer die Aktie nicht hat, wenn sie fällt, hat sie auch nicht, wenn sie steigt. Das gilt auch für ETFs, wie dieser Morningstar-Artikel zeigt.
Einen Minimum Volatility ETF muss man besitzen, bevor das Virus alles infiziert.

"Im ersten Quartal, als die Aktienkurse abtauchten, konnte der Fonds eine hervorragende Outperformance erzielen. Leider kamen die Zuflüsse in großen Stil erst im April, also dann, als die Aktienmärkte bereits wieder in den Erholungsmodus geschaltet hatten."

Für die Anleger bedeutet das:

  1. Den Abschwung voll mitnehmen mit dem Brot&Butter-ETF
  2. Umtausch von World in Low-Vola-World
  3. Zusehen, wie der Low Vola dem Anstieg hinterher läuft.

Merke: Nie mitten im Rennen die Pferde wechseln!

P2P in der Corona-Krise. Werden die Plattformen langsam erwachsen? Lars macht den positiven Rundumschlag. Sein Fazit: Das wird schon, nur für das Investorenvolk muss man sich manchmal schämen.

"Wenn jedoch "Investoren" direkt ausflippen und CEOs angehen, nur, weil ein Projekt mal einen Tag in Zahlungsverzug ist… sorry, da sind die Leute im P2P-Investment ganz falsch aufgehoben."

Auf Englisch

Gott, was bin ich froh, kein Ami zu sein. How Much Should You Spend On An Engagement Ring?

"Rules of thumb for getting an engagement ring? The whole "3 months salary" thing seems impractical and outdated, in my opinion."

Brutto oder netto?

(awa)

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Kommentare

Genossenschaftler sagt am 31. Juli 2020

"Brutto oder Netto?"

Ich lag bis eben mich kringelig lachend auf dem Fußboden. Und dank Homeoffice keine verstörten Blicke der Kollegen...


Millina89 sagt am 31. Juli 2020

Zu der Verlobungsringthematik habe ich gerade erst wieder eine Podcast-Reihe gehört.
Reine Marketing Erfindung, genauso wie die Monatsgehälterregelung.

Zur Einführung Anfang des 20zigsten Jhd. waren es noch 2 Monatsgehälter, die 3 Gehälter"regel" wurde dann in den 60ern in Japan eingeführt und scheint ihren Weg wieder zurück in die USA gefunden haben.

https://wondery.com/shows/business-wars/

Bzgl. der Tokenisierung:
Aufteilung des Immo Eigentums schön und gut, aber wie läuft es mit der Aufteilung der Pflichten und Entscheidungsfindung ?

Jeder der sich schonmal in ner WEG oder Gott bewahre einer Erbengemeinschaft wiedergefunden hat, dürfte das Realisierungspotenzial als sehr gering einschätzen...


firsthuman sagt am 01. August 2020

Anstatt am Tief in Brot-und-Butter-ETFs zu tauschen kann man es auch so machen:

Am Tief von 100 % Brot-und-Butter-ETFs in 100 % Geld gehen, dann die Erholung abwarten, dann in 50 % in die Low-Volatility-ETFs und in 50 % Staatsanleihen gehen. Ich bin gespannt wie Fairriester und Sutor-Bank damit die Beitragsgarantie noch erfüllen können...


Timo sagt am 03. August 2020

@Millina89

zur Tokenisierung, das funktioniert wohl am Besten, wenn die besagte Immobilie dann von einer Hausverwaltung gemanagt wird. Dann muss vielleicht nur noch bei großen Ausgaben eine Konsensentscheidung getroffen werden.


Lin sagt am 05. August 2020

Also ich muss ja sagen, dass ich offen dazu stehe das Bargeld zu bevorzugen.
Also nix mit Millenials und nur noch mit Karte bezahlen. :)


ETFischer sagt am 06. August 2020

@Timo:

Wenn man das weiterdenkt, wäre es ja am besten, wenn z.B. das ganze Mehrfamilienhaus von einer einzigen Hausverwaltung gemanagt würde. Und dann auch bei den großen Ausgaben entscheiden könnte, ohne 100e Einzelbesitzer fragen zu müssen. Jetzt müsste man nur noch einen fetzigen Namen finden. Ich schlage REIT vor. ;-)


Timo sagt am 11. August 2020

@ETFischer

klar, wenn eine Hausverwaltung pro Objekt (bzw. natürlich darf eine Hausfverwaltung auch mehrere Objekte betreuen). Bei nem REIT bist du Miteigentümer der Hausverwaltung. Im Token-Fall bist du Mitbesitzer des Hauses, dass durch eine (von mir aus auch börsengelistete) Hausverwaltung verwaltet wird.
Einmal gehört dir ein (Stück von einem) Unternehmen, im anderen Fall ein (Stück von einem) Gebäude. Es ist also durchaus ein Unterschied.

Und im Grunde ist das ganze auch nicht neu. Momentan wird das im P2P/Crowdinvesting Markt z.B. von ReInvest24 angeboten. Die Plattform sucht Gebäude, du kannst Anteile am Gebäude erwerben (über die Plattform), die Plattform kauft das Gebäude und installiert eine Hausverwaltung, du bekommst entsprechend deiner Anteile Mieteinnahmen.


ETFischer sagt am 12. August 2020

Einmal gehört dir ein (Stück von einem) Unternehmen, im anderen Fall ein (Stück von einem) Gebäude. Es ist also durchaus ein Unterschied.

Ja, juristisch schon. Mein etwas ironischer Kommentar sollte eigentlich darauf hinaus, dass es aus meiner Sicht bei "Tokenisierung" (bzw. jeder anderen Art der Aufspaltung einer Immobilie auf viele kleine Anteile) kaum relevante Unterschiede zu Anteilen an einem Immobilien-Unternehmen mehr gibt. Falls die 100/1000/10000? Eigentümer sogar noch Entscheidungen über die Immobilie treffen müssen, kann das eigentlich mehr effizient sein.

Eigene Immobilien sind interessant, weil man wirklich eigene Vorstellungen umsetzen kann, wie Objekte entwickelt werden sollen. Ggf. kann man über geschickte Handwerkerauswahl oder Eigenleistungen die Rendite erhöhen. Aber Aufteilung einer Immobilie auf 100 Token-Eigentümer riecht für mich nach einem Marketing-Finanzprodukt, um Kleinanleger mit der "Betongold"-Story zu ködern.

Und selbst wenn die Aufteilung eine interessante Idee sein sollte, sind Blockchain + "Tokens" fast sicher die falsche Antwort.


Reinsch sagt am 12. August 2020

Wo genau ist denn nun der Unterschied zwischen dem hippen Immo-Crypto und dem guten, alten Immobilienfonds?


Timo sagt am 13. August 2020

Und selbst wenn die Aufteilung eine interessante Idee sein sollte, sind Blockchain + "Tokens" fast sicher die falsche Antwort.

ich weiß nicht, wenn man das rechts sicher aufsetzen kann ist das glaube ich eine einfache/sichere/kostengünstige Variante um Immobilienbesitz aufzuteilen. Du kannst dir damit halt einfacher dein persönliches Immo Portfolio erstellen, als über Immo-AGs. Je nach Ausgestaltung hast du dann evtl. auch mehr Gestaltungsspielraum was soziale Aspekte angeht, kannst flexibler auf Gesetze (z.B. Mietendeckel) reagieren, in dem du gezielt Regionen abstößt/aufnimmst.

Es wäre halt ein probates Mittel, um breit gestreut direkt in Immobilien zu investieren. Natürlich hat man dann auch wieder das Problem, dass ein liquider Markt kurzfristige Spekulanten anlockt und die ach so sichere Anlage in Immobilien durch das sekundliche Preisschild "plötzlich" volatil ohne ende ist.

Wo genau ist denn nun der Unterschied zwischen dem hippen Immo-Crypto und dem guten, alten Immobilienfonds?

Der "gute, alte Immobilienfonds" setzt (meines Wissens nach) auf (Nachrang-)Darlehen zur Finanzierung von Immobilienerwerb/-bau. Du kaufst also Schuldverschreibungen, in der Hoffnung am Ende durch hohe Verkaufserlöse Gewinn zu machen. Für diese Hoffnung zahlst du horrende Gebühren (30% ist wohl keine Seltenheit) und bist auf zig Jahre gebunden.

Der "hippe Immo-Crypto" würde dir (theoretisch) Eigentumsrechte an einem Anteil einer Immobilie verbriefen und wäre durchgehend über Crypto-Börsen handelbar.


ChrisS sagt am 14. August 2020

@ Reinsch

"Wo genau ist denn nun der Unterschied zwischen dem hippen Immo-Crypto und dem guten, alten Immobilienfonds?"

Die hippen Tokens würden wahrscheinlich als disintermediär angepriesen werden, also der Elimination von "Mittelsmänner"-Schichten zwischen dir und dem Objekt, in diesem Fall z.B. eine Immobilie, die nun "tokenisiert" wird in viele kleine handelbare Anteile, womit eine größere Anzahl Anleger mit kleinerem Geld darin investieren können - also was bisher das Argument für Immobilenfonds war, die dadurch nun (theoretisch) disintermediiert (übersprungen, wegfallen) werden könnten...

... in der Theorie, denn in der Praxis sind bei solchen Konstrukten trotzdem immer noch genug Fragezeichen. Wie werden dabei konkret die üblichen Rechte und Pflichten des Immobilienbesitzes umgesetzt, wenn es potentiell tausende direkte "Mitbesitzer" gibt? (Ich stell mir grad die "Eigentümerversammlungen" vor, hihi...)? Stehen dann auch alle tausenden Tokenbesitzer im Grundbuch? (und wird das bei jedem Tausch von Token aktualisiert? - aber gut, Zielvorstellung der Crypto-Visionäre wird dann wahrscheinlich sein, dass es in Zukunft eh kein "Grundbuch" als solches mehr gibt/braucht, weil ja die Besitzverhältnisse dann jederzeit, öffentlich, und sicher in der "Blockchain" registiert wären).

Am ehesten, so zumindest meine beschränkte Phantasie soweit, wird es mit den Token wahrscheinlich am Ende praktisch eher darauf hinauslaufen, dass man damit nicht unbedingt direkt "Eigentümer der Immobilie" ist, sondern das über ein Special Purpose Vehicle konstruiert abgewickelt läuft, also ein spezielles Unternehmen wird gegründet mit dem (einzigen) Zweck des Erwerbs / der Eigentumshaltung der jeweiligen Immobilie, nennen wir es zB. mal Parkstraße 25 GmbH (oder welche Rechtsform auch immer dazu passender ist), diese ist dann auch als einziger Halter eingetragen (und kümmert sich um den ganzen day-to-day Kleinscheiß, also z.B. Abwicklung Einnahmen/Ausgaben, Beauftragung der Hausverwaltung, etc. und nimmt sich dazu natürlich auch noch seine kostendeckenden Gebührenprozente, die müssen ja auch von was leben), und mit den Token erwirbt man dann praktisch eigentlich auch "nur" Anteile an dem jeweiligen Unternehmen, welches quasi als "Mantel" um die bestimmte Immobilie fungiert. Großartig anders wäre das eben in unserem Rechtswesen auch nicht machbar, wie gesagt, solang bis eben nicht auch z.B. das Grundbuch selbst direkt irgendwann mal auf Blockchain "tokenisiert" wird, o.ä.

Wenn einem das alles also schon irgendwie bekannt vorkommt, ja das ganze Prinzip ist auch am Ende nicht unbedingt soooo verschieden von dem, wie z.B. halt ein Immobilienfonds im Grunde funktioniert (Gemeinsamkeit, der Fonds ist als Eigentümer der Immobilie eingetragen, die Anleger erwerben dann "hinterher" praktisch eben auch "nur" noch kleingestückelte, handelbare Anteile am Fonds - Unterschied, Fonds haben natürlich üblicherweise auch ein ganzes Portfolio von vielen mehreren Immobilien im Gepäck), oder von REITS / börsennotierten Immobilienunternehmen allgemein, nur halt ohne trendy Buzzwords.

Aber gut, schauen wir uns mal die "Token-Vorteile" aus dem Verlinkten aboutfintech-Blogartikel an:

"Erstens werden wir eine zunehmende Disintermediation sehen, d. h. einen Abbau von Vermittlern. Theoretisch brauchen wir keine Bank, keinen Broker und keine Börse mehr, da Käufer und Verkäufer direkt miteinander interagieren können. Das spart u.a. Kosten, von denen am Ende des Tages die Anleger stark profitieren werden."

Okay, kann sein. Ich persönlich finde zwar die Kosten, die ich mittlerweile bei den Discount-Brokern für meine typischen ETF-Transaktionen zahle (unterer Promille-Bereich) nicht mehr so erdrückend, dass ich nun sehnsüchtig auf irgendwelche Innovationen gewartet hätte, aber hey ich stehe ja auch keiner Idee, die verspricht davon noch weiter ein paar Basispunkte runterzusägen, grundlegend abgeneigt gegenüber. Nur dass es dadurch "Börsen nicht mehr braucht" würde ich so nicht unbedingt unterschreiben, denn es wird auch dann dazu sicher noch irgendwie geartete "zentrale Marktplätze" geben, die das Ordervolumen von vielen Käufern und Verkäufern zusammenbringend kanalisieren, damit ein liquider Handel mit effizienter Preisbildung zustande kommt. Das werden dann vielleicht nicht die klassischen Börsen sein (zumindest wenn sie nicht den Anschlusszug verpassen und nicht rechtzeitig auch auf die neue Technik umsteigen würden), aber irgendwelche "Plattformen" die halt effektiv die Funktion einer Börse in all but name einnehmen wird es wohl schon auch dafür noch weiter geben.
"Zweitens wird durch die reduzierte Anzahl an Intermediären die Ausführungsgeschwindigkeit steigen, und die Abwicklungsdauer verkürzt. Börsenzeiten werden damit ebenfalls obsolet. Finanzprodukte können 24/7 gehandelt werden, sollte sich für jedes Angebot einen Käufer finden."

Sollte heutzutage bei den hpts. elektronischen Börsen ja doch eigentlich eh schon kein Problem mehr sein, aber haja wenn man mal nach der Frage googelt, warum Börsen nicht 24/7 offen sind, findet man auch nur so Allgemeinplätze wie "Liquidität" (ich mein, klar, im außerbörslichen Handel sind dann nachts auch die Spreads höher, aber wieviel kommt dabei eben nicht einfach auch schon daher dass die Referenzbörsen halt geschlossen sind), "die Menschen (also die paar, die da bei den Börsen noch im Hintergrund wirklich dran arbeiten) müssen ja auch irgendwann mal schlafen" (macht halt Schichtdienst, Leute), oder "Tradition, is halt so", wobei eben natürlich abseits des klassischen Aktien/Anleihe-Handels andere Märkte, wie zB Forex oder Terminkontrakte, auch oder quasi rund um die Uhr geöffnet sind. Haja gut, auch das ist halt am Ende eigentlich "nur" ein "nice-to-have", kein "must-have" Argument für mich, ich bin noch nicht so oft nachts um drei schweißgebadet aufgewacht dass ich jetzt unbedingt meine ETFs handeln musste, und das nicht auch noch bis morgen von 9 bis 17 Uhr hätte warten können.

"Drittens werden geografische Grenzen aufgebrochen. Jede Anlagemöglichkeit erlangt sofort eine globale Marktpräsenz. Praktisch jeder, der einen Internetzugang hat, kann sich innerhalb der jeweiligen gesetzlichen Grenzen an jeder Anlagemöglichkeit beteiligen, unabhängig von seinem Standort."

Ok? Ich war mit meinen bisherigen globalen Anlagemöglichkeiten zwar auch noch nicht zwingend sooo unzufrieden, aber ja, mich "direkt" an Immobilien z.B. im weit entfernten Ausland zu beteiligen war es mir bisher vom Aufwand her nicht wert (Disclaimer, im MSCI World etc. sind auch Aktien von Immobilienunternehmen enthalten, wir haben also alle eh schon auch "indirekt" darüber eine gewisse global breit gestreute Partizipation daran), aber wenn es mich dann irgendwann mal juckt, ein dutzend Tokenanteile von nem Haus in Bolivien zu erwerben, könnte ich das damit theoretisch tun. Nur wie gesagt, bisher hatte ich da auch noch nicht sehnsüchtig darauf gewartet, aber hey wer weiß ob da noch was interessanteres dabei rauskommt.

"Viertens werden viele Geldanlagen von einer größeren Anzahl an Investoren profitieren. Durch die Tokenisierung und die Möglichkeit Eigentumsrechte in Token zu „stückeln“, können neue Investorensegmente erschlossen werden. Alternative Anlageklassen wir Kunst, Oldtimer oder Edelsteine können für alle zugänglich gemacht werden – und nicht nur einer Handvoll hochvermögender Individuen."

Auch hier wieder - reizt mich alles irgendwie noch nicht, dass ich mich bisher dafür interessiert hätte mich jetzt schon daran zu beteiligen, auch wenn ich es vom Vermögen in gewissen Rahmen ja schon könnte. Aber hey, wenn man dann mal irgendwann der Wertentwicklung der "Mona Lisa" o.ä. sekündlich beim Kursschwanken zusehen kann, hat das ja wenigstens noch etwas Unterhaltungscharakter.
Gedanke: widerfährt diesen bisherigen "alternativen" Nischen-Anlageklassen dann am Ende auch dasselbe Schicksal, was z.B. die Rohstoffe quasi vereinfacht gesagt durchgemacht haben - also ein ehemals relativ unbeachtetes Marktsegment, und nachdem akademisch darin irgendwelche "Diversifikationsnutzen" studiert wurden und es dann der breiten Masse durch Finanzprodukte zugänglich gemacht wurde, strömt dann soviel Geld rein, dass vieles von den ursprünglichen Vorteilen nicht mehr viel übrig bleibt und "kaputtgehandelt" wurde, so dass man sich heute eigentlich von der "Empfehlung" (z.B. von Rohstoffen) weitenteils wieder entfernt?)

"Schließlich können mit der Technologie Marktmanipulation erheblich reduziert werden, da jede Transaktion in Echtzeit transparent aufgezeichnet und mit dem Netzwerk geteilt wird. Transaktionen sind zudem unabänderlich, überprüfbar und allen Stakeholdern einschließlich der Aufsichtsbehörden jederzeit zugänglich."

Ok? Hab dagegen erstmal nichts prinzipiell einzuwenden (würde das z.B. gegen so Sachen wie Cum-Ex helfen? Oder war hier das Problem weniger bei der Technik sondern eher irgendwas rechtlicher Natur, Ausnutzung von Gesetzeslücken etc?), aber wer weiß wie sich die gescheiten Manipulatoren auch eh wieder auf die zukünftigen technischen Gegebenheiten genauso anpassend einstellen würden.

"Einer der Vorteile, der selten übersehen wird, liegt in der Möglichkeit ein gesamtheitlich diversifiziertes Anlageportfolio aufzubauen. Schon Markowitz hat sich für eine breite Diversifikation ausgesprochen, die bislang nur sehr „reichen“ Menschen möglich war. Mit der Demokratisierung von Anlageklassen, werden zukünftig – sobald der rechtliche Rahmen gesetzt ist – alle Anleger von der Möglichkeit profitieren können, ihr Vermögen breit zu investieren."

Auch wieder, klingt im Prinzip erstmal gut und nützlich, aber auch hier wieder, da wohl die wenigsten Leute wirklich ein Portfolio aus tausenden möglichen tokenisierten Anlagen selber managen können/wollen, wird es auch dazu über kurz oder lang entsprechende "Fonds"-Konstruktionen geben, die das ganze dann "unter der Haube" für den Anleger bequem als ein einziges "all-inclusive" Mischprodukt verwalten werden. Das soll kein Widerspruch sein, nur eine Ergänzung.

@ Timo

"Bei nem REIT bist du Miteigentümer der Hausverwaltung."

Ein REIT ist schon was anderes als "nur" eine bloße Hausverwaltung, sondern sie besitzen auch die eigenen Immobilien. (Disclaimer - natürlich machen auch viele REITS die allgemeine Verwaltung ihrer Immobilien "in-house", statt dafür noch eine externe Hausverwaltung zu engagieren, warum auch nicht, die kosten ja sonst nur extra und so hält man diesen weiteren Wertschöpfungsposten wenigstens im eigenen Unternehmen und vielleicht kann effizienter dabei arbeiten)

"REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. Ihr Vermögen besteht überwiegend aus Immobilien, Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. In vielen REIT-Regimen sind REITs bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit unterworfen, z. B. beim Immobilienhandel. In Deutschland ist vor allem der weitgehende Ausschluss von Wohnimmobilien hervorzuheben."

(im letzten Satz steht auch ein bischen, warum die meisten großen bekannten Immobilienunternehmen in Deutschland, zB. Vonovia etc, nicht direkt als REIT inkorporiert sind, sondern zB. als AG. Die "Vorteile" (gewisse Steuerbegünstigungen) sind gegenüber den "Nachteilen" (regulatorische Auflagen, zB. Mindestausschüttungsquoten, keine (Bestands-)Wohnimmobilien, etc.) nicht lohnenswert genug, es gibt daher nur relativ wenige spezialisierte REITS hierzulande, und man braucht nicht viel Phantasie um sich anhand der politischen Stimmungslage auszudenken, dass es da zu keinen großen gesetzl. Verbesserungen kommen wird.)

"Einmal gehört dir ein (Stück von einem) Unternehmen, im anderen Fall ein (Stück von einem) Gebäude. Es ist also durchaus ein Unterschied."

Großes Fragezeichen, siehe oben. Höchstwahrscheinlich wird bei den Tokens am Ende doch auch "nur" der "Unternehmens-Mantel" über das Gebäude gepackt, praktisch gehören dir also Anteile an der Zweckgesellschaft, die die Immobilie rechtlich besitzt, also auch hier wieder ein "Umweg" bzw. "Intermediär", und wie gesagt solang die rechtlichen Grundlagen noch so sind wie sie sind, kann ich mir auch garnicht vorstellen wie das sonst anders (also noch "direkter") umgesetzt werden könnte, aber hey, vielleicht ist das ja irgendwann mal möglich, nur jetzt ist es eben noch nicht wirklich.

"Und im Grunde ist das ganze auch nicht neu. Momentan wird das im P2P/Crowdinvesting Markt z.B. von ReInvest24 angeboten. Die Plattform sucht Gebäude, du kannst Anteile am Gebäude erwerben (über die Plattform), die Plattform kauft das Gebäude und installiert eine Hausverwaltung, du bekommst entsprechend deiner Anteile Mieteinnahmen."

Hast du mal bei Reinvest24 genau nachgeschaut, wie da eigentlich die rechtlichen Konstruktionen sind? Denn ansonsten könnte man das als so übervereinfacht beschreiben, dass das schon fast wieder irreführend wird (was ich dir nicht als böse Absicht unterstellen wollen würde, von daher...)

"How are the property deals legally structured? 2 companies are involved in the legal structure - Reinvest24 OÜ, where all users hold funds and choose investments, and Property purchase companies - Special Purpose Vehicles (SPV), to whom the investors give loans for the purpose of the SPV acquiring a property. Property shares will be divided between the investors according to their amount of investment provided."

"A special purpose vehicle (SPV) is a subsidiary company which owns the property titles, and whose responsibilities include the maintenance of the properties and managing tenants."

Also nix mit (direkten) "Anteilen am Gebäude" - das ist, zumindest rechtlich-konkret, nur ein "Vorschein". Das von den Anlegern investierte Geld ist eigentlich erstmal "nur" ein Darlehen an die (von Reinvest24 gegründete und untergeordnete) Zweckgesellschaft, die damit die Immobilie erwirbt (weitere Frage, ohne konkret nachgeschaut zu haben - beteiligt sich auch das Mutterunternehmen Reinvest24 mit eigenem Kapital als "skin in the game" an der Zweckgesellschaft? Gibt es darüber hinaus auch noch andere Fremdkapitalgeber, zB. Banken, was das ganze quasi zu einer Mezzanine/Nachrang-Konstruktion macht, wie wir sie ja auch hierzulande schon von den Immo-Crowdfunding-Plattformen kennen?) und als einziger wirklich konkreter Eigentümer auftritt.
Es wird dann zwar noch von "property shares" gesprochen, welche die Anleger gemäß ihres Investitionsbetrages proportional bekommen, ich habe aber stark die Vermutung (wie gesagt, ohne das konkret groß weiter nachgeschaut zu haben), dass es sich hierbei "nur" um "virtuelle" Zurechnungseinheiten handelt, die intern bei Reinvest24 so zugewiesen werden, und das ganze noch nicht einmal etwa wirklich konkret den rechtlichen Status von zB. hierzulande vergleichbar "echten" eingetragenen Gesellschafteranteilen an einer GmbH o.ä. hat. Am Ende ist das ganze eben auch bei lichte betrachtet erstmal auch nicht wirklich was anderes als ein Kredit, den der Investor ggü dem SPV dazu gibt - ja, das ist durch die Wortwahl und das Auftreten auf der Webseite ein bischen "verschleiert" und alles wird vordergründig so dargestellt, als ob man "direkt in die Immobilie" investiert (so werden die Zinsen, die man für den Kredit bekommt, dann als "dividends from rental income" bezeichnet, oder auch dass man bei schlussendlicher Ablösung des Kredits (SPV veräußert das Objekt wieder) auch an den Wertsteigerungen der Immobilie beteiligt wird, oder auch dass man die "shares" (also eigentlich Kreditanteile) ja jederzeit weiterverkaufen kann), aber man sollte im Kleingedruckten doch nicht vergessen, was für eine Rechts- u. Funktionsform die ganze Konstruktion doch eigentlich hat.

Wie gesagt, wer darüber mehr weiß, soll das gerne korrigieren/ergänzen, aber für mich sieht das ganze erstmal auch nicht so revolutionär aus (also in der hintergründigen rechtlichen Konstruktion des ganzen, neu ist daran eben nur "vordergründig" dass der Kredit an das SPV wegen der neuen online-Möglichkeiten auf so viele Anleger gestückelt werden kann), weswegen ich ja schon oben beschrieben hab warum ich von den Tokens im Grunde auch nichts großartig anderes erwarten würde. Die konkrete Immobilie wird am Ende immer noch in einem Unternehmens-Mantel gehalten, der Anleger gibt am Ende eigentlich dann nur noch dem Unternehmen Geld (entweder Fremdkapital, also wie hier Kredit, oder Eigenkapital, also wenn zB. durch Tokens dann auch irgedwann mal wirklich konkrete echte Gesellschafteranteile gekauft werden können).

"Du kannst dir damit halt einfacher dein persönliches Immo Portfolio erstellen, als über Immo-AGs."

Nur weil man was kann, heißt das nicht das man es auch muss, oder das die Vorteile wirklich so groß sind wie gedacht. Beispielsweise, warum sollte ich mir mein "persönliches Immo Portfolio" erstellen wollen, und dieses Geschäft eben nicht an eine darauf spezialisierte Immo-AG delegieren, an der ich mich dann am Ende bequem per klassischer Aktie beteilige (oder in breitgestreuten ETFs auch an vielen Immo-AGs / REITS gleichzeitig)? Die Immo-AG ist im Gegensatz zu mir ein Profi in dem Geschäft - die kann also viel besser Marktanalysen machen, kann durch ihre Größe auch viel bessere Konditionen beim Objekterwerb raushandeln, kann das viel effizienter verwalten (Vertragsmanagement, Mietmanagement, vllt auch noch wie zB. Vonovia gleich einen eigenen "in house" Handwerkerdienst mit eingebunden, etc.) als ich selbst, und damit besser wirtschaften.

Oder wie gesagt, bei all den Gesagten von wegen "direkt in die Immobilie investieren", und "persönliches Portfolio", am Ende steht halt auch trotzdem immer auch noch irgenden Unternehmen dahinter, und sei's halt das immobilien-spezifische SPV. Und eh ich mich an tausend einzelnen SPVs "beteilige" (was meist bisher eben auch "nur" Kredit gebe bedeutet) die alle jeweils nur tausend einzelne Immos betreuen, investiere ich doch lieber einfach gleich in Eigenkapitaltitel der großen Immo-AGs, die jeweils zehntausende Objekte und hunderttausende Wohnungen auf einmal im bestand haben.

"Je nach Ausgestaltung hast du dann evtl. auch mehr Gestaltungsspielraum was soziale Aspekte angeht"

Gestaltungsspielraum im Sinne von konkreter Einflussnahme auf die Immobilie (z.B. bauliche Entscheidungen, Mieterauswahl, Mieterhöhungen, etc) hat man doch bei solchen Konstruktionen auch eh nicht. Man ist nur passiver (i.S.v. keine weitere Einflussmöglichkeit) Geldgeber für die jeweilge SPV. Der einzige mögliche Einflussspielraum ist auch "nur", am Anfang halt in das Projekt zu investieren oder eben nicht (bzw. seinen (Kredit, bisher-) Anteil später an jemand anderen weiterzuverkaufen).

"kannst flexibler auf Gesetze (z.B. Mietendeckel) reagieren, in dem du gezielt Regionen abstößt/aufnimmst."

Auch hier wieder, im Grunde keine wirkliche revolutionäre Neuerung, Streuung und Auswahl von Regionen kann ich doch bisher auch schon über gezielte Auswahl entsprechender Immo-/Reit-Aktien machen (und bei Bedarf abstoßen), zumal diese großen Unternehmen dann ja auch wohl die ehesten Profis sind, was das "profitable" (für Mieter ärgerlich, aber für mich als Anleger natürlich besser) Anpassen/Ausnutzen/Umgehen irgendwelcher Mietrechtsänderungen angeht, die haben dazu ja ganze Juristenabteilungen und mehr Lobbyeinfluss als irgendeine einzelne SPV oder gar irgendein popeliger kleiner Privateigentümer.

"Es wäre halt ein probates Mittel, um breit gestreut direkt in Immobilien zu investieren. Natürlich hat man dann auch wieder das Problem, dass ein liquider Markt kurzfristige Spekulanten anlockt und die ach so sichere Anlage in Immobilien durch das sekundliche Preisschild plötzlich volatil ohne ende ist."

Klar - da der "typische" Immobilienbesitzer (der noch so an das "sichere Betongold" glaubt) den "aktuellen Preis" seiner Immobilie normalerweise eigentlich nur zweimal in seinem Leben sieht (einmal beim Kauf, einmal beim späteren Verkauf wieder), wirkt das ganze oberflächlich so "ruhig" und wenig volatil, aber wenn natürlich börsentäglich Kurse gestellt werden, würden die Leute merken wie sehr das ganze doch zwischenzeitlich auch mal im Wert schwanken kann. Die Volatilität ist also eigentlich schon da, man sieht sie nur aufgrund der mangelnden fortlaufenden Bepreisung nur nicht. Bei börsennotierten Immo-AGs / REITS sieht man jedenfalls schon, dass sich auch der Wert (bzw. eigentlich ja die Erwartung / Einschätzung des Wertes durch die Marktteilnehmer) ihrer Immobilien (klar, die Unternehmen halten ja auch eben mehrere, zumal bei deren Aktienentwicklung auch noch, objekt-unabhängig, die Bewertung des jeweiligen Unternehmenserfolges mit reinspielt) ziemlich stark schwanken kann. Das hat noch nichtmal was mit kurzfristigen Spekulanten zu tun, schwanken würde es auch ohne die noch schon genug (klar, auch wenn die Spekulanten es wohl nicht besser machen sondern nur noch weiter verstärken).

Man muss dabei auch nichtmal mit so "Mikrolage"-Beispielen wie das vom Finanzwesir beschriebenen ominösen Flüchtlingsheim in der Nachbarschaft ankommen, weswegen nun der "Kurs" einer bestimmten Immobilie daraufhin abschmieren soll, es gibt auch genug "Makro"-Einflüsse am Immobilienmarkt allgemein die auf den Preis wirken können. Als einer der wichtigsten z.B. die Zinsentwicklung, steigen die mal wieder, würde man auch einen entsprechenden "Kursrückgang" bei (so ziemlich fast allen) Immobilien sehen, da damit ja die Finanzierung für (potentielle) Käufer teurer wird.

"Der gute, alte Immobilienfonds setzt (meines Wissens nach) auf (Nachrang-)Darlehen zur Finanzierung von Immobilienerwerb/-bau. Du kaufst also Schuldverschreibungen, in der Hoffnung am Ende durch hohe Verkaufserlöse Gewinn zu machen. Für diese Hoffnung zahlst du horrende Gebühren (30% ist wohl keine Seltenheit) und bist auf zig Jahre gebunden."

Also meines Wissens nach sind Immobilienfonds keine Schuldverschreibungen (i.S.v. Anleihe, Darlehen o. sonstiger Fremdkapitalanlagen, bei denen der Anleger ein "Gläubiger" wäre), sondern Sondervermögen. Sie kaufen mit dem investierten Geld Immobilien, deren Eigentümer sie sind (und die Anleger eben, siehe das ganze "Mantel"-Konstrukt, Anteilseigner des Fonds). Geld kommt dem Fonds, und damit den Anlegern am Ende, zugute durch ausgeschüttete Mieteinnahmen, Bewertungssteigerungen, Verkaufserlöse einzelner Bestandsimmobilien etc.
Disclaimer, natürlich können und tun Immobilienfonds zusätzlich zu dem von Anlegern investierten Fondskapital auch noch weiteres Fremdkapital aufnehmen, sei es zum Liquiditätsmanagement und/oder Renditesteigerung.

Was du mit "Nachrang-Darlehen" meinst, denkst du da vielleicht eher an das beispiel der Immo-Crowdfinanzierer ala Exporo und Co? Apropos Exporo, die werden in dem aboutfintech-Blogartikel ja auch explizit erwähnt ("Ein relativ aktuelles Beispiel aus Deutschland kommt von Exporo, dem Marktführer für digitale Immobilieninvestments. Anleger konnten sich 2020 über digitale Wertpapiere (bzw. Token) schon ab einem Euro an einer Immobilie auf Rügen beteiligen und Teil-Eigentümer werden. In Zukunft profitieren diese von laufenden Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und der Wertentwicklung der Immobilie. Die niedrigen Transaktionskosten und hohe Effizienz der Beteiligung stellen die Vorteile der Tokenisierung nochmal deutlich in den Vordergrund."). Auf deren Webseite nachgeschaut ist die tatsächliche rechtliche Konstruktion im Grunde auch wieder dasselbe wie schon die ganze Zeit besprochen, es handelt sich konkret auch "nur" um eine "tokenbasierte Anleihe", man gibt also der Objekt-Zweckgesellschaft praktisch einen Kredit, die ist dann die eigentliche Eigentümerin, und bekommt als Zins die Mietüberschüsse, plus am Ende eine eventuelle Wertsteigerung des Verkaufserlöses bei der "Rückzahlung der Anleihe". Hinter den ganzen Tokens und Crypto-Buzzwords passiert also eigentlich auch nichts neues sondern altbekanntes, mit den Tokens werden dann eigentlich nur Prozesse "optimiert" (in der entsprechenden Pressemitteilung von Exporo dazu werden als Vorteile genannt eine schnellere, effizientere Abwicklung, kleinere Stückelung, Disintermediation (es braucht keine Depotbank/Broker mehr für die Verwahrung der Anleihestücke, sondern jeder Anleger hält seine "Tokens" (Anteile an der eigentlichen Anleihe) in privaten "Wallets", bessere Handelbarkeit untereinander (verkaufswillige Anleger können ihre Tokens über ne Exporo Zweitmarktplattform an andere kaufwillige Anleger verkaufen), usw.)

Zurück zu den Fonds, das mit den "horrenden Gebühren von 30 %" und der "zig Jahre Bindung"... denkst du da eher vor allem an die geschlossenen Fonds ? Denn bei den bekannten "normalen" offenen Immobilienfonds sind die Gebühren (zumindest die in der TER ausgewiesenen) eher so im 1,5 - 2,5 % Bereich, wie man es zB. auch von den klassischen aktiven Aktienfonds üblicherweise so kennt (Disclaimer, es gibt natürlich auch hier einzelne Ausnahmen). Auch die "Bindung" ist nicht unbedingt "zig Jahre" (im Ggs. zu wirklichen geschlossenen Fonds o.ä. Gesellschafterprojekten, wo tatsächlich eine Haltefrist bis zum Ende der Laufzeit besteht und man nicht oder nur sehr schwer / mit großen Abschlägen vorher raus kann), sondern mit einer Frist von 12 Monaten (u. weitere Bedingungen, siehe der Abschnitt "Rückgabe von Anteilen" im Wikipedia-Artikel) möglich - natürlich, wie da beschrieben steht, in der "Schönwetter"-Theorie. Wenn zuviele Anleger auf einmal ihre Fondsanteile verkaufen und Geld zurück haben wollen, kann es zu Einschränkungen kommen, denn der Fonds kann ja eben nicht so schnell die gehaltenen Immobilien verkaufen (tja, ist halt auch so eine eiserne Regel, ein Fonds kann "im Ernstfall" immer nur so liquide sein wie es seine gehaltenen Basiswerte auch sind - oder eben nicht, ein Millionenportfolio von immobilien Großobjekten liquidierst du eben nicht so schnell im Vorbeigehen wie ein paar Millionen Aktien an der Börse mit einem Mausklick). Das hat zB. eben in der Vergangenheit für entsprechenden Unmut bei Immobilienfondsanlegern geführt, als die in der Krise ihre Anteile loswerden wollten und die Fonds garnicht mit dem Verkaufen der Immos nachkamen, oder nur mit großen entsprechenden "Firesale"-Verlusten (bzw. die ganzen Bewertungen der Immobilien vorher war auch eh schon zu "optimistisch" und wurden dann wieder auf den Boden der Tatsachen runterkorrigiert), wodurch sich die ganze Liquidation viel länger hingezogen hatte als es sich viele (zu naive) Anleger, die vllt damals dachten einfach nur einen "besseren Tagesgeldersatz" gefunden zu haben, hätten vorstellen können, und manche können wohl heut noch dazu jammern.

Aber haja, deshalb kauft man auch nicht unbedingt Immofonds, sondern wenn überhaupt eben Aktien von Immobilienunternehmen/REITS (oder eben garnicht erst so speziell, sondern hat sie in seinen allgemeinen breiten Aktienindizes eh schon entsprechend ihrer MK mit drin). Die schwanken dann zwar ein bischen mehr als die so (scheinbar) "ruhigen" Fonds (weshalb sich auch niemand mehr der Illusion, hier mal kurz "Geld parken" zu können, hingeben sollte, aber das sollten ja durch die Fristgebung mittlerweile alle hoffentlich kapiert haben), aber man kann sie, wenn man es denn nötig hat, wenigstens besser handeln, da man diese Wertpapiere eben nicht nur allein an die Fondsgesellschaft zurückgibt, sondern an Börsen mit anderen Marktteilnehmern untereinander handeln kann.

"Der hippe Immo-Crypto würde dir (theoretisch) Eigentumsrechte an einem Anteil einer Immobilie verbriefen und wäre durchgehend über Crypto-Börsen handelbar."

Siehe oben, Handelbarkeit ist mit entsprechenden Immo(-unternehmen)-Aktien schon genauso gegeben, und wie gesagt, das mit den (direkten) Eigentumsrechten an der Immobilie ist halt so ne Sache, am Ende wird man erstmal auch bei einer Abwicklung über Crypto hintergründig nicht drumrumkommen, dass da "eigentlich" auch "nur" Anteile an einer Objekts-Zweckgesellschaft gehandelt werden würden als rechtliche Mantelkonstruktion. Und dann landen wir am Ende schnell wieder bei der "Sinnfrage", wenn das eh über ne Gesellschaft abgewickelt wird, kann man doch eigentlich auch gleich eh ne große Immo-AG kaufen, die auch gleich schon viele verschiedene Objekte professionell managt. Am Ende wird auch hier wieder nur viel alter Wein in neue Schläuche gegossen und so manche Innovationen sind zuendegedacht / bei Lichte betrachtet am Ende nicht unbedingt sooo revolutionär wie vielleicht dabei getan wird.


ETFischer sagt am 19. August 2020

@ChrisS

Vielen Dank - wieder einmal episch! Das wäre doch eigentlich mal eine gute Folge für den Finanzwesir. Neudeutscher Titel "Die Zerstörung der Immo-Cryptos".


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