22. Oktober 2015


Ein Haus oder kein Haus ‒ junge Leser am Scheideweg

Leser P. fragt

Ich hab eine Frage zu einem gegebenenfalls in Zukunft anstehenden Kauf einer Immobilie und dem Besparen von ETF-Sparplänen.
Wie sinnvoll oder wie minder sinnvoll ist diese Kombination? Ich möchte gerne demnächst damit beginnen, zwei ETFs (World & EM) zu besparen.
Ob und wann ich eine Immobilie kaufe, weiß ich nicht, aber ist es so sinnfrei, beides gleichzeitig zu tun?
Sollte man dann lieber all sein Geld in die Immobilie "pumpen" und nicht weiter den ETF-Sparplan besparen – diesen also pausieren?
Oder sollte man trotzdem seine 150 € Sparrate in den ETF-Sparplan investieren und "nebenbei" die Immobilie abbezahlen?

Leser H. fragt

Was empfiehlst du sehr jungen Anlegern, die noch Jahre von den großen Entscheidungen des Lebens entfernt sind?
Ich selbst bin 23 und hätte nicht wenig Lust, einen Teil meines Ersparten (rund 5.000 Euro) als Startbetrag in ein Depot zu stecken und dann regelmäßig mit 600 Euro jährlich zu besparen.
Jedoch: meine Zukunftsplanung ist noch total offen und dafür bin ich auch froh. Keine Ahnung, ob ich viel rumkommen werde im Job oder mit 30 die ideale Arbeitsstelle finde, wo ich zunächst bleiben will. Die Hausfrage ist hier, was mich quält, denn wäre es nicht besser, wenn man das Haus denn will, mit viel, sprich dem Gesamten, Eigenkapital an die Sache heranzugehen?
Oder besser 40 Jahre Zinseszinseffekt wirken lassen und dafür während einer Finanzierung nicht ans Alter denken müssen? Ich fände ich es sehr spannend, wenn du auf diese Problematik der Ungewissheit der Zukunft in frühen Jahren eingehen würdest. Sicher gibt es viele junge Leute, die sich genau deswegen um finanzielle Entscheidungen drücken.

Der Finanzwesir antwortet

Ah, endlich bitten junge Menschen um meinen Rat. Ein Verhalten, das ich bei meinen drei Töchtern schmerzlich vermisse. Grundsätzlich: Ich habe viel Sympathie und auch ein wenig Mitleid mit den jungen Leuten von heute.
In meiner Jugend (Abitur 1985), hatten wir

  • mehr Möglichkeiten als unsere Eltern. Das fand ich gut.
  • weniger Optionen als unsere Kinder. Das finde ich auch gut.

Heute leben wir in einer Instant-Gesellschaft. Alles ist möglich und zwar sofort. Medien und Werbung gaukeln einem vor, man könne so leben

  • morgens macht man Karriere als Werktätiger,
  • abends kümmert man sich liebevoll um seine Kinder,
  • nachts gibt man die Sex-Bestie, auf dass selbst die selige Beate U. schamrot geworden wäre.

In der noch freien Zeit dekoriert man sein trautes Heim, plant den Traumurlaub, kauft ein Traumauto, denn das bisschen Haushalt macht sich ja von allein.

In diesem Tornado der Möglichkeiten muss man als junger Mensch erwachsen werden.

Was hilft?

Ganz grundsätzlich: Nein sagen. Und zwar zu allem und jedem. So wie an der Clubtür. Der Standard ist: "Du kommst hier nicht rein". Dann wählt der Türsteher sorgfältig aus, wer am heutigen Abend passt, und der kommt rein.
Sie müssen der Türsteher Ihres Lebens sein. Passen Sie auf, wen oder was Sie in Ihr Leben lassen.

Ok, und was ist jetzt mit der Haussache?

Das Leben ist ein Trichter, je älter man wird, umso enger wird er. Zumindest, was die Möglichkeiten angeht.

  • Wer nicht mit vier anfängt zu geigen, wird nie ein Weltklasse-Geiger
  • Wer nicht mit 13 aufs Fußball-Internat kommt, wird es nicht in die Bundesliga schaffen.

Nach dem Erwerb der allgemeinen Hochschulreife (vulgo Abitur) stehen einem junger Menschen alle Optionen offen. Er oder sie darf alles studieren. Grundsätzlich ist alles möglich, auch wenn in der Praxis der Numerus clausus dazwischen kommt.
Wer sich für Biologie entscheidet und nach dem vierten Semester feststellt: "Eigentlich wäre ich lieber Jurist.", kann nicht einfach umschwenken.
Die Entscheidung für die Biologie ist automatisch eine Entscheidung gegen alle anderen Studiengänge. Je radikaler der Wechsel, umso höher der Preis, den man zu zahlen hat.
Ein Biologe mag noch Chemiker werden können, aber ein Biologiestudent, der sich zum Juristen berufen fühlt, wird seine Bio-Semester abschreiben müssen. Diese Jahre sind verloren.

So geht das im Leben immer weiter. Jede Entscheidung, die man fällt, verringert die Optionen.

  • feste Beziehung => Schluss damit, noch andere Vertreter des anderen Geschlechts zu bezaubern.
  • Wahl des Arbeitgebers: Wer nicht bei einem Konzern anfängt, wird nie bei einem Konzern arbeiten. Man geht vom Konzern in den Mittelstand, nie umgekehrt.

Hm, Erwachsen werden ist doch nicht so soll. Alles wird enger und die Wände rücken näher.
Kann man so sehen, aber ich gebe zu bedenken: Wer Optionen aufgibt, hat die Chance, die richtigen Dinge richtig zu machen. Wer freiwillig Optionen aufgibt, konzentriert sich auf das für ihn Wesentliche und kann auf diesen Gebieten Bedeutendes leisten.

In letzter Konsequenz bedeutet Erwachsen werden:

Fälle deine Entscheidungen und lebe mit den Konsequenzen.

Wenn man es gewöhnt ist, um 22:30 Uhr noch fleißig mit dem Schwarm zu What’s-appen, in welchem Club man sich denn um 23:00 Uhr trifft, ist das natürlich hart. Aber man kann sein Leben nicht ewig in der Schwebe halten, sonst endet man als Berufsjugendlicher, der mit 50 noch Chucks trägt.

Es gibt zwei Fundamental-Entscheidungen im Leben eines Menschen

  1. Heiraten und Kinderkriegen
  2. Eigene Immobilie ja/nein

Beide Entscheidungen verpflichten einen auf Jahrzehnte und beide Entscheidungen schränken einen sehr ein.

Der Weg zur eignen Immobilie

Möglichst viel Eigenkapital anhäufen. Jeder Euro im Eigenkapital verbessert die Konditionen der Bank. Die besten Konditionen kriegt der, der das Haus eigentlich bar bezahlen könnte. Niedrige Schuldzinsen verbessern die Rendite.
Wie kommt man zu Eigenkapital?
Man spart wie verrückt und versucht, möglichst oft eine Gehaltserhöhung zu bekommen. Das gesparte Geld wird sicher auf einem Tages- oder Festgeldkonto verwahrt, denn man muss zum Zeitpunkt X eine genau definierte Summe zur Verfügung haben. Planbarkeit schlägt Rendite. Solange man die Inflation schlägt, ist alles gut.
Wertpapiere (Aktien, ETFs, Fonds) können das nicht leisten.
Wenn man dann in der Immobilie wohnt, gibt’s nur eins: Schulden tilgen.
Warum? Weil Schulden tilgen das beste Risiko/Rendite-Verhältnis hat. Das Risiko ist gleich Null, und da Schuldzinsen höher sind als Guthabenzinsen, ist die Rückzahl-Rendite höher als die Rendite, die man mit Tages- oder Festgeld erwirtschaftet.

Der Weg als Mieter

Während der Hausbesitzer in spe einen Zeithorizont von maximal 10 Jahren hat, kann ein Mieter 30 bis 40 Jahre lang alle Börsenstürme aussitzen.
Deshalb kann er ‒ im Rahmen seiner Risikotoleranz ‒ in Wertpapiere investieren und von der höheren Rendite profitieren.
Wenn er dann aber doch auf einmal eine Immobilie haben will, kann es sein, dass sich sein Depot in südlichen Gefilden befindet und arg geschrumpft ist.

Gibt’s denn keinen Kompromiss?

Sie meinen, so etwas wie einen Bio-Juristen oder die eierlegende Wollmilchsau?
Nein, ich sehe da keinen Kompromiss. Die beiden Wege sind zu unterschiedlich, und nur, wer sich konsequent für einen Weg entscheidet, kann auch wirklich von den Vorteilen der jeweiligen Entscheidung profitieren.

Szenario 1

Sie gehen zur Bank und sagen: "Ich will bauen und habe 70.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto, welche Konditionen kriege ich?"

Szenario 2

Sie gehen zur Bank und sagen: "Ich will bauen. Meine ETFs sind zur Zeit 70.000 Euro wert. Welche Konditionen kriege ich?"

In Szenario 1 wird Ihnen die Bank die 70.000 Euro voll als Eigenkapital anrechnen, in Fall 2 vielleicht zu 30 % bis 50 %.

Leser P. fragt:

"Oder sollte man trotzdem seine 150 € Sparrate in den ETF-Sparplan investieren und "nebenbei" die Immobilie abbezahlen?"

Man zahlt eine Immobilie nicht "nebenbei" ab.

Wertpapier-Depot + Immo-Kreditschulden = Spekulation auf Kredit an der Börse

Ein absolutes No-go für jeden seriösen Anleger! Man versucht unter allen Umständen, die Immobilie schuldenfrei zu bekommen, weil man nur so seine Handlungsfähigkeit wiedererlangt.
Solange die Immobilie noch der Bank gehört, ist man nicht Herr im Haus.

Szenario 3

Sie zupfen jedes Jahr ein Gänseblümchen und murmeln dabei: "Ich will bauen, ich will doch nicht bauen, ich will …". Mit 40 sagen Sie: "Nee, war doch nix, ich bleibe Mieter."
Dann haben Sie Ihr Geld 10 Jahre auf einem Tagesgeldkonto abhängen lassen, anstatt es zur Vermehrung an die Börse zu schicken. Auch dumm.

Fazit

"Wasch mir den Pelz, aber mach mich nicht nass." So soll’s sein bei der Entscheidung für oder gegen die eigene Immobilie.
So läuft das aber nicht bei den Fundamental-Entscheidungen im Leben.
Deshalb lieber P. und lieber H.: Entscheidet euch für eine Variante und steht dazu.
Oder um es mit Lemmy von Motörhead zu sagen:"Man kann nicht alles haben im Leben. Wo soll man es auch hinstellen."

Zum Weiterlesen

(awa)

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Kommentare

Finanzkoch sagt am 22. Oktober 2015

Hallo Finanzwesir,

toller Artikel.

"da Schuldzinsen höher sind als Guthabenzinsen"

Habe gerade ein Beispiel aus der Praxis, in dem stimmt das nicht mehr:

http://www.sab.sachsen.de/de/p_immobilien/info_imm/zinskonditionen/konditionen.jsp

Wer in das Profil des Förderprogramms der sächsischen Aufbaubank passt, bekommt ab November irre Konditionen bei uns in Sachsen.
Beispiel für eine Familie mit 2 Kindern, die ein Energiehaus bauen:

  • Für die beiden Kinder bekommen sie 150.000 € zu 0,65 Prozent (25 Jahre Zinsbindung) - Familienförderung
  • Zusätzlich ein KFW-Darlehen über 100.000 € zu 0,25 Prozent (10 Jahre Zinsbindung) - Energieeffizient bauen

Beim Festgeld gibt es aktuell bis zu 2,5 Prozent.

Herzliche Grüße
Christoph


Finanzwesir sagt am 22. Oktober 2015

Hallo Christoph,
Du hast recht. Aber das sind politische Preise. Der Staat will Familien mit Kindern ein Haus im Grünen ermöglichen. Dieses Haus muss energieeffizient sein.
Diese Lenkungsfunktion lässt sich der Staat etwas kosten. Mit 0,65% und auf jeden Fall mit den 0,25% liegt man unterhalb des Inflations-Niveaus. Da werden die Schulden von ganz alleine weniger ;-)

Aber auch in diesem Fall würde ich die Unternehmung nicht ohne ein solides Eigenkapitalpolster angehen.

Gruß
Finanzwesir


Christoph sagt am 22. Oktober 2015

Warum wird immer das Thema "Schulden und gleichzeitige Spekulation bzw. Geschäftstätigkeit" negativ betrachtet?

Da sollte man sich doch statt dessen eher fragen, kann ich mir die Immobilie eigentlich leisten? Wenn ich für ein einfach ausgestattetes EFH in Trippsdill an der Knatter 30 Jahre Finanzierung brauche, lautet die Antwort wohl eher nein und der Fakt, dass ich die Finanzierung kriege ist wohl am ehesten der regionalen Verpflichtung der örtlichen Sparkasse oder Volksbank geschuldet. Spart man dann noch nebenbei 150 € im Monat auf ETFs ist das meiner Meinung nach auch Blödsinn.

Die Realität sieht aber doch eher so aus, dass man Konsumziele (-> Eigenheim) und Vermögensziele hat. Da stellt sich doch zwangsläufig die Frage wie groß muss das Rad sein, dass ich aktuell drehen muss um beides zu erreichen.

Zu den Zeiten meiner Eltern hat von für Immokredite 10% und mehr Zinsen bezahlt. Da war es schwer sein Eigenkapital zu hebeln. Aber bei den Zinsen heute ist Leverage doch ein muss. Wenn ich aus einem Euro nichts besseres machen kann als ihn der Bank zurück zu zahlen um ca. 1% Zinsen zu sparen, bleibe ich doch besser morgens im Bett liegen. Oder sehe nur ich das so?


Akira sagt am 22. Oktober 2015

Hallo Finanzwesir,

erst einmal großes Lob zu deiner Website, diese hat mir bei vielen Schritten zum ETF Sparplan/Depot geholfen.

Bei mir sieht es ähnlich aus wie von Christopher geschildert.
Ich habe mir vor knapp 2 Jahren eine 150qm Wohnung in Hamburg gekauft und jetzt nur noch einen KFW Kredit (Energieeffizient Bauen Nr153) mit noch 42.000€ offen, zu 1,4% effektiver Jahreszins.

Ich hätte die Möglichkeit, diesen Kredit auch noch vollständig zu Tilgen, aber in meinem Fall würde es ja auch vermutlich auch mehr Sinn machen, die 42.000€ auf ein Festgeldkonto anzulegen. Zu z.b. 2,2% für 7 Jahre. Der KFW Kredit hat noch eine Laufzeit von 8 Jahren. Aktuell liegt das Geld zu 1% auf dem Tagesgeldkonto.

Welche Möglichkeiten würdest du hier noch sehen?

Viele Grüße

Akira


Markus sagt am 22. Oktober 2015

Hallo lieber Finanzwesir,

toller Artikel und ein Thema was bei mir gerade brennt.

Ich bin 30, habe eine langjährige Partnerin und Baby. (Hochzeit innerhalb der nächsten 2-3 Jahre wahrscheinlich).
Wir wohnen zur Miete und wollen EVENTUELL mal ein Haus bauen / kaufen.
Bisher sind gemeinsam rund 150K € Eigenkapitel vorhanden Verteilung EK: Sichere Festgelder/Sparbriefe/Sparpläne verschiedener Laufzeiten (rund 100k), Tagesgeld (15k), sowie ETF Depot (20K) und der Rest als Lebensversicherung.

Monatliche Sparrate zur Zeit fließt rund 40% / 50% / 10% in Sparpläne / ETF Depot / Lebensversicherung.

Die Wahrscheinlichkeit bzgl. Hausbau / Hauskauf sehe ich bei rund 70% innerhalb der nächsten 5 Jahre (mit über 35 tu ich mir kein Haus(bau) mehr an). Soll ich deiner Meinung nach nun kein Geld mehr ins ETF Depot stecken sondern nur noch alles in sichere Festgelder etc.?
Was ist, wenn wir uns doch nicht für das Haus entscheiden, sondern bis zum Rentenalter Mieter bleiben? Dann verschenke ich recht viel Rendite.

Ich bin irgendwie mit dieser Entscheidung (entweder Haus oder ETF Depot) nicht ganz glücklich, verstehe aber dein Artikel vollstens.
Sagen wir ich bin nach dem Hausbau dann doch mit 50 schuldenfrei. Dann will ich auch mein Geld sinnvoll anlegen, aber für ETFs ist es dann zu spät. Also warum nicht parallel zum Hausbau das jetzige ETF Depot erhalten (und ggf. noch einen geringen Betrag regelmäßig investieren), damit ich die Jahre mitnehmen kann. Vorraussetzung ist natürlich, dass das Einkommen ausreicht.

PS: zu deiner Anmerkung oben: "Man geht vom Konzern in den Mittelstand, nie umgekehrt." --> ich bin das lebende Gegenbeispiel und kenne auch einige Kollegen, die diesen Weg gegangen sind. :)

viele Grüße

ein begeisterter Blogleser


Aniong sagt am 22. Oktober 2015

Leser H. erwähnt 5000 € Startguthaben mit einer jährlichen(!) Sparrate von 600 €. Da sehe ich nur zwei Varianten, die beide auf "kauf die ETFs" hinauslaufen:

Wenn die 600 € pro Jahr nur ein sehr kleiner Teil der Gesamtsparrate sind, liegt das meiste Geld hier dann ja immer noch auf dem Tagesgeldkonto, das Depot wird also im Zweifelsfall nicht die Haus-Finanzierung kaputtmachen, aber evtl. die Rendite bis dahin etwas erhöhen, da der Gesamtbetrag im Depot eher als Spielgeld anzusehen sind. Wenn die 600 € im Jahr hingegenen einen siginifikanten Teil des Gesparten ausmachen, wird sich Leser H. so oder so keine Immobilie leisten können, dann kann man das Geld auch lieber gleich in ETFs pumpen. Ich zumindest kann mir nicht vorstellen, wie man sich mit 50 € im Monat ein Haus zusammensparen kann.


Finanzwesir sagt am 22. Oktober 2015

@Christoph

"Aber bei den Zinsen heute ist Leverage doch ein muss."

Nur wenn man so ein harter Hund ist, wie Du ;-) Ich bin der Überzeugung, dass die meisten Menschen damit überfordert sind. Hast Du nicht in einem anderen Blogartikel zum Thema "Steuern sparen per GmbH" kommentiert?
Ich glaube, Du bist in einerer anderen Liga unterwegs, als die meisten von uns. Kennst Dich gut aus, kannst rechnen und im richtigen Fall die Emotionen ausschalten.
Wer kann das schon bei der privat genutzen Immobilie, dem trauten Heim, dem eigenen Nest und was es da noch an emotional aufgeladenen Bezeichnungen gibt.

@Markus und Akira: Das müßt ihr selbst entscheiden. Meine Prämisse ist: "Risiko vermindern", nicht "Rendite maximieren". Ich will raus aus der Fragilität. Wenn ein seltenes Ereignis kommt (der ominöse schwarzer Schwan), soll es mich nicht (oder nur sehr gering) schädigen.

Was nützt es mir, wenn ich 7 Jahre ein Zinsdelta von 0,8% (2,2% - 1,4%) gewinne, aber mich dabei dem Risiko aussetze, das die Bank in Schieflage gerät (2,2% kriegt man ja aktuell eher bei bulgarischen, polnischen oder tschechischen Banken).
Das miese an den schwarzen Schwänen ist ja, dass sie so selten sind. Man kann sie statistisch schwer fassen, aber wenn sie auftauchen bringen sie das Pendel so richtig zum Ausschlag.
Außerdem können wir uns immer nur die letzte große Katastrophe vorstellen.

  • Fukushima war Erdbeben plus Tsunami
  • Fukushima XXL: Erdbeben plus Tsunami + Flugzeugabsturz auf den Reaktor => unvorstellbar. Man wird sofort als Schwarzmaler abgetan. Argument: Das passiert doch nie.

Dieses Argument ist fast korrekt, denn es passiert auch fast nie ;-)
Deshalb unterschätzen wir die Wucht der seltenen Ereignisse so. Zurück zu den konkreten Fragen: In den allermeisten Fällen wird es gut gehen, eben weil die Ereignisse so selten sind. Wenn es aber schief geht stellt sich die Frage: Wie schief kann es gehen.

Und ich meine da ganz üble Sachen:

  • Dauerhaft Arbeitsunfähig
  • Zweites Kind mongoloid
  • Jemand aus der Verwandschaft auf Dauer pflegebedürftig
  • Gnadenloser Rosenkrieg

Ich verstehe, dass man da irgendwann einen Strich ziehen muß. Wenn man alles, was einem je an Katastrophenszenarien in den Kopf kommt, vermeiden und absichern will, dann kann man sich nur noch zu Hause einbetonieren. So kann man nicht leben.
Man muß als Paar entscheiden: Bis zu diesem Level halten wir einen schwarzen Schwan für realistisch, alles was darüber hinaus geht, ist "Shit happens".

Letzendlich geht es darum, sich bei der Entscheidung wohl zu fühlen. Ihr mußt mit euren Frauen die besprechen, ob ihr eher das Risiko senken oder die Rendite steigern wollt.

@Markus: Wieso ist es mit 50 zu spät an die Börse zu gehen und ETFs zu kaufen? Ich bin 50 und nur mittelsenil. Ich - und viele andere meiner Alterskohorte - beabsichtigen 80 oder älter zu werden. Da haben wir noch 30 Jahre vor uns. Da kann man meiner Meinung nach durchaus noch Geld in ETFs anlegen. ETFs sind ja nur ein Teil Deiner Altersvorsorge. Es gibt noch die gesetzliche Rente (zwar gering, aber immerhin), Du wohnst mietfrei (mußt nur das Haus in Stand halten) und womöglich gibt es noch eine betriebliche Rente.

Wegen des "eventuell" mal ein Haus kaufen: Legt Euch da doch mal die Karten. Was muß passieren, damit aus dem "eventuell" ein "ja" wird und wie realistisch ist das? Geht der Trend zum Zweit-Baby? Werdet ihr noch mal aus beruflichen Gründen umziehen? Konzerne versetzen ihre Leute ja gerne mal. All das beeinflußt die Entscheidung.

@Aniong: H. ist ja noch Student ;-) Wenn der erstmal im Beruf steht, wird er hoffentlich mehr als nur 50 Euro pro Monat zurücklegen können.

Gruß
Finanzwesir


showEr sagt am 22. Oktober 2015

Hallo Finanzwesir,

leider wieder ein guter Artikel ;-)

Ich denke mit diesem Thema hast du sehr viele Leser erreicht (auch mich). ETF replizierend oder swap, "da finde ich schon einen Mittelweg", steuereinfach oder nicht - "naja die Steuererklärung wird schon irgendwie". Aber beim Thema Hausbau (ggf. -kauf) und den bis dahin investieren Mitteln - seien es Indexfonds, Aktien oder TG - scheint es wirklich nicht so viele Möglichkeiten zu geben.
Man freut sich mit Ende 20/Anfang 30, hat evtl. einen festen Partner, nach ein paar Jahren Berufserfahrung sieht auch der Gehaltszettel ganz annehmbar aus - und dann merkt man, dass es (finanztechnisch) diese EINE große Entscheidung gibt. Entweder ich bespare weiter meine Kapitalanlagen oder ich schaffe mir Wohneigentum an und tilge die Schulden.
Ich hatte gehofft der Finanzwesir präsentiert DIE Lösung und ich schaffe den Spagat. Desillusioniert werde ich mir jetzt meine Freundin krallen und ihr traurig mitteilen, dass hier selbst der beste Blogger keine neue Lösung erfunden hat und wir uns entscheiden müssen. Vielen Dank dafür ...

Weiter so,
showER


Christoph sagt am 22. Oktober 2015

@ Finanzwesir

Da gebe ich dir recht und ja ich war das mit dem GmbH Steuersparmodell. Das traute Heim ist wahrscheinlich in den meisten Fällen extrem emotional aufgeladen und wenn man etwas so sehr haben möchte, ist es schwer sich einzugestehen, dass man es eigentlich nicht bezahlen kann.

Meiner Meinung nach probieren in Deutschland nur zu wenige Leute in die andere Liga aufzusteigen. Steuern sparen per GmbH ist nämlich definitiv nicht nur ein Thema für Reiche und Superreiche. Der Grundstein für alles was Geld betrifft ist meiner Meinung nach Gestaltungsspielraum.

Bin ich Angestellter habe ich so gut wie keinen. Daher werden auch nur ganz wenige Angestellte reich. Schaffe ich aber den Schritt in die Selbstständigkeit, bin ich schon mal in den Aufstiegsplätzen und wenn ich es dann noch schaffe mein Konsumbedürfnis ein paar Jahre im Zaum zu halten, so dass ich eine solide Basis habe, ist der Gestaltungsspielraum schon richtig groß und die Bundesliga in Sichtweite.

Und nein, ich bin auch nicht der geborene harte Hund, der in jeder Situation einen kühlen Kopf behält. Ich habe das Problem einfach so gelöst in dem ich (extreme) Spekulation von Investitionen trenne. Bei 90% des frei verfügbaren Geldes herrscht absolute Disziplin. Die gehen nur in ETFs, den Dividendenadel oder Renditeimmobilen. Die restlichen 10% befriedigen mein Zockerbedürfnis.

In der ganzen Personal Finance Diskussion müsste man meines Erachtens das Thema "Wie verdiene ich nebenbei 1.000 Euro im Monat" genau so stark gewichten wie das Thema Börse und Co. Denn wer mal diese Luft geschnuppert hat, will mehr davon und die eigene Arbeitskraft in den richtigen Kanal zu lenken, verspricht ja immer noch die beste Rendite von allen Anlageklassen.

In letzter Zeit begeistern mich übrigens Optionen. Aber es wird wohl noch ein paar gute Monate dauern bis ich da komplett durchblicke. Besagter Autor des Buches über das GmbH Steuersparmodell bietet da übrigens ein Seminar an in dem er sein Depot offenlegt. Rendite 20% ;-) Aber klar, das kann nur mit ordentlichem Risiko einhergehen.


szenario 2 sagt am 22. Oktober 2015

Man kann die etfs auch verkaufen, hat dann abzüglich gebühren 69500 euro und bekommt praktisch die gleichen konditionen wie szenario 1. Etfs sind liquide auch wenn sie manchmal im minus sind. Eine immobilie praktisch nie. In den seltesten fällen muss man 30 Jahre warten bis ein intelligentes portfolio im plus ist.


Finanzwesir sagt am 22. Oktober 2015

Hallo Christoph,

"Meiner Meinung nach probieren in Deutschland nur zu wenige Leute in die andere Liga aufzusteigen."

Da hast Du recht. Da verlassen wir dann aber den Bereich der persönlichen Finanzen und reden über Lebensentwürfe. Lebensentwürfe, die weder von den Eltern vorgelebt werden, noch in der Schule positiv besprochen werden. Woher soll's dann kommen? Das ist die Rich Dad / Poor Dad-Nummer.

"und die eigene Arbeitskraft in den richtigen Kanal zu lenken, verspricht ja immer noch die beste Rendite von allen Anlageklassen."

Auf jeden Fall, so habe ich das ja auch in diesem Artikel geschrieben http://www.finanzwesir.com/blog/humankapital-passives-einkommen-selbstaendigkeit

Auch in anderen Artikeln habe ich immer wieder darauf hingewiesen, dass das mit der Börse ja alles ganz schön und gut ist, das aber die eigene Arbeitskraft das Fundament von allem ist.

Auch wenn ich finde, dass Gerald Hörhan der Investment Punk etwas zu rotzig auftritt: Er predigt ja letzendlich das gleiche, was Du hier sagst. Und er hat Recht damit.

Gruß
Finanzwesir


Ex-Studentin sagt am 22. Oktober 2015

Dein Artikel trifft genau meinen Nerv:
23, 150€ ETF-Sparplan und gleichzeitig der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden. Dabei strebe ich aber immer noch die eierlegende Wollmilchsau an.
Ich will mich nicht bewusst entscheiden, sondern mir meine Möglichkeiten offen halten.
Während des Studiums dachte ich mir noch: Erst mal klein nach dem Studium anfangen, so eine 3-Zimmer-Wohnung ist ja relativ flexibel. Paar- und WG-tauglich und mit kleinen Kindern auch noch machbar.
Deswegen spare ich derzeit erst mal Eigenkapital an. Aktuell denke ich mir: Wir haben eine schöne zentrale Mietwohnung, Eigentumswohnungen im Süden sind total überteuert, Familienplanung dauert noch und wer weiß, ob wir in der Gegend bleiben.
Aber vielleicht dann in 15 Jahren direkt ein eigenes Haus..? Wenn ich ehrlich bin, kann/will ich mich gar nicht entscheiden. Wer weiß, ob das mit der Familienplanung klappt wie gewünscht oder ob meine Wünsche durch Hormone beeinflusst nicht mal in eine andere Richtung driften.
Um bei deinen Beispiel mit den 70.000€ zu bleiben: Wenn ich zur Bank gehe und sage "Ich habe 50.000 auf dem Tagesgeldkonto und 20.000 im Depot, welche Konditionen bekomme ich?" ist das für mich auch ein erträgliches Szenario.
Was mit den 20.000+/- geschieht, kann man dann immer noch entscheiden. Mag sein, dass die 50k an der Börse mehr bringen und ich die Chance verschenke als Rentnerin Millionärin zu sein (je nach Währung in 44 Jahren).. aber über irgendwas muss ich meinen Enkeln im Alter doch vorjammern können.


Christoph sagt am 22. Oktober 2015

@ Finanzwesir

Das stimmt. Ich wollte hier auch eigentlich gar nicht als der große Kritiker rüber kommen, denn ich bin ein großer Fan deines Blogs.

Widmen wir uns also wieder der Börse...


Alex S. sagt am 22. Oktober 2015

Sau geil geschrieben. Chapeau!
In meinem Fall, habe ich mich vor 10 Jahren für EFH anstatt ETF (gab es glaube ich damals noch garnicht ;-) entschieden. Ohne EK und am Ende mit einer Insolvenz meines Bauträgers. Die Erfahrungen waren sehr bitter, aber so bin ich aus Erfahrungen gewachsen. Heute kann ich mir nicht vorstellen in einer Wohnung mit meinen 3 Jungs zu leben. Klar hätte ich viele Dinge damals anders machen können, aber zur damligen Zeit waren das die besten Entscheidungen! Also besser eine Entscheidung die weh tut, als gar keine ;-)

Grüße
Alex S.


Mario sagt am 22. Oktober 2015

Mein Senf zum Thema.
Wir sind auch Mitte 30 und haben zwei Kinder. Beim Haus haben wir uns für eine Nummer kleiner entschieden und uns Grenzen gesetzt. Da liegen dann halt im Vorgarten keine super neuen Steinplatten, sondern die alten werden wieder verwendet. Da gibts für das Garagentor keinen Elektromotor für vierstelligen Betrag, da wird halt geschoben. Gerade die vielen Kleinigkeiten, die einzeln betrachtet nicht schlimm sind, läppern sich gerade bei Eigenheim Besitzern. Da wir im Rhein-Main Gebiet wohnen, ist die Nummer kleiner natürlich auch ein Brocken.

Mein Tipp: Feste Budget setzen und Puffer einplanen. Den Puffer nur für absolute Notfälle angreifen, ansonsten ist der Puffer immer die Null-Linie, die es nicht zu unterschreiten gilt. Wenn dann das Geld weg ist, ist es weg.

Ziel ist es, wie von Herrn Loomann (FAZ) immer propagiert, das Eigenheim/ETW nach folgender Formel abzuzahlen: maximale Tilgungsjahre = Renteneinstiegsalter - Lebensalter /2 (mit 30 muss man die Hütte halt nach 18,5 Jahren bezahlt haben, um dann noch 18,5 Jahre fürs Sparen Zeit zu haben). Ein 40jähriger hat nur noch 27 Jahre, also 13,5 Jahre)

Länger soll es echt nicht sein. Wir planen, wie auch hier immer darsgestellt, die Volltilger Variante unter 10 Jahren, so dass mit Anfang vierzig der Kuchen gegessen ist und für Rente, Ausbildung der Kinder und sonstige Frühverrentung alle Möglichkeiten offen sind.

Eine weitere Daumenregel möchte ich vorstellen. Das ist gerade für Familien bzw. junge Päarchen mit Kinderwunsch interessant. Immer die maximale monatliche Belastung (Tilgung + normale Lebenshaltungskosten) so berechnen, das nur 1,5 Gehälter benötigt werden. Gerade Elternzeit, Teilzeit und sonstige Gehaltseinbußen können so ausgeglichen werden.
Ich habe viele Kollegen, die Haus bauen, Rate auf 33 Jahre mit 2-3% Tilgung angesetzt, denken dass es ja gar nicht so viel ist und die Baukosten in die Höhe steigen, um dann bei Kindgeburt zu merken, dass ein Gehalt nur für die Bank drauf geht. Da kommt Stress auf und man kann die schönen Sachen mit den Kindern nicht genießen.


Dummerchen sagt am 22. Oktober 2015

"So geht das im Leben weiter. Jede Entscheidung, die man fällt, verringert die Optionen." "Das Leben ist ein Trichter, je älter man wird, umso enger wird er. Zumindest was die Möglichkeiten angeht."

Puh, das klingt aber wirklich hart. Und ich finde nicht, dass man das generell so sagen kann. Weder in Bezug auf Partnerschaften, auf Karrierewege noch auf die Entscheidung bezüglich der Frage "Mieten oder Kaufen".

Klar, jede Entscheidung hat Folgen, aber so wie Du, lieber Finanzwesir, das schreibst, kriegt man ja Angst Entscheidungen zu fällen. Ich bin vom Großkonzern ins Forschungsinstitut und von dort in den Mittelstand. Hätte ich dann nicht die Entscheidung getroffen, sogar den Beruf komplett zu wechseln, wäre die Wahrscheinlichkeit, wieder bei einem Großkonzern anzuheuern nicht klein gewesen. Ich denke nicht, dass der erste Arbeitgeber wirklich so maßgeblich den Karriereweg bestimmt. Das Leben steckt voller Möglichkeiten - man muss sich nur trauen.

Den jungen Unentschlossenen hilft die Aufforderung "Entscheidet Euch einfach und steht dazu" vermutlich nur wenig weiter. Manches weiß man halt lange Zeit nicht - dann finde ich es besser, man entscheidet auf Zeit:
Wer also vorerst keine Entscheidung pro Immobilie getroffen hat, soll doch sein Geld zu einem "vernünftigen" Anteil in ETFs packen und erstmal als Mieter glücklich werden. Wenn dann irgendwann das Gefühl aufkommen sollte, dass doch Wohneigentum einen höheren Stellenwert erhält, zwingt den Mieter doch niemand unmittelbar zu kaufen. Im Börsental muss man dann halt die Füße still halten, sprich neues Geld nur noch in festverzinsliches zu packen und abwarten bis die Zeiten wieder besser werden und dann die Aktien wieder versilbern.
Auch der umgekehrte Fall ist (zumindest theoretisch) denkbar. Dann wird halt der erste Grundstock festverzinslich aufgebaut und wenn man dann doch erkennt, dass es kein Eigentum sein muss, ändert man halt seine Anlagestrategie. In jungen Jahren ist eh die Sparrate die treibende Kraft beim Vermögensaufbau während mit zunehmendem Vermögen der Zinseszins an Bedeutung gewinnt.

Insbesondere Leser H würde ich raten:
Du bist noch jung. Verschleudere das Geld nicht, aber vergiß auch nicht zu leben. Die 5000€ werden nicht über Wohl oder Wehe bei der Altersvorsorge/Immobilienkauf/Whatever entscheiden. Bei völlig offener Zukunftsplanung würde ich keinen radikalen Weg einschlagen. Im Kommentar erfährt man ja, dass Du noch studierst - bring das erstmal zu Ende und parke das Geld nicht langfristig (in ETFs).
Erste Wohnung, Umzug, Auto - es kann vieles geben, dass es notwendig machen kann, auf ein paar Tausend Euro zurückgreifen zu wollen/müssen.
Wenn Du in ein paar Jahren mehr weißt, kannst Du immer noch riskanter investieren. In vier Jahren hast Du bei 5% Mehrrendite ggü. einer Tagesgeldanlage gerade mal 1000 Euro zu den 5000 Euro dazugewonnen.
Wenn Du mal Geld verdienst, werden andere Summen in kürzeren Zeiträumen möglich sein. Überschätze auch nicht die Möglichkeiten des Aktienmarkts - Dein Humankapital ist das wichtigere Gut, das Du jetzt aufbauen solltest. Es wird Dir weit höhere Renditen bringen.

Lieben Gruß in die Runde
Dummerchen


Jüls sagt am 23. Oktober 2015

Klasse Beitrag! War sehr lesenswert.

Ich persönlich verfolge beide Ziele. Cash aufs Tagesgeld/Festgeld und gleichzeitig bespare ich 2 ETFs. Da meine Frau und ich schon sehr früh (mit 17) am Berufsleben teilgenommen haben, konnten wir bis heute (sind jetzt 27) schon 60 % Eigenkpital ansparen. In etwa 3 Jahren soll das Häusle gebaut werden und wir streben an, dann bei 70-80% zu sein. Bis dahin wird weiter Kohle aufs Tagesgeld gepackt und zusätzlich bespare ich mit 200 €/Monat ein ETF Portfolio, verzichte aber dafür auf den einen oder anderen Konsumartikel, den man sich "mal so zwischendurch gönnt" (Schaaaatz, ich hab uns ne Playstation gekauft!).
Sollte doch mal in naher Zukunft der schwarze Schwan vorbeischauen, sitzt man im Idealfall mietfrei in einer neuen Bude und hat eine kleine Reserve im Depot.


Finanzwesir sagt am 23. Oktober 2015

@Christoph

"Ich wollte hier auch eigentlich gar nicht als der große Kritiker rüber kommen."

Tust Du auch nicht. Kommentare, wie Du sie schreibst, finde ich sehr gut und wichtig. Ich kann ja nicht alles machen. Die Kommentare bringen noch weitere Aspekte ins Spiel. Das hilft den anderen Lesern ungemein.
Die Kommentarqualität des Finanzwesirs wird ja allgemein sehr gerühmt. Das will ich umbedingt beibehalten.

@Dummerchen
Na ja, ich stell's lieber ein bißchen zu plakativ da. Jeder mildert das dann schon für sich selbst ab. ;-) Aber Du hast recht, natürlich muß es nicht die Monumentalentscheidung sein, sondern es kann auch eine Kette von Einzelentscheidungen sein.
Wichtig ist aber - und das sieht man ja bei Mario, der Ex-Studentin und Jüls - es muß einen Plan geben. Wenn die Leute sich etwas überlegt haben, damit zufrieden sind und danach handeln, dann bin auch ich zufrieden.

Was H. angeht: Klar, erst mal eine gute Ausbildung. Das wäre vielleicht mal einen Artikel wert, denn gerade junge Frauen tendieren ja dazu Arbeitslosigkeit zu studieren (Ethnologie, vergleichende Theaterwissenschaft, was mit Medien).

Gruß
Finanzwesir


Oliver sagt am 23. Oktober 2015

Wie sich zeigt, ist für viele Menschen die Entscheidung für oder gegen Eigenheim nicht so einfach. Viele würden ganz gerne, aber das Leben geht auch manchmal so seine eigenen Wege. Dazu ist es eine sehr emotionale Entscheidung.

Was bei der ganzen Sache auffällt: Wenn man am Anfang steht, kann man häufig noch keine feste Aussage machen. Zum anderen werden Leute auch durch die Familie so ein bisschen dahingeschubst.
Das Thema: Was oder wie spart man z.B. von 18 - 25 Jahren, wenn man noch nicht weiß, wohin die Reise geht? Ich denke, am sinnvollsten ist es, sein Geld erst in die Weiterbildung zu stecken, da das höheres Einkommen ermöglicht und damit zukünftigen erweiterten Handlungsspielraum.
Wenn man sich unsicher ist, würde ich doch erstmal ETFs oder Aktien nach einer kleinen Notreserve kaufen, auch wenn ich eher dazu tendiere, mir tatsächlich etwas zu kaufen.
Kaufentscheidungen für Häuser oder Wohnungen treffe ich (hoffentlich) nicht über Nacht, sondern mit Suche und Entscheidungsfindung gehen zumindest Monate wenn nicht ein oder zwei Jahre ins Land. Und die Papiere kann man jederzeit verkaufen. Wenn man tatsächlich das Pech haben sollte, das die Märkte in ein tiefes Loch fallen, kann man den Kauf sicher auch noch zwei Jahre aufschieben, bis das Gewitter vorbei ist. Das hat den Vorteil, dass man mit weiterem sparen noch etwas mehr EK bekommt.

Wenn man dann mit vielen Schulden investiert ist, würde ich inzwischen auch eher entscheiden, die Hütte schnell abzuzahlen trotz niedriger Zinsen. Mit Anlage an der Börse ist zwar mit mehr Ertrag zu rechnen, wenn man sich einigermassen auskennt und nicht ständig Pech hat.
Aber man kann halt Pech haben, daher ist das kein unwesentlicher Punkt. Zum anderen gibt es noch einige Unwägbarkeiten, die schon genannt wurden und wenn man dann keine Raten für die Immobilie mehr zahlen muß, kann das ein Vorteil sein, der einem den Kopf rettet.
Wenn alles gut läuft, gibt es noch einen weiteren Vorteil: Nach Abzahlung der Miete kann man neben einer Rücklage für Reparaturen etc. wesentlich mehr Geld sparen und an der Wertpapierbörse anlegen.

Bei Immobilien muß man sich aber eins bewusst sein: Es ist ein Gebrauchsgegenstand und fast alle machen den Fehler, wesentlich mehr zu kaufen als sie brauchen. 150 m² wollen sauber gehalten werden und der Garten macht sich auch nicht von alleine.
Die Nebenkosten sind höher und jede Kleinigkeit kostet Geld. Immobilien sind teuer und obwohl man sich die Kaltmiete spart, sind aufgrund der höheren Nebenkosten (individuell & durch mehr Fläche) die Einsparung niedriger.
Sagt natürlich keine Bank oder Bausparkasse.
Ich habe früher mal in einer Bank gelernt und in der Immoabteilung haben sich z.T Szenen abgespielt, die ich keinem wünsche. Eine nicht unerhebliche Zahl der Finanzierungen gehen schief, meistens durch überoptimistische Einschätzung oder weil sich die Leute scheiden lassen oder arbeitslos werden. Ich möchte hier niemanden Immobilien madig machen, aber ein guter Tipp ist, wenn man den Weg gehen möchte, erstmal kleiner einzusteigen.

Wenn man die Entscheidung gegen eine Immo trifft, sollte man möglichst früh anfangen, regelmäßig in Wertpapieren zu sparen.
Der Effekt lässt sich nach zehn Jahren gut sehen. Wenn man wirklich größere Prozentsätze des Einkommens (ab 30%) weglegt, ist die Miete sowie Nebenkosten und einiges andere bereits finanziert.
Nach weiteren fünf Jahren kann man sich evtl. überlegen, nur noch halbtags zu arbeiten und den Rest der Zeit damit zu verbringen, wozu man Lust hat.
Oder man arbeitet normal weiter und irgendwann kann man es sich aussuchen, ob man arbeitet oder nicht. Komischerweise wählen diese Variante relativ wenige Menschen. Aber jeder ist anders und wenn er die Entscheidungen trifft, mit denen er sich wohlfühlt, hat er alles richtig gemacht.


Kleeblatt sagt am 23. Oktober 2015

@Finanzwesir Zuerst einmal muss ich sagen, dass ich deine Beiträge sehr schätze und gerne lese, aber ich finde bei diesem Thema bist du viel zu präskriptiv. Natürlich hast du recht, dass zu einem großen Teil eine Immobilie eine große und wichtige Entscheidung für eine und gegen eine andere Strategie ist.
ABER es kommt ja trotzdem die Zeit nach dem Schuldenabbau und da spart man auch weiterhin Geld. Warum sollte man also nicht sinnvoll für diese Zeit vorbaun? Gerade, wenn man jung ist. So wie ich deinen Eintrag verstehe richtet er sich ja primär an Leute Mitte 30, die sich für eine Immobilie entscheiden wollen/ entschieden haben. Diese Gruppe hat doch nun schlichtweg sehr großes Glück mit den niedrigen Zinsen. Warum sollte man das nicht besser ausnutzen als nur möglichst schnell Schulden frei zu werden? Oftmals sind doch die Sollzinsen niedriger als Habenszinsen auf relativ unattraktiven Ertragsformen wie Tagesgeld (nein, nicht Bulgarien!), die Banken schenken einem doch quasi Geld, wenn man wenig tilgt, aber gleichzeitig das übrige Geld nicht verkonsumiert, sondern spart!
Konkretes Beispiel: ein Teil unserer Finanzierung ist mit 0,5% p.a. für 5 Jahre gebunden und ist auf Minimaltilgung (2% Darlehenssumme) eingestellt. Die Differenz zur Maximaltilgung (5%) legen wir einfach peu a peu als Festgeld (Zinstreppe) oder am Schluss dann Tagesgeld (auch da kriegt man auch ohne Probleme bei "sicheren" Banken mehr als 0,5%).
Ich denke, dass unser Fall schon extrem ist, aber Ähnliches sich oft anbietet. Eben weil die Zinsen so unglaublich niedrig sind. Nun habe ich meinen Tilgungsplan, wenn ich aber nun mehr spare, warum soll ich das nicht in ETFs oder Ähnliches stecken statt Sondertilgungen bei 0,5% oder auch 1,15% zu machen. Das wäre doch Irrsinn, da freiwillig mehr zu tilgen!
Wenn mein Plan steht ist es doch egal, ob das Haus nach 8, 12 oder 20 Jahren schuldenfrei ist. Die Leute mit 30+ Jahren, kaufen sich doch entweder etwas zu großes/teures oder wollen gar nicht langfristig Vermögen aufbaun.
Ansonsten kann ich meinen Vorrednern im Kommentarbereich nur zustimmen: weniger ist oftmals mehr und viel EK ist die Voraussetzung dafür gute Konditionen zu kriegen. Ich finde aber auch hier, dass du Finanzwesir zu vorsichtig bist, denn man beantragt den Kredit ja im Normalfall mit viel Vorlauf (grob ein Jahr) bis man wirklich alles Geld braucht. In der Zeit kann man ja weitersparen, was aber die Bank nicht anerkennt, sondern nur das Eigenkapital das schon da ist. Ergo kann man evtl. schon in ETFs gespartes Geld behalten, das man bei der Bank nachgewiesen hat und stattdessen Neues sparen.
Tipp: Bank kurzfristig sagen man braucht doch etwas mehr, man behält normalerweise gleiche Konditionen solange die EKQuote im gleichen Zehnerbereich (z.B. 60 statt 63% EK dann) bleibt und kann damit mehr Geld für "geschenkte Zinsen" aufnehmen und dafür den Puffer größer lassen (oder auch nicht alle ETFs verkaufen).


Peregrino sagt am 23. Oktober 2015

Das ist mir zu eindimensional und vielleicht zu deutsch. In den USA oder Grossbritannien ist es durchaus üblich sich während des Lebens nochmal umzuorientieren. Hier muss es den roten Faden geben. Traurig.

Wir besitzen eine abbezahlte Immobilie und ich habe mit Mitte 30 meine Karriere geschmissen und nochmal etwas ganz anderes studiert, weil ich mehr mit Menschen machen wollte. Alles in Abstimmung mit der Frau. War zwar nicht immer einfach in der Zeit, aber machbar. Und jetzt "arbeite" ich etwas, was mich erfüllt und mir jeden Tag grosse Freude bereitet.

Und nu? Legt man die rote-Faden-Schablone an bin ich eine gescheiterte Existenz. Denn die Arbeit mit Menschen wird natürlich schlechter bezahlt. Ist doch logisch, oder? Nur Banker, Ingenieure usw. bringen einen Mehrwert:-)

Schaue ich mir meinen Wohlfühlindikator an, dann habe ich alles richtig gemacht.


Hartmut sagt am 24. Oktober 2015

Ich stimme Dummerchen zu.
Die Entscheidung, ob man mit 35 eine Immobilie bauen will, fällt nicht mit 23.
(Zumindest bei mir nicht.)

Ob Du mit 35 die Geld-Entscheidungen von heute für optimal hältst - keiner weiß es.
Aber triff sie so, dass sie - egal wie es weitergeht - von dir mit 35 nicht als großer Unfug bezeichnet wird.
Die Entscheidung heute soll mit heutigem Kenntnisstand richtig sein und nicht zu viele Dinge verbauen.

Aber lerne zu sparen, definiere das, was der Zeninvestor den maximalen Lebensstandard (http://zendepot.de/kennst-du-deinen-maximalen-lebensstandard/) nennt, und überlege gut, was Du mit Deinem Geld machen willst.

Für einen Studenten sind 5000 EUR ein halber Jahresetat, beim Hausbau kann man allein für die Haustür mehr ausgeben (muss aber nicht -- siehe maximaler Lebensstandard).
600 EUR im Jahr sind nicht zu verachten, ich möchte hier nicht großkotzig 'rüberkommen, aber eine Immobilenfinanzierung liegt eine Größenordnung höher.

Mit dem genannten Etat (eines Schüler / Studenten / Azubi?) lernst Du mit Geld umgehen.
Bleibt am Ende vom Monat Geld über oder bleibt am Ende vom Geld Monat über?
Später wirst Du (hoffentlich) über die Beträge grinsen, aber nicht über das Verhalten von damals. Deswegen halte ich es für entscheidender, dass Du jetzt überlegst und entscheidest, als ob sich die Entscheidung als perfekt erweist - 5000 EUR plus Zuwachs sind ein Teil einer Immobilienfinanzierung, aber kein großer.

Mit der ersten Arbeitsstelle kommt deutlich Schwung in die Sache. Wenn Du es dann schaffst, statt studentischer 100 EUR im Monat 1000 EUR im Monat oder mehr zur Seite zu legen, dann ist das ein Fundament, auf dem irgendwann eine Hausfinanzierung stehen kann.

Die Ausgangsfrage: spare ich in einen ETF während ich Immobilienschulden habe?

  • Nicht zum parallelen Vermögensaufbau
  • Nicht als geplanter Teil der Hausfinanzierung ("mit den dollen Aktiengewinnen löse ich nach 10 Jahren den Kredit mit einem Schlag ab" -- das hat mir damals ein Vertreter ernstlich vorgeschlagen, mir ist das zu risikoreich)
  • Sondern nur mit Geld, das über den nötigen Tagegeldrisikopuffer hinaus übrig geblieben ist.

Aber bis die Immobilie spruchreif wird, spare so viel du kannst und

  • Lege das Geld jetzt an, wie es jetzt am sinnvollsten erscheint.
  • Wenn Du in eine Immobilie investierst, wirst Du eh komplett umräumen.

Viel Erfolg!
Hartmut


Tim sagt am 24. Oktober 2015

Peregrino, du sprichst mir aus der Seele.
Manchmal habe ich hier den Eindruck, das Lebensziel sei mit möglichst viel Geld in die Eichenkiste zu steigen. Was dazwischen steckt, wird zur Nebensache.
Zumal das Leben nicht nur aus optimalen, wirtschaftlichen Entscheidungen besteht. Man muss gucken, wo stehe ich heute, wo will ich hin und wie mache ich das. Aber vorsicht, der Erwartungshorizont sind nicht die oft genannten 40 Jahre! Das ist Hellseherei und zudem einfach extrem langweilig. (Genau wie Theorien nachzujagen, nach 17 Jahren arbeit könnte man in die Rente starten - unter wahnwitzigen Annahmen und am Existenzminimum, versteht sich)


Flexi sagt am 24. Oktober 2015

Ich verstehe es trotzdem nicht so ganz.
Mario Draghi schwemmt ordentlich Geld in den Markt, das sich ja irgendwer leihen soll. Entsprechend tief sind die Immobilienzinsen.
Wenn ich also statt Miete zu zahlen einen Immobilienkredit aufnehme (und natürlich kann ich nur nach preislich vergleichbaren Wohnungen gucken), dann wird bei einer geringen Tilgung doch sogar Geld frei, dass man erst mal in ETFs stecken kann.
Genau die Frage hatte wir ja vor einigen Wochen. Damals war das Fazit, dass es geht aber zu riskant ist.
Wenn man heute 20 Jahr Zinsbindung möchte liegt man irgendwo um 2 Prozent Zinsen.Wie hoch war das historische Risiko über diesen Zeitraum eine kleinere Rendite einzufahren?
Durchschnittlich lag die Rendite in den letzten 100 Jahren irgendwo um 5,8 %, oder? Je nachdem was man vorher an Miete zahlt kommt über den Zeitraum schnell ein fünfstelliger Betrag zusammen, wenn man das freiwerdende Kapital in ETFs steckt.
Und was ist das größte Risiko? Dass man auf halbem Weg die Immobilie wegen Krankheit/Arbeitslosigkeit/Scheidung verkaufen muss. Aber dann hat man wenigstens in ETFs gespart und eine gewisse Chance auf Rendite dort.
Und Miete hätte man ja auch gezahlt.


Der Privatier sagt am 24. Oktober 2015

Zumindest beim Fazit: "Entscheidet euch für eine Variante und steht dazu. ... Man kann nicht alles haben..."
möchte ich dem Finanzwesir einmal widersprechen!

Ich habe in jungen Jahren (mit 29 Jahren - ist noch "jung", oder?) mein erstes EFH gekauft.
Damals war ich aber bereits seit einigen Jahren sehr intensiv an der Börse aktiv. Daher auch mein Eigenkapital für den Hauskauf. Allerdings wollte ich mein Depot nur seeehr ungern auflösen. Und ich habe daher nur gerade soviel aus dem Depot verkauft, wie es so eben nötig war. Damals waren das ungefähr 20% Eigenkapital für die Hauskaufsumme. Der Rest (und er war deutlich mehr) ist in meinem Depot geblieben.
Denn auch damals (ganz andere Zeiten und Konditionen!) war ich der festen Überzeugung, dass ich die Zinsen für den Kredit ganz sicher über die Börse um ein mehrfaches wieder hereinholen würde (und ich habe Recht behalten).

Nun - ganz so sicher wäre ich mir angesichts der damaligen Konditionen heute wohl nicht mehr. Dennoch würde ich es unter den heutigen Bedingungen ganz sicher wieder so machen: BEIDES! Depot und Hauskredit.
Heute habe ich ein lange abbezahltes Haus UND ein stattliches Depot. Es geht beides!

Ich möchte allerdings hier auch ausdrücklich warnen, sich nicht von den billigen Zinsen blenden zu lassen! Näheres dazu in meinem Beitrag über "Immobilen-Finanzierung zu Niedrig-Zinsen".

Gruß, Der Privatier

Auf dem Blog von Der Privatier gibt es hierzu diesen Artikel: Immobilen-Finanzierung zu Niedrig-Zinsen


christoph sagt am 25. Oktober 2015

Jetzt muss ich hier auch mal kommentieren!
Erstmal einen großen Dank an den Wesir und die Kommentatoren hier, in den letzten Wochen habe ich hier Stunden verbracht und es tun sich uns ganz neue Welten in der Lebensgestaltung auf (Stichwort fruehrente, hier finde ich insb. Auch mr. Money mustache wahnsinnig spannend!)

Nun zum Thema: bei uns (meine Frau und zwei kleine Kinder, bin selbst 34) hat "alles angefangen" mit Gerd Kommers "mieten oder kaufen". Absolute Pflichtlektüre fuer jeden, der mit dem Gedanken spielt etwas zu kaufen!!! wir hatten, wie alle guten deutschen vernunftsmenschen, lange den plan, sobald genug Eigenkapital da ist, etwas zu kaufen. Kommers Buch hat unsere Pläne grundsätzlich verändert. (vorher war es für mich unvorstellbar, dass Miete zahlen oft klüger ist als ein Eigenheim abzuzahlen.)
Nun bastele ich an einer Lösung, unser auf dem tagesgeldkonto moderndes Vermögen in eine langfristige aktienindexfonds zu überführen (gar nicht so einfach ;-) ) aber gleichzeitig sagen wir uns: wenn in 15, 30 oder 143,8 Jahren die Sehnsucht nach einer eigenen Immobilie kommt, müssen wir halt flexibel genug sein, noch vielleicht 5 jahre zu warten um einen vermeintlich vernünftigen verkaufszeitpunkt fuer die fonds zu finden.
Die Einsicht, das "miete zahlen" keine Geldverschwendung sein muss, war fuer mich extrem erleichternd! Auf diese art und weise ist es meiner Meinung nach sehr wohl möglich, sich Möglichkeiten offen zu halten.
Und die Tatsache, dass wir jetzt ca. 5 jahre "falsch" gespart haben und v.a. Den letzten fetten boersenaufschwung groesstenteils verpasst haben, nehme ich wohlwollend als teil eines langen und wertvollen Lernprozess war! (obwohl wir inkl. Zinzeszins von signifikanten summen im Rentenalter sprechen...)


Couponschneider sagt am 25. Oktober 2015

Also mir fällt die Antwort recht leicht. Fürs Bauen empfiehlt es sich, möglichst viel Eigenkapital anzuhäufen.
Wie geht das?
Durch kluge Investitionen.
7 Jahre sind ein langer Zeitraum. Man muss ja auch nicht mit genau 30 ein Haus kaufen. Was spricht also gegen ETFs oder Aktiendirektinvestments? Man hat die stärkste Rendite, bei maximaler Flexibilität. Man muss ja kein Aktiendepot beleihen, man kann es auch komplett verscheuern und das Geld in die Hütte investieren.


Capri sagt am 29. Oktober 2015

Hartmut , Dummerchen ich bin voll bei Euch.

Die Kombination aus "maximaler Lebensstandard" & trotzdem Geld bewusst auszugeben ist essentiell. Es gibt hier oft echt zuviele Hardliner die auf Tag X sparen und dann evtl. schon vorher die Kurve nehmen in's Himmelreich. Gratuliere...die haben nicht gelebt.

Ich bin der Typ, der sich immer schwer entscheiden kann, lasse mich gerne vom Leben treiben und fuhr für mich trotzdem bisher sehr gut. Heißt jedoch nicht, dass ich keine Ziele hätte - die habe ich, doch der Weg dahin ist doch total flexibel. Wer sich total versteift hat keine Freude und sind die Möglichkeiten links/rechts am Wegesrand nicht.

Ich lass mich da auch selbst nicht in irgendein Korsett zwängen wie hier einfach dargestellt mit "Konzern" oder "Mittelstand".

Das gilt für alle Lebensthemen.

Gruß,

Capri


Reinsch sagt am 02. November 2015

Zurück aus dem Urlaub möchte ich auch noch meine Gedanken beisteuern.

Ich finde die Vorstellung, sich im Alter von 20 Jahren einen Lebenslauf zurechtzulegen und dann krampfhaft daran festzuhalten auch eher beängstigend, und nicht wirklich empfehlenswert.
Im Gegenteil, ich plädiere sehr dafür, sich regelmäßig den eigenen Lebensentwurf noch einmal anzuschauen, zu bewerten, und dann auch ggf. den Mut zur Korrektur zu haben.

Ich kenne Viele, die sich in ihren 30ern oder gar 40ern beruflich oder privat nochmal völlig neu orientiert haben, und mit dieser Entscheidung sehr glücklich waren. Auch wenn damit auf dem Gehaltszettel oder der Karriereleiter formal ein Rückschritt steht, zumindest kurzzeitig.

Jenem Biojuristen würde ich daher empfehlen: Wenn die Entscheidung nicht nur aus einer Bierlaune, sondern reiflicher überlegung getroffen wurde: Mach es. Du wirst 2 Jahre später als geplant ins Berufsleben starten. Aber das Berufsleben ist lang. Zu lang um es in einem Beruf zu verbringen, der dich nicht erfüllt. Und die 2 Jahre sind ja auch nicht völlig verloren. Du hast in dieser Zeit ja mehr gelernt als die fachspezifische Vorlesungstheorie. Und wer weiß, vielleicht ist sogar die noch mal zu etwas Nütze...

Und in Bezug auf das Aktien- VS Wohneigentumsparen? Auch da würde ich sagen: Wer nicht sicher ist, der fährt halt erstmal zweigleisig. Je nachdem, wie sehr man schon eine Tendenz hat kann man ja die Waagschale in die eine oder andere Richtung pendeln lassen.

Was droht im schlimmsten Fall?

Wer sich dann erst verspätet zum Immobilienkauf entscheidet tut das ja nicht über Nacht. Es bleiben immer noch Jahre, 100% Ersparnisse in Fest/Tagesgeld zu lenken und das Depot ggf. zu verkaufen.

Und wer irgendwann beschliest, dass er doch Mieter bleiben will, der packt das Festgeld dann halt nachträglich zum Depot dazu. So wurde es wenigstens inflationsbereinigt geparkt und nicht verjubelt.

Sicher, die optimale Performance bekommt man so nicht, und je später man sich entscheidet desto mehr weicht man ab. Das würde ich aber auf jeden Fall lieber in Kauf nehmen als mit Anfang 20 eine solch wichtige Entscheidung über's Knie zu brechen.


Al sagt am 03. November 2015

Hallo Finanzwesir,

du hast mal erwähnt, dass gundsätzlich 2 ETFs zur Diversifikation ausreichen (MSCI World und EM).

Jetzt habe ich konkret zu 2 Produkten die Frage:
Empfiehlst du die beiden Produkte zum Vermögensaufbau für den monatlichen Sparplan unter 200€:

  • MSCI-World-ETFs von Comstage (LU0392494562) - wird von Finanztip empfohlen
  • MSCI Emerging Markets ComStage TRN UCITS ETF (LU0635178014) - keine Info.

Vielen Dank für die Info.


Finanzwesir sagt am 05. November 2015

Hallo Al,
ich kann, will und darf keine konkreten Produkte empfehlen.

  • Kann: Ich kenne Dich zu wenig, um Dir ehrlich und seriös etwas empfehlen zu können
  • Will: Ich will mich nicht in die Details jedes Produkts einarbeiten. Das müsste ich aber, um Dich serös beraten zu können
  • Darf: Der Gesetzgeber sieht das genauso und hat's mir verboten. Konkrete Produktempfehlungen dürfen nur von lizensierten Personen gegeben werden und Du musst vorher die Geeignetheitsprüfung durchlaufen.

Was ich zu den beiden ETFs sagen kann: Ich würde nicht davon abraten. Aber ob sie konkret für Dich geeignet sind, mußt Du selbst entscheiden.

Gruß
Finanzwesir


Alina sagt am 21. Dezember 2015

Lieber Finanzwesir,

in dieser Frage muss ich vielen Kommentatoren vor mir zustimmen. Ich habe mir die Frage, obwohl ich sogar noch jünger bin (19), auch bereits mehrfach gestellt und für mich entschieden: erstmal Notreserve und alles weitere investieren.
Wenn ein Hauskauf in der Zukunft anstehen sollte 2-3 Jahre richtig viel von dem dann höheren Gehalt zurücklegen für das EK und dann das Haus/was auch immer kaufen - der Zinseszins bei Thesaurierern hilft mir auch in Zeiten, in denen ich dem Depot nichts an Geld hinzufüge, zumal eventuelle Ausschüttungen zur Tilgung verwendet werden können.

Von daher warte ich erstmal, bis/ob der Zeitpunkt zum Kaufen kommt.

MfG

Alina


Yellow sagt am 21. Januar 2017

Was bei diesen Diskussionen regelmäßig zu kurz kommt, ist das Markettiming beim Immobilienkauf. Auch hier kommt es regelmässig zu Blasen (Schweinezyklus). Wer in Berlin in den 90ern gekauft hatte, brauchte 10-15 Jahre, bis die Preise wieder stiegen. Wer heute sich denkt, in 2 oder 3 Jahren zu kaufen, wird ordentlich drauflegen. Wer seit 2007 die Preise hat steigen sehen und spätestens 2010-2012 gekauft hatte, hat alles richtig gemacht.

Wer dann noch eine kurze Zinsbindung genommen hatte, konnte jetzt zu Traumkonditionen anschlußfinanzieren. Bei 1% Zins auf 10 Jahre würde ich nicht sondertilgen, sondern parallel an der Börse investieren.

Wer jetzt sagt, das macht nur, wer auch auf Kredit mit Aktien spekulieren würde - zu den Immobilienkonditionen kriegt man leider keine Konsumkredite. Da ist die Zinsdifferenz dann kleiner.

Auf 10 Jahre 1% zu schlagen, sollte auch mit Abgeltungssteuer kein Problem sein.


Capri sagt am 05. März 2017

Hi Yellow,

Was lässt Dich glauben, dass ein Hauskäufer in 2-3 Jahren ordentlich drauflegt? Die jetzigen Immo-Preise haben vereinfacht gesagt schon den niedrigen Zinssatz eingepreist. Zumindest da wo hohe Nachfrage entstanden ist. Daher ist der niedrigen Zinssatz in den meisten Situation kein riesen Vorteil.


Lenny sagt am 07. September 2018

"Wenn man dann in der Immobilie wohnt, gibt’s nur eins: Schulden tilgen.
Warum? Weil Schulden tilgen das beste Risiko/Rendite-Verhältnis hat. Das Risiko ist gleich Null, und da Schuldzinsen höher sind als Guthabenzinsen, ist die Rückzahl-Rendite höher als die Rendite, die man mit Tages- oder Festgeld erwirtschaftet."

Das stimmt heutzutage aber nicht mehr? Wir zahlen 1,75% Zinsen für unser Haus - heißt für mich, so langsam abbezahlen wie möglich (10 Jahre Zinsbindung) und was über ist lieber in ETFs investieren...


Geduld+Spucke sagt am 09. September 2018

@Lenny

Man sollte nur Renditen auf demselben Risikolevel miteinander vergleichen. Hypothek tilgen bringt in deinem Fall 1.75% Rendite bei 0 Risiko. Das läßt sich am ehesten mit Festgeldzinsen vergleichen und da bringt Hypothek tilgen aktuell mehr.

Von daher gilt das Zitat auch heute noch.


Frank sagt am 07. November 2018

@Geduld+Spucke

Wieso Renditen nur auf demselben Risikolevel vergleichen? Wenn man mit Hypothek eine Immobilie kauft tauscht man eine fixe Negativrendite (Hypothek) gegen eine risikoreiche Veranlagung (Immobilie). Nach deiner Argumentation dürfte man mit aufgenommenem Fremdkapital nur in Anleihen investieren!

Sollte man nicht eher Rendite und Risiko des gesamten Vermögens betrachten? Wenn ich zB durch Mieteinnahmen und Gehalt gewisse "fixe" Einkünfte habe die meine Hypothek ausreichend decken, dann kann ich mit meinem restlichen Geld getrost in höheres Risiko (zB Aktien) gehen. Die gewonnene Diversifizierung könnte mein Gesamtrisiko sogar senken.

Würde mich interessieren, was ihr (und auch der Finanzwesir!) dazu denkt!

Viele Grüße, Frank


Geduld+Spucke sagt am 07. November 2018

@Frank

In deiner Argumentation gehen einige Konzepte durcheinander, z.B. Vergleich, Risiko, Riskotragfähigkeit, etc.

Zum Thema Vergleich: Ein Vergleich ist nur zwischen Alternativen sinnvoll. Ziel: entscheiden mache ich A oder B. Wer ein Haus auf Kredit kauft wählt nicht zwischen zwei Alternativen, weil er das Haus nicht ohne den Kredit kaufen kann und die Hypothek nicht ohne das Haus bekommt.

Eine Auswahl zwischen Alternativen läuft üblicherweise wie folgt ab:

  1. Ich bestimme meine Risikotragfähigkeit, also wieviel Risiko ich maximal tragen kann bzw. will.
  2. Dann wähle ich unter allen Anlagemöglichkeiten diejenige aus, die bei dem gewählten Risikolimit die höchste Rendite bringt.

  3. Beispiel: Du hast 1000 Euro. Alternative A: Tagesgeld. Alternative B: Hypothek tilgen.

Analyse: A hat mehr Risiko als B und weniger Rendite. Also ist B immer besser.

  1. Beispiel: Du hat 1000 Euro: Alternative A: ETF. Alternative B: Hypothek tilgen.

Analyse: A hat mehr Risiko als B, aber mehr erwartete Rendite. Keine Alternative ist per se besser. Ist deine Risikotragfähigkeit hoch nimm A, sonst B.

Insofern ist die Aussage des Finanzwesirs nicht im wörtlichen Sinne zu verstehen, daß es keine sinnvolle Alternative zum Schuldentilgen gäbe.
Gemeint ist nur, daß der Hypothekenbesitzer beim Schuldentilgen eine Extraprämie gegenüber Anlegern ohne Hypothek vereinnahmen kann und die ist schon recht attraktiv. Wer natürlich unbedingt hohes Risiko fahren will kann auch auf die Prämie verzichten und kauft die ETF.


Stefan Immobilienanleger sagt am 07. November 2018

Ich würde die Kredite laufen lassen und in Aktien investieren.

Wer jetzt hoch tilgt ist selber schuld. Die gut besicherten Immobilienkredite mit 5 jähriger Laufzeit liegen zur Zeit bei ca. 1%. Dies ist deutlich unter Inflationsnieveau. Hier bekommt man real Geld geschenkt, um am Akteienmarkt zu investieren.

Angsthasen tilgen hoch und jammern dann später, dass sie mit 60 noch arbeiten müssen.

Der letze Satz war etwas polemisch (tschuldigung), trifft den Kern aber ganz gut.


Frank sagt am 08. November 2018

Danke Euch für die Kommentare!

@Geduld+Spucke ich stimme Dir zu, dass es einfach von der Risikotragfähigkeit abhängt.

Ich besitze zwei unbelastete Immobilien (in einer wohne ich, die andere habe ich vermietet) und bin gerade dabei, die vermietete Immobilie zu belasten (mit 40%) und das Kapital in ein diversifiziertes Portfolio zu stecken.

Klingt zwar nach "auf Kredit zocken", aber im Endeffekt sieht mein Portfolio danach wie folgt aus: 100 in Immobilie 1, 100 in Immobilie 2, 40 in ETFs und Co. Demgegenüber stehen 40 Kredit. Ich sehe das als sicherer, als mir mit einer höheren Finanzierung eine dritte Immobilie zu kaufen.

Wie seht ihr das?

Viele Grüße


Benjamin sagt am 09. November 2018

Hallo,

ich würde gerne mal eure Meinungen bzgl. einer Entscheidung lesen vor der ich demnächst stehe.
Es geht um das Thema Sondertilgen oder lieber in einen World ETF anlegen.

Die Ausgangssituation ist folgende:

  • Darlehen über 200.000
  • 1,97 % effektiver Jahreszins
  • 20 Jahre Sollzinsbindung
  • Möglichkeit der jährlichen Sondertilgung über 5% (10.000)

Ich gehe pessimistisch mal davon aus, dass ich jedes Jahr so 5000 Euro auf die Seite legen kann.
Die Frage ist nun: Nutze ich die 5000 Euro lieber

  • jedes Jahr zur Sondertilgung: Macht 1,97% sichere Rendite je- des Jahr zum Sparen in einen World ETF: Gerade über einen Zeitraum 15 - 20 Jahre kann man hier ja mit 4 - 6 % durchschnittlicher Rendite rechnen

Wenn ich mich für die Sondertilgung entscheide, ist der Kredit zusammen mit meinen geleisteten Abträgen sicher nach gut 14,5 Jahren abbezahlt.
Mit dem ETF hätte ich nach 14,5 Jahren selbst bei unterdurchschnittlicher Rendite (eben bis 2%) mindestens genauso viel Kapital angespart. Dies würde ich dann zum Abbezahlen des Kredits verwenden.

Selbst wenn der ETF nach der Zeit keine 2% Rendite erwirtschaftet hätte, weil vielleicht genau in der Zeit die Märkte schwächeln könnte ich ja problemlos 5 weitere Jahre den Kredit normal mit 1,97% abstottern, dann hätte der ETF Zeit die Durchschnittsrendite doch wieder rein zu holen.v
Der Vorteil beim Sparen in den ETF wäre auch, dass ich im Notfall liquide wäre, weil ich ihn ja problemlos voll oder teilweise verkaufen könnte. Die Sondertilgung wäre weg, sobald ich sie geleistet habe (OK das kann auch ein Vorteil sein).

Ich weiß, sowas nennt man eigentlich Spekulieren auf Kredit, aber mindert gerade der lange Anlage-Zeitraum das Risiko nicht so stark, dass man eher vom “Investieren auf Kredit” reden kann?

Was meint ihr? Habe ich einen Aspekt vergessen/übersehen? Ein Restrisiko bleibt immer, aber ich würde in diesem Fall die Chancen doch höher einschätzen als das Risiko.


JK sagt am 09. November 2018

Hallo Benjamin,

berücksichtigen Sie bitte auch, dass die Rendite aus der Sondertilgung steuerfrei ist (zumindest ist bisher noch kein Finanzminister auf die Idee gekommen, ersparte Zinsaufwendungen zu versteuernden Zinseinnahmen gleichzustellen).

Eine schnelle Entschuldung hat zudem den Vorteil, finanzielle Freiräume im Budget zu schaffen, die dann ggf. zu (größeren) Investitionen z. B. in ETFs eingesetzt werden können, aber auch - wie in meinem Fall - für "neue" finanzielle Verpflichtungen (Finanzierung des Studiums des Nachwuchses) verwendet werden können.

Mir wäre diese neu gewonnene Flexibilität immer lieber ...

Viele Grüße

JK


Benjamin sagt am 09. November 2018

Hallo JK,

stimmt, den Steueraspekt hatte ich noch nicht bedacht, danke.

Die komplette Entschuldung würde in meinem Beispiel aber ja zur selben Zeit stattfinden. Mit der Sondertilgung wäre ich nach knapp 15 Jahren durch und mit der Anlage in Aktien ja auch, wenn ich sie nach 15 Jahren wieder verkaufe und den Betrag dann auf einmal zum Tilgen der Restschuld verwende.

Die 20 Jahre Sollzinsbindung bedeuten ja nicht, dass ich den Kredit nicht vorher (frühestens nach zehn Jahren) zurückzahlen kann.

Mit dem etf hätte ich dann nur die Chance das schon früher als über die Sondertilgung zu schaffen, nämlich dann, wenn die Rendite abzüglich der Steuern höher ist als 2%.
Dann wäre ich sogar früher entschuldet als mit der Tilgung.

Außerdem wäre ich über den gesamten Zeitraum flexibler, weil ich jederzeit über das Kapital im ETF verfügen könnte.

Viele Grüße

Benjamin


Schwachzocker sagt am 09. November 2018

@Benjamin

Ja, das nennt man Spekulieren auf Kredit.

"Was meint ihr? Habe ich einen Aspekt vergessen/übersehen? Ein Restrisiko bleibt immer, aber ich würde in diesem Fall die Chancen doch höher einschätzen als das Risiko."

Auf jeden Fall ist Dein Risiko höher als das eines schuldenfreien Investors. Für Dich geht es auch darum, die Fragilität möglichst schnell zu beseitigen. Je länger der Zustand der Fragilität andauert desto riskanter (Arbeitslosigkeit, Krankheit usw.). Mehr kann man dazu eigentlich nicht sagen.

An Deiner Stelle würde ich mir eine Frage stellen:
Wenn Du eine abbezahlte Immobilie hättest und keinerlei Schulden, würdest Du dann Deine Immobilie beleihen, um das Geld in Aktien zu investieren? Falls nein lautet Deine Aufgabe: Schulden tilgen!


Geduld+Spucke sagt am 09. November 2018

@Frank

Was du willst ist kein Geld anlegen, sondern eine Art Differenzgeschäft.
Zwei Immobilien zu beleihen um eine dritte zu kaufen zahlt den Kredit nicht ab.
Zwei Immobilien zu beleihen um Fonds zu kaufen zahlt den Kredit auch nicht ab. Das klappt nur, wenn die Fonds mehr Rendite (nach Steuern) bringen, als die Zinsen kosten. Das kann funktionieren, muß aber nicht.
Wenn's nicht gut geht muß der Kredit aus anderer Quelle getilgt werden. Wenn Geld dafür existiert, warum nicht dieses Geld in die Fonds stecken?


Joerg sagt am 10. November 2018

Im optimalen Lebenszyklus-Modell waere es vorteilhaft, moeglichst frueh in Aktien-ETFs anszusparen, weil je laenger man der Marktperformance mit hinreichend viel Geld ausgesetzt ist, umso besser fuer die Altersvorsorge.
Dabei kann als junger Mensch ein Hebel von 1,3-1,5 auf das Vermoegen sinnvoll sein, weil da normalerweise "zuwenig" Geld der Aktienmarktrendite ausgesetzt ist. Theoretisch.

In sofern waere die rationale Strategie:
Bei einem guenstigen Hypotheken-Kredit (hier 2%) keine jaehrlichen Sondertilgungen zu leisten, sondern das Geld per regelmaessigem Sparplan in Aktien-ETFs (Thesaurierer, spaetestens wenn Sparerfreibetraege ausgeschoepft) zu stecken.
Allerdings, wegen der faelligen Steuern bei Verkauf in Erwerbsphase KEINE Rueckzahlung des Kredits mit Verkaufserloesen aus ETFs sondern normale Voll-Tilgung des Kredits aus Annuitaetenzahlungen und ETF-Vermoegen erst NACH der Erwerbsphase im niedrig Steuerregime aufloesen!
Dadurch ist das Netto-Vermoegen nach den 20 Jahren ziemlich sicher hoeher als bei vorzeitiger Tilgung des Kredits und anschliessender ETF-Ansparung in den letzten Jahren.
Bsp: https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php
1.322 EUR Zins+Tilgung/mo Gesamtaufwand 230k, (30,09k Zinsen) abgezahlt in 14,5 Jahren (ohne Sondertilgung), danach 5,5 Jahre 1.322/mo EUR in ETF (7%) = 106,1k ETF-Depot
Risiko, die 7% sind fuer eine kurze Zeit von 5,5 Jahren sehr unsicher. Die tatsaechliche Rendite kann deutlich darunter liegen! (Sequence of Return Risk). D.h. die 106k ETF-Depot zu erreichen ist sehr unsicher.

Alternativ: https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php
1.009 EUR Zins+Tilgung/mo Gesamtaufwand 242k, (42,14k Zinsen) abgezahlt in 20 Jahren (ohne Sondertilgung).
Dafuer 20 Jahre 313 EUR/mo in Sparplan (7%) = 159,8k ETF-Depot Hier ist das Risiko auf 20 Jahre keine 7% zu bekommen geringer! D.h. die 160k zu erreichen ist ziemlich realistisch.

So weit die Theorie. Wir haben's aber auch nicht so gemacht!

Vielleicht kommt es darauf an: Schaetze ab, ob du 50k mehr Netto-Vermoegen durch den Gig im Alter unbedingt brauchst oder ob "es auch so reicht"? Dann machst du, zu was du lustig bist.


Stefan Immobilienanleger sagt am 12. November 2018

@Benjamin

Ich habe mal zwei Szenarien grob überschlagen.

Betrachtet habe ich die ersten 10 Jahre, bis der Kredit gekündigt werden kann. Unter der Annahme, es werden jedes Jahr 5.000€ für Sondertilgungen eingesetzt, ergibt sich eine Zinsersparnis von ca. 5.500€

Wird dieses Geld alternativ in ETF investiert kann ich mir folgende Szenarien vorstellen:

Szenario 01:

  • Die Aktienkurse verdoppeln sich im Betrachtungszeitraum:
  • aus den 50.000 € werden ca. 75.000 €. Gewinn: ca. 25.000€
  • abzüglich Steuern: ca. 6.000€
  • abzüglich Kreditzinsen: ca. 5.500€
  • Der Vorteil gegenüber der Sondertilgung betragt ca. 13.500€

Szenario 02:

  • Die Aktienkurse halbieren sich im Betrachtungszeitraum:
  • aus den 50.000 € werden ca. 37.500 €.
    • Verlust: ca. 12.500€
  • zuzüglich Kreditzinsen: ca. 5.500€
  • Der Nachteil gegenüber der Sondertilgung beträgt ca. 18.000€

Welches der beiden Szenarien wahrscheinlicher ist, musst du selber beurteilen, du bekommst aber ein Gefühl für die Chancen und Risiken.

Besser sieht die Sache aus, wenn der Kredit für ein Renditeobjekt aufgenommen wurde, dann können die Kreditzinsen mit dem persönlichen Steuersatz geltend gemacht werden.


Frank sagt am 12. November 2018

@Geld+Spucke

Stimmt. Soviel Kapital ist nicht vorhanden, aber ich könnte den Kredit auch aus laufendem Einkommen bedienen. Da es sich doch um eine größere Summe handelt und ich nicht viele Beispiele dieses Verhaltens finden konnte, freue ich mich über kritische Argumente! Den ersten Termin mit der Bank habe ich schon hinter mir.

Da ich diversifiziert (und günstig, unter 0.5% Verwaltungsgebühr pro Jahr) global in Aktien, Anleihen, und Rohstoffen anlege gehe ich davon aus, dass über einen Zeitraum von 15 Jahren ein Kapitalverlust nominal(!) sehr unwahrscheinlich ist.
Sagen wir es kommt noch schlimmer und ich verliere 20% nominal über 15 Jahre. Dann muss ich

  1. laufend die Zinsen zahlen (bei 2% kein Problem) und
  2. über die Laufzeit 20% der Veranlagungssumme zurückzahlen. Ich borge mir 40% des Immobilienwerts aus, also sind in diesem Fall 8% des heutigen Immobilienwerts verpufft. Diese Zahlungen kann ich mir aus meinem Miet- und anderem Einkommen gut leisten.

Wenn die Märkte sich aber so entwickeln wie die letzten 100 Jahre, komme ich auf 6-7% (vor Steuer), welche den 2% Zinsen gegenüberstehen. Wenn ich Glück habe, sogar darüber.

Aus meiner Perspektive ist das Risiko also stark in Richtung positive Rendite gestreut und im Krisen-Fall mein Besitz nicht gefährdet.

Wo ist der Denkfehler? Ist eigentlich das Gleiche wie was Benjamin vor hat. Geht es hier nur um die Risikobereitschaft und gibt es deshalb zB in diesem Forum keine Beispiele dazu?

Viele Grüße!

Frank


Benjamin sagt am 12. November 2018

Vielen Dank für Eure Antworten und Beispielrechnungen.
Ich lese schon etwas länger hier mit und sowohl Blog als auch Podcast und die konstruktiven Diskussionen in den Kommentaren helfen wirklich sich einen Überblick über persönliche und allgemeine Finanzthemen zu verschaffen.

Zurück zum Thema:
Klar, geringeres Risiko als mit der Sondertilgung geht nicht.
Ich glaube die Überlegungen die Frank und ich anstellen sind momentan nur aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinssätze bei gleichzeitig langer Zinsbindung möglich.

Ich denke ich wähle einen Mittelweg. Die 5000 Euro Sparpotential im Jahr sind wie bereits erwähnt eher pessimistisch gerechnet.

Ich werde einfach eine Aufteilung in RK1 (Sondertilgung) und RK3 (besparen des Welt ETF) vornehmen.
5000 Euro gehen jedes Jahr in RK1 und alles was ich darüber hinaus sparen kann, fließt in RK3.

Dadurch nehme ich die Vorteile von beiden Optionen mit.

  1. Sichere und steuerfreie 2% Rendite durch RK1
  2. Chance auf höhere Rendite durch RK3
  3. Liquidität durch Verkauf von RK3 im Notfall

Viele Grüße und ein "Macht weiter so" an den Finanzwesir und seine Community
Benjamin


Genossenschaftler sagt am 13. November 2018

@ Joerg

Interessante und konkrete Darstellung mit Fleisch (Zahlen) dran- kleiner Hinweis: Sequence of Return Risk (Entsparphase) kommt hier nicht zum Tragen, da ist dir was durcheinander geraten.


Joerg sagt am 13. November 2018

Moin Genosse,
nun ja, "sequence of return risk" wird v.a. bei der Entsparphase verwendet, das stimmt.

An anderer Stelle wurde schon "persoenlicher Investmentpfad" verwendet, das mag es besser treffen ...

Gemeint ist halt die unbekannte Abfolge von Renditen in einem zu vergleichenden/zu berechnenden Zukunftszenario hier im Bsp oben: der Ansparphase (nicht der Entnahmephase)
Je nach dem, ob erst runter oder erst hoch oder laenger seitwaerts/runter/hoch etc. (Sequence/Abfolge) haengen zukuenftige, zu vergleichende Depotresultate von diesem Investmentpfad (ZickZack) ab.

Unterschiedl. Einzahlungen (Zeitpunkte + Summen) entlang der sich veraendernden Marktperformance/Kursentwicklung fuehrt auch in der Ansparphase zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Das Risiko, in eine schlechte (= fuer den pers. Investor unguenstige) Phase zu gelangen, ist auf kurze Sicht groesser als auf lange Sicht ...

Deshalb ist das Ansparen in kurzer Zeit (wenige Jahre) fuer die Altersvorsorge per se risiko-behafteter als das Ansparen ueber eine lange Zeit (einige Jahrzehnte).

Bsp.: Angenommen, der immobesitzende ETF-Sparer oben hat in der 5,5-Jahre dauernden Ansparphase "Pech": vom Start weg steigt die Boerse fuer 5,5 Jahre. Seine (hohen, 1300€) Sparraten "laufen dem Markt hinterher"
In der 20-Jahre-300-EUR-Variante ist es genau umgekehrt: er hat fuer 14,5 Jahr "Glueck" und der Markt laeuft erst ordentlich runter, dann seitwaerts/etw hoch und schliesslich die letzten 5,5 Jahre mit der anderen Variante zusammen schoen nach oben!
Jetzt steht der Hypotheken-Kredit-Spekulant praechtig da (das meiste Geld konnte er vor dem grossen Anstieg in den Markt bringen). Der Kurz-5,5-Jahre-Sparer nicht sooo gut. Das ist das Sequence-of-Return-Risk beim Ansparen!

Ich nehme mir einfach die Freiheit, das auch Sequence-of-Return-Risk zu nennen :-)

Wie wuerdest du es griffig(er) nennen?


Genossenschaftler sagt am 14. November 2018

Na z.B. "Sequence-of-Investment-Risk" - Copyright by Genossenschaftler ;-)


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