08. März 2016


Immobilien: Stefan kauft nur heruntergekommen und zentrumsnah

Würdest du dich kurz vorstellen. Einige Worte zur Person und natürlich die Frage: Welche praktischen Erfahrungen hast du seit wann mit welchen Immobilien-Typen?

Ich heiße Stefan, bin Anfang 40, verheiratet und Vater von zwei tollen Kindern.
Meine erste Immobilie habe ich zusammen mit meiner Frau vor 8 Jahren gekauft. Das Objekt unserer Begierde war ein total heruntergekommenes Einfamilienhaus in Innenstadtlage, Baujahr 1888. Dieses haben wir in vielen Arbeitsstunden zusammen restauriert.
Vor drei Jahren haben wir ein größeres Mehrfamilienhaus, ebenfalls ca. 100 Jahre alt, zentral gelegen und sanierungsbedürftig, gekauft. Dieses beginnen wir jetzt, Stück für Stück zu sanieren.
Unser drittes und bisher letztes Objekt haben wir erst kürzlich gekauft. Wieder alt, zentral gelegen und sanierungsbedürftig. Dies wollen wir für uns selber fertigmachen und dann unser jetziges Haus verkaufen.

Wie bist du dazu gekommen, dich auf Immobilien und nicht auf Aktien oder andere Wertpapiere zu konzentrieren?

Das ist meinem beruflichen Hintergrund geschuldet. Ich habe nach der Schulzeit ein paar Jahre auf dem Bau gearbeitet und anschließend Architektur studiert. Daher war klar, ich will mein Geld in dem Bereich anlegen, von dem ich am meisten verstehe und was mir am meisten Spaß macht, und das sind Immobilien.
Ein Aktiendepot hatte ich vor meinem Studium, habe dieses aber im Studium nach und nach aufgelöst. Ich habe durchaus vor, wieder in Aktien zu investieren, jetzt konzentriere ich mich jedoch voll auf unsere Immobilienprojekte.
Außerdem war ein großes Problem, dass wir einfach kein Geld hatten. Unser Haus war eigentlich etwas zu teuer und die Finanzierung recht riskant.
Die Gelegenheit war damals aber einfach zu gut, ein absoluter Rohdiamant, den keiner haben wollte. Das Mehrfamilienhaus haben wir dann zu 110 % finanziert. Als Sicherheit musste unser inzwischen höherwertiges Haus herhalten.

Bei einem ETF kann ich einen Index kaufen und bin sofort an mehreren tausend Firmen beteiligt. Bei Immobilien ist das anders. Jede Immobilie stellt einen erheblichen Wert (Klumpenrisiko) dar und muss deshalb sorgfältig ausgewählt werden.

Eine genaue Marktkenntnis ist unerlässlich. Wir haben den Markt lange beobachtet, und ich habe ein sehr gutes Gefühl bei unseren Immobilien. Wir kaufen nur auf unserem Heimatmarkt, dieser ist jedoch recht eng, eine klassische B-Stadt mit einer Uni und sehr guten Bevölkerungsprognosen, aber auch sehr knappem Immobilienangebot.
Da wir nur sehr ausgewählt kaufen (stark sanierungsbedürftig, Baujahr bis 1920, innenstadtnah), ist eine ständige Marktbeobachtung wichtig, um überhaupt was zu finden.

Wie aufwendig ist das? Gibt es eine Lernkurve, das heißt: Sinkt der Aufwand, wenn ich eine zweite oder dritte Immobilie kaufe? Oder ist jede Immobilie so einzigartig, dass ich bei der Auswahl kaum Zeit sparen kann?

Bei uns sinkt der Aufwand nicht wirklich, da ich auch viel selber machen will. Aufwendig ist es schon, aber für mich ist das ok, da es genau das ist, was ich machen will.
Eine Lernkurve gibt es sicherlich. Was den Baubereich betrifft, bin ich ja schon auf "Profiniveau" angefangen.
Bei Steuer-, Finanzierung- und Mietverwaltung musste ich jedoch noch eine Menge lernen.
Den zusätzlichen Zeitaufwand habe ich einfach dadurch kompensiert, dass ich meine "normalen" Arbeitsstunden reduziert habe, wir müssen jetzt ja nicht mehr unbedingt zusätzlich zu den Immobilien fürs Alter sparen.

Für mich hat der Immobilienkauf große Ähnlichkeit mit dem Pferde- oder Gebrauchtwagenhandel. Muss man nicht Handwerker, Bauingenieur oder sonst wie vom Fach sein, um eine auf Hochglanz polierte Schrottimmobilie zu erkennen?

Ich denke schon, ich kann mich jetzt aber nicht so gut in einen absoluten Laien hineinversetzen. Ich bin praktisch seit meiner Schulzeit auf dem Bau. Es ist aber nicht unbezahlbar, sich diese Expertise einzukaufen. Man braucht den Sachverständigen ja erst mitschleppen, wenn man konkrete Kaufabsichten hat.

Welche drei Fehler darf man beim Kauf einer Immobilie auf keinen Fall begehen, um nicht Schiffbruch zu erleiden? Ich meine hier nicht offensichtliche Fehler wie zu geringes Eigenkapital, sondern die Fehler, die erst dann auftauchen, wenn man schon auf hoher See ist.

Ich halte geringes Eigenkapital eigentlich nicht für einen großen Fehler – hatten wir auch nicht, das ist dann halt riskanter.
Eine zu geringe Finanzierung ist in meinen Augen einer der größten Fehler.
Wenn man plötzlich keine Liquidität mehr hat, kann das sehr unangenehm werden. Nicht zu teuer einkaufen.
Neubauten oder fertig sanierte Hochglanzobjekte sind eigentlich immer zu teuer.
Lieber ein Objekt kaufen, welches noch ein paar Eimer Farbe vertragen könnte.
Als letztes natürlich die Lage. Ist abgedroschen aber enorm wichtig.
Die Stadt muss stimmen. Diese sollte wirtschaftlich breit aufgestellt sein. Kauft nicht in Wolfsburg! Nicht zu teuer, wer richtig Geld hat, darf natürlich auch gerne in München kaufen, muss aber mit einer schlechten Rendite rechnen.
Es sollte ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum vorliegen, dann bleibt der Wohnungsmarkt auch in Zukunft unter Dampf.
Innerhalb der Stadt so zentrumsnah wie möglich, denn nur hier gilt der beliebte Spruch, dass Grund und Boden nicht vermehrt werden kann.

Wenn ein gewerblicher Vermieter einen ganzen Straßenzug aufkauft, kriegt er Mengenrabatt und er hat auch ganz andere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als ein privater oder kleingewerblicher Vermieter. Wie kann ich diese strukturellen Kostennachteile gegenüber gewerblichen Vermietern ausgleichen?

Indem ich privat bleibe. Als Privatmann kann ich steuerfrei verkaufen, das kann der Gewerbliche nicht.
Der Gewerbliche hat außerdem seinen Wasserkopf, den er bezahlen muss. Ist es zudem eine Aktiengesellschaft, schwächt er sein Unternehmen noch zusätzlich, indem er Dividenden zahlen muss.
So schlecht stehe ich als privater Immobilieninvestor gar nicht da.

Ist es eigentlich sinnvoll, nur eine Immobilie zu besitzen oder sollte man ein kleines Imperium anstreben, um Skaleneffekte zu nutzen und das Klumpenrisiko zu verringern? Wenn ja, wie viele Objekte sollten es deiner Meinung nach sein?

Ich bin mit dem, was ich habe, vollkommen zufrieden und ausgelastet.
Ein Klumpenrisiko besteht sicher. Bei uns noch zusätzlich, da wir nur in einer Stadt aktiv sind.
Ich bin mir bei jedem Objekt, das wir haben, aber sicher, eine gute Investition gemacht zu haben und kann entsprechend gut schlafen.

Sollte man sich als zukünftiger Immobilien-Tycoon auf eine Art von Immobilie spezialisieren? Beispielsweise nur kleine Wohnungen in Uni-Städten, die man an Studenten vermietet, oder ist es besser, sein Beton-Portfolio zu diversifizieren?

Wir haben uns schon sehr auf bestimmte Immobilien eingeschossen, das muss aber nicht für jeden gelten. Jeder sollte selber gucken, was er sich alles zutraut.

Meiner Meinung nach sind Immobilien keine Geldanlage im klassischen Sinn, sondern ein Business, das durchaus lukrativ sein kann. Aber man muss sich kümmern. Kaufen und liegen lassen im Sinne einer passiven Aktienanlage geht nicht.

Immobilien kosten Zeit und Mühe. Sie sind auch ein Business, klar, es ist aber auch das, was ich machen will, mein normaler Job macht mir meistens weniger Spaß.
Auf der anderen Seite ist die passive Anlage auch nicht ganz so passiv wie oft geschrieben. Wenn ein Anleger 30 % seines Gehaltes spart, um es passiv anzulegen, verwendet er dank unseres progressiven Steuersystems fast die Hälfte seiner gesamten Arbeitszeit zum Vermögensaufbau.
Er könnte genauso gut seine Arbeitszeit reduzieren und die freigewordene Zeit aufwenden, sich ein zweites Standbein aufzubauen.
Dies mag nach einem harten Bruch mit hergebrachten Konventionen klingen, geht aber. Zumindest bin ich sehr zufrieden damit.

Stimmt diese Einschätzung? Wenn ja, wie hoch ist der operative Zeitaufwand? Ich meine damit den normalen operativen Aufwand. Die Mietnomaden-Horrorstorys überlasse ich RTL2.

Das ist sehr unterschiedlich. Da ich gerne selber auf Baustellen rumtobe, nicht nur als Planer, sondern auch als Handwerker, verbringe ich teilweise sehr viel Zeit auf dem Bau. Wenn gerade nichts zu sanieren ist, ist der Aufwand aber überschaubar.

Thema Langfristigkeit: Immobilien sind staatlichem Dirigismus weit stärker ausgesetzt als Aktien.
Eine Immobilie ist schutzlos staatlichen Steuern sowie kommunalen Gebühren und Abgaben ausgesetzt. Die Weitergabe dieser Kosten an die Mieter wird womöglich durch eine Mietpreisbremse unmöglich gemacht.
In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld.
Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?

Darüber mache ich mir ehrlich gesagt kaum Gedanken. Wenn der Staat an unser Geld will, dann bekommt er es auch, egal, wie ich es angelegt habe.
In Zypern wurden die Banksparer enteignet – so viel zur vermeintlich sichersten Anlageform, dem Bankkonto.

Zum Weiterlesen

(awa)

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Kommentare

Volatilität sagt am 10. März 2016

Sehr interessant, wobei hier der perfekte Background vorliegt. Ein absoluter Experte auf dem Gebiet, also so schwer auf den Normalo zu übertragen. Architekt mit praktischer Bau und Handwerkserfahrung, nenne ich mal eine Win-Win Situation.


facetto sagt am 12. März 2016

Danke, wieder mal interessant, über so eine Vorgehensweise haben wir auch schon nachgedacht! Und die ganzen Immo-interviews beim Finazwesir sind grade genau das was ich lesen will!


Der Finanzfisch sagt am 12. März 2016

Interessantes Interview. Stefan hat bei Immobilien mit Sicherheit einen "Heimvorteil". Es ist immer perfekt, wenn man die eigene Kompetenz selbständig und gewinnbringend einsetzen kann.

Sicherlich gibt es bei Immobilien viele Fallstricke. Aber die gibt es auch bei Aktien/ Unternehmen. Und einige (vermutlich weniger) gibt es auch bei ETFs. Man sollte also in jedem Fall wissen, was man tut. Dann ist es eigentlich egal, worin man sein Geld anlegt und womit man sein Geld verdient.

Mich reizen Immobilien durchaus. Allerdings habe ich noch nicht das nötige Eigenkapital und was noch wichtiger ist, nicht das nötige Wissen, um es auszuprobieren. Zum Glück lässt sich das beides prima parallel aufbauen. ;-)

Danke für den Beitrag. Ich wünsche weiterhin viel Erfolg mit den Immobilien. :-)


Benjamin sagt am 15. März 2016

My 2 cents... @ Stefan

Ich finde, dass deine Strategie extrem risikoreich ist und ich kenne viele Menschen, die genau so denken: "Immobilien - wird schon gut gehen, auch mit extremem Kredithebel." Da hilft auch nicht wirklich, dass du vom (Bau-)Fach bist, denn wer kann schon einen Immobiliencrash vorhersagen? Und über staatliche Interventionen machst du dir "ehrlich gesagt kaum Gedanken" - whaaat?

Schon mal was von Survivorship Bias gehört? Gerald Hörhan hat es geschafft. Heißt aber nicht, dass es jeder packen wird. ;-)

Ich verweise immer gerne auf das aktuelle Interview mit Gerd Kommer auf Zendepot. Solltest du mal lesen.

Alles alles alles Gute für die Zukunft, ich hoffe der Plan geht auf. Ansonsten Privatinsolvenz. :-(

Gruß Benjamin

PS: Warum nicht in Wolfsburg kaufen? Würde ich zwar eh nicht tun, aber eine Begründung wäre schon schön. PPS: Gefährliches Interview für Wesir-Neulinge - die rennen gleich los und kaufen abgeranzte Innenstadt-Löcher. ;-)


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 15. März 2016

@ Benjamin

Manohman, da fühlt sich jemand ja fast schon persönlich angegriffen.

Das Interview mit Kommer auf Zendepot habe ich gelesen und finde es wie das meiste was ich von Ihm über Immobilien gelesen oder gehört habe eher schwach. Dass ich kein Kommer-fan bin habe ich hier an anderer Stelle schon mal geschrieben. Gerald Höhan sagt viele richtige Dinge über Immobilien, ich mag seine Art jedoch gar nicht. Er ist ein fürchterlicher Angeber und seine Ausdrucksweise für meinen Geschmack viel zu vulgär. Aber jeder wie er mag.

Gerne antworte ich Dir auf deine konkrete Frage: "Warum nicht in Wolfsburg kaufen?"

ich hatte geschrieben: "Die Stadt muss stimmen. Diese sollte wirtschaftlich breit aufgestellt sein. Kauft nicht in Wolfsburg!"

Damit wollte ich auf folgendes heraus: Wolfsburg ist VW-Stadt. Praktisch alle Einwohner sind direkt oder indirekt von VW abhänging. Geht VW pleite oder baut massiv Stellen ab, werden Immobilien in Wolfsburg praktisch unverkäuflich. Ist dieses Szenario unrealistisch? Ich denke nicht. Der Abgasskandal ist hierbei unintressant, der bewirkt bestenfalls eine Umsatzdelle für ein paar Jahre. Ganz anders sieht es jedoch bei den großen Umbrüchen in der Automobilindustrie in den kommenden 10-30 Jahren aus. Schafft VW den Sprung zur Elektomobilität und danach zum autonomen Fahren? Diese Fragen kann Heute keiner beantworten. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein oder zwei deutsche Autobauer hierbei auf der Strecke bleiben ist aber ziemlich groß. Da Immobilien eine Langfristanlage sind würde ich genau aus diesem Grund auf keinen Fall im Wolfsburg kaufen.

PS: Glaubst Du wirklich das die Wesir-Leser so doof sind und sich ohne nachzudenken hoch verschulden, um ungesehen irgendwelche Immobilien zu kaufen? Ich meine alle anderen außer Dir, denn du hast ja zum Glück den Kommer gelesen.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. März 2016

Ich muss Stefan mal an der Stelle zur Seite springen. Wenn man diese Strategie mit Verstand verfolgt ist sie nicht besonders risikoreich und Kommer erfasst so etwas gar nicht und will das auch gar nicht erfassen. Kommer erfasst im Prinzip nur die Standardangebote auf den einschlägigen Portalen, die von Projektentwicklern mit vorkonzipierter Rendite X angeboten werden. Der geneigte Leser wird sich jetzt schon denken, dass so der Löwenanteil der Rendite beim Projektentwickler hängen bleibt und nicht bei dem unbedarften Pärchen, das die Wohnung dann mit Faktor 18 kauft um endlich auch Vermieter zu sein und was mit Immobilien zu machen.

Mit anderen Worten reden wir von der Rendite der Amateure, die Kommer beleuchtet. Er sagt ja selbst, dass man dieses Geschäft den Profis überlassen soll und das die Datenbasis hinter seinen Berechnungen sehr bescheiden ist. Bewegt man sich also in diesem Markt wie ein Profi, fährt man auch Profi-Renditen ein und nicht Amateur-Renditen. An der Stelle muss man dann auch noch festhalten, dass es nicht sonderlich schwer ist Immo-Profi zu werden. Das ist absolut nicht damit zu vergleichen ein Warren Buffett sein zu wollen.

Und dann möchte ich noch etwas zum allseits beliebten Thema Immobiliencrash sagen: Wenn ich mit Faktor 10 oder noch günstiger kaufe, kann es von mir aus jeden Tag in der Woche und zweimal Sonntags einen Crash geben. Probleme haben nur die, die mit Faktor 15 oder noch teurer kaufen. Ich würde mich freuen, wenn ich dann auch wieder näher im Zentrum und in den ganz großen Städten etwas zu guten Preisen finden kann.

Man kann sich das in etwa so vorstellen als wäre man seit 1970 im Aktienmarkt. Was juckt es einen dann wenn der Dow mal 3000 Punkte nachgibt? Richtig, nicht die Bohne, weil er unter allen realistischen Szenarien niemals so tief fallen kann, dass man selbst Probleme kriegt. So ähnlich sieht es bei Immobilien aus, die man mit Faktor 10 und Hebel kauft. Man gibt sie nie wieder her.


chaostrader sagt am 17. März 2016

Was genau ist mit Faktor 10 oder 15 gemeint? Kaufpreis/Jahresmiete?


Ivoch sagt am 17. März 2016

Ich kenne mich mit (Baufinanzierungs-)Krediten nicht wirklich aus, deswegen stelle ich mal hier eine Frage, deren Antwort für die meisten wohl Grundwissen wie 2x2 sein sollte, mich aber trotzdem interessiert:

Angenommen ich habe 100.000 Euro im Depot angespart, habe gutes Einkommen und habe 30.000 aus dem Depot gesperrt, um sie der Bank als Eigenkapital zu "überlassen", damit ich eine 110%-ige Finanzierung für ein Haus zu bekommen, das ich dann vermieten würde. Die Bank bekommt ja den Grundbucheintrag und hat somit auf jeden Fall das Haus, sowie meine 30.000 Euro, falls alles in die Hose geht. So weit, so klar.

Was passiert aber, wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um den Kredit zu tilgen? Muss ich dann erstmal die restlichen 70.000 zur Tilgung hinzuziehen und auch alles, was ich sonst an pfändbarem Einkommen habe oder sind diese voneinander unabhängig? Kann ich also der Bank einfach sagen "ich schaffe es nicht den Kredit abzubezahlen - nehmt das Haus und die 30.000 gesperrten Euro und lasst mich in Ruhe"?

Dies ist nur eine theoretische Situation, die bei mir so nie passieren kann und nur dazu dient, dass ich Baufinanzierungen etwas besser verstehe. Es geht mir nicht um den Sinn oder Unsinn von z.B. 110% Finanzierungen oder sonstigen Annahmen in meinem Beispiel, die wenig oder gar keinen Sinn machen sollten.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 20. März 2016

@chaostrader

Genau so ist es, der Mietpreisfaktor gibt an, wieviele Bruttojahrsmieten benötigt werden, um das Objekt zu bezahlen. Berücksichtige bei der Berechnung immer auch die Kaufnebenkosten. Als Beispiel: 90.000 € Kaufpreis + 10.000€ Kaufnebenkosten und 5.000€ Jahresmietertrag ergeben (90.000+10.000) / 5.000 = 20 Mietpreisfaktor. Hiermit kannst du dann ganz einfach deine Bruttomietrendite errechnen. 100% / 20 = 5% anfängliche Bruttomietrendite.Davon gehen natürlich noch einige laufende Kosten ab und das Leerstandsrisiko muss berücksichtigt werden, so dass am Ende ca. 3% Nettorendite bleiben. Diese Rendite kannst Du dann noch Hebeln. Um ein Objekt mit nur 3% Nettorendite vernünftig zu Hebeln, brachst Du allerdings extrem günstige Zinsen. Nur solange dein Kreditzins unter deiner Rendite liegt ist dein Hebel positv. Steigen deine Kreditzinsen über deine Nettorendite wird er negativ und Du hebelst deine Investition ins Nirvana. Das kann dann unschön werden.

@ Ivoch

Die Bank nimmt Dir in dem Fall alles weg was Du hast, da kommst Du nur raus, wenn Du die Immobilien in eine GmbH auslagerst, das würde ich aber erst tun, wenn Dir das Risiko zu groß wird. Außerdem gibt es noch die Durchgriffshaftung auf das Privatvermögen des Geschäftsführes (Dir). Du bist also auch bei einer GmbH nicht unbedingt komplett aus dem Risiko raus.

Deine Bank wird sich etwas zieren, wenn Du ihr ein Aktiendepot als Sicherheit anbietest. Das nehmen die nur mit Abschlägen aufgrund des hohen Schwankungsrisikos. Was die Banken super gerne nehmen sind alte Kapitallebensvesicherungen. Ich habe selber so eine "Altlast" aus meiner Lehrzeit als Eigenkapital eingebracht, das geht super. Gut geht außerdem Festgeld oder eine bereits bezahlte oder teilbezahlte Immobilie. Klär aber im Vorfeld ab, wann Du die hinterlegten Positionen wieder frei bekommst, evtl. willst Du ja später noch mal was kaufen.


Jens sagt am 20. März 2016

Hallo liebe Bloggemeinde, lieber Wesir, ich stosse beim Thema Immobilieninvestment immer wieder auf mein Kleinanlegerproblem, mangelndes Wissen, Klumpenrisiko und so weiter. Daher hab ich bis dato auch schön Abstand gehalten von der eigenen Immobilie bzw. vom EIntritt in das Vermietertum. Habe jedoch im Laufe der Zeit durchaus immer wieder in Immobilien investiert. Sehr einfach und schnöde hab ich mir Genossenschaftsanteile ins Depot gelegt. Werden ordentlich verzinst und gesetzlich reguliert ist das Ganze auch noch. Meine Frage, wie steht der Finanzwesir zu Genossenschaften? Für wie sicher/unsicher hält er bzw. die Community ein solches Investment. Danke.

Gruß Jens


Moritz sagt am 29. April 2016

@Jens. Das würde mich tatsächlich auch interessieren mit den Genossenschaften. Magst du mal schreiben, wie du dabei vorgehst?


hi sagt am 27. August 2016

Also ich würde gerne hierbei zum Thema Immobilen in Wolfsburg gerne etwas sagen, ich habe in Wolfsburg enorm investiert und die randite ist höcher als in München! VW ist ein Unternehmen mit ups und downs aber trotzdem kann mann hier alles gut verkaufen und vermieten, die Stadt hat noch potenial in meinen Augen. Ich habe mit einer Immobile Doppelten gewinn in 2 Jahren gemacht, wenn das kein Investment ist, dan weis ich nicht was es ist!? Ich kenn nur positive beispiele aus Wolfsburg, somit stimme ich dir nicht zu.


Stefan (Immobilieninivestor) sagt am 29. August 2016

@hi

Natürlich konnte man in den letzten 10 Jahren hervorragend an Wolfsburger Immobilien verdienen, dies galt aber für fast jede deutsche Großstadt.

Welche Risiken ich bei Wolfsburg sehe, die 90% der anderen deutschen Großstädte nicht haben, habe ich in einem Kommentar weiter oben bereits näher ausgeführt.

Das Risiko ist einfach die mangelnde Diversifikation. Immobilien stellen aufgrund der hohen Stückkosten und den Vorteilen die eine Konzentration auf eine einzelne Anlageregion bieten sowieso schon ein Klumpenrisiko dar.
Um dieses Risiko zu reduzieren, sollte die Stadt in der sich die Immobilien befinden zumindest so breit aufgestellt sein, dass der Wegfall eines Arbeitgebers oder eines ganzes Industriezweigs keine großen Auswirkungen auf die Immobilienpreise oder den Mietmarkt hat.
Wolfsburg ist hier das mit Abstand deutlichste Negativbeispiel. Nicht nur das Wolfsburg komplett von VW abhängig ist, auch VW ist komplett von einem einzigen Produkt abhängig, welches zusätzlich vor gewaltigen Umbrüchen in naher Zukunft steht. Wie schnell eine Firma bei technischen Umbrüchen vom Markt verschwinden kann ist gut an Beispielen wie Nokia zu sehen.

Wer Immobilien in Wolfsburg besitzt sollte sich des Risikos eines Totalverlustes innerhalb der nächsten 20 Jahre bewusst sein. Verliert VW den technischen Anschluss an die Konkurrenz im Bereich Elektromobilität oder autonomes Fahren ist das Unternehmen in kurzer Zeit vom Markt verschwunden und Immobilien in Wolfsburg sofort wertlos. Ein Risiko, dass in Berlin, Hamburg, Leipzig, Düsseldorf, Münster oder Freiburg so sicherlich nicht besteht.


Felix sagt am 20. März 2017

Hallo Stefan und Chaostrader,

ich kann hier Chaostrader schon gut verstehen, dass er den Mietpreisfaktor nicht kennt. Grundsätzlich finde ich man sollte Immobilien auch nicht mit dem Mietpreisfaktor ausdrücken, sonder wie jedes andere Investment mit der Rendite.
Vereinfacht ist der Mietpreisfaktor sowieso nur 1/Rendite. Falls ihr weiterhin auf der Suche nach einem Investment mit einem guten Mietpreisfaktor seid, kann ich euch www.opportunityfinder.de empfehlen. Dort könnt ihr direkt nach der Rendite einer Immobilie suchen, da der Kaufpreis hier ins Verhältnis zum Mietspiegel gesetzt wird.

Grüsse Felix


Capri sagt am 15. April 2017

Hallo Stefan,

ich verfolge Deine Beiträge schon eine ganze Weil. Gibt es die Möglichkeit Dich als "Berater" zu gewinnen - in Kontakt zu komme, wenn um die Kaufbewertung eines Eigenheims geht? Ich habe schon einiges bzgl. Immobilien gelesen, aber komme einfach zu keiner Entscheidung bzgl. Kauf/Nichtkauf - in der Angst irgendwelche Aspekte zu vergessen.

Gruß,

Capri


Finanzwesir sagt am 18. April 2017

@ Capri und Stefan,

"Gibt es die Möglichkeit Dich als "Berater" zu gewinnen..."

Ohne mich zu sehr einmischen zu wollen: Aber für mich wäre das das Größte überhaupt. Mein Blog bringt Menschen in Kontakt, die sich sonst nie getroffen hätten und beide profitieren davon.

Wenn gewünscht kann ich als Treuhänder auftreten:

  1. Stefan schickt mir eine Mail mit seinen Kontaktdaten und sagt antwortet hier via Kommentar.
  2. Capri schickt mir seine E-Mail-Adresse und ich leite Stefans Mail weiter.

Dann muss keiner von Euch seine E-Mail-Adresse öffentlich machen. Ich bringe Euch in Kontakt und lösche dann alles bei mir.

Gruß
Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 18. April 2017

Hallo Capri

Grundsätzlich berate ich gerne in Immobilienangelegenheiten und habe dies auch schon das ein oder andere Mal auf Privater- oder Honorarbasis getan.

Ich sehe drei grundsätzliche Schwierigkeiten:

  1. Ich kenne deinen regionalen Immobilienstandort nicht - sofern du nicht gerade in Oldenburg kaufen willst.
  2. Ich kenne die infrage kommenden Immobilien nicht - will sagen, ich war nicht drin.
  3. Ich kenne deinen Immobilienbackground nicht.

Punkt zwei und drei lassen sich leicht durch einen Ortstermin und ein längeres Gespräch lösen, bei Punkt 1.) wird dies deutlich schwieriger. Ob eine Standortentscheidung gut oder schlecht ist, lässt sich nicht bei einem einmaligen Rundgang durch die Stadt feststellen. Hierzu muss man die infrage kommenden Standorte länger beobachten und nach den kleinen Veränderungen gucken.

  • wenn ein Tante Emma laden schließt? Eröffnet dort ein Bio-Laden (gut) oder eine Spielo (schlecht)
  • Wenn Altobjekte abgerissen werden, was wird dort gebaut? Einzelobjekte (gut) oder Blöcke (schlecht)
  • Welche Autos fahren neue Bewohner des Viertels? Neuerer VW-Bus, SUV o.ä. (gut), tiefergelegter BMW oder Rostlaube (schlecht)
  • Wie sieht es mit den Schülerzahlen/Kindergartenzahlen in dem Viertel aus? steigend (gut) oder fallen (schlecht)

Es sind diese kleinen Veränderungen, die darauf hinwisen ob ein Viertel in Zukunft eine gute oder schlechte Lage sein wird.

Womit ich dir aus der Ferne helfen kann sind hauptsächlich Allgemeinplätze. Da du schon sehr viel gelesen und gelernt haben wirst, werden dir diese vermutlich nicht mehr wirklich weiterhelfen, dass ist dann nur eine weitere Meinung unter vielen anderen. Für eine genaue Bewertung ist ein Fachman aus der Region meistens besser als ein komplett Ortsfremder. Auf konkrete Immobilienbeispiele wirst du von mir aus der Ferne auch kaum klare Aussagen bekommen können, da ich viele Dinge von hier aus nicht guten Gewissens beurteilen kann.

Wenn du dir sicher bist, dass du eine Immobilie willst und ein Objekt gefunden hast, bei dem du (und deine Frau) ein gutes Gefühl haben und das auch nach drei Mal darüber schlafen noch so ist (90% reicht), dann einfach machen.
Der erste Immobilienkauf ist wie der Sprung ins kalte Wasser. Wenn man erst mal drin ist, dann ist es meitens gar nicht so schlimm.

Solltests du zufällig tatsächlich aus meiner Region kommen, können wir uns natürlich gerne kurzschließen.


Finanzwesir sagt am 19. April 2017

@Stefan (Immobilienanleger): Ich habe Capris E-Mail. @beide: Sagt mir einfach Bescheid, wie ich damit verfahren soll.

Gruß Finanzwesir


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