29. Oktober 2014


9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie

Selbst genutzte Immobilien sind der perfekte Schutz gegen Inflation, man bildet Vermögen und kann noch schön und selbstbestimmt wohnen. So preisen Banken, Bausparkassen und die Wohnungsbauwirtschaft die selbst genutzte Immobilie an.

Ist das wirklich so? Nur Licht, kein Schatten?

Mythos 1: Wer Miete zahlt, macht nur den Vermieter reich

Wer kommt immer mit dem Spruch "Mieten bedeutet, Geld zum Fenster herauswerfen"? Die Makler. Warum? Weil sie an einem Hausverkauf weit mehr verdienen als an der Vermittlung einer Wohnung. 6,25 % Maklercourtage bedeutet bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro einen Maklerumsatz von 31.250 Euro. Zum Vergleich: Das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen betrug 2013 31.089 Euro.

Trotzdem: Die Miete geht an den Vermieter. Wenn ich eine Immobilie kaufe, dann zahle ich zwar auch, aber die Ausgaben kommen mir zugute, da ich Eigentum bilde. Wenn der Kredit abbezahlt ist, sinken die Kosten fest auf Null, und die Immobilie gehört mir.

Klingt auf den ersten Blick plausibel. Außerdem wird so seit Generationen argumentiert. Trotzdem steht diese Argumentation auf tönernen Füßen. Excel und Immoscout werden für uns die Wahrheit ans Licht bringen.

Nur wer mietet, zahlt Miete

Das stimmt nicht ganz. Häuser werden im Allgemeinen nicht bar bezahlt, sondern über einen Kredit finanziert.

  • Der Mieter mietet Wohnraum und zahlt dafür den Mietzins.
  • Der Käufer mietet Geld und zahlt der Bank dafür den Kapitalzins.

Kein Wunder, dass auch Banken sehr an Immobilienkäufern interessiert sind. Bevor eine Immobilie in die Zwangsversteigerung geht, verzichten die Käufer auf alles und leben von Wasser und Brot. Besser kann die Bank ihr Geld nicht verleihen.

Wie sieht das denn mit dem dem "Eigentum bilden" aus?

Ich habe mir das Angebot in meinem Stadtteil Wellingsbüttel angeschaut. Eine "Renovierte Komfortwohnung mit großem Südbalkon in gehobener Wohnlage" mit 120 m² ist für 1.154 Euro monatlich zu mieten.
Laut Immoscout ist die Miete im letzten Jahr von 10,10 Euro auf 10,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist ein Plus von 2,97 %.

Eine vergleichbare "Top ausgestattete 4-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. OG mit zwei Balkonen" kostet 380.000 Euro. Zuzüglich 6,25 % für den Makler, 4,5 % Grunderwerbssteuer und 2 % für den Notar macht das knapp 13 % Kaufnebenkosten. In Euro sind das gut 49.000 €. Damit kostet die Wohnung 429.000 Euro. Laut Immoscout sind die Kaufkosten im letzten Jahr von 2.953,60 Euro/m² (2. Quartal 2013) auf 3.084,90 Euro/m² (2. Quartal 2014) gestiegen. Ein Plus von 4,45 %. Der Preis für einen Kauf-Quadratmeter ist also eineinhalb mal so schnell gestiegen wie der Preis für einen Miet-Quadratmeter.

Bei beiden Objekten kommen noch die laufenden Kosten hinzu, die aber für diesen Vergleich nicht interessieren.

Jeder seriöse Käufer sollte zwischen 20 % und 30 % an Eigenkapital mitbringen. Rechnen wir zugunsten des Käufers mit einer 30%igen Eigenkapitalquote (macht heute keiner mehr, der Trend geht zur 100%-Harakiri-Finanzierung).
Der Käufer bringt 129.000 € mit, 300.000 müssen noch finanziert werden.

Der Mieter zahlt 12 x 1.154 € = 13.848 €

Das ist die Messlatte, mehr darf der Käufer nicht für Zins und Tilgung aufbringen. Sonst ist kaufen teurer als mieten.

Das beste Angebot im Internet: Die Interhyp mit einem effektiven Jahreszins von 2,32 % und 20-jähriger Zinsbindung. Wenn die Wohnung nach 20 Jahren bezahlt sein soll, müssen monatlich 1.560,02 Euro zurückgezahlt werden.
Dazu kommen noch monatliche Rücklagen von 2 % des Netto-Kaufwertes (ohne Nebenkosten) in Höhe von 633 Euro.
Ein Top-Schuldner mit guter Bonität und viel Eigenkapital zahlt jeden Monat 2.193 Euro für diese Wohnung. Dafür kann der Mieter zwei Wohnungen oder ein großes Haus mit Garten mieten.
Nun habe ich hier alles zugunsten des Käufers hingebogen. Wer knapp 130.000 Eigenkapital hat, kauft normalerweise keine Etagenwohnung, sondern ein Haus mit Garten für 800.000 Euro.
Ich habe dem Käufer auch eine Top-Bonität zugestanden. Er arbeitet beim Europäischen Patentamt und führt ein unkündbares Leben im goldenen Käfig. Wenn die Stäbe Ihres Käfigs nur aus Eisen sind, bekommen Sie keine 2,32 %, sondern müssen einen jährlichen Effektivzins von 3,55 % oder mehr bezahlen. Dann liegt die monatliche Belastung bei gut 1.700 Euro.

Jeden Monat hat der Mieter 1.039 Euro mehr in der Tasche. Wenn er dieses Geld in einem langfristigen Aktien-Depot anlegt, so verfügt er bei einem Startkapital von 129.000 Euro, einer Sparrate von 1.039 Euro und einer 4%igen Realverzinsung nach 20 Jahren über ein Vermögen von 661.972 Euro. Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro, für deren Kauf er der Bank 74.404 Euro an Zinsen gezahlt hat. Im langjährigen Mittel haben Immobilien gerade so die Inflationsverluste eingespielt. Deshalb ist es unrealistisch, von einer größeren Wertsteigerung auszugehen.

Fazit

Der Immobilienbesitzer bildet Vermögen, der Wertpapierbesitzer bildet mehr Vermögen. Soweit die Theorie.
In der Praxis ist der Hausbesitzer trotzdem oft reicher. Zwar forderte schon Immanuel Kant

"Konsequent zu sein, ist die größte Obliegenheit des Menschen."

Aber es ist so verdammt schwer! Und so wird nicht gespart, sondern hier und da konsumiert und irgendwann stellt man fest "Na, das bisschen zu sparen, lohnt nicht, das hauen wir jetzt auch noch auf den Kopp."
Und schon hat der Immo-Besitzer das Rennen gewonnen.

Mythos 2: Lage, Lage, Lage

Immobilien in Großstädten haben angeblich eine konstant bessere Rendite als Immobilien in ländlichen Lagen.
Dieses Argument lässt sich ganz simpel mathematisch widerlegen. Angenommen, in der Stadt würde die immobile Wertsteigerung jedes Jahr um 2 % höher sein als auf dem Land. Unsere Annahme: Auf dem Land werden die Immobilien jedes Jahr um 1 % teuer, in der Stadt steigen die Preise um 3 %.
Was passiert?
Nach drei Generationen (100 Jahren) ist die Stadtimmobilie siebenmal so teuer wie die Immobilie auf dem Land.
Nach vier Generationen (133 Jahre) kostet die Stadtimmobilie gut dreizehnmal so viel wie die ländliche Immobilie.

So ist das aber nicht. Zwar sind Immobilien in Großstädten teurer als Immobilien auf dem Land. Aber auch hier wachsen die Bäume nicht in den Himmel. Die Stadtimmobilien können ihren Vorsprung nicht dauerhaft ausbauen. Das wäre aber nötig, um einen dauerhaften Renditevorteil zu erzielen.

Eine hohe Wertsteigerung erreicht man nur mit einer Turnaround-Spekulation. Wer heute eine Immobilie in einer schlechten Gegend erwirbt, die dann nach 30 Jahren zu einer guten Gegend wird, macht Profit.
Wer in einer guten Gegend kauft, muss dagegen hoffen, dass sein Viertel nicht abstürzt. Eine gute Lage, die gut bleibt, bietet keine besonderen Rendite-Chancen.
Nur: Wer zieht mit seiner Familie in eine schlechte Gegend? Niemand. Alle wollen in die gute Gegend. Dieses "alle wollen" ist bereits eingepreist. Bleibt die Lage gut und die Nachfrage hoch, können sich die Preise halten. Bleibt die Gegend gut, die Nachfrage nimmt aber ab, bröckeln auch die Preise.

Wer in Hamburg ein Haus kaufen möchte, zahlt in Blankenese 7.414,10 Euro/m². In Wilhelmsburg kostet der Quadratmeter 2.389,00 Euro. Während Blankenese schon sehr weit oben liegt (Spitzenreiter ist Nienstedten mit 7.559,40 Euro/m²), hat Wilhelmsburg noch Luft nach oben. Wenn Blankenese verdoppelt, liegen wir bei knapp 15.000 Euro pro Quadratmeter, wenn sich Wilhelmsburg verdoppelt, dann sind wir bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnitt in Hamburg liegt aktuell bei 3.241,38 Euro/m² für ein 150m²-Haus.

(Quelle Immoscout24, 2. Quartal 2014 und Wohnungsboerse.net)

Wo sollen sich die Blankeneser Preise noch hin entwickeln? Die 7.400 Euro sind ein Nettopreis. Der Käufer muss noch mit 6,25 % Maklercourtage, 4,5 % Grunderwerbssteuer und Notarkosten von rund 1,5 % rechnen. Macht ein Plus von 12,25 % und damit gut 8.300 Euro/m². Da wird die Luft doch schon sehr dünn. Wer mit dem Kauf dieser Immobilie keinen Verlust machen will, muss mindestens für 8.300 Euro verkaufen.

Niemand kann die Entwicklung eines Stadtteils zuverlässig für die nächsten 25 Jahre vorhersehen. Von daher sind sämtliche Renditeprognosen zum Scheitern verurteilt. Bei guten Lagen ist der Lagevorteil bereits eingepreist, und welche schlechte Lage in 25 bis 30 Jahren zu einer guten Lage wird, weiß keiner. Mal davon abgesehen, dass niemand freiwillig mit seiner Familie in ein schlechtes Viertel ziehen wird.

Fazit

Der gesunde Menschenverstand und etwas Mathematik zeigen: Die Aussage "Lage, Lage,Lage" ist kein "Immobiliengrundgesetz", sondern inhaltsleeres Geschwätz der Immobilienverkäufer.

Mythos 3: Qualitativ hochwertige Immobilien sind gute Vermögensanlagen

Warum ist eine bestimmte Aktie qualitativ hochwertig? Weil die Firma über Jahre ihre Innovationskraft bewiesen hat.
Die Innovation der Immobilienbranche heißt Renovierung und Sanierung. Eine hochwertige Immobilie bleibt nur bei guter Pflege hochwertig. Manche Immobilien verlieren aber auch bei bester Pflege an Wert, weil sie nicht zukunftstauglich sind. Es gibt sehr robuste Stahlbetonhäuser, in denen man einfach kein WLAN ans Laufen bekommt. Wer will schon in ein Funkloch ziehen?

Was als qualitativ hochwertig bezeichnet wird, hängt auch von den jeweiligen gesellschaftlichen Umständen ab. In meiner Jugend waren kinderfreundliche Immobilien begehrt. Heute stehen altersgerechte Immobilien hoch im Kurs.

Mythos 4: Immobilien schützen vor Inflation

Wenn man sich die Wertsteigerungen deutscher Immobilien zwischen 2007 und 2013 ansieht, erkennt man, dass die Wertsteigerungen außerhalb der Big 3 (Berlin, Hamburg, München) nicht so berühmt waren.
Warum hält sich der Mythos Inflationsschutz dann so hartnäckig?

  1. Wenn es um Immobilien geht, werden lange Zeiträume betrachtet. Hier schlägt die Geldwertillusion zu. Wir verwechseln die Inflation mit echter Wertsteigerung.
  2. Wir unterschätzen den Zinseszins-Effekt. Im Gegensatz zur Immobilie verfügen Anleihen und Aktien über die Macht des Zinseszinses. Menschen können lineare Zusammenhänge gut verstehen, aber für die e-Funktion wurde uns kein Bauchgefühl mitgegeben.
  3. Es gibt bei Immobilien keine tägliche Preisfindung wie bei Aktien. Diese schleichenden Prozesse laufen unter unserer Wahrnehmungsschwelle ab.

Echter Inflationsschutz kann nicht bedeuten: Ich schlage mit viel Glück die Inflation. Echter Inflationsschutz bedeutet: Ich erziele langfristig eine deutlich über der Inflationsrate liegende Rendite.

Mythos 5: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten

Die Mieten steigen nicht, sie nehmen nur einen immer größeren Anteil am Haushaltseinkommen ein.
Ja, sag‘ ich doch, die Mieten steigen dauernd.

Mieten steigen = Die inflationsbereinigte Miete pro Quadratmeter nimmt zu.

Höherer Anteil am Haushaltseinkommen = Die Ansprüche steigen und die Haushalte werden immer kleiner. Ein Paar auf 60 Quadratmetern zahlt pro Person weniger Miete als ein Single auf 80 Quadratmetern.
Während im Jahr 1998 jedem Einwohner noch durchschnittlich 39 Quadratmeter zur Verfügung standen, ist die Pro-Kopf-Wohnfläche mittlerweile auf 45 Quadratmeter angewachsen (Quelle). Und das Badezimmer meiner Jugend würde ich heute sofort als unzumutbar rausreißen lassen.

Diese beiden Faktoren in Kombination mit der Geldwertillusion führen zu der Illusion, dass die Mieten überproportional steigen.

Kumulativ stiegen die realen Löhne in Deutschland in den letzten 39 Jahren um 110 %, die Mieten nur um 9 %.
Kommer, Kaufen oder mieten, S. 98

Die Mieten steigen, aber die Löhne steigen schneller. Auch langfristig wird die Miete nicht viel stärker als die Inflation ansteigen. Für den Vermieter ist die Miete ein Teil der Rendite, und da Wohnimmobilien langfristig betrachtet real nur zwischen 0 und 1 Prozent an Wert zulegen, kann die Mietsteigerung nicht so exorbitant ausfallen, sonst hätten Immobilien eine bessere Rendite.
Mieten sind Teil des Verbraucherpreisindexes und damit ein wichtiger Bestandteil der Inflationsberechnung. Extrem steigende Mieten würden die Inflationsrate in die Höhe treiben.

Mythos 6: Immobilien sind eine gute Altersvorsorge

Die Immobilienpreise steigen langfristig zwischen 0 % und 1 % pro Jahr. Das hat Herr Kommer in seinem Buch "Kaufen oder mieten" hergeleitet. Dazu kommt, dass sich nicht nur in den USA oder Spanien Immobilienblasen bilden, die dann platzen und die Preise in den Keller sausen lassen. Auch in Deutschland

sind die Immobilienpreise seit 1995 real um etwa 20 % gefallen
Kommer, Mieten oder kaufen, S. 115

Es gibt kein Naturgesetz, dass Hauspreise nach Abzug der Inflation immer nur steigen dürfen.

Altersvorsorge bedeutete bis jetzt: Mietfrei wohnen und nach dem Tod erben die Kinder das Haus. Dieses Konzept geht davon aus, das es eine – meist staatliche Rente gibt –, die zum Leben reicht.
Die kommenden Generationen können nicht damit rechnen, eine auskömmliche Rente zu erhalten. Mietfrei wohnen reicht nicht mehr. Eine sinnvolle Altersvorsorge muss auch Liquidität bereitstellen. Wertpapiere lassen sich peu à peu verkaufen, ein Haus nicht.

Mythos 7: Eigene Immobilien sind langfristige Anlageform, Wertschwankungen oder Wertverluste spielen keine Rolle

Auch ein Buy-and-hold-Depot ist eine langfristige Anlageform. Solange man die Wertpapiere nicht verkauft – die Verluste also nicht realisiert –, spielen sie nach dieser Logik auch keine Rolle.
Gleiches Recht für alle Anlageformen: Nicht realisierte Wertverluste sind entweder immer ein Thema oder nie.

Mythos 8: Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen

Immobilien können keine sicheren und risikoarmen Anlagen sein. Nicht, weil sie Immobilien sind, sondern weil sie ein Klumpenrisiko darstellen. Die meisten Menschen stecken den Löwenanteil ihres Geldes in die selbst genutzte Immobilie. Für eine sinnvolle Risikostreuung ist kein Geld mehr da. 100 % in Aktien ist genauso ungesund wie 100 % auf dem Sparbuch oder eben 100 % in der Immobilie. Die Mischung macht es. Eine Finanzmonokultur ist anfällig, ein breit gestreutes Finanz-Ökosystem ist dagegen viel robuster.
Leider haben die meisten von uns nicht genug Geld, um sich neben einer Immobilien noch andere Anlageklassen als Gegengewicht zu leisten.

Mythos 9: Die jährlichen Nebenkosten eines Eigenheims liegen bei einem Prozent seines Wertes.

Die typischen Nebenkosten einer Wohnimmobilie liegen eher zwischen 1,5 % und 2,5 % pro Jahr. Dazu kommen noch die Kaufkosten von 10 % bis 12 %, die auf die Haltedauer umzulegen sind. Die Nebenkosten lassen sich grob in drei Kategorien aufteilen:

  1. Werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen
  2. Versicherung
  3. Staatliche Gebühren wie die Grundsteuer oder kommunale Abgaben und Auflagen, die zu erfüllen sind

Bezüglich der ersten Kategorie entscheiden Sie selbst, und die Versicherung sollte ebenfalls nach halbwegs rationalen Kriterien kalkulieren. Den Kosten der dritten Kategorie ist man als Hausbesitzer aber mehr oder minder ausgeliefert. Diese Kosten können sich in Zukunft massiv ändern.

(awa)

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Kommentare

Couponschneider sagt am 30. Oktober 2014

Absolut richtig. Übrigens ist zu beobachten, dass jene, die etwas von Geld verstehen, nicht kaufen. Ich kenne jemanden, dessen Vater ist millionenschwerer Bauunternehmer. Die haben sogar ein Haus auf Sylt, günstig in den 70ern gekauft.

Er hätte sich ein Haus kaufen können, aber er hat gemietet. Ich bin mir sicher, dazu hatte ihn der Vater geraten.

Auf dem Blog von Couponschneider gibt es hierzu diesen Artikel: Der Couponschneider


Theo sagt am 05. November 2014

Hallo,

sehr, sehr guter Artikel!! Kann ich nur zustimmen.

Allerdings habe ich bzgl. der Alternative "Aktien-fonds" doch meine Zweifel:

"Jeden Monat hat der Mieter 1.166 € mehr in der Tasche. Wenn er dieses Geld in einem langfristigen Aktien-Depot anlegt, so verfügt er bei einem Startkapital von 129.000 €, einer Sparrate von 1.166 € und einer 4%igen Realverzinsung nach 20 Jahren über ein Vermögen von 708.337 €"

Wie du allerdings auf 4% Realverzinsung kommst ist mir ehrlich gesagt ein Rätsel. Wenn man sich mal den Dax betrachtet und man als Otto-Normal-Bürger einen ETF-Fond auf den Dax zugrunde liegt dann sehen die Zahlen m.E. nicht mehr so rosig aus: Der Dax war im Jahr 2000 bei 8000 Punkten und ist vor ein paar Wochen (inflationsbereinigt) ebenso bei 8000 Punkten gelandet und das nach 14 Jahren! NULL Rendite!

Sicher, "es kommt ja nur auf den Einstiegszeitpunkt an" werden jetzt viele sagen. aber genau das weiß eben niemand und deshalb KANN es eben so schlecht laufen.

Was ich damit sagen will: Es gibt letztlich keine sichere Wert-Erhaltende (relativ risikofreie) Anlage. Am besten hat in den letzten 14 Jahren (inflationsbereinigt) nur Gold abgeschnitten (verdoppelt). Alles andere: Sparvermögen, Immobilien, Aktien sieht doch mehr als bescheiden aus. (Das ist auch keine Werbung für Gold, sondern lediglich Faktenvergleich) Gruß


Tho sagt am 06. November 2014

Hallo,

"Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 € für deren Kauf er der Bank 74.404 € an Zinsen gezahlt hat. Im langjährigen Mittel haben Immobilien gerade so die Inflationsverluste eingespielt"

wie kommst du auf 300.000,-? (oder hab ich was übersehen :-))


Finanzwesir sagt am 07. November 2014

Hallo Theo,
das mit den 300.000 € kommt aus dieser Studie http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-wertsteigerung-2007-2013 In den meisten Lagen kann man froh sein, wenn die Entwicklung der Immobilienpreise oberhalb der Inflationsrate liegt. Genau das lege ich in meinem Beispiel zu Grunde. Eine über 20 Jahre gut gepflegte Immobilie, die ihren Wert behalten hat. Fenster, Heizung, Wände top.

Die 4% Realsverzinsung nehme ich unter anderem hier her: http://www.strategische-asset-allocation.de/historische_renditen421.htm Wobei ich anmerken möchte: Das sind historische Renditen und die Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft. Aber unter dieser Einschränkung, finde ich es trotzdem angemessen mit 4% zu rechnen. Immerhin beziehen sich die Studien auf einen Zeitraum von 100 Jahren (1900 - 2000). Dieser Zeitraum umfaßt die große Depression in den USA, zwei Weltkriege, die Kuba-Krise, den kalten Krieg und die Ölkrisen. Also durchaus rauhe Zeiten.
Deshalb halte ich diese Zahlen für belastbar.

Bezüglich des DAX habe ich mir das Rendite-Dreieck des deutschen Aktieninstituts geschnappt (Stand 30. Juni 2014) https://www.dai.de/de/das-bieten-wir/studien-und-statistiken/renditedreieck.html

Hier lese eine jährliche Rendite von 3,1% pro Jahr ab (im Jahr 2000 gekauft, 2014 verkauft). Das ist ziemlich mau, aber doch noch über Null, auch wenn man die Inflation noch abzieht.
Ein Gegenbeispiel: Wer 2008 sein Geld in DAX-Aktien angelegt hat, der kann sich jetzt über ein jährliches Plus von 12,7% freuen.

Noch mehr zum Thema: Welche Renditen sind möglich:
"Aktie versus Anleihe", eine Studie aus dem Jahr 2004 vergleicht die Renditen von Aktien und Anleihen. https://www.sbroker.de/pdf/studien/Studie-26.pdf.

Gruß Finanzwesir


Finanzwesir sagt am 10. November 2014

Hallo Florian,
danke für den Hinweis. Ich habe die Zahlen korrigiert und neu berechnet.
Zum Verhältnis Kaufpreis / Miete: Ich habe mir diese Zahlen nicht ausgedacht, sondern zwei echte Beispiele auf Immoscout gesucht.

Beste Grüße Finanzwesir


Klaus sagt am 28. November 2014

Das wichtigste ist der Zwang. Bei einer Immobilie die ich über 30 Jahre finanziere, komme ich nicht raus. Ich muss, um nicht Schiffbruch zu erleiden durchhalten. Bis das Haus mir endlich ganz alleine gehört.
Bei Miete und Sparen, geht alle 5-6 Jahre die Kohle für ein Auto und ein paar Reisen drauf.
Der Hausbesitzer bleibt zu Haus und repariert den CarPort. Und da der Hausbesitzer nach 30 Jahren eh nicht mehr verkaufen würde, ist der Wert seines Haus, oft weit höher als jeder Marktpreis.

Daher sind Hausbesitzer immer die Wohlhabenderen, oder Wohlfühlenderen.

Und die Erben, sind dann solange reich bis sie das Erbe im echten Leben geteilt haben.


Finanzwesir sagt am 01. Dezember 2014

Hallo Klaus,
was den ersten Absatz angeht (Zwang ist Trumpf) gebe ich Dir recht. Aber was die "echte" Wertsteigerung, also nach Inflation angeht: Die Statistik zeigt hier an anderes Bild: http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-wertsteigerung-2007-2013
Ausser in den Big 3 (Berlin, Hamburg, München) war renditemäßig nicht viel zu holen. Die Immo-Besitzer sind froh, wenn sie so gerade eben (+0,x%) über Wasser bleiben.
Das Hausbesitzer immer die Wohlhabenderen sind, würde ich so nicht unterschreiben. Das mit dem Wohlfühlen schon viel eher. Das eigene Haus ist (anständige Nachbarn vorausgesetzt) sicher ein Hort der Erhohlung und der Lebensqualität.

Gruß
Finanzwesir


Dennis sagt am 29. Dezember 2014

Hallo Finanzwesir,

kurze (technische) Nachfrage zum Thema Mieten teurer als kaufen, bzw. Mieten macht nur den Vermieter reich. Nach dem Vergleich von Mietkosten / Kreditrückzahlung schreibst du:

  • Jeden Monat hat der Mieter 1.039 € mehr in der Tasche

Als reine Liquiditätsanalyse ist das in jedem Fall richtig. Sollte aber der "mehr in der Tasche" Vergleich nicht mit einbeziehen, dass die reinen "Mietkosten" (=Zinszahlungen) im Schnitt beim Kauf etwas geringer sind? Das würde die Spanne zumindest etwas reduzieren, da für den Differenzbetrag ja ein Aufbau von Vermögenswerten erfolgt (Beispiel: 1000€ Miete, 1500€ Annuität, davon über 20 Jahre im monatlichen Schnitt - jetzt völlig aus der Luft gegriffen - 800€ Zinszahlungen -> 1000-800= 200€ "mehr" Anlagebetrag). Wie in diesem Zusammenhang die Rückstellungen zu bewerten sind, bin ich mir nicht ganz sicher, halte es aber für problematisch, diese einfach als "Nebenkosten" bzw. Konsumkosten zu deklarieren. Was meinst du dazu?

Vielen Dank schonmal und weiter so, Dennis (eigenheimlos)


Finanzwesir sagt am 30. Dezember 2014

Hallo Dennis,
die Zahlen sind "echte" Zahlen. Als ich diese Geschichte geschrieben habe, habe ich auf ImmoScout recherchiert und mir dort zwei vergleichbare Objekte herausgesucht. Eine Mietwohnung und eine Wohnung, die zu verkaufen war.
Ich hätte mal Screenshots machen sollen, um das besser zu illustrieren.
Das mit dem Differenzbetrag habe ich nicht ganz verstanden. Der Mieter zahlt seine Miete und der Käufer den Kredit ab.

Was die Rückstellungen angeht: Das sind für mich die berühmten "Cost of ownership". Dieses Geld braucht man, um den Verfall = Wertverlust der Immobilie aufzuhalten. Dieses Geld verbessert die Immobilie ja nicht, sondern hält sie auf dem Stand der Zeit. Ein gutes Beispiel sind die Fenster:

  • In meiner Jugend: 1 Scheibe
  • Dann: 2 Scheiben
  • Jetzt sind 3 Scheiben Stand der Technik

Natürlich sind 3-Scheiben-Fenster technisch besser als die zugigen Ein-Scheiben-Dinger meiner Jugend, aber Du bekommst keinen Bonus für Iso-Fenster, sondern die Leute erwarten es. Die Latte liegt jetzt höher. Iso-Fenster mit 3 Scheiben sind das neue "normal".
Dieses "Wettrüsten" muss man als Hausbesitzer mitmachen, wenn man den Wiederverkaufswert der Immobilie halten will.

Nebenkosten sind das auf keinen Fall. Die Nebenkosten habe ich in meinem Beispiel herausgekürzt, denn sie betreffen beide. Sowohl Mieter wie Besitzer müssen heizen und wollen duschen und Müll produzieren sie auch.

Rücklagen sind eine eigenständige Kategorie.

Gruß
Finanzwesir


Horstenberg sagt am 26. Januar 2015

Ein guter Artikel, den ich bis vor fünf Jahren unterschrieben hätte. Vieles spricht gegen den Kauf der selbstgenutzten Immobilie.

Andererseits sagen uns alle Statistiken, dass der Kauf der eigenen Immobilie regelmäßig wohlstandsfördernd ist. Immobilienbesitzer schaffen aus eigener Kraft mehr Vermögen als Nicht-Immobilienbesitzer. Wie passt das zusammen? Allein der Disziplinierungseffekt der eigenen Immobilie kann es ja nicht sein.

  1. Vieles kommt auf den Einzelfall an: Du unterstellst einen Immobilienkaufpreis vom mehr als 27-Fachen der Jahresnettomiete. Ein stolzer Preis! Hier muss ein Kaufinteressent sicher genau nachrechnen. Mit nur 30% Eigenkapital lohnt sich der Kauf dann wohl wirklich nicht.

  2. Du unterstellst, dass von Anfang an eine Rücklagenbildung von 2% des Nettokaufpreises erforderlich ist. Dies ist sicher (völlig) übertrieben. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte darauf achten, dass die Eigentümergemeinschaft eine anständige Instandhaltungsrücklage angesammelt hat. Wer die Anschaffungskosten berechnet, sollte die Kosten der Anfangsrenovierung einplanen. Wer in eine neue oder anständig sanierte Immobilie zieht, hat in den ersten Jahren so gut wie keine Erhaltungsaufwendungen (von Wartungskosten einmal abgesehen). Die von Dir geforderte Rücklage von 2% mag bei denkmalgeschützten oder besonders anfälligen Bauten von Anfang erforderlich sein, im Normalfall allerdings nicht.

  3. Du unterstellst, dass sich die alternativ zu zahlende Miete nicht ändert. Hier sollte man jedenfalls mit dem VPI-Mittelwert der letzten Jahre Mietsteigerungen annehmen.

  4. Der Kauf einer selbstgenutzten Immobile hat für ein (ansonsten in Wertpapieren investiertes) Vermögen einen erheblichen Diversifizierungseffekt. Dieser wirkt sich nach meinen (nicht besonders tollen) Kenntnissen von der Portfoliotheorie schon an sich positiv auf die Vermögensbildung aus. Andererseits holt sich der Käufer einer Privatimmobilie ein ziemliches Klumpenrisiko ins Haus, es ist ja ein Einzelwert, mit der üblichen Schwankungsbreite.

  5. Aufgrund der derzeit günstigen Zinsen sollte der Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie einen nicht zu unterschätzenden, positiven Hebeleffekt auf die eigene Vermögensbildung haben. Beträgt etwa die monatliche Zinsleistung anfangs z.B. EUR 1200,00/Monat bei einer hypothetischen Miete von €2.500,00+x, kann ich mir nicht vorstellen, dass es günstiger ist, zu mieten, da die (hypothetische) Miete in weiten Teilen in die Tilgung fließt.

  6. Am Ende des Tages bleibt für den Häuslebauer natürlich eine Black Box, dass ist der Verkehrswert der Immobilie bei einem späteren Verkauf. Daher sollte genug Kapital da sein, um zu diversifizieren.

  7. Ich habe Excel jetzt nicht malträtiert, aber wage mal die folgende Aussage: Das pauschale Abraten vom Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung ist unrichtig. Der Kauf ist allerdings nur sinnvoll, wenn das Preis-/Leistungsverhältnis stimmt. Eine Wohnung zum 27-fachen Jahresmietwert lohnt sich sicherlich nie. Auch sollte eine erhebliche Eigenkapitalquote vorhanden sein, 30% erscheinen mir wenig. Darüber hinaus sollte genug Kapital zur Diversifikation vorhanden sein. Ich schätze mal: Wenn der Nettowert der Immobilie nicht mehr als (geschätzt) 30-50% des Gesamtvermögens ausmacht, sollte sie einen durchaus günstigen Effekt auf die Vermögensbildung haben.

Stefan sagt am 21. April 2015

Ein guter Artikel, bei dem ich viele Punkte so unterschreiben würde, eingie Annahmen zum "Eigentum bilden" sind aber so unglücklich angesetzt worden, dass ich den starken Verdacht habe, dass Sie für sich schönrechen möchten, warum Sie zur Miete wohnen und nicht gekauft haben.

Angefangen bei der Meßlatte 12 x Miete für Zins und Tilgung. Hier würde ich nur die Zinsen und die Instandhaltung ansetzen. Die Tilgung ist eine Form der Vermögensbildung.

Der zweite Punkt betrifft die 2% Rücklage für die Instandhaltung. Dieser Wert beruht vermutlich auf der Aussage, dass man in 50 Jahren das Haus ein zweites Mal gebaut hat (aufgrund der Instandhaltungskosten). Dies stimmt vermutlich sogar. Die Aussage bezieht sich aber nicht auf den Netto-Kaufbetrag, sondern auf die reinen Gebäudekosten. Hier fallen die Grundstückskosten, die Planungs-, Genehmigungs- und Finanzierungskosten (desGU), sowie der Generalunternehmergewinn weg. Was übrig bleibt sind die reinen Baukosten, welche sich bei solch einem Objekt bei max. 150.000€ bewegen dürften, was 250€/Monat wären.
Auch ist bei den Instandhaltungskosten zu beachten, wass denn überhaupt anfällt. sicherlich einmal neue Bäder, 1-3 x neue Bodenbeläge (je nach Material), 4 x eine neue Heizung, Elektroarbeiten, 1 x neue Fenster, evtl 2 xAußenanstrich (bei Putzbauten), evtl. eine neue Dacheindeckung und Isolierung. Der größte Posten sind aber Malerarbeiten (tapezieren und steichen), welche mit Abstand am öftesten anfallen und in Summe so viel kosten werden, wie die Fenster und das Dach zusammen. Dies sind jedoch klassische Schönheitsreperaturen, welche der Mieter auch zu tragen hat. Dadurch, dass Dach, Fenster und Heizung als energetische Sanierungen sogar umgelegt werden können bleibt kein großer Vorteil für den Mieter über.

Der nächste Punkt ist die Finanzierung. Bei den von Ihnen vorgegebenen Zinssätzen würde ich die vorgeschlagenen 30% Eigenkapital und 20 Jahre fest nie machen. Richtig ist, dass ich 30% Eigenkaptital haben sollte, einsetzen würde ich davon aber max.10%, welche am besten in einem großen Bausparvertrag stecken, da diese bei der Finanzierung nachrangig eingestuft werden. Das gleiche gilt auch für KFW-Kredite.
Heute würde ich evtl. für 20 Jahre finanzieren, da der Zinsunterschied zum 5 Jährigen nur 0,7% beträgt. Bei Ihrem Beispiel von 3,5% für eine zwanzigjährige Finanzierung beträgt der Zinsunterschied eher 2%. Hier kann ich besser 5 Jahre mit 2% höherer Tilgung abschließen. Rechnen Sie ruhig mal aus wie viel die Zinsen alle 5 Jahre steigen müssen, damit der 20er billiger ist - da ist eine Menge.
Bei den heutigen Zinsen von unter 2% für einen 20er würde ich diesen nehmen und max.1% tilgen, zusätzlich würde ich die gleiche Summe in ein Aktien-Depot anlegen, um den Kredit nach Ende der Laufzeit abzulösen.

Der letzte Punkt ist die nicht bedachte Mietsteigerung. Die Mieten bewegen sich mit der Inflation. Dies muß berücksichtigt werden, denn irgedwann werden die Mieten die Finanzierungskosten überholen. Je nach dem wie "gut" ich finanziert habe passiert dies eher früher als spät.

Ein Punkt ist noch übrig, dafür benötigt man jedoch ein großes Maß an Bauwissen und sollte vom Fach sein. Sanieren ist billiger als saniert kaufen - sogar deutlich, sonnst könnten nicht so viele Firmen vom kaufen - sanieren - verkaufen leben.


Fritz sagt am 12. Februar 2016

Hallo Finanzwesir,

den Artikel und die Begeisterung kann ich nicht nachvollziehen.
Bei einem Immobilienkauf fixiere ich je nach Darlehenslaufzeit die "Miete" für 10, 20 oder 30 Jahre (einseitiges Kündigungsrecht für Verbraucher nach 10 Jahren). D.h. ich habe dahingehend Planungssicherheit.
Bei einer Mietwohnung kann ich das nicht. Eigentümer können Eigenbedarf anmelden etc. Es gibt gute Gründe eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen.
Rechenbeispiele in die Zukunft zu prognostizieren werden immer scheitern. Keiner kennt die Zukunft. Gut so.


Finanzwesir sagt am 12. Februar 2016

Hallo Fritz,

"Bei einem Immobilienkauf fixiere ich je nach Darlehenslaufzeit die "Miete" für 10, 20 oder 30 Jahre. D.h. ich habe dahingehend Planungssicherheit."

Man kann es auch so sehen: Du verpflichtest dich - ohne die Zukunft zu kennen wie Du selbst sagst - für 10, 20 oder gar 30 Jahre eine bestimmte Summe Geld aufzubringen.
Damit machst Du Dich angreifbar. Scheidung, Arbeitsplatzverlust, ein Familienmitglied wird schwer und chronisch krank....
Die Planungssicherheit des einen ist die Zwangsjacke des anderen.
Wer fest im öffentlichen Dienst beschäftigt ist und weiß: Ich bin unkündbar, meine Gehaltsentwicklung wird sich in etwa so und so entwickeln und ich werde hier pensioniert, der mag sich auf 30 Jahre binden.
Aber nach allem, was ich so aus dem öffentlichen Dienst mitbekomme, gehen da die goldenen Jahre auch langsam zu Ende. Es wird gespart und befristet.
Wegen der guten Gründe: Ja, die gibt es, aber die Angst vor der Eigenbedarfkündigung gehört für mich nicht dazu. Was dem Vermieter sein Mietnomade ist, ist dem Mieter die Eigenbedarfskündigung.
Vermieter wollen mit ihrer Immo Geld verdienen, wieso sollten Sie Eigenbedarf anmelden?

Gruß
Finanzwesir


Fritz sagt am 15. Februar 2016

Hallo Finanzwesir,

dann formuliere ich mal so:
Als Mieter werde ich immer Schuldner sein: Miete heute 500,- Euro; Miete in 10 Jahren 750,- Euro; Miete in 20 Jahren 1000,- Euro? - nicht weil Mieten teurer wird, sondern inflationsbedingt (die jeweiligen regionalen Marktbedingungen unberücksichtigt). Vice versa mit Schulden!
Als Eigentümer kommen sicher immer wieder Reparaturen, aber das kann ich dann überwiegend selbst steuern. Als Eigentümer kann ich mein Eigenheim überwiegend selbst gestalten....
Ich bin gebunden evtl. 10 Jahre (mit Vorfälligkeitsentschädigung kann ich mich stets rauskaufen; verbraucherfreundlicher seit diesem Jahr, da die Banken die Sondertilgungen mitberücksichtigen müssen). Sollte der Immobilienmarkt nicht am "Boden" liegen (Risiko) bin ich nicht auf Ewigkeit gebunden.
Das spricht für Eigentum.
Ebenso kann ich auch für Mieten argumentieren. Aber eine einseitige Betrachtung ist nicht sinnvoll.

Gruß
Fritz


chaostrader sagt am 15. Februar 2016

Werd als Eigenheimbesitzer mal arbeitslos oder krank oder sonstiger Schlamassel. Da kommt dann ein netter Brief von der Bank, die Einladung zu einem "Gespräch" über die Fortführung der Finanzierung. Das kann sehr interessant werden. Oder eine Scheidung mit Bitte der Gegenpartei, doch bitte baldmöglichst auszuziehen. Dann darf man schlimmstenfalls Miete UND Zinsen plus evtl. noch Unterhalt für die Gören und Ex-Partner bezahlen. Mit der Tilgung wirds dann etwas schwierig.
Wenn dann am Ende der Zwangsversteigerung noch Forderungen übrig sind, dann ist die Kacke so richtig am Dampfen. Da kann man richtig viel Geld und Lebenszeit in den Sand setzen.

Als frisch geschiedener oder arbeitslos und krank gewordener Mieter downgraded man auf eine 35qm-Kellerwohnung, wenns mal übel kommt.
Muss ja nicht für ewig sein. Der Häuslebauer übernimmt sich da schnell, die Hütte wird grundsätzlich eine oder zwei Nummern größer gebaut als man sie letztendlich braucht.
Da sitzt man dann als Rentner auf einem Sanierungsfall, der dringend mal wieder renoviert gehört. Den potentiellen Kunden wird die olle Heizung, Fenster, 40 Jahre alte Bauweise und gammelige Bäder nicht unbedingt zu Jubelschreien hinreissen.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. Februar 2016

@ chaostrader

Ich stimme dir absolut zu, dass so eine Finanzierung sehr gut geplant sein muss. Aber du siehst die Sache doch etwas arg schwarz.

Fangen wir mal bei der Krankheit an. Da gibt es Versicherungen. Krankentagegeld, BU müssen schon sein. Wer keine B&U kriegt, der kann immer noch mit Dread & Disease arbeiten. Dazu braucht man eine RLV. Wer das alles nicht haben kann wegen Vorerkrankungen, der muss ganz schwer überlegen ob er überhaupt in seinem Leben nennenswerte Schulden machen kann.

Zu der Arbeitslosigkeit fällt mir folgendes ein: Erstens Rücklagen auf dem Tagesgeldkonto für 6 Monate. Dann sollte überhaupt niemals dazu kommen, dass man einen Brief von der Bank zu diesem Thema im Briefkasten hat.
Sobald etwas passiert, das deine Zahlungsfähigkeit verändert, musst du sofort bei der Bank aufschlagen. Dann ist das schon mal sofort ein anderer Kontext und man wird dir auch eine lange Tilgungspause gewähren.
Banker haben 0,0 Interesse an einer Zwangsversteigerung. Die wollen dass der Kredit so wie geplant zurück gezahlt wird und nicht irgendwelche Notverkäufe starten.

Das Scheidungsthema ist über einen Ehevertrag größtenteils zu lösen. Als Unternehmer muss man seinem Partner die Möglichkeit nehmen sofort den Gegenwert von Firmenbeteiligungen etc. in bar zu verlangen.
Denn das führt zwangsläufig zum Verkauf der Firma weil wohl niemand so viel Geld da liegen hat. Beim Haus ist es ähnlich. Mir ist klar, dass das ein unromantisches Thema ist.
Aber es ist eben potenziell ruinös. Deswegen muss man sich damit auseinandersetzen und ein Partner, der es wert ist vor den Standesbeamten geschleppt zu werden wird das auch verstehen.

Was glaubst du wie viele Scheidungen es geben würde, wenn alle wirklich an ihrer Ehe arbeiten würden? Wahrscheinlich weniger als die Hälfte.
Dann gab es mal eine anonyme Befragung dazu wie viele Leute vor der Eheschließung im Hinterkopf wussten, dass das was sie da machen falsch ist und nicht gut ausgehen wird.
Mich hat die Zahl richtig erschreckt. Leider habe ich sie nicht mehr im Kopf.

Es ist also wie überall. Man kann sehr viel verlieren, wenn man es falsch macht. Aber es ist nicht sonderlich schwer es richtig zu machen.


Christo sagt am 16. Februar 2016

Ein sehr interessantes Thema und von dir, Finanzwesir, gut durchgerechnet. Für mich die Bestätigung, nur unter ganz bestimmten Umständen ein Haus zu kaufen ;-).

Eine Anekdote dazu, frisch aus dem Leben, gerade ganz aktuell: In der Firma in der ich arbeite (rund 13.000 Mitarbeiter). Es gibt eine Reorganisation. Standorte werden verlegt bzw. zentralisiert, was auch Auswirkungen auf die Mitarbeiter hat. Sie müssten umziehen oder sehr lange Fahrzeiten in kauf nehmen.

In dem internen Firmenforum, in dem jetzt die Betroffenheit kund getan wird steht öfters ...... wir haben uns gerade ein Haus gekauft.....

Viele Grüße
Christo


chaostrader sagt am 16. Februar 2016

Klar, theoretisch alles ganz einfach. Aber erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.
Hat gerade jemand mal ein Beispiel für eine bezahlbare BU, die bereitwillig, ohne Anwälte, Gutachter und Gerichte über Jahre beschäftigen zu müssen sagen wir mal zwo fünf oder so im Monat rausrückt, damit es irgendwie weitergeht?
Und welcher Häuslebauer, der seinen Traum von der Hütte im Grünen mit Frau, Hund und zwei Kindern und weißen Zaun drumrum auslebt hat 6-12 Monatsgehälter Reserve rumliegen?


BigMac sagt am 16. Februar 2016

Mein Bruder sagt immer: "Immoblien heißen so, weil sie immobil machen." Das sollte jedem potentiellem Käufer klar sein.
Trotzdem habe ich das Gefühl, dass hier zu einseitig contra eigengenutztes Wohneigentum geschrieben wird.
Ein paar Dinge sind häufig genug positiver als hier so pauschal dargestellt. Und wer hinter jedem Busch einen Gangster vermutet und für alles im Leben eine Vollkasko-Versicherung braucht, wird letztendlich nie glücklich werden, egal was er macht.
Gruß,
BigMac


Fritz sagt am 16. Februar 2016

Hallo Christo,
hier wurde sehr gut gerechnet mit Zahlen die zum vorweggenommenen Fazit passen sollen.
Vrmtl. kann man mit etwas anderen Zahlen genau zum Gegenteil kommen.
Traue keiner Statistik du nicht selbst...
Aber es gibt nicht nur Schwarz oder Weiß.

Grüße
Fritz


Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. Februar 2016

@ chaostrader

Es gibt Statistiken zu der Prozessquote und der Auszahlungsquote von Gesellschaften, die Berufsunfähigkeitsversicherungen anbieten und beim Bund der Versicherten gibt es die richtigen Tipps auf was man achten muss. Die abstrakte Verweisung ist ja soweit ich weiß zum Beispiel bei Neuverträgen kein großes Thema mehr seit darüber so viel berichtet wurde (Beispiel: Luft- und Raumfahrtingenieur wird nach Schlaganfall nahe gelegt als Pförtner zu arbeiten).

Also man kann sich da auch bezahlbar bei einer fairen Gesellschaft versichern. Wem das alles zu weich ist, der macht Dread & Diesease. Da ist alles drin außer Rücken und Psyche. Zugegeben, das sind sehr häufige Gründe für Berufsunfähigkeit, aber die Art der Versicherung ist auch grundlegend anders. Wenn ein zugelassener Arzt die Diagnose stellt, schickst du da einen Brief hin und 14 Tage später ist die Kohle auf deinem Konto. Da kann es ja keine Diskussionen geben. Die Krankheit ist entweder da oder nicht da. Genauso wie du bei einer Risikoleben entweder tot oder nicht tot bist. Ich habe die Dread mit 750.000 Euro. Meinem Psyche vertraue ich mal und wenn es um den Rücken geht, schleppe ich mich als Unternehmer zur Not auch mit einer annähernd letalen Dosis Schmerzmittel auf den Brustwarzen an den Schreibtisch.

Die Rücklagen sind eine Frage des finanziellen Verantwortungsbewusstseins. In meinen Augen ist man ohne 3 Monate Rücklagen auch ohne Immofinanzierung fahrlässig unterwegs. Wenn man eine Familie hat, wird es sogar grob fahrlässig.

Kurz gesagt, man muss sich das leisten können. Es ist alles andere als eine Schande, wenn man es nicht kann. Dann ist man halt Mieter. Aber da rein zu springen ohne die nötige Absicherung und Rücklagen ist nicht der Fehler dieses Lebensmodells. Die Börse kann auch nichts dafür, wenn man immer auf dem Hoch kauft und in der Krise alles verkauft.


Julian sagt am 14. Oktober 2016

Hi Finanzwesir,

dieses "Lage, Lage, Lage" regt mich auch jedes Mal auf. So ein quatsch. Und die Makler bringen es einfach immer wieder. In Exposés, am Telefon, in den Immobilien-Anzeigen...gähn!

Wir haben übrigens auch einen passenden Artikel zum Thema: Unsere Pro & Cons zum Eigenheim.

Viele Immobilien-Grüße Julian

Auf dem Blog von Julian gibt es hierzu diesen Artikel: Warum das Eigenheim NICHT die beste Altersvorsorge ist


Capri sagt am 22. Oktober 2016

Bei mir ist das Thema Eigentumswohnung sehr aktuell.

Bzgl. Eigentumswohnung finde ich, hätte ich doch den entscheidenen Vorteil, dass ich die Chance habe meine "Miete" zu drücken. Selbst wenn ich laufende Kosten on top rechne, habe ich doch bei Verkauf die Chance einen Gegenwert zu erhalten. Sofern ich mich im Rahmen meiner derzeitigen Warmmiete halte, die perse WEG ist. Also Warmmiete = Tilgung/Zinsen/Hausgeld/Rücklagen.

Das heisst, ich zahle, um es einfach zu halten, 100.000 € inkl. Kaufkosten (Notar, etc.) . Es fallen in den 10 Jahren noch 30 000 Euro sonstige Kosten an. Die Gesamtsumme liegt aber noch innerhalb meiner aktuelle Warmmiete. So habe ich doch trotzdem die Chance von den 130 000 € (mit jedem Euro den ich beim Verkauf erziele) meine theoretische Miete der letzten 10 Jahre zu drücken. Also statt 1083 € (auf 120 Monate) sind es dann vllt. nur noch 300 Euro pro Monat bisher gewesen, wenn ich die Wohnung für 94 000 € verkauft bekäme.

Der Supergau wäre nur dann, wenn die Gesamtkosten meine aktuelle Warmmiete überträfe, aber wie wahrscheinlich wäre das, wenn die Rücklagen mit eingerechnet sind, im Vergleich zu der Chance auf abbezahlten Eigentum?

Also ist doch in jedem Fall eine Eigentumswohnung statt Miete die bessere Wahl?!

Natürlich ist Sie nicht dafür geeignet Kapital aufzubauen. Aber grundsätzlich schon mal super meine Verbindlichkeiten zu senken.

Oder übersehe ich etwas?

Grüße,

Capri


Finanzwesir sagt am 22. Oktober 2016

Hallo Capri,
wo kommt das Geld für die Eigentumswohnung denn her? Hast Du die 100.000 € in bar? Dann könntest Du das Geld auch an der Börse anlegen und über 10 Jahre eine gemitteltete Rendite zwischen 5% und 8% erzielen.
Dein Immoinvestment müsste diese Rendite toppen. Deine Immobilie hat ja nur einen Wert zwischen 85.000 € und 95.000 € (je nach Weichkosten). Auch das muss erst einmal aufgeholt werden.

Oder Du musst einen Kredit aufnehmen und dann zurückzahlen. Auch hier gilt es die Opportunitätskosten zu beachten: Du könntest dieses Geld in einen ETF-Sparplan mit einer Kostenquote von 1,5% stecken und dann wieder von der Aktienrendite profitieren.
Wenn Deine Schuldzinsen größer als 1,5% sind, ist das ebenfalls ein Nachteil, den Du durch die Rendite der Eigentumswohnung ausgleichen musst.

"Aber grundsätzlich schon mal super meine Verbindlichkeiten zu senken."

Diesen Satz verstehe ich nicht. Entweder Du hast keine Verbindlichkeiten, weil Du das Geld in bar hast oder Du verschuldest Dich (nimmst Verbindlichkeiten auf) weil Du eine Immobilie kaufen willst. Wieso senkt die Eigentumswohnung Deine Verbindlichkeiten?
Eine Wohnung ist eine Supersache um sich zu disziplinieren. Man wird zum Zwangssparer. Das ist der große Vorteil der Immobilie. Und die Hoffnung dass jemand sie einem zu einem höheren Preis abkauft, als man selbst gezahlt hat. Wobei man auch dabei aufpassen muß: Nominal höher reicht nicht, es muss ein inflationsbereinigtes Delta geben ;-)

Gruß Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 22. Oktober 2016

Hallo Capri

Was hat denn die Warmmiete in deiner Kalkulation zu suchen. Die Rendite deines Investments ist doch nicht davon abhängig, wieviel Gas und Strom du verbrauchst.

In deine Kalkulation sollten ausschließlich nicht umlagefähige Kosten reingerechnet werden. Da kommen neben der Nettomiete nur noch die Sanierungsrücklage und evtl. Hausverwaltungskosten hinzu.

Immobilien kauft man beim aktuellen Zinsniveau grundsätzlich mit hohem Kreditanteil, dann haben diese eine sehr gute Rendite. Wenn du die Immo komplett bezahlen willst, wirst du vermutlich schlechter abschneiden als der Mieter mit 100.000€ Aktiendepot.

Ich sage immer: Wer viel Geld hat soll Aktien kaufen, wer wenig Geld hat kauft besser Immobilien.

Womit ich jetzt natürlich nicht sagen wollte, dass 100.000€ viel Geld ist.


Capri sagt am 23. Oktober 2016

Hallo Ihr Zwei,
danke, dass Ihr selbst am Wochenende antwortet. Hätte ich nicht mit gerechnet.
Grundsätzlich hätte ich nicht das Geld in bar, um die Wohnung komplett zu bezahlen.
Kurz Eckdaten, um das Ganze realer zu gestalten:

30 Jahre, alt, Single, Familie steht an (daher auch noch zurückhaltend mit Eigentum - muss auch nicht wirklich). Haus will ich nicht, da kein Typ für.
Ich habe ein sehr gutes Gehalt und eine hohe Sparrate (50%+, eher mehr, aber ich gönne mir auch bewusst Dinge). Ich investiere stark in ETFs - grundsätzlich immer mit 70% vom Gesamtvermögen investiert (Risiken sind mir bewusst).
Nun zahle ich 1000 € Warmmiete. Und überlege, wie ich diese sinnvoller verwenden kann. Ich will keine Rendite erwirtschaften, ich möchte nur, dass die 1000 € "mir gehören". Wobei, dass ist wohl am Ende wieder eine besser Rendite? ;-)

Ich suche einen Weg diese 1000 € als "Kosten"-Faktor zu minimieren.

Dreh ich mich im Kreis? :-)


Finanzwesir sagt am 23. Oktober 2016

Hallo Capri,

"Dreh ich mich im Kreis?"

Ja ;-)

Halten wir fest:

  1. Wohnen kostet Geld, da beißt die Maus keinen Faden ab.
  2. Dir sind 1.000 € pro Monat an Miete zu viel.

Wie kommen wir da raus?

  1. Ausziehen und billiger wohnen. Ich hatte damals in Deinem Alter eine Einzimmerwohnung und fand's ok. Warum? Das Bad war groß genug, die Waschmaschine stand in der Küche und ein Bett paßte auch noch rein. Mehr brauche ich nicht zum Schlafen, denn für mehr habe ich die Wohnung nicht genutzt. Vielleicht bist Du eher der häusliche Typ und möchtest mehr Platz haben. Aber wie intensiv nutzt Du Deine Quadratmeter wirklich? Jemand, der ein "sehr gutes Gehalt" hat, wird auch entsprechend dafür arbeiten müssen....
  2. Die Wohnung behalten, aber ein Zimmer auf AirBnB inserieren oder einen dauerhaften WG-Genossen dazu nehmen.

Das sind zwei einfache Lösungen für ein einfaches Problem.
Alternativ kannst Du auch Deine Einstellung ändern: Diese Wohnung ist Dein Castle, Dein Rückzugsort wo Du Dich entspannen kannst und die Batterien wieder auflädst. Wer so hart arbeitet wie Du, braucht auch einen Ruhepol und das ist eine schöne Wohnung.

"Ich will keine Rendite erwirtschaften, ich möchte nur, dass die 1000 € "mir gehören"."

Ähm, sorry, Einspruch. Du willst sogar eine unendliche Rendite, Du strebst das finanzielle Perpetuum Mobile an. Du willst umsonst wohnen. Etwas anderes bedeutet

"die 1000 € sollen mir gehören"

nicht. Du willst einen Wert aus dem Nichts erschaffen. Herr Kommer schreibt in seinem Buch "Kaufen oder mieten?"

  • In den letzten 46 Jahren war Mieten - bei korrekter Berechnung - in den meisten Fällern rentabler als kaufen
  • In den miesten Fällen werden bei den direkten Vergleichen von Miete und Zahlungsbelastungen Äpfel mit Birnen verglichen
  • Werden die Risiken kreditfinanzierter Immobilien weithin unterschätzt. Als Grund gibt Herr Kommer an, dass man diese Risiken schwer messen kann. Wer eine Immobilie kauft, tut das meist auf Kredit. Wenn die Immobilienpreise steigen oder zumindest konstant bleiben, gibt es da wenig Probleme. Bei einem Crash aber, verstärkt der Kredithebel das Risiko enorm. Wwer mit 40% Eigenkapital & 60% Kredit arbeitet, verliert 45% seines Eigenkapitals, wenn die Hauspreise um 18% fallen.
  • Es ist schwer vorstellbar, dass ein Privatmensch zuverlässig (also nicht zufällig) eine Eigenheimimmobilie auswählt, die tatsächlich in den kommenden 10 bis 30 Jahren eine überdurchschnittliche Wertsteigerung aufweist.

Mein - ganz persönlicher - Rat: Das Buch "Kaufen oder mieten?" lesen und dann weiter sehen. Ich persönlich halte das Argument

"... diese 1000 € als "Kosten"-Faktor zu minimieren "

für zu kurz gesprungen. Egal ob Frau, Kinder, Immobilie oder Hund: Man bindet sich langfristig und kommt aus der Nummer meist nur unter großen Verlusten raus. Eine reine Kostenbetrachtung ohne Berücksichtigung der anderen Lebensaspekte scheint mir eine unzulässige Einengung zu sein.

"daher auch noch zurückhaltend mit Eigentum - muss auch nicht wirklich)."

Eine Eigentumswohnung führt den Begriff Eigentum doch schon im Namen. Deutlicher geht's doch kaum noch ;-)

"Haus will ich nicht, da kein Typ für."

Dir ist aber schon klar, dass Du mit einer Eigentumswohnung das Schlechteste aus beiden Welten hast:

  1. Kannst Dich nicht wie ein Sonnenkönig aufspielen wie der Hausbesitzer.
  2. Kannst nicht wie der Mieter zum Telefon greifen und die Reparatur des Klos delegieren.

Gruß
Finanzwesir


Capri sagt am 24. Oktober 2016

Danke Albert - ich glaube ich werde da noch wohl eine Weile mit der ganzen Thematik hadern müssen. :-)


Kleiner Hai sagt am 24. Oktober 2016

Hallo zusammen,

"das Schlechteste aus beiden Welten" schreibst Du ja öfters, Finanzwesir. Ist sicherlich was dran, aber mir wäre ein Haus - egal ob zum Kaufen oder Mieten momentan (=zu Beginn meines Vermögensaufbaus) zu teuer. Ich denke auch wie Du, dass eine Eigentumswohnung als Ersatz für das Schloss des Sonnenkönigs sicherlich keine gute Lösung ist.

Aber: Eine Eigentumswohnung zu kaufen statt zu mieten KANN sich rechnen (muss es aber natürlich nicht). Ich glaube, dass Deine Rechnung, Finanzwesir, hier bei Mythos 1 nicht sehr zielführend ist.

Ich habe das mit Deinen Annahmen nochmals nachgerechnet und komme zu einem ganz anderen Ergebnis. Auch habe ich mich intensiv mit den restlichen Mythen beschäftigt, die Du hier nennst. Oder um es mit den Worten des Finanzwesirs zu sagen: Hier (siehe Link) ist mein "fundierte[r] Verriss aus den [nicht all zu großen] Tiefen [meines] Blogs in dem [ich] darleg[e], warum der Finanzwesir hier Unfug schreibt."

Jetzt bin ich mal gespannt ;)

Viele Grüße vom kleinen Hai!

Auf dem Blog von Kleiner Hai gibt es hierzu diesen Artikel: 9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie: Myth-Buster-Buster


Matthias sagt am 24. Oktober 2016

"Die Reparatur des Klos delegieren." :-)))

Danke für den Lacher. Habe ich gerade erst gemacht. Schöner Anblick.


Uli sagt am 24. Oktober 2016

@capri:
auffällig das die Miete für einen Single (resp. Single-Wohnung) relativ hoch ist. Gleichzeitig ist die (Familien-) Wohnung sehr günstig. Wo gibts den sowas?


Finanzwesir sagt am 24. Oktober 2016

Hallo Kleiner Hai,
ach, wären doch nur alle so wie Du. So muss das gehen. Eine ordentlich ausformulierte Gegenmeinung - das hilft den Lesern weiter.

Gruß
Finanzwesir


Capri sagt am 24. Oktober 2016

Ich bewohne die 1.000 euro wohnung mit meiner Freundin und vllt. bald mit Nachwuchs. Das kam falsch rüber.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 24. Oktober 2016

@ Kleiner Hai
der Finanzwesir scheint in der Bloggerzene die Evolutionsleiter ein gutes Stück emporgeklettert zu sein, wenn seine Artikel bereits auf anderen Blogs analysiert und besprochen werden.

Bei vielen Punkten, die du in deinem verlinkten Artikel kritisierst bin ich auch nicht einer Meinung mit dem Finanzwesir, dass muss aber auch gar nicht sein, denn verschiedene Meinungen beleben die Diskussion und halten den Blick für abweichende Standpunkte offen.

Was die Frage der Wirtschaftlichkeit von eigengenutzten Immobilien im Gegensatz zu einem Aktiendepot und wohnen zur Miete angeht hat der Finanzwesir vor einiger Zeit hier auf der Seite eine Exceldatei von mir veröffentlicht, mit der man sehr genau verschieden Szenarien vergleichen kann.
Sehr intressant ist hierbei der Einfluss der Infaltion. Bei einer Inflationrate von 2% und mehr ist die Immobilie vom Aktiendepot fast nur noch mit sehr unreallistischen Renditeannahmen zu schlagen.
Ich finde den dazugehörigen Artikel leider nicht wieder, vieleicht kann der Finanzwesir hier ja den Link hintersetzen.


Der Finanzwesir sagt: Mach ich, hier ist er: http://www.finanzwesir.com/blog/immo-excel


Finanzwesir sagt am 24. Oktober 2016

Hallo Capri,
dann zahlst Du doch nur noch 500 € Miete, oder

  • verdient Deine Freundin nichts
  • sind die 1.000 € bereits Dein Anteil (die Wohnung hat eine Miete von 2.000 €)?

Wenn ihr aktuell in der Familiengründungsphase seid, würde ich auf gar! keinen! Fall! eine Immobilie erwerben. Wartet das Kind ab, seht, wie es in der aktuellen Wohnung so geht. Wenn der oder die Kleine dann ein bis zwei Jahre als sind, wißt ihr, was es heiß ein Kind zu haben. Womöglich überlegt ihr noch ein zweites zu bekommen oder eben zu sagen: Wir bleiben zu dritt.
Dann könnt ihr viel besser abschätzen,

  • wo ihr leben wollt,
  • in welcher Art von Immobilie ihr leben wollt,
  • wie es mit dem Geld aussieht. Wer von Euch macht wie lange Elternzeit? Bleibt einer von Euch die ersten 3 oder 6 Jahre zu Hause? Dann wieder Voll- oder Teilzeit.

Dann schaut ihr nach der gewünschten Immobilie oder laßt es bleiben.

Familie werden ist eine Zeit der großen Veränderungen. Da ist man besser mit leichtem Gepäck unterwegs.

Gruß
Finanzwesir


Capri sagt am 24. Oktober 2016

Hallo Finanzwesir,
also wir sind beide Vollverdiener, sprich die Kosten halbieren sich -> Warmmiete ingesamt 1000€. Es ist eine Wohnung mit Heimbüro (daher können wir günstig wohnen, da kein fixer Arbeitsweg) + zukünftigen Kinderzimmer. Wir haben da vor 2-3 Jahren Jahren schon mitgedacht, um nicht wieder umzuziehen. :-). Wir haben an sich soviel Platz wie in einem eigenen Haus, da nur zwei Parteien. Rein emotional gesehen gibt es kein rationalen Grund hier weg zu gehen, aktuell. Für einen kleinen Windelträger ist zumindest für die 4-5 Jahre alles in Reichweite.

Ich will auch im Moment noch keine Immobilie erwerben. Ich fang nur gerne an "früh zu lernen" ;-) - ist ja nicht wenig.

Generell wäre mein Ziel -> Vermieter sein, um die altersgerechte Wohnung abzahlen zu lassen + ETF ansparen. An sich müsste ich bei den ETFs nun austeigen, um alle Optionen zu haben. Das bring ich jedoch nicht über's Herz. Die Gewohnheit hat mich in der Hinsicht.

Grundsätzlich hast Du Recht - ich nehme stark an, ein Kind wird wie ein kleines Armageddon und Alles ändert sich.

Ich bin gespannt und werde dann sicherlich wieder hier aufschlagen.

Gruß,
Capri


Hanswurst sagt am 28. November 2016

Hallo Finanzwesir,

hier eine Studie, die angeblich belegt, dass Kaufen in Deutschland derzeit lohnt (Selbstnutzerkosten versus Mietkosten), wenn man nur schön lange mittelt:

http://www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/michael-voigtlaender-bjoern-seipelt-wohnkostenreport-droht-eine-ueberhitzung-des-deutschen-wohnungsmarktes-315513

Offenbar ist der durchschnittlich recht hohe Anteil an Fremdkapital in Verbindung mit den niedrigen Bauszinsen der wesentliche Faktor. Leider fehlt es mitunter an konkreten Zahlen. Für die durch das Eigenkapital entgangenen Zinsen wurde der Zins inländischer Unternehmensanleihen gewählt. Tja, was auch immer dieser Zins sein mag.

Gruß,
Hanswurst


Kleiner Hai sagt am 04. Januar 2017

Hallo Finanzwesir,

bitte entschuldige die späte Antwort, bei mir war viel los.
Vielen Dank für Dein positives Feedback zu meinem Artikel. Ich würde mich auch sehr über eine inhaltliche Stellungnahme zu ein paar der von mir genannten Punkte freuen.

Insbesondere zu folgenden beiden Punkten:

"Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro, für deren Kauf er der Bank 74.404 Euro an Zinsen gezahlt hat" Warum verliert die Immobilie inflationsbereinigt Wert? Das müssten doch 380.000 sein oder? Oder unterstellst Du hier gleich implizit noch einen Wertverlust? Kann man natürlich machen, sollte man aber wohl dazu sagen.

Und noch viel wichtiger: Kannst Du vielleicht auch auf den Punkt eingehen, das eine geringere Tilgung (wie vorgerechnet) das Ergebnis des Vergleichs sehr deutlich kippen kann?

@Stefan (Immobilienanleger):
Vielen Dank auch für Deine Anmerkung. Die Tabelle habe ich mir mittlerweile angeschaut. Dazu gleich noch mehr als Kommentar zu dem entsprechenden Artikel.

Viele Grüße vom kleinen Hai!


Kai sagt am 19. Februar 2017

Hallo Finanzwesir,
in letzter Zeit habe ich immer wieder mit Kollegen und Freunden über das Thema Immobilien (kaufen oder mieten) gesprochen. Unteranderem mit den Argumenten, die hier gebracht werden habe ich versucht aufzuzeigen, dass mieten nicht automatisch ein Verlustgeschäft ist.
Oft kam dann die Gegenfrage wie es denn dann möglich wäre, das Vermieter durch die Vermietung vom Immobilien Geld verdienen könnten. Die Erwirtschaftung von Gewinn durch Vermietung wird quasi als Beweis angeführt, dass kaufen billiger sein müsste.
Mir sind gewisse steuerliche Vorteile bewusst. Dennoch frage ich mich auch, wie sich die Situation die im Mythos 1 genannt wird ändern würde, wenn die zweite Wohnung nicht für den Eigenbedarf sondern zur Vermietung gekauft würde.
Die von dir aufgezeigten Unterschiede zwischen der gemieteten und der gekauften Wohnung sind ja enorm. Wie wäre es da möglich aus der gekauften Wohnung durch Vermietung Gewinne zu erzielen? Die Kosten bleiben ja die gleichen (abzüglich gewisser Steuervorteile).


Finanzwesir sagt am 03. März 2017

Hallo Kai,

"Oft kam dann die Gegenfrage wie es denn dann möglich wäre, das Vermieter durch die Vermietung vom Immobilien Geld verdienen könnten. Die Erwirtschaftung von Gewinn durch Vermietung wird quasi als Beweis angeführt, dass kaufen billiger sein müsste."

Wie immer: Der Gewinn liegt im Einkauf, im managen der Kosten und in Skaleneffekten.

Nimm mich als Beispiel. Als Immobilieninvestor würde ich mich im Süden Hamburgs umsehen. Wilhelmsburg, Veddel, etc. Da geht die Gentrifizierung gerade los. Gerade Wilhelmsburg wird von der Stadtetwicklung ziemlich gepusht.
Aber als Familienvater mit Kindern die damals im Grundschulalter waren: Never, ever! Bunt, mulit-kulti, an manchen Ecken richt es nach Gras, alles kein Problem für Erwachsene, aber bei Kindern hört der Spaß auf.
Mit anderen Worten: Ein Investor hat einen ganz anderen Blickwinkel als ein Privatkäufer. Ebenso die Ausstattung: Wenn ich vermiete muß es nicht die Bulthaup-Küche sein und im Bad tut es auch die Hausmarke von Fliesen-Harry. Meine Mieter kriegen kein Marmorbad.
Auch hier: Ein ganz anderes Kostenlevel.

Dazu kommt - und das hat Kommer in seinem Buch "Mieten oder Kaufen" beschrieben - die Leidensfähigkeit des kleinen Privatvermieters: Wenn er zwischen Mieterwechseln die Bude selbst streicht, dann berechnet er sich dafür kein Gehalt und auch die Nebenkostenabrechnung macht er halt am Samstag für umme.
Eine ehrliche Vollkostenrechnnung würde viele Vermieter schnell ins Tiefrote abgleiten lassen.
Davon abgesehen: Natürlich kann man mit dem Vermieten von Immobilien Geld verdienen. Aber es ist ein Geschäft und muß als solches betrieben werden.

"Die Erwirtschaftung von Gewinn durch Vermietung wird quasi als Beweis angeführt, dass kaufen billiger sein müsste."

Nur wenn ich als Selbstkäufer die gleichen Kriterien anlege, wie als Investor. Nimm folgendes Beispiel: Ich kaufe ein Mehrfamilienhaus, rüste es um und vermiete an Bezieher von Sozialhilfe. Das Amt zahlt die Miete. Die Wohnungen sind keine Absteigen, aber - wie ist der Euphemismus - zweckmäßig. Ich verdiene Geld mit der Immobilie. Aber würde auch nur einer Deiner Freunde da einziehen wollen? Das was die sich vorstellen ist alles Liebhaberei. Er will Männerspielkram ("intelligentes" Haus, alles per App zu steuern), sie will ein Badzimmer im Wert eines Jahresnettoeinkommens. Weil: Man macht so was ja nur einmal und dann muss es auch sitzen. Tut's natürlich nicht. Welches Erstlingswerk ist schon perfekt?

"...wie sich die Situation die im Mythos 1 genannt wird ändern würde, wenn die zweite Wohnung nicht für den Eigenbedarf sondern zur Vermietung gekauft würde."

Ohne das genau nachzurechnen: Vielleicht gar nicht. Es gibt einfach Lagen, bei denen ein Investor nicht mehr mitbieten kann, weil die ganzen Besserverdiener die Preise versaut haben. Ein nüchterner Investor zieht gegenüber einem ins Objekt verliebten Kamikaze immer den Kürzeren.

Aber ganz ehrlich: "Kaufen vs. Miete"-Gespräche sind meist ziemlich fruchtlos. Such Dir lieber Gesprächspartner aus, die rationalen Argumenten aufgeschlossener gegenüberstehen. Bitte zum Beispiel die Zeugen Jehovas das nächste Mal herein, wenn Sie bei klingeln.

Gruß
Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 03. März 2017

Hallo Finanzwesir,

die Situation ist nicht mit der Diskussion eines rational denkenden Menschen mit den Zeugen Jehovas zu vergleichen, sondern einer zwischen Zeugen Jeohvas und fundamentalen Christen.

Ich habe schon mit beiden Seiten versucht zu diskutieren. Die überzeugten Mieter sind genauso engstirnig wie die "man baut nur einmal, da müssen es schon die Fliesen für 100€/m² sein" Käufer. Wenn diese beiden Gruppen aufeinandertreffen kann nichts dabei raus kommen.

Ich bin schon ganz oft gefragt worden, ob sich der Kauf/Bau dieses oder jenes Hauses lohnen würde. Meine Antwort war dann ganz oft: Ja durchaus möglich, wenn du dieses oder jenes sein läßt. Daraufhin kommen regelmäßig Antworten wie:

  • Man baut nur einmal
  • Das will ich/meine Frau aber haben
  • Auf das bisschen mehr kommt es doch auch nicht an
  • usw.

Ich antworte dann meisst: Warum fragst Du mich eigentlich, wenn es dir gar nicht um die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie geht.

Meistends wollen die Leute nur eine Bestätigung ihres Hauskaufes von einem "Fachmann" in der Art eines Pristerlichen Segens, dass schon alles gut gehen wird. Ein vergleichbares Verhalten findet man bei "mieten ist viel wirtschaftlicher als kaufen" Verfechtern, auch wenn ich von diesen noch nie um Rat gefragt wurde. Welcher Zeuge Jehovas fragt schon einen fundamentalen Christen um Rat.


Finanzwesir sagt am 03. März 2017

Hallo Stefan,
hast recht, dass ist der bessere Vergleich.

"Pristerlichen Segens, dass schon alles gut gehen wird."

Wem sagst Du das.

Mit hohepristerlichen Grüßen
Der ETF-Papst ;-)


Kleiner Hai sagt am 06. März 2017

Hallo Kai,

Stefan (Immoblienanleger) und der Finanzwesir haben ja beide vermutlich schon den wichtigsten unterschied angesprochen: Die Einkaufsauswahl.

Ein weiterer Punkt wäre meiner Meinung nach, dass der Finanzwesir hier ein bisschen arg zu Ungusten des Kaufens gerechnet hat. Ich habe das mal nachgerechnet und bin auf ein viel ausgeglicheneres Ergebnis gekommen. Den Link zu meiner Berechnung findest Du in meinem Kommentar vom 24. Oktober.

Zwei wesentliche Punkte daraus: Ich würde mit weniger Instandhaltungskosten rechnen und ein Investor finanziert in der Regel ganz anders als der typische Häuslesbauer.

Viele Grüße!
Pascal


ich_heiße_ulrich sagt am 06. März 2017

Ich lese mich gerade durch diese ansonsten prima Website. Aber dieser Beitrag ist doch leider etwas misslungen, sorry.

Neben den schon erwähnten Kritiken an einigen Zahlen sind mir noch zwei weitere Punkte bei der "Basis-Kalkulation" in Mythos 1 aufgefallen:

Beim Wohnungskauf werden Maklerkosten eingerechnet. Aber nur ca. 20% aller Wohnungverkäufe laufen über Makler und die Kosten dafür muss nicht zwangsläufig der Käufer tragen. Da auch beim Mietbeispiel keine Kosten für Makler berücksichtigt werden, darf man diese Kosten im Vergleich streichen.

Aus Immoscout und ähnlichen Web-Seiten Preisangaben für Käufe zu entnehmen ist nicht okay. Die dort angegeben Preise sind Angebotspreise - "Wunschpreise" der Verkäufer - und haben mit den verhandelten, letztlich wirklich realisierten Verkaufspreisen sehr wenig zu tun. Ich denke mal, dass diese im Schnitt eher um 20% als um 10% unter den ursprünglichen Vorstellungen der Verkäufer liegen. Beides trifft natürlich auch auf die Werte zu, die auf den Websites in den Statistiken zur Entwicklung der Durchschnittspreise über die Jahre angegeben werden. Anders sieht das hingegen bei den Mietpreisen aus, hier ist in den meisten Fällen der Angebotspreis auch der wirkliche Preis. So jedenfalls meine Erfahrungen aus den letzten Jahren.

Ulrich


Kai sagt am 07. März 2017

Hallo zusammen,

Danke für die erklärenden Beiträge. Mieten vs. kaufen scheint also doch ein Äpfel gegen Birnen Vergleich zu bleiben. Ich hätte gedacht, wenn man die Vermieterperspektive mit ins Boot holt könnte man eine "neutralere" Position finden und die Problematik "ausrechnen". Natürlich, realistisch betrachtet sind die Argumente mit der wahrscheinlich besseren Ausstattung und den größeren Wünschen beim Kauf gerechtfertigt, für einen neutralen Vergleich aber eher hinderlich. Die Kosten für das angesprochene Marmorbad müsste man ja im Grunde rausrechnen, da sie einen Vorteil darstellen, den der Mieter nicht hat - zumindest zu vergleichszwecken.

Als Schlussfolgerung müsste doch dann im Grunde gelten, dass 1. Der Vermieter aus dem Artikel bei Mythos 1 seine vermietete Immobilie verkaufen sollte, da er offensichtlich keinen guten Deal bekommt oder 2. die beiden Immobilien nicht wirklich vergleichbar sind?

@ Kleiner Hai: Da bin ich aber eher beim Finanzwesir. Ausgaben dieser Größe (Immobilie kaufen) sollten im Zweifelsfall eher zu konservativ beurteilt werden als zu optimistische Annahmen zu treffen. Wer von euch jetzt die realitätsnäheren Annahmen getroffen hat kann ich mangels Kenntnisse der Materie nicht einschätzen.

Wenn man die Inflationären Wünschen von Stefans (Immobilienanleger) Frau mal außen vor lässt. Müsste es als Käufer nicht möglich sein seine Immobilie mit einer Investorenperspektive auszusuchen und so evtl. einen "guten Deal" zu bekommen? Das Beispiel mit der Sozialwohnung ist sicherlich aufschlussreich, aber es gibt ja immer noch genug Vermieter, die auch hochpreisige Immobilien vermieten (siehe Mythos 1).

Persönlich stehe ich dem Kaufen vs. Mieten Thema eher neutral gegenüber. Ich verstehe auch nicht warum es wichtig wäre jemanden von seiner persönlichen Sicht auf das Thema überzeugen zu wollen - mal abgesehen vielleicht von der Rechtfertigung für die eigenen Entscheidung. Ich hatte gehofft, dass es fixe Kriterien gibt mit denen man anhand der gegebenen Rahmenbedingungen die vorteilhaftere Variante ausrechnen kann. Aber das scheint ja schon an der Annahme der unterschiedlichen Rahmenbedingungen zu scheitern (siehe Kleiner Hai vs. Finanzwesir).


Finanzwesir sagt am 08. März 2017

Hallo ich_heiße_ulrich,

"Aber nur ca. 20% aller Wohnungverkäufe laufen über Makler und die Kosten dafür muss nicht zwangsläufig der Käufer tragen."

Das ist interessant, wo hast Du die Zahl her?

"Aus Immoscout und ähnlichen Web-Seiten Preisangaben für Käufe zu entnehmen ist nicht okay. Die dort angegeben Preise sind Angebotspreise - "Wunschpreise" der Verkäufer - und haben mit den verhandelten, letztlich wirklich realisierten Verkaufspreisen sehr wenig zu tun."

Das ist Deine Erfahrung. Ich kenne die Immobilienmärkte Hamburg und München und da sind das keine Wunschpreise, sondern die amtlichen Endergebnisse. Der Verkäufer schreibt eine Zahl hin und es wird sich schon jemand finden, der diese Summe bezahlt.

Was diese ganze Immo-Diskussion angeht: Eigentlich ist mir das ziemlich egal. Soll doch jeder annehmen, was er mag.
Was ich nur sehr mühsam finde ist die Vorstellung, eine Immobilie sei eine Kapitalanlage.

Das ist Schwachsinn, das war Schwachsinn und das wird immer Schwachsinn bleiben.

Eine Immobilie wird entweder selbst bewohnt, dann ist es eine private Lebensstilentscheidung. Man leistet sich eine Immobilie, so wie sich andere einen "Traumurlaub" oder ein "Traumauto" leisten. Das ist absolut ok.

Oder eine Immobilie wird kommerziell verwertet. Dann ist ein Geschäft, ein Business. Der Immobilienbesitzer ist dann mit einem Ladenbesitzer, einem Wirt oder einem anderen beliebigen Geschäftsmann vergleichbar. Natürlich kann man damit auch Geld verdienen. Es heißt ja nicht umsonst "Immobilienwirtschaft". Aber es ist ein aktives Geschäft, das auch so betrieben werden muss. Das bedeutet: Professionelle Auftreten. Es gibt einen Plan, klare Kriterien und ein Team von Leuten, mit denen man zusammenarbeitet. Excel schlägt Emotion.

Was mich nur nervt ist dieser hobbyistische Ansatz: Ich habe eine Immobilie, jetzt habe ich mein Kapital gut angelegt. Da wird dann nicht seriös geplant, sondern man rechnet sich Dinge schön und wundert sich dann, wenn die Wahrscheinlichkeitsrechnung einem einen Strich durch die Rechnung macht.

Gruß
Finanzwesir


Stefan (Immobilienanler) sagt am 08. März 2017

| Hallo Kai,

Es ist relativ einfach auszurechnen, ob sich eine Wohnungskauf zum Eigennutz lohnt.

Angenommen dein Vermieter will die Wohnung verkaufen in der du seit Jahren wohnst. Er wird mit Sicherheit an dich herantreten um dir die Wohnung anzubieten, alleine weil du als Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht hast. Als Rechenbeispiel habe ich eine vermietete Bestandsimmobilie herausgesucht, welche zum Verkauf von Privat inseriert ist.

Die Daten:
Universitätsstadt (angespannter Wohnungsmarkt)
Wohnungslage: mittlere bis einfache Lage
Baujahr: 1972 (gepflegt)
Wohnfläche: 55qm
Jahresmiete: 3.600 € (5,50€/qm) Ortsüblich sind für diese Lage, Größe und Baujahr z.Zt. ca. 8,00 €/qm
Kaufpreis: 95.000€ + 10% Kaufnebenkosten
Jährliche Instandhaltungskosten 15€/qm + 55qm = 825€

Im Rechenbeispiel wird die Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlt (die wirtschaftlich schlechteste Wahl, jedoch sehr risikoarm).

um herauszufinden welchen (virtuellen) Zins das eingesetztes Kapital pro Jahr erwirtschaftet teilet man den brutto Kaufpreis (Kaufpreis + Nebenkosten) durch den Nettomietertrag (Jahresmiete-Instandhaltungskosten). Daraus erhält man einen Netto-Kaufpreisfaktor, aus dem wiederum die Netto-Verzinsung errechnet wird:

100/(Kaufpreis1,10/(Jahresmiete-Instandhaltung))= Nettoverzinsung
100/(95.000€
1,10/(3.600€-825))= 2,65% jährliche Verzinsung

Dies klingt ziemlich mau und für einen Investor ist es das auch, da dieser noch die Verwaltungskosten und das Mietausfallrisiko tragen muss, außerdem müssen die Gewinne versteuert werden.

Der Selbstnutzer hat jedoch kein Mietausfallrisiko und auch keine Verwaltungskosten, auch sind die Gewinne bereits versteuert, da er ja keine wirklichen Zinserträge generiert, sondern Miete einspart, welche er ansonsten von seinem Nettogehalt zahlen würde. Der wichtigste Punkt ist jedoch die Absicherung vor Mietsteigerungen. Bei 5,50€ qm zahlt der Mieter z.Zt. weit weniger als ortsüblich. Der neue Besitzer wird versuchen die Miete Schrittweise der Ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Bei 8,00€/qm Miete beträgt der (virtuelle) Zins schon 4,2% pro Jahr.

Fazit:
Für einen Investor kein gutes Geschäft. Für einen Eigennutzer, der zukünftige Mietsteigerungsrisiken absichern will und sein Geld in einer verhältnismäßig sicheren Anlage unterbringen möchte aber eine gute Alternative zu anderen RK1-Anlagen.


ich_heiße_ulrich sagt am 08. März 2017

Hallo Albert!

Zu meinen Erfahrungen: Ich habe in den letzten 2 Jahren geholfen einen Erbschaftsfall abzuwickeln. Es sollten acht Eigentumswohnungen und zwei Mietshäuser verkauft werden, gelegen im Rheinland, nahe Hamburg und im Raum Mannheim / Heidelberg. Angebote bei Immobilienscout24.de beobachte ich zu Vergleichszwecken seitdem nahezu wöchentlich. Ich mache das nicht beruflich, es ist ein Freundschaftsdienst, den Verstorbenen kannte ich seit unserer Schulzeit.

Eine Wohnung in Hamburg wurde aufgrund der Entfernung über einen Makler verkauft. Es wurden Angebote von drei Maklern eingeholt, einer davon wurde beauftragt. Die Schätzungen der drei zum Marktwert lag nur gut 5% auseinander, auch Immoscout meinte „liegt im Rahmen“. Verkauft wurde die Wohnung erst nach fast einem halben Jahr, der Preis lag gut 15% unter der niedrigsten der drei Schätzungen. Ähnlich sind die Erfahrungen beim Verkauf der beiden Wohnungen nahe Mannheim / Heidelberg.

Städte bzw. Kreise veröffentlichen einen jährlichen Grundstücksmarktbericht, der von einem Gutachterausschuß - Makler, Sachverständige, Notare, ... - erstellt wird und u.a. auf amtlichen Daten (z.B. Grundbücher) basiert. Die recht detaillierten Berichte gibt es leider nicht umsonst, Kurzfassungen und Auszüge kann man aber manchmal im Internet finden. Ein Bericht enthält verschiedenste Übersichten und Daten zu Art, Lage, Größe, ... aller im letzten Jahr verkauften Immobilien (Häuser, Grundstücke, Wohnungen, Gewerbeobjekte, ...), zu den Preisen, zu denen die Objekte den Besitzer wechselten, und vielem, vielem mehr. Für Bestand-Eigentumswohnungen im Großraum Düsseldorf sagen die Berichte: um die 80% der Objekte wechseln ohne Zwischenschaltung eines Maklers den Besitzer und die wirklichen Preise pro qm liegen im Durchschnitt zwischen 10% und 30% unter dem jeweiligen Wert, der in Immoscout als Durchschnittspreis angegeben wird.

„Mein“ jüngstes Beispiel: eine unvermietete 80 qm ETW plus Einzelgarage, gehobene Ausstattung, gute Lage.
Immoscout meint: 2400 Euro pro qm im Schnitt
Grundstücksmarktbericht, Kurzfassung: 1900 Euro pro qm im Schnitt + 9000 Euro f. Garage
Detaillierter Grundstücksmarktbericht: 2050 Euro pro qm im Schnitt + 9000 Euro f. Garage
Von uns bei Immoscout angeboten für 198.000 Euro insg..
Nach etwas mehr als einem Monat geeinigt auf 185.000 Euro.

Was ich nur sehr mühsam finde ist die Vorstellung, eine Immobilie sei eine Kapitalanlage.

In diesem Punkt und bei allem, was du danach schreibst, bin ich ziemlich nahe bei dir. Gleiches gilt auch für vieles, was du zu den Mythen schreibst. Aber bei der Rechnung, die du zu Mythos 1 aufstellst, finde ich zu viele Punkte, die in meinen Augen nicht okay sind.

Ulrich


Dan sagt am 08. März 2017

@Stefan (Immobilienanleger)

Da ich gerade auch auf der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage bin würde ich gerne von dir wissen, was deiner Meinung nach eine gute Nettoverzinsung wäre?

Aktuelles Beispiel:

  • Universitätsstadt (drittgrößte Stadt Bayern), Einzugsgebiet von München
  • Wohnungslage: mittlere Lage (Straßenbahn in 5min und DB-Haltestelle in ca. 15min fußläufig erreichtbar)
  • Baujahr: 1955, Kernsanierung des Gebäudes 2007
  • Wohnfläche: 40qm
  • Jahresmiete: derzeit 4200 €
  • Kaufpreis: 100.000€ + 10% Kaufnebenkosten inkl. Stellplatz

Vielen Dank für deine Meinung.

LG Daniel


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 09. März 2017

Hallo Daniel,

das kann ja dann nur Augsburg sein. Zur Immobilienanlage sicher ein super Standort, auch wenn ich mich selber in Süddeutschland nicht gut auskenne.

Für das Beispielobjekt würde ich jetzt wie folgt rechnen:

Bruttokaufpreis: 110.000€

Nettomietertrag: 4200€ Jahresmiete - 600€ Sanierungsrücklage (40qm x 15€/qm) - 500€ Verwaltungskosten - 600€ Risiko und Leerstand (ca.15%) = 2500€

Risiko und Leerstand wähle ich so hoch, weil hiermit auch die Risiken von Rechtsstreitigkeiten, Mietbetrügern, Mietnomaden, säumige Mieter, Nachbarschaftsstreitigkeiten... abgedeckt werden. Nur für Leerstand reichen in Augsburg bestimmt auch 5%.

Dann sieht die Rechnung wie folgt aus:
100/(110.000€/2.500€) = 2,27 %

Dies ist natürlich Brutto und muss ab dem ersten Euro mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Am Ende ergibt sich eine Nettoverzinsung im Bereich von 1,5%.

Das klingt erst mal ziemlich schlecht (ist es außer für München auch), heißt aber nicht, dass das Objekt komplett ungeeignet ist, denn Fragen wie Wertsteigerungspotential, Mietsteigerungsmöglichkeiten usw. müssen ebenfalls bedacht werden.

Als Eigengenutzte Wohnung wäre die Nettoverzinsung im übrigen bei:
100/(110.000€/3.600€)=3,27% nach Steuern

Ich sage immer wieder gebetsmühlenartig, dass eine selbst genutzte Immobilie wirtschaftlicher ist als eine Immobilie zur Vermietung (bei gleichzeitigem wohnen zur Miete) - mir wird leider (auch hier) nur selten geglaubt.
Dabei sollte ein Verhältnis von 1,5% zu 3,27% eigentlich deutlich zeigen, was wirtschaftlicher ist. Aus diesem Grund ist die eigene Immobilie in meinen Augen genau so eine Kapitalanlage wie z.B. vermietete Immobilien, obwohl der Finanzwesir dies bekanntlich anders sieht.
Meine einzige Erklärung hierfür ist, dass der Euro den man einspart, nicht die gleiche Wertschätzung erfährt, wie der Euro den man einnimmt. Dabei sollte es eigentlich genau umgekehrt sein, da der eingesparte Euro Netto ist, der eingenommene jedoch Brutto.

Zu deiner Frage, wie hoch die Nettoverzinsung sein sollte.

Das kann ich dir leider so einfach nicht beantworten, dafür gibt es viel zu viele Faktoren, welche sich oft gar nicht in Zahlen ausdrücken lassen. Die Hauptfrage ist: welche Chancen siehst Du in der Immobilie und der Wohngegend? Geht es Aufwärts oder Abwärts? Lässt sich die Wohnung noch entwickeln?

Denn natürlich sind die 1,5% nur die Anfangsverzinsung, welche bei zukünftigen Mieterhöhungen überproportional ansteigt.


BetterTogether sagt am 09. März 2017

Ich sage immer wieder gebetsmühlenartig, dass eine selbst genutzte Immobilie wirtschaftlicher ist als eine Immobilie zur Vermietung (bei gleichzeitigem wohnen zur Miete) - mir wird leider (auch hier) nur selten geglaubt. Dabei sollte ein Verhältnis von 1,5% zu 3,27% eigentlich deutlich zeigen, was wirtschaftlicher ist.

Das stimmt aber auch nur, solange beides komplett aus Eigenkapital finanziert wird. Je größer der Fremdkapitaleinsatz ist, desto mehr verschiebt sich der Renditevorteil von der eigengenutzten hin zur vermieteten Immobilie, da bei der Vermietung die Darlehenszinsen (wie auch die Instandhaltungskosten) steuerlich geltend gemacht werden können.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 10. März 2017

"Das stimmt aber auch nur, solange beides komplett aus Eigenkapital finanziert wird. Je größer der Fremdkapitaleinsatz ist, desto mehr verschiebt sich der Renditevorteil von der eigengenutzten hin zur vermieteten Immobilie, da bei der Vermietung die Darlehenszinsen (wie auch die Instandhaltungskosten) steuerlich geltend gemacht werden können."

Und dies ist wieder so ein merkwürdiges Gerücht, welches sich hartnäckig hält, weil einfach so Dinge geglaubt werden ohne diese jemals selber nachgerechnet zu haben.

So sahen die Rechnung bei 100% Eigenkapital aus:

Vermietete Wohnung:

100/(110.000€/2.500€) = 2,27 % vor Steuern

Eigengenutzte Wohnung:

100/(110.000€/3.600€)=3,27% nach Steuern

Wie sehen denn die Rechnungen bei Kreditfinanzierung aus?

Bei unserem Beispiel mal angenommen: 20.000€ Eigenkapital + 90.000€ Kreditanteil zu 2% Zinsen.
Die Zinsen belaufen sich demnach auf 1.800€, welche von den verbleibenden Einnahmen abgezogen werden. Die Verzinsung bezieht sich auf den Eigenkapitalanteil

Die Rechnungen sehen jetzt wie folgt aus:

Vermietete Wohnung:

100/((110.000-90.000)/(2.500€-1.800€)) = 3,5 % Verzinsung

Eigengenutzte Wohnung:

100/((110.000-90.000)/(3.600€-1.800€)) = 9,0% Verzinsung

In diesem Fall sind die 3,5 % bei der vermieteten Wohnung tatsächlich Netto, da ich die lineare Gebäudeabschreibung von 2%/Jahr bisher in der Berechnung vernachlässigt habe.
Diese dürfte bei diesem Objekt ca. 800€ betragen (ca. 40.000€ Gebäudewert x 2% AfA), was ziemlich genau dem Jahresüberschuss entspricht. Alle anderen steuerlich anrechenbaren Kosten wie z.B. Instandhaltung sind bereits im Vorfeld abgezogen worden und damit bereits berücksichtigt.

Ich kann nicht erkennen, wo sich denn jetzt das Verhältnis zugunsten des Vermieters verschoben haben soll, eher ganz im Gegenteil, der Vorsprung des Eigennutzers hat sich noch vergrößert!
Vor allen Dingen hat der Eigennutzer noch etwas Luft um zumindest 2% zu tilgen. Ich frage mich nur, wovon der Vermieter die Tilgung bezahlen will?


Kleiner Hai sagt am 10. März 2017

Hallo zusammen,

Zu den Rücklagen

Ich habe mir die Zahlen nochmals angeschaut. Es ist schon richtig, dass man generell lieber etwas konservativer rechnen sollte. Das hat Stefan (Immobilienanleger) in seinem Beispiel auch gemacht. Er hat mit 15€/m² Jahr gerechnet. In seinem Beispiel ist er auch von einer älteren Immobilie ausgegangen.

Der Finanzwesir hat aber mit 61€ /m² im Jahr gerechnet. Das ist vier bis sechs mal soviel. Hier geht es nicht um konservativ rechnen, das ist einfach weit über das Ziel hinaus geschossen. Die II. Berechnungsverordnung regelt, wie viel im sozialen Wohnungsbau als Instandhaltung maximal zurückgelegt werden darf (zur Begrenzung der Kostenmiete): https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html

Hier ein Beispiel: "für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro." Dazu kommen noch 8,50€ wenn der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen trägt. Und wenn dieses über 30 Jahre alte Haus auch noch einen Aufzug hat, dann noch ein Euro extra. Aber ich denke an der Stelle können wir aufhören.

Wenn wir dann bei 20€ raus kommen ist das doppelt so viel wie ich angenommen habe. Aber es ist immer noch nur ein drittel von dem was der Finanzwesir angenommen hat.

Nicht vergessen sollte man aber auch die ganz andere Finanzierung. Die hohe Tilgung ist, wie ich beschrieben habe, extrem teuer.

Zum Prinzip Immobilie

Eine selbst genutzte Immobilie kann sich rechnen, muss aber nicht. Zu meinen man wäre besten fürs Alter ausgerüstet, nur weil man eine selbst genutzte Immobilie und sonst nichts hat, ist sicher ein Trugschluss.

Und ich stimme dem Finanzwesir voll zu:

"Oder eine Immobilie wird kommerziell verwertet. Dann ist ein Geschäft, ein Business" "Was mich nur nervt ist dieser hobbyistische Ansatz: Ich habe eine Immobilie, jetzt habe ich mein Kapital gut angelegt."

Ich habe kürzlich mit einem Verkäufer gesprochen, der nach zwanzig Jahren Haltedauer von zwei Eigentumswohnungen meinte: "Ich bin nur froh wenn ich hier am Ende mit Null raus bin".
Und das glaube ich ihm auch. Er hat die Wohnungen vor 20 Jahren gekauft, finanziert inkl Nebenkosten zu Zinsen die sicherlich andere waren als heute. Dann war die Miete wegen sozialem Wohnungsbau gering. Und dann hat er die Miete 8 Jahre lang nicht mehr erhöht. Ergebnis, statt ortsüblicher 700€ , hat er nur 500€ Miete bekommen.
Super Deal für den Mieter. Klar, dass das auch den Kaufpreis gedrückt hat. Und am Ende hat er noch Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt, weil der Verkauf durch Scheidung getriggtert war.

Professionell vermieten sieht anders aus.


Swantje B. sagt am 10. März 2017

Hallo Stefan (Immobilienanleger),

Er wird mit Sicherheit an dich herantreten um dir die Wohnung anzubieten, alleine weil du als Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht hast.

Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Als Mieter hat man nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn erstmalig Wohneigentum begründet wird, also z. B. wenn eine Wohnungsbaugesellschaft ein Gebäude nach dem Einzug der Mieter erstmalig in Eigentumswohnungen aufteilt und verkauft.

Wenn man eine "normale" Eigentumswohnung seines Vermieters bewohnt, hat man als Mieter beim Verkauf nichts zu kamellen und auch kein Vorkaufsrecht. Hier gibt's dazu noch etwas ausführlichere Infos beim Berliner Mieterverein.

Gruß
Swantje


Kai sagt am 13. März 2017

Hallo Stefan (Immobilienanleger),

danke für deine Beispiele. Zwei Sachen die ich mich dazu frage:

  1. Müsste man nicht die Opportunitätskosten mit einbeziehen? Wenn ich 110000 € habe, könnte ich die auch zu 7 % in ein DAX ETF stecken (klar evtl. andere Risikoklasse aber langfristig betrachtet vertretbar).

  2. Die Rendite ist ja schön und gut, aber was mir hier fehlt ist die Feststellung, dass ich zwar für 110000 € eine Wohnung gekauft habe, aber eine Wohnung erhalten habe die nur 100.000 € Wert ist wenn ich sie weiter verkaufen möchte. Das heißt, dass die ersten vier Jahre meiner "Rendite" drauf gehen um überhaupt erstmal bei null rauszukommen, oder übersehe ich da was?

Gruß,
Kai


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 13. März 2017

Hallo Kai,

ich betrachte hier nur die jährliche Verzinsung, sozusagen als eine Art Dividende. Um die Gesamtrendite der Immobilie herauszubekommen, müsste ich den zukünftigen Verkaufspreis wissen.
Den Renditevergleich Immobilie vs. Aktiendepot habe ich vor Zeiten schon mal gemacht. Der Finanzweisir hat diesen netterweise weiter oben unter meinen Kommentar vom 24.Oktober 2016 verlinkt. Wenn du Lust hast, können wir die Frage welche Anlage unter welchen Bedingungen besser sein könnte dort weiter diskutieren.

Die Kaufnebenkosten habe ich natürlich immer, bei Akteinkäufen natürlich auch. Da zwar nur 1-2%, dafür aber jeweils bei Kauf und Verkauf. Bei der Aktienanlage wird dies ganz gerne übersehen, da es viele kleinere Anlagebeträge sind und die Kosten in den Kursschwankungen untergehen, das Prinzip ist jedoch das Gleiche, wenn auch auf tieferem Niveau.
Daher lautet die alte Börsenweisheit ja auch: "Hin und her macht Taschen leer."
Ich will damit nicht sagen, dass die Immobiliennebenkosten ok sind, nur einen Anlagekostentod müssen wir halt alle sterben.

Der eigentlich größte Negativeffekt beim der Immobilienanlage entsteht durch die Kredittilgung. Dadurch, dass ich tilgen sollte kann ich meine tollen Zinserträge (hier 9%) nicht frei anlegen, sondern muss damit tilgen, was mir nur 2% Kreditzinseinsparung einbringt und gleichzeitig meine Ausgangsverzinsung schmälert, da das Eigenkapital um den Tilgungsbetrag erhöht wird - Natürlich wird auch die Zinsbelastung reduziert, der Effekt ist aber kleiner. Hierdurch wird ein großer Teil des Renditevorsprungs gegenüber der vollfinanzierten Immobilie wieder aufgefressen.


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