04. Oktober 2017


Florian: Immobilienkauf mit System

Würdest du dich kurz vorstellen.

Gerne! Mein Name ist Dr. Florian Roski; ich arbeite als Immobilieninvestor, Multi-Co-Founder, Autor, Dozent und Wirtschaftsberater und bin selbst finanziell unabhängig.
Des Weiteren bin ich Geschäftsführer der four-quarters Gruppe, die mit über 500 Gründungsprojekten und 35 Kollegen als Nummer eins in Sachen Gründungsberatung in Deutschland positioniert ist.
Aktuell studiere ich an der Stanford University und habe mein neues Booklet mit dem Titel: "Warum Immobilien King sind" veröffentlicht.

Einige Worte zur Person und natürlich die Frage: Welche praktischen Erfahrungen hast du seit wann mit welchen Immobilien-Typen?

Ich bin leidenschaftlicher Unternehmer, liebe Herausforderungen und versuche, Routine so weit wie möglich zu vermeiden.
Um mir das zu ermöglichen, war finanzielle Unabhängigkeit schon von Beginn meines Arbeitslebens an mein höchstes Ziel. Dabei stehen für mich nicht Luxus und Konsum, sondern Freiheit und die damit verbundenen erweiterten Handlungsmöglichkeiten im Zentrum meiner Bemühungen.
Ich investiere seit 15 Jahren fast ausschließlich in Wohnimmobilien; vorzugsweise Jugendstilbauten. Auch bin ich ein großer Verfechter der langfristigen Buy-and-Hold-Strategie.

Wie bist du dazu gekommen, dich auf Immobilien und nicht auf Aktien oder andere Wertpapiere zu konzentrieren?

Ich habe mich zu Beginn in den verschiedensten Assetklassen erprobt und für mich am Ende herausgefunden, dass ich am effektivsten das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko optimieren kann, wenn ich selbst das Unternehmen oder die Immobilie besitze.
Risiko ist für mich auch ein anderes Wort für keine oder nur begrenzte Einflussmöglichkeiten auf den Investitionsgegenstand zu haben. Umso weniger Einfluss ich auf die Entwicklung eines Investments habe, umso größer das Risiko.
Entsprechend hat eine Immobilie in meinem eigenen Wohnort für mich ein kleineres Risiko, als wenn ich die Immobilien 500 Kilometer weiter weg erwerbe. Genauso verhält es sich für mich mit Aktien.
Einmal gekauft kann ich quasi nur noch beten, dass es gut läuft, aber in der Regel sehr wenig aktiven Einfluss nehmen. Entsprechend bevorzuge ich es zu gründen und somit eigene Ideen selbst in die Tat umzusetzen, mich an Firmen mit mindestens 10 % zu beteiligen oder Immobilien zu kaufen.
So kann ich mitsteuern und bin auch optimal nah an der Informationsquelle positioniert.
Da man bei einer Immobilie letztlich die drei wesentlichen Faktoren Objektauswahl, Mieterauswahl und Finanzierung selbst konfigurieren kann, ist das Risiko hier meiner Meinung nach wesentlich kleiner als bei anderen Investments.
Bei einem ETF kann ich einen Index kaufen und bin sofort an mehreren Tausend Firmen beteiligt. Bei Immobilien ist das anders. Jede Immobilie stellt einen erheblichen Wert (Klumpenrisiko) dar und muss deshalb sorgfältig ausgewählt werden. Es ist richtig, dass es wesentlich leichter ist, mit ETFs, Aktien oder Fondsinvestments zu streuen.
Das Problem beim Streuen ist nur, dass das erheblich zulasten meiner Rendite geht. Wenn ich jede existierende Aktie einmal kaufe, habe ich im Endeffekt optimal gestreut und nur noch das Assetklassenrisiko, aber im Endeffekt auch kaum noch Rendite.
Mal davon abgesehen, dass es nicht so leicht ist, ETFs mit Fremdkapital zu hebeln, um damit hohe Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften. Auf meiner Seite: www.immobilien-millionär.de habe ich dazu ein paar Beispielrechnungen von aktuellen Immobilieninvestitionen eingestellt. Hier sind 30 % nur der Anfang!
Ich selbst bin ein großer Freund der Fokussierung, also dem Gegenteil von Streuung. Der Vorteil der Fokussierung ist, dass ich dadurch meine Rendite maximiere.
Das Risiko begrenze ich dabei durch Fachwissen. Wenn du gut informiert bist und dementsprechend auf das Objekt einwirkst, dann kannst du dadurch das Risiko enorm begrenzen und das bei Renditen von weit über 30 %. Wenn du also vorhast, ein wirklich großes Vermögen aufzubauen, dann macht man das am Besten selbst. Ich denke, durch den Kauf eines Finanzproduktes der Anlageindustrie ist das nicht ganz so einfach.
Hier beißen ja auch noch diverse Intermediäre ein gutes Stück von der Rendite ab.
Fokussierung, Wissen und Tun/Einflussnahme sind meiner Meinung nach die Erfolgsstrategien für einen zügigen Vermögensaufbau.

Wie aufwendig ist das? Gibt es eine Lernkurve, das heißt: Sinkt der Aufwand, wenn ich eine zweite oder dritte Immobilie kaufe? Oder ist jede Immobilie so einzigartig, dass ich bei der Auswahl kaum Zeit sparen kann?

Definitiv. Ich selbst arbeite mit einem persönlichen Suchraster.
Dieses Suchraster habe ich für mich über die Jahre hinweg optimiert. Entsprechend bin ich also mit einem zeitsparenden Suchraster unterwegs und nur das, was in mein Förmchen passt, wird auch verbacken.
Dadurch erhöht man die eigene Effizienz enorm. Heute kann ich im Internet 300 Objekte in 2 bis 3 Stunden scannen und eine Vorauswahl treffen. Man kann natürlich je nach Gusto auch neue Dinge probieren, was dann natürlich wieder zu Zeitverzögerungen führen kann.
Aber so ist das mit neuen Themen: sie sind spannend, aber auch zeitaufwendiger.

Für mich hat der Immobilienkauf große Ähnlichkeit mit dem Pferde- oder Gebrauchtwagenhandel. Muss man nicht Handwerker, Bauingenieur oder sonst wie vom Fach sein, um eine auf Hochglanz polierte Schrottimmobilie zu erkennen?

Da gehe ich mit. Der Vorteil einer Immobilie ist, dass diese viel weniger wichtige Teile und auch eine geringere technische Komplexität hat als ein Auto.
Auch ist es wesentlich schwieriger und teurer, eine Immobilie oberflächig hübsch zu machen, als ein Auto. Da brauchst du dann schon mehr als eine Flasche Politur, eine Motorwäsche und eine Sitzreinigung.
Außerdem geht es auch nicht darum, ein komplettes Mehrfamilienhaus zu kaufen, sondern zum Start vielleicht eine kleinere Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 8 bis 15 Eigentümern.
Dadurch verteilt sich das Risiko auf mehrere Schultern. Und ja, es gibt natürlich auch beim Wohnungskauf das Risiko, eine Wohnung in einem Schrotthaus zu kaufen.
Hier beschreibe ich aber in meinem Buch „Das 1*1 des Immobilien Millionärs“, worauf man achten sollte. Des Weiteren kannst du natürlich auch, wie beim Autokauf, eine sachkundige Person zur Besichtigung mitnehmen. Du siehst, hier gibt es viele Möglichkeiten, um gerade als Anfänger keinen Schrott zu kaufen und sich abzusichern.

Welche drei Fehler darf man beim Kauf einer Immobilie auf keinen Fall begehen, um nicht Schiffbruch zu erleiden? Ich meine hier nicht offensichtliche Fehler wie zu geringes Eigenkapital, sondern die Fehler, die erst dann auftauchen, wenn man schon auf hoher See ist.

Fehler 1: Negativer Cashflow: Es gibt nichts Besseres, als direkt nach dem Kauf der Immobilie einen monatlichen Überschuss zu haben.
Das heißt: Egal, ob du arbeitslos wirst oder sonstige finanzielle Engpässe in deinem Leben entstehen: die Immobilie leistet ihren monatlichen Beitrag und hilft dir, ein besseres Leben zu führen. Immobilien mit negativem Cashflow sind zu vermeiden und bewirken das genaue Gegenteil.

Fehler 2: Verliebe dich nicht in das Objekt, denke! Wenn du eine Immobilie rein aufgrund emotionaler Erwägungen kaufst, ist das Ergebnis nur allzu oft ebenso emotional.
Wenn du hingegen rein Cashflow- und renditeorientiert investierst, ist auch das Endergebnis entsprechend profitabel.

Fehler 3: Kaufe nicht in Städten, die schrumpfen. Wer hat nicht schon mal davon gehört, dass Vermieter keine Mieter finden oder sich auf schlechte Mieter einlassen müssen, und Verkäufer keine Käufer finden bzw. sich mit sehr niedrigen Kaufpreisen begnügen müssen.
Kaufe dementsprechend nur in wachsenden oder zumindest nicht schrumpfenden Städten und Regionen und du wirst sehr selten enttäuscht sein.

Wenn ein gewerblicher Vermieter einen ganzen Straßenzug aufkauft, kriegt er Mengenrabatt und er hat auch ganz andere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als ein privater oder kleingewerblicher Vermieter. Wie kann ich diese strukturellen Kostennachteile gegenüber gewerblichen Vermietern ausgleichen?

Ich sehe hier kaum konkurrierende Märkte. Es gibt einen Markt für Straßenzugkäufer, und es gibt einen Markt für MFH-Käufer und es gibt einen Markt für Paket- und Einzelwohnungskäufer.
Dann unterscheidet man sicherlich auch noch Wohnimmobilien, Ferienanlagen und Gewerbeobjekte und so weiter.
Diese Märkte laufen unabhängig voneinander, mit unterschiedlichen Anbieter- und Nachfragerstrukturen und unterschiedlichen Beweggründen. Mir selbst ist kein Fall bekannt, indem eine Fondsgesellschaft eine kleine 2-Zimmer-Wohnung gekauft hätte. Hier werden andere Volumina bewegt und hier gibt es andere Vorteile, aber auch andere Zwänge.
Fondgesellschaften müssen beispielsweise mit dem Problem der Fristeninkongruenz kämpfen, denn hier stehen langfristige Anlagegüter Anlegern gegenüber, die flexibel ihr Geld anlegen möchten. Das passt nicht wirklich ideal und führt sicherlich immer wieder dazu, dass Objekte nicht optimal verkauft werden können.
Gerade als Privatperson, die hier früh anfängt und sich eine gute Rente aufbauen will, ist man mit der Immobilie als langfristiges Anlagegut top aufgestellt.
Auch gibt es immer wieder mal die Möglichkeit, dass der private Immobilieninvestor an ein Schnäppchen gerät. Wichtig hierbei ist der Faktor Geduld, denn Geld wandert immer von den Ungeduldigen zu den Geduldigen.

Ist es eigentlich sinnvoll, nur eine Immobilie zu besitzen oder sollte man ein kleines Imperium anstreben, um Skaleneffekte zu nutzen und das Klumpenrisiko zu verringern? Wenn ja, wie viele Objekte sollten es deiner Meinung nach sein?

Hier sind verschiedene Dimensionen zu berücksichtigen. Die erste Frage, die sich der Immobilieninvestor stellen sollte, lautet: Wie hoch soll mein passives Einkommen durch Mieteinnahmen sein?
Das ist immer eine individuelle Geschmacksfrage. Der Eine möchte einfach nur eine kleine abgezahlte 2-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt besitzen, um hier im Alter einziehen zu können.
Der andere möchte gerne einen monatlichen positiven Cashflow von 5.000,00 € oder 15.000,00 €.
Hier sollte man zu Beginn seine eigenen Wünsche und Ziele definieren. Dann sollte man sich überlegen, wie hoch der monatliche Cashflow sein muss, um diese finanziellen Ziele zu erreichen.
Und dann muss man ermitteln, welcher Cashflow pro Einheit zu erwarten ist und wie viele Objekte somit für das Erreichen des Ziels benötigt werden.
Umso mehr Immobilien ich in verschiedenen Lagen besitze und umso höher mein monatlicher Cashflow ist, umso einfacher kann ich mit einzelnen objektbezogenen Aufgabenstellungen umgehen.
Wenn ich im Monat über 10.000,00 € positiven Cashflow verfüge, dann berührt mich eine Sonderumlage in Höhe von 3.000,00 € sicherlich weniger, als wenn ich diese Sonderumlage aus meinem aktiv erarbeiteten Einkommen abdrücken muss.

Sollte man sich als zukünftiger Immobilien-Tycoon auf eine Art von Immobilie spezialisieren? Beispielsweise nur kleine Wohnungen in Uni-Städten, die man an Studenten vermietet, oder ist es besser, sein Beton-Portfolio zu diversifizieren?

Gerade Immobilienanfängern würde ich raten, klein und vorsichtig anzufangen und sich Schritt für Schritt an die Materie Immobilien heranzutasten.
Meine Empfehlung ist auf jeden Fall die 2-Zimmer-Wohnung in einer guten B-Stadt.
Meine Erfahrung ist, dass sich die meisten Immobilieninvestoren mit der Zeit auf eine bestimmte Immobilienart spezialisieren, da sie durch Gelegenheiten und Ausprobieren ihre eigene Erfolgsstrategie entwickelt haben.
In jedem Fall würde ich aber einen Start mit Wohnimmobilien empfehlen, da hier die Mieternachfrage in der Regel erheblich größer ist als bei Spezialimmobilien.

Meiner Meinung nach sind Immobilien keine Geldanlage im klassischen Sinn, sondern ein Business, das durchaus lukrativ sein kann. Aber man muss sich kümmern. Kaufen und liegen lassen im Sinne einer passiven Aktienanlage geht nicht. Stimmt diese Einschätzung? Wenn ja, wie hoch ist der operative Zeitaufwand? Ich meine damit den normalen operativen Aufwand. Die Mietnomaden-Horrorstorys überlasse ich RTL2.

Die Gretchenfrage ist, was ist zeitaufwendiger: die Suche und die Überwachung von Aktien, sprich die Unternehmensbewertung, oder der Ankauf und die Verwaltung einer Immobilie.
Meiner eigenen Erfahrung nach sind Unternehmen wesentlich schwerer und zeitaufwendiger zu bewerten als Immobilien.
Ich selbst investiere in Beides. Ich habe tausende von Businessplänen beurteilt und erstellt.
Da Banken Immobilien günstiger als Unternehmen finanzieren, sieht also auch die Bank bei Unternehmensfinanzierungen ein größeres Risiko und hat mehr Aufwand.
Angenommen man bewegt gleiche Investitionsvolumina, dann gehe ich davon aus, dass man hier wahrscheinlich ein ähnliches Zeitinvestment vornehmen muss. Der große Unterschied ist nur, dass Immobilien eine wesentlich größere Eigenkapitalrendite erzeugen können als Aktien und damit auch mehr Zeitaufwand beanspruchen dürfen.
Ich habe Objekte, da höre ich von meinem Mieter jahrelang gar nichts. Andere Objekte, gerade kleine Apartments, sind aufwendiger.
Dafür erwirtschaften sie aber auch eine höhere Rendite. Ich denke, die Idee, absolut gar nichts zu tun müssen und im Austausch für eine Nullleistung große Summen zu kassieren, gibt es wohl nur in der Werbung.
Es gibt schon mal Fälle, die sind äußerst komfortabel, aber in der Regel bedeutet Eigentum auch einen gewissen Grad an Arbeit. Nach dem Motto: "Ohne guten Gärtner keinen schönen Garten!"
Eigentum in jeglicher Form verpflichtet. Dennoch kann man sagen, dass sich der Aufwand enorm auszahlt und dass mit der Größe des Immobilienbestandes so ziemlich jede Arbeit outgesourct werden kann. Hier gibt es definitiv große Skalierungsmöglichkeiten und -vorteile.

Thema Langfristigkeit: Immobilien sind staatlichem Dirigismus weit stärker ausgesetzt als Aktien. Eine Immobilie ist schutzlos staatlichen Steuern sowie kommunalen Gebühren und Abgaben ausgesetzt. Die Weitergabe dieser Kosten an die Mieter wird womöglich durch eine Mietpreisbremse unmöglich gemacht.

Es ist natürlich richtig, dass der Staat ein Nimmersatt ist und man Aktienvermögen sicherlich leichter umschichten kann als Immobilienvermögen.
Die letzten Jahre haben allerdings eine andere Entwicklung gezeigt. Die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Kapitalvermögen unterlag gerade in den letzten Jahren immer wieder gravierenden Veränderungen.
Auch ist die Besteuerung dieser Erträge gerade beim Thema Verteilungskampf permanent in der politischen Diskussion.
Das Thema Tobin-Steuer wird sicherlich auch noch mehrmals an die Tür des Kapitalanlegers klopfen.
Dadurch, dass z. B. Aktienbesitz in Deutschland eher ein Thema von wenigen ist, günstiges Wohnen allerdings jeden betrifft, geht meine Vermutung eher in die Richtung, dass Kapitalvermögen noch vor den Immobilienvermögen eine "Spezialbehandlung" durch den Staat erfahren wird. Aber das ist wie der bekannte Blick in die Glaskugel.
Kommunale Gebühren, Abgaben und diverse andere Themen wie EEG-Umlage, Abwasser und der Mindestlohn von Reinigungskräften und Hausmeister sowie eine Anhebung der Grundsteuer werden direkt auf den Mieter umgelegt.
Da hilft auch keine Mietpreisbremse, denn diese setzt an der Kaltmiete an und nur in Städten, in denen es enormen Mangel an Wohnraum gibt.
In Städten wie München und Hamburg gab es auch schon in der Zeit vor der Mietpreisbremse aus der Vermietung keine riesigen Gesamtkapitalrenditen. Hier legt man eher sein Geld an, wenn man Geld durch Immobilienflips verdienen will. Man spekuliert also auf einen Preisanstieg.
Ich selbst kenne kein Beispiel, in dem das künstliche Setzen eines Angebotspreises zu einer Verbesserung in Sachen Qualität und Angebot geführt hätte.
Die Folge der Mietpreisbremse ist einfach zu prognostizieren. In den Gebieten mit Mietpreisbremse baut man primär noch Luxusbauten für Eigennutzer. Bestandsimmobilien werden halt einfach oder gar nicht mehr renoviert und aufgrund des enormen Mangels an Wohnraum trotzdem vermietet. Leidtragenden sind unterm Strich Menschen mit niedrigem Einkommen.
Ein besserer Weg wären steuerliche Anreize für den Bau statt einer Ertragsgrenze, die dem Bau entgegenwirkt. Auch das Thema "Schöne Innenstädte" kann man mit der Mietpreisbremse eher vergessen. Denn schön bauen kostet auch schön Geld.

In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld. Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?

Das Thema Vermögenssteuer wird immer wieder in die Diskussion eingebracht und auch vom Thema Zwangsenteignung haben wir viel gelesen. Die Frage ist, wie der Staat damit Wohnraummangel in Ballungsgebieten bekämpfen will.
Aktuell gibt es in den Ballungsgebieten einen Mangel an Wohnraum. Hier denkt man in der Politik gerade laut über steuerliche Anreize für Investoren nach. Sobald man Investoren die Chance nimmt, Geld zu verdienen, wird nicht mehr gebaut und die Wohnungsnot steigt.
Des Weiteren dürfen wir nicht vergessen, dass wir aktuell Wohnungsmangel (in den Städten) und Leerstand (auf dem Land) zur selben Zeit haben und es enorm schwer sein dürfte, hier eine sozialverträgliche Besteuerung der Immobilienvermögen zu konzipieren. Entsprechend sehe ich sehr entspannt in die Zukunft.

Das Buch zum Interview

Ein schmales Büchlein von rund 100 Seiten, in dem aber alles drinsteht, was man für den Anfang wissen muss, und zwar auch als Mieter. Warum? Wegen Kapitel acht: "Die Auswahl des richtigen Mieters". Doc Roski geht hier der Frage nach: "Wie sieht er denn nun aus, der optimale Mieter?"
Sehr interessant für Mieter zu sehen, durch welche Brille sie der Vermieter sieht. Alles sehr nachvollziehbar. Aber ich habe mir spontan überlegt, dass der Röntgenblick der NSA doch sanfter ist.
Das Buch hat zwar einen zahlenlastigen Titel, aber zum Glück verschwendet der Autor seine Seiten nicht mit endlosen Berechnungen, sondern konzentriert sich darauf, Ihnen zu erklären, wie es grundsätzlich gelingt, strukturiert und mit System ein Vermögen mit Immobilien aufzubauen.

Das 1x1 des Immobilien Millionärs von Dr. Florian Roski
Das 1x1 des Immobilien Millionärs

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(awa)

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Kommentare

Venyo sagt am 04. Oktober 2017

Insgesamt ein interessantes Interview, vor allem auch seine Argumente weshalb Aktienbesitzer eher das Ziel von staatlichem Zugriff werden als Immobilienbesitzer.
Ich komme aus einem Arbeiterhaushalt und dort ist Immobilienbesitz ein Lebensziel des "kleinen Mannes" während Aktienbesitz nur etwas für reiche Schnösel ist. Also genau wie der Buchautor schreibt.

Was ich etwas schade finde: Dass er so schnell von der Leine gelassen wurde beim Aufwand. Er argumentiert ja korrekt, dass aktives Traden sehr aufwendig ist und vermutlich sogar aufwendiger als Immobilienbesitz.
Das ist natürlich korrekt, aber leider fehlt das passive Anlegen mit Indexfonds, was ja hier im Blog auch empfohlen wird. Dazu kommt eine größere Unabhängigkeit was den Ort angeht. Mein Aktienrebalancing kann ich Online von jedem Ort der Welt vornehmen. Renovierungsarbeiten koordinieren oder neue Mieter suchen ist da schon schwieriger.


Martin sagt am 04. Oktober 2017

@Venyo:
Ich denke er geht beim Vergleich des Aufwands nicht auf passives Investieren ein, weil er dies vorher aufgrund der schwachen Rendite als nicht lohnenswert empfindet.
Im Prinzip wäre das ein Äpfel-Birnen-Vergleich und deshalb ist der Vergleich mit dem aktiven Traden vermutlich der sinnvollere.


ChrisS sagt am 04. Oktober 2017

@ Venyo

"Was ich etwas schade finde: Dass er so schnell von der Leine gelassen wurde beim Aufwand. "

Falls du auch die anderen Immobilien-Interviews vom Finanzwesir gelesen hast (Links unter dem Artikel), siehst du ja dass es immer die selben vorformulierten Fragenthemen-Bausteine sind, das ist also kein "Gespräch" wo man nachhaken könnte oder so.

"Das ist natürlich korrekt, aber leider fehlt das passive Anlegen mit Indexfonds, was ja hier im Blog auch empfohlen wird."

Am Anfang wurde das im Zusammenhang mit Streuung schon bereits angesprochen, allerdings ging es dabei eher darum dass dem Autor dadurch auch die Rendite zu sehr gemindert wird, er also deswegen lieber in Immos ("Renditen von weit über 30% bei enorm begrenztem Risiko") macht.

"Renovierungsarbeiten koordinieren oder neue Mieter suchen ist da schon schwieriger."

Jein. Immo-Investoren könnten darauf antworten, dass man auch da viel delegieren kann, und je nachdem wieviel Geld man bereit ist noch für eine all-inclusive Hausverwaltung abzugeben, das ganze ziemlich bequem laufen kann.


Finanzwesir sagt am 04. Oktober 2017

Hallo Venyo,
ich habe dieses Set an Fragen, dass ich jedem Immo-Investor stelle. Was ich an Antworten bekomme veröffentliche ich. Ohne Wertung und Kommentar. Es ist jedem Leser überlassen die Antworten zu bewerten. Wenn Dir etwas fehlt: Stell die Frage in den Kommentaren. Dann hat Dr. Roski die Chance sie zu beantworten.

Gruß
Finanzwesir


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 05. Oktober 2017

@ChrisS

"Was ich etwas schade finde: Dass er so schnell von der Leine gelassen wurde beim Aufwand."

Hallo mein Lieber, ich bin da und freue mich über die Veröffentlichung des Artikels (Danke lieber Finanzwesir!).
Leg nach und zieh die Leinen an: Welche Frage hast Du zum Thema Aufwand?" :-)
Antworte Dir sehr gerne, wenn ich kann.
Beste Grüße
Flo


obi sagt am 06. Oktober 2017

Hallo und danke für das Interview,

ist auch ein ganz "netter" Artikel, aber im Endeffekt ist es meiner Meinung nach, mehr Werbung für Blog und Buch ohne wirkliche Inhalte...

  1. Ich denke 80% der Anleger auf diesem Blog haben nicht mehrere hunderttausend Euro zur Verfügung um eine Immobilie überhaupt zu kaufen und falls doch, dann haben diese ein enormes Klumpenrisiko und dann ist dieses Risiko viel zu groß im Vergleich zur Rendite... Wer z.B. mehr als eine Million Euro hat, für den ist eine Immobilie für 250.000€ sicher in Ordnung, aber was macht der Normalo mit 50-100.000€ auf dem TG oder in ETFs?

  2. Die enormen Kaufkosten werden hier auch nicht wirklich ausgeführt. Man spricht hier mal locker von 10% (Grunderwerbssteuer, Notar etc.). Wenn ihr Fonds mit 10% Gebühr kaufen solltet, würde jeder die Hände über dem Kopf zusammenschlagen... Diese Kaufkosten müssen erst mal wieder hereingeholt werden, da bringen die Aktien zwischenzeitlich schon den Zinzeszins...

  3. Was ist mit dem Risiko von Mietnomaden oder einem Messie? Der zahlt dann eben nicht die Miete jeden Monat und vermüllt oder/und zerstört die halbe Bude... Dann kann man den Mieter versuchen rauszuklagen und das kostet so viel Zeit und Nerven und am Ende hat der Mieter eben auch noch die besseren Rechte... Renovierungskosten und laufende Kosten zur Erhaltung der Immobilie sollte man auch nicht unterschätzen, vor allem wenn man keine Handwerker kennt oder selbst zwei linke Hände hat...

  4. Der Vergleich mit dem Aufwand gegenüber Aktien hinkt gewaltig... ETFs haben überhaupt keinen Aufwand im Vergleich zu Immobilien, kauft man nen ACWI oder World+EM ist man fertig und danach kann man die Beine hochlegen...
    Und warum muss man aktives Investieren als Vergleich zum investieren in Immobilien hernehmen? Wer sagt einem denn, dass aktives Investieren 30% Rendite bringt? Die Wissenschaft sagt, dass eben genau das keiner schafft, auch nicht mit aktiven Fonds oder aktivem Stockpicking. Die größtmögliche Rendite beim kleinsten Risiko und den geringsten Kosten, beim Asset Aktien, bekommt man durch Abbildung eines breit diversifizierten Index und nicht durch aktives Traden. Also muss das Investieren in Immobilien auch mit dem investieren in ETFs verglichen werden und da ist der Aufwand ein schlagkräftiges Argument!

  5. Wer mal das Buch Mieten oder Kaufen von Gerd Kommer gelesen hat, weiß auch, dass 30% Rendite bei Immobilien, auf die die letzten Jahrzehnte gesehen, völlig übertrieben sind, dass ist hier nur Clickbait... Effektiv sprach man im Schnitt von 1% p.a. bei Immobilien über viele Jahre gesehen. Auch das ist ein Unterschied, hier wird vom Autor mal wieder nur die eigene Meinung widergegeben, aber nichts davon ist wissenschaftlich und historisch belegt. Das ist der Unterschied zu Büchern wie z.B. von Herrn Kommer oder Herrn Weber, dort ist jede Aussage auch mit wissenschaftlichen Studien oder Fakten und Statistiken belegt und das ist langfristig gesehen die bessere Alternative, als eine Meinung von einem Blogger und Buchautor, der Leute davon überzeugen will sein Buch zu kaufen und seine Webseite zu besuchen...

  6. Woher soll man denn wissen welche Stadt eine "B-Stadt" ist? Hier werden überhaupt keine Anhaltspunkte geliefert.. Die Realität sieht momentan so aus, such z.B. mal in Stuttgart nach einem Haus und du wirst merken, dass es überhaupt gar keine Angebote mehr gibt... Wenn dann sind sie so überteuert und unbezahlbar... Falls du doch nach Monaten eine findest, dann darfst dich mit 500 Mitinteressenten messen... Geduld hilft hier überhaupt nichts und auch kein Suchraster, denn wenn es nichts gibt und die Nachfrage so massiv ist aufgrund der historisch niedrigen Zinsen, hilft auch kein Raster und keine Geduld.

  7. Was passiert wenn irgendwann die Zinsen mal wieder steigen? Viele Menschen können dann ihre Kredite nicht mehr bedienen und Häuser werden zwangsversteigert, weil Sie eben das Haus doch viel zu teuer gekauft hatten aufgrund der mangelnden Alternativen... Die Leute sehen dann auch wieder die Rendite bei der klassichen Geldanlage und schieben das Geld wieder auf das Tagesgeldkonto... Die Immoblienpreise werden sich sicher wieder normalisieren, aktuell ist z.B. in London auch ein Rückgang der Preise zu sehen(Brexit), da wird es dann schwer, dieses Jahr 30% Rendite einzufahren :D

Venyo sagt am 05. Oktober 2017

"Welche Frage hast Du zum Thema Aufwand?"

Du sagst dass der Aufwand für Immobilien aus deiner Sicht geringer ist als für den Handel mit Aktien (z.B. weil Immobilienbewertung einfacher ist als Unternehmensbewertung).
Für aktives Stockpicking glaube ich das sofort, aber stimmt die Aussage deiner Meinung nach auch für passives Investieren. Also z.B. 2-3 ETFs auswählen, Sparplan anlegen, einmal im Jahr rebalancing usw? Der Aufwand für die Unternehmensbewertungen entfällt ja, weil man in einen Index investiert und aktiv verfolgen/neubewerten entfällt weil man stur einem Sparplan folgt.

Für mich persönlich klingt es so als wärst du mit viel Leidenschaft bei der Sache, was ich großartig finde. Meine persönliche Leidenschaften liegen in anderen Bereichen, weshalb ich gerne den Aufwand gering halten würde.

Schonmal Danke für die Antwort!


Schwachzocker sagt am 05. Oktober 2017

@Venyo

das ist doch wieder das Polieren von Erbseninnenwänden. Flo soll jetzt also nochmal das Offensichtliche bestätigen, nämlich dass ein Vergleich Einzelimmobilien vers. Einzelaktien gemeint war.
Richtig: Das marktbreite Investieren in Fonds ist deutlich weniger aufwendig, hat aber auch keine Renditeerwartung von 30% p.a. Und ja: Ein Tagesgeldkonto bereitet noch weniger Aufwand.
Und weiter: Das marktbreite Investieren in Immobilien via Immofonds ist wiederum weniger aufwendig, bringt aber auch keine 30%.

Und damit dürfte dann alles geklärt sein.


BabyBoomImmoShroom sagt am 06. Oktober 2017

Hallo Dr. Florian Roski,

Die folgende Frage des Finanzwesirs ist auch immer meine Frage gegenüber Pro-Immobilien Investoren.
Deine Antwort missachtet hierbei auch genau den wesentlichen Punkt, den offenbar alle Immobilienfetischisten nicht sehen möchten: unser Demografieproblem lehrt uns, wir haben zu viele Alten auf zu wenige Jungen.

Dieses Demografieproblem wird sich aber langfristig wie es die Natur fordert von alleine lösen und dann wird es einen enormen Überschuss an Wohnraum geben.
Wieso sollte somit ein aktuell junger Mensch (sagen wir Mitte Zwanzig), in seiner Ansparphase mit einem Anlagehorizont von über 35 Jahren somit dieses schwer-gewichtige Problem ignorieren? Ist es nicht sogar fahrlässig jemanden angesichts dieses Missstandes eine solche Empfehlung auszusprechen?

Sie sprechen von Risiko = eigener Einfluss. Hier sehe ich keinerlei Einflussmöglichkeiten. Auch hier sind Sie wieder der staatlichen Willkür ausgesetzt und wir wissen alle, dass eine Massenmigration nicht zu mehr Wohlstand im Land führen wird, was letztlich den Wert Ihrer Immobilien nicht steigern kann.

Ich wüsste daher tatsächlich gerne, wie Sie den direkten Vergleich auf die nächsten 35 Jahre hinsichtlich "Was kostet die Welt? Ich kaufe den ganzen Markt über ETFs." gegenüber dem Immobilieninvestment des Industriestaats Deutschland sehen und immer noch bewusst von einem geringen Risiko sprechen? Immobilien in Deutschland deswegen, da sie sagen das Risiko steigt, je weiter die Immobilie von meinem Wohnort entfernt ist.

Hier die Stellen auf welche ich mich beziehe:

F: "In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld. Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?"

A: "Die Frage ist, wie der Staat damit Wohnraummangel in Ballungsgebieten bekämpfen will.
Aktuell gibt in den Ballungsgebieten einen Mangel an Wohnraum. Hier denkt man in der Politik gerade laut über steuerliche Anreize für Investoren nach. Sobald man Investoren die Chance nimmt Geld zu verdienen wird nicht mehr gebaut und die Wohnungsnot steigt."


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 06. Oktober 2017

Hallo Venyo,

sehr gute Frage: Grundlegend hast Du hier recht: Ich bin bei Immobilien wirklich sehr leidenschaftlich, denn sie haben mir zum Großteil auch meinen heutigen Lebensstandard ermöglicht. Und da wäre es seltsam, wenn man die Dinge die geholfen haben, verteufelt. Hier hast Du mich also voll erwischt! :-)

Auch hier ist aber wieder die Frage: Was ist Dein Ziel?
Wenn Dein Ziel ist komplett ohne Aufwand zu investieren geht das bei Welt-ETFs bestimmt sehr lässig.
Wenn Dein Ziel ist, so schnell wie möglich finanziell frei zu werden, dann würde ich definitiv die Eigenkapitalrenditen einer fremdfinanzierten Immobilie vorziehen.
Denn Die Frage ist ja, wie lange brauchst Du mit 6 % bis 8 % Gesamtkapitalrendite, um wirklich finanziell frei zu werden und wie viel Eigenkapital musst Du beisteuern bis Du da endlich mal fertig bist. Definitiv sind ETFs besser als das Sparbuch, aber ich habe keine Lust 25 Jahre lang jeden Monat zu sparen, um zusätzliche Investitionsmasse zu erhalten. Auch die Inflation ist nicht gerade der beste Freund!

Ich habe mit Immobilien 9 Jahre gebraucht und das war zu einer Zeit, wo es keine Fremdhilfe, wie durch so lässige Foren wie dieses hier gab.
Wenn ich hier jetzt etwas von infiniten Eigenkapitalrenditen schreibe, werde ich gleich das Gegenargument hören: ja, das geht aber nur für Vermögende.
Aber auch hier ist es der exponentielle Gedanke der Dich nach ganz Vorne bringt. Man startet mit kleineren Eigenkapitalrenditen von 20 %, baut Erfahrung auf und kauft die nächste und bei der Dritten Immobilie angelangt, geht - wenn Du mit Deine Bank gut verhandelst - der Eigenkapitalbedarf schon gegen Null.
Und dann bist Du - wenn Du es richtig konzeptioniert hast - schon bei unendlichen Eigenkapitalrenditen und da geht es dann enorm fix voran. Und das Beste: nicht Du, sondern Dein Mieter baut für Dich das Eigenkapital/ Investitionsmasse auf.

Und ja, Du hast Recht, wenn Du einfach in Welt ETFs investiert ist der Aufwand definitiv kleiner als beim Immobilienerwerb, aber es geht ja nicht alleine nur um den Aufwand, sondern es geht immer um das Paar: Aufwand und Umsatz.
Und hier finde ich, das der Einsatz, denn Du bei einer Immobilie bringst definitiv besser bezahlt wird als bei Aktieninvestitionen. Denn auch hier musst Du arbeiten, denn irgendwoher muss ja die Investitionsmasse kommen.

Meine Erfahrung ist, dass es sich bei Immobilien ähnlich wie bei Wertpapieren verhält: Du kannst diese selber managen oder managen lassen. Um so mehr Arbeit Du jedoch abgibst, umso niedriger ist Deine Rendite und umgekehrt.
Aber auch wenn ich die Immobilie auf ein Minimum an Aufwand reduziere, wird dieser immer höher ausfallen, als bei einem Wertpapieren. In jedem Fall im Moment der Anschaffung.
Aber wie schon gesagt, diese Arbeit wird – wenn richtig gemacht – königlich entlohnt. Und hier sind wir wieder bei Deinen Zielen.
Hinzu kommt - als enormer Vorteil -, dass Du jeden Monat bezahlt wirst. Und lass Dein monatlicher Cashflow am Anfang nur 100 €/ Monat sein. So hast Du sofort die Wahl: Mache ich ab sofort einen Tag mehr Urlaub im Monat oder reinvestiere ich und beschleunige ich den Prozess. Wertpapiere schütten nur jährlich aus. Die Vorteile sind mannigfaltig. Aber, ja Du hast mehr Aufwand, aber auch mehr Rendite. Das finde ich stark fair :-)
Was meinst Du?

Liebe Grüße aus Saigon
Flo

P.S.: Sollten sich hier Tippfehler,... einschleichen bitte ich um Entschuldigung. Muss das auf dem Handy eintippen, bin gerade im Shuttleservice zum Flughafen in Saigon.


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 06. Oktober 2017

@ Hallo BabyBoomer,
Das Du mit diesem Namen dieses Problem ansprichst ist wohl Ehrensache! Gefällt mir! :-)
Das Problem BabyBoomer hat man auch aufgezeigt als gewaltige kommende Krise für den amerikanischen Aktienmarkt.
Ich glaube Robert Kiyosaki ist Vorreiter dieser Doomansage. Das Problem wird wie folgt beschrieben: In den USA gehen jetzt die geburtenstarken Jahrgänge in Rente.
Und damit wird also nicht mehr angespart in Aktien, sondern enormes Kapital abgezogen aus dem Aktienmarkt. Entsprechend werden die Aktienkurse enorm sinken. Das Problem sollte 2016 langsam anlaufen. Noch warte ich. Aber mal Spaß beiseite!
Fakt ist - und da halte ich mich wirklich an die alte Weisheit: Langfristig sind wir alle tot!
Wenn ich die nächsten 10 Jahre im Blick halten kann bin ich schon recht gut unterwegs.
Mal ehrlich: Wir wissen im Prinzip gar nicht was in 35 Jahren sein wird. Wir wissen nicht, ob wir einen Bürgerkrieg haben werden, ob es dann überhaupt noch eine physische Währung gibt, ob es ETFs geben wird, ob Europa zu einer Einheit wird ohne eigene lokale Rechtsstaatlichkeiten, sondern mit einem Superstaat.
Dann wäre z.B. Deutschland nur ein lokaler Markt von vielen und die Frage wäre, um Deine Frage zu beantworten: Wo werden sich in 10, 20 oder 30 Jahren die Arbeitsplätze befinden und die effektivste Infrastruktur in Europa.
Denn meine Erfahrung ist, dass Menschen dort wohnen, wo die Arbeitsplätze sind. Das wäre also ein Positivszenario. Anders könnte es auch sein, dass es das bedingungslose Grundeinkommen gibt und wir alle wohnen können wo wir wollen. Ich würde dann heute schon den Flug nach Brasilien buchen oder Kuba.
Ich würde sagen, die nächsten 5 - 10 Jahre kann ich noch gut überblicken und da sagt die Volkszählung und die Trendforscher, wo es die Menschen hinbewegt und da würde ich investieren. Auch hat man jederzeit die Chance zu verkaufen und klar: jetzt kann das Gegenargument sein, aber wenn alle verkaufen,..
Deine Frage ist sehr gut, aber Fakt ist: „Noch nie war die Entwicklung so langsam wie heute!“
In Zukunft werden Dynamiken – so meine Überzeugung – entstehen, die so schnell und gravierend sein werden, dass ich erst handeln kann, wenn ich auf Sicht bin.
Sorry, dass ich Dir hier nicht mehr geben kann (würde ich wirklich gerne!). Aber meine Glaskugel hat kein Bild! Und ich kann nur Annahmen treffen basierend auf dem Offensichtlichen.

Liebe Grüße
Flo


Sajin sagt am 06. Oktober 2017

Vorab: Ich mag diese Interviewreihe sehr, gerne mehr davon!

An Flo: Du schreibst von einem optimierten persönlichen Suchraster, dass es dir ermöglicht im Internet 300 Objekte in 2-3 Stunden zu scannen und eine Vorauswahl zu treffen.
Wenn man den ganzen Immobiliengurus (Fischer, Hörhan, Knedel usw.) zuhört, ist es das persönliche Netzwerk aus Verwaltern, Maklern und diversen anderen Kontakten, das einem die geilen „Deals“ einbringt. Neudeutsch auch Dealflow genannt (Oh Yeah!) … Im Netz gibt’s hingegen nur die faden Reste.
Wie passt das zusammen? Wie schaffst du es, heutzutage Perlen im Internet zu finden, die 30 % Eigenkapitalrendite ermöglichen? Als so umtriebige Unternehmer hast du doch eigentlich keine Zeit, dich um intensive Prüfung, Verwaltung und Renovierung zu kümmern, um Renditepotenziale zu heben. Delegieren ist die Devise und damit Abstriche bei der Rendite.
Ich bin offen für Tipps bei der Internetsuche und Einrichtung von Suchprofilen.

Letzte Frage an alle Leser: Gibt es Empfehlungen für Bücher, die Immobilien als Geldanlage seriös und tief gehend betrachten? Ich denke da an das Niveau, dass Volker Lohman hatte, als er noch die Vermögensfrage schrieb.
Das meiste an Literatur ist mir persönlich zu reißerisch. Seriöse Literatur, in der Preisklasse bis 30 Euro, geht – meiner Erfahrung nach – leider nicht tief genug. Bei teureren Büchern fehlen mir hingegen Rezensionen, sodass ich derzeit noch zögere, mir diese zuzulegen.


BigMac sagt am 06. Oktober 2017

@Flo

"Denn Die Frage ist ja, wie lange brauchst Du mit 6 % bis 8 % Gesamtkapitalrendite, um wirklich finanziell frei zu werden und wie viel Eigenkapital musst Du beisteuern bis Du da endlich mal fertig bist."

Nein! Die Frage ist: Wie lange brauchst Du mit x% Gesamtkapitalrendite, um finanziell zufrieden zu sein und welchen Aufwand - Inhalt und Umfang - kannst und willst du dafür leisten.

Wie schon mehrfach hier geschrieben habe ich einige Erfahrungen mit Immobilien und frage mich bei solchen Beiträgen wie diesem hier immer, ob die Verfasser und ich die gleiche Farbe meinen, wenn wir "rot" sagen.


Holger sagt am 06. Oktober 2017

Beim Renditevergleich Immos - Aktien geht es doch eher um die Frage des Einsatzes vom Fremdkapital.
Wer mit Fremdkapital gehebelt in einen Aktien ETF in den letzten 10 Jahren investiert hat, hat auf das EK auch ähnliche Renditen erzielt wie am Immo-markt. Ohne FK bekomme ich für eine Whg in einer B-Lage auch nur 4-5% und in München 1%
Man sollte nicht alles durcheinander werfen.
VG Holger


GAFIB sagt am 06. Oktober 2017

Den Kommentar von "obi" kann ich voll und ganz unterstreichen. Von 30 % Rendite zu reden ist mit Verlaub gesagt Unfug. Denn es wird ja suggeriert, diese Rendite sei in der Breite, also von vielen Investoren systematisch zu erzielen.
Das ist falsch. Es wird heute auch in B-Städten leicht die 20-25-fache Jahresmiete als Kaufpreis aufgerufen, was entsprechend zu 4-5 % lfd. Bruttorendite vor 1) Anschaffungs-, 2) Finanzierungs-, und 3) Instandhaltungs- u. Verwaltungskosten führt, nach 2) und 3) also meist nicht mehr als 2 % lfd. Mietrendite übrig bleibt.

Schöne Wertsteigerungen hat es gegeben, wenn man zwischen z.B. 2000 und 2010 eingestiegen ist, denn allein seit 2010 bis heute gab es Preissteigerungen von 30-60 % (u.a. wegen des Niedrigzinsumfelds).
Diese sind zu heutigen Einstiegspreisen in aller Regel nicht wiederholbar, bei Zinsanstieg dürften eher Wertminderungen die Folge sein. Ich empfehle die Webseite von bulwiengesa.de, dort werden m.E. sehr solide Analysen zur Immobilienpreis-Erwartung gezeigt. Auch hier wird von tendenziellen Rückgängen ausgegangen, vgl. Link unten (hoffe, dieser Link verstößt nicht gegen die Etikette).
Es sieht für mich leider so aus, als seien Erfahrungen der frühen 2000er Jahre hergenommen worden, um ein Buchprojekt zu promoten.

Auf dem Blog von GAFIB gibt es hierzu diesen Artikel: Wertsteigerungen bei Immobilien?


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 06. Oktober 2017

@Sajin

Hallo Sajin,
ich kann leider nur von meinen Erfahrungen sprechen und ich selbst finde 95 % aller Deals im Internet. Die meisten Menschen kommen nicht auf die Idee zu verhandeln.
Ich tue das gerne und es macht mir Spaß. Bei den Objekten, die den Scan positiv durchlaufen mache ich einen Ortstermin mit dem Makler oder Eigentümer und positioniere dann mein Gegenangebot.
Der Aufbau eines Netzwerkes von Verwaltern, Maklern und diversen anderen Kontakten betreibe ich nicht aktiv. Mir würde spontan auch nichts Sinnvolles einfallen, wie man das als Anfänger vernünftig machen sollte.
Immobilieneinkauf sehe ich eher wie Vertrieb: An 50 Türen klopfen und Eine macht auf! Bei Immobilien reichen i.d.R. auch wenig Türen, die sich öffnen. Sorry, ich sehe hier keine Probleme! Wenn ich die sehen würde, wäre ich nicht erfolgreich mit dem Thema. Ich denke in Lösungen und glaube an Fleiß und Disziplin. Bedenkenträger empfinde ich generell eher als Bremsklötze. Ich kenne zudem auch keine erfolgreichen Bedenkenträger. Unternehmer denken in Lösungen.
D.h. aber nicht ich wäre ein Risikotyp. Das bin ich gar nicht und deshalb läuft es gut!
Wenn Du nach Büchern fragst, kann ich Dir wirklich meins empfehlen. Hier bekommst Du eine einfache How-To-Anleitung ohne viel Geschnacke.
Wenn Du kostenfreie Tools zum Thema Immobilien brauchst kannst du auf meiner Verlagsseite nachschauen: www.education-punk.de unter Downloads.
Wenn Du glaubst, dass es keine Deals gibt wirst Du vermutlich recht damit haben. Ich glaube daran, dass es diese Deals im Internet gibt und ich finde sie auf den typischen Plattformen regelmäßig.
Es sind sogar manchmal so viele, dass ich diese an meine Kunden einfach weiterleite. Ich war vor 3 Jahren im Urwald in Brasilien und der Führer meinte plötzlich wir sollten jetzt ganz still sein und schauen, hier wären Schlangen.
Ich habe mich wirklich konzentriert und gesucht wie ein Verrückter. Ich habe keine einzige gesehen. Bis der Führer anfing sie mir zu zeigen. Auf einmal fing ich an welche zu sehen und später dann auch ohne Hilfe. Besser kann ich es Dir nicht erklären.
Ich kann Dir nur eins sagen, wenn Du wirklich Bock auf dieses Thema hast und Dich richtig damit beschäftigst, wirst Du auf einmal anfangen diese Deals zu sehen. Klingt komisch, ist aber so!
Liebe Grüße vom Saigon Flughafen
Flo

P.S.: Shit, Flieger hat Verspätung :-/


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 06. Oktober 2017

@obi

Das ist mal nen Kessel buntes an Fragestellungen. :-)

Dafür das Du keine Inhalte siehst, hast Du zu diesen aber viele Fragen! :-)
Und ja ich mache Werbung für mein Buch. Denn (ich kann natürlich nur von mir sprechen), wenn Du von Deinem Buch überzeugt bist und es schreibst möchtest Du auch, das Menschen es lesen.
Ich hoffe das ist kein Verbrechen? :-)
Wenn Du allerdings denkst, dass man mit Sachbüchern die große Kohle verdient, dann muss ich Dir an dieser Stelle den Zahn ziehen. Das klappt nur mit Romanen, dafür ist bei Sachbüchern i.d.R. die Zielgruppe zu spezifisch und damit zu klein.
Man tut das aber auch fürs Branding, was Dir Deinen Marktauftritt i.d.R. erleichtert. Du weist ja, es gibt keine Geschenke. Darüber hinaus finde ich, wir sollten uns freuen und dankbar sein, dass es so etwas geiles wie diesen Blog gibt. Sonst müssten wir den Wirtschaftsteil von Spiegel-Online lesen und dieser ist eine Marketingveranstaltung für die Finanzindustrie, aber i.d.R. ohne großen Mehrwert. Deshalb Daumen hoch für diesen Blog (Ist meine persönliche Meinung!)

01: Das glaube ich auch. Ich denke die Mindestsumme würde ich so bei 15.000,00 € bis 20.000,00 € sehen. Das reicht als Anzahlung für ein kleines Apartment in einer B-Stadt. Wenn Du 100.000,00 € auf dem Konto hast, geht da schon wirklich eine Menge. Ich würde auch klein Starten und erst mal Erfahrung sammeln, das reduziert das Risiko. Eine einzige Investition in Höhe von 15.000,00 € würde ich noch nicht als Klumpenrisiko sehen. Du darfst nicht vergessen, das der Immobilienmarkt das größte Business der Welt ist.

02: Mir als Investor ist es egal, ob die Kosten in kleinen Portionen oder als Ganzes kommen, ich berücksichtige sie komplett und betrachte Sie als Gesamtkostenblock. So schreibt das übrigens auch die Buchhaltung vor: Anschaffungsnebenkosten werden mit aktiviert. Es macht das Spiel etwas komplizierter als beim Fonds, aber die Rendite rechtfertigt es sicherlich, dass Du hier 5-6 Kostenpositionen addieren musst. Und wenn Du Mathe kannst, schaffst Du das! :-) Hierzu gibt es auch gute kostenlose Vorlagen. :-)

03: Oje: obi, Du schaust zu viel RTL. Zu diesem Thema habe ich schon etwas gesagt. Fakt ist auch, dass die Mieterauswahl eine gute Möglichkeit darstellt dieses Risiko auf ein Minimum zu begrenzen. Ich betreibe u.a. auch ein Mikrofinanzinstitut, bei dem wir Kredite an Gründer vergeben. Der Trick bei der Mieterauswahl ist die gleichen Kriterien anzulegen, wie eine Bank bei der Kreditvergabe. Dann geht dieses Risiko wirklich gegen Null. Wie Du gute Handwerker findest habe ich mal in einem YouTube Video zusammengefasst, das Du Dir gerne unter „immobilienmillionaer“ anschauen kannst. Ich will dazu jetzt hier keinen Aufsatz schreiben. Aber lass Dir eins gesagt sein: Es gibt für jedes Problem eine gute Lösung, sonst würde ich es selbst nicht machen. Denn ich mag es stressfrei und faul!

04: Thema diversifizieren und fokussieren. Ich bin kein Freund von Diversifikation. Damit reduziert man die Rendite. Ich bin ein Freund von Fokussierung. Du fokussierst Dich auf 1 oder 2 Sachen und wirst hier absoluter Experte und durch Dein Expertentum reduzierst Du Dein Risiko. Und durch die Fokussierung hältst Du aber die Rendite oben. Ich will schnell fertig werden mein Lieber. :-)

Schau Dir bitte noch mal meine Antwort an von Venyo an, wenn Du magst.

05: Danke für den Tipp. Das Buch ist mir leider nicht bekannt und klingt nach Deinen Erzählungen auch nicht sehr spannend, denn ich steh auf Erfolg! Die Frage ist, ob der Mann von Eigenkapital- oder Gesamtkapitalrenditen spricht. Eigenkapitalrenditen von 30 % sind noch ziemlich weit unten angesiedelt. Das geht noch viel besser! :-)

Sorry, beim Thema Unternehmertum und Immobilieninvestments weiss ich einfach wie es geht und lebe das täglich und ich bin auch noch verbandsgeprüfter Bausachverständiger. Auch schaffen es meine Kunden und Freunde regelmäßig.

Ich halte übrigens ETFs für genial. Es geht halt nur auch schneller! Aber Du darfst Dir sicherlich den Weg aussuchen der für Dich der Richtige ist. Beim Sport sagt man: Am Strand wird abgerechnet. Ich sage beim Investment: Der finanziell Freie schlägt den Angestellten.

06: Hier kann ich Dir nur mein Buch empfehlen. Da steht genau drin was eine B-Stadt ist. Stuttgart ist keine. Das ist eine A-Stadt mit einem ungünstigem Verhältnis von Kaufpreis zu Mieterträgen. Bin also hier absolut deiner Meinung. Auch bin ich heute schon enorm gespannt was mit Stuttgart, Ingolstadt und Wolfsburg passiert, wenn sich die amerikanische Autoindustrie durchsetzt.

07: Ja, das Eigenheim ist wirklich eine Schnapsidee. Und für einen Buy-and-Hold-Investor ist die Preisentwicklung der Immobilie nur sekundär interessant.

Leider muss ich jetzt erst mal durch die Sicherheitsschläuse!

Gebe mein Bestes um hier zu antworten!
Liebe Grüße
Flo


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 06. Oktober 2017

@BigMac

Lieber BM,

diese Frage kannst nur Du Dir beantworten und sonst niemand. :-)

Ich weiss nicht was für Dich finanziell frei bedeudet. Ich weis nur was es für mich bedeutet. Definitorisch unterscheide ich zwischen finanzieller Unabhängigkeit, finanzieller Vitalität und finanzieller Freiheit.
Finanziell unabhängig ist man, wenn die eigenen laufenden Kosten durch passives Einkommen gedeckt werden. Und auch hier gibt es große Unterschiede bei den laufenden Kosten, je nach Lebensstandard und Familiengröße. Ganz sicherlich ist Dein rot nicht mein rot, das wäre ein enormer Zufall :-)

Liebe Grüße
Flo


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 07. Oktober 2017

@Holger

Lieber Holger,

das stimmt zu 100 %! Nur beim Immobilienkauf gehört der Fremdkapitaleinsatz dazu. Ohne diesen braucht wohl fast niemand über das Thema Immobilien reden.

Und eine kleine Korrektur hätte ich zu Deinem Ansatz.
Wenn eine ETF-Fremdfinanzierung zu den gleichen Konditionen möglich wäre, wie die Immobilienfinanzierung, dann wären gleiche Eigenkapitalrenditen möglich.
Das Problem ist nur: Du bekommst ETFs nicht zu den gleichen Konditionen finanziert, wie eine Immobilie und so bleibt Dir nicht viel anderes übrig als die Verzinsung des Eigenkapitaleinsatzes der beiden Anlageformen zu vergleichen.
Denn Immobilien mit 100 % Eigenkapital zu finanzieren ist wohl genauso selten, wie ETFs mit 80 oder 100 % Fremdkapital finanziert zu bekommen. Auch funktioniert der Leverage-Effekt nur dann, wenn die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.
Und ich würde behaupten, dass Du wahrscheinlich die letzten 40 % des ETF-Fremdfinanzierungsanteil wohl aus dem Dispo oder mit einem Konsumentenkredit finanzieren musst. Und da könnte es eng werden uns sich die Rendite, sogar ins Gegenteil umkehren.

Was meinst Du Holger?

Liebe Grüße aus Frankfurt Flughafen (kalt hier)
Flo


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 07. Oktober 2017

@Schwachzocker

nichts zu ergänzen. Der Mann versteht die Unterschiede der verschiedenen Anlageklassen mit Sternchen! :-)

Liebe Grüße aus Frankfurt
Flo


Flo (Dr. Florian Roski) sagt am 07. Oktober 2017

@GAFIB

Lieber GAFIB,

Ich muss Dich leider korrigieren, denn mit dieser Ansicht nimmst Du Dir die Möglichkeit mit gewaltigen Renditen Dein Vermögen schnell aufzubauen.

Ich meine es also nur gut mit Dir!

01: Wir sprechen von Eigenkapitalrenditen und nicht von Gesamtkapitalrenditen. Ich glaube obi ist hier auf einen falschen Zug aufgesprungen: Du kannst Dir gerne auf der Seite www.immobilien-millionär.de unter Beispiele für Immobilieninvestments drei Beispiele anschauen die ich 2017 als dieses Jahr in Nürnberg gekauft habe. Das schlechteste Investment hatte eine Eigenkapitalrendite von 71 %. Wer den Leverage-Effekt nicht kennt, nimmt sich die Chance wirklich Vermögen aufzubauen. Und ja, Immobilien in B-Städten haben Gesamtkapitalrenditen von (wenn Sie gut sind) 4,5 bis 5,5 %. Mehr brauch man auch nicht, um durch den Fremdkapitaleinsatz Eigenkapitalrenditen von infinitem Ausmaß zu erzeugen. Genau das ist ja der Trick und den solltest Du nachvollziehen, sonst verpasst Du was diese Anlageklasse zu bieten hat und das wäre doch schade!

02: Und nochmal als Buy-and-Hold-Investor sind Wertsteigerung nicht wirklich der zenrale Fokus, deshalb geht die Obi-Argumentation an der Idee vorbei. Und auch das ganze andere,...

Bitte schaue Dir mal das Thema Leverage-Effekt an und dann reden wir weiter mein Lieber! Denn ohne das Verständnis von diesem Effekt kannst Du die Anlageklasse und ihr enormes Potential nicht verstehen.

Liebe Grüße aus dem Zug zurück nach Nürnberg
Flo

P.S.: Und ja bitte das Buch kaufen! Es droht ein Lerneffekt! :-)


CarstenP sagt am 08. Oktober 2017

Super Blog, der einzige deutschsprachige Blog, den ich regelmäßig lese. Auch die Kommentare sind meistens lesenswert, besonders ChrisS und Dummerchen fallen immer wieder durch Kommentare geprägt von gesunden Menschenverstand auf, weiter so!

Aber was der Herr Dr. Florian Roski da von sich lässt, ist schwer zu ertragen. Da waren der Systemtrader und der Dividendenstratege echt harmlos gegen. Da fallen mir nur Begriffe wie Selbstüberschätzung und Survivorship Bias ein.
Von einer quasi risikolosen Rendite jenseits der 30% mit kaum Arbeit zu sprechen und schnell reich zu werden, ist genau das was viele Leute im Endeffekt in den Ruin treiben kann.
So ein Kredithebel kann auch immer in die andere Richtung wirken. Hohe Rendite geht nur mit hohem Risiko. Schön für Herrn Roski, wenn das Risiko bei ihm bisher nicht eingetreten ist. Daraus aber zu schließen, dass das auch für alle anderen und immer gilt, ist äußerst fahrlässig.

Was war Thema der Doktorarbeit von Herrn Roski?
Bin es als Naturwissenschaftler eigentlich gewöhnt Doktorarbeiten und sonstige wissenschaftliche Publikationen zu recherchieren, aber unter diesen Namen finde ich nichts. Vielleicht suche ich an der falschen Stelle, oder in anderen Fachbereichen wird das einfach anders gehandhabt, kann das mal jemand überprüfen?

Beste Grüße
CarstenP


Slowroller sagt am 08. Oktober 2017

Danke erstmal an den Wesir und Flo für das spannende Interview, vieles hat man natürlich schon gehört und auch den leverageeffekt kennt man, wenn man diesem Blog folgt 😀

Allerdings darf man hier nicht zu viel Erwartungen vermischen. Flo (ich hoffe ich darf den Nick nutzen) scheint vom Fach zu sein, er scheint sich enormes Wissen aufgebaut zu haben, er hat wirklich Mut und Beharrlichkeit und vor allem eine (soweit zu beurteilen) superpositive Aura bzw. Einstellung. Ehrlich: das trifft in der Kombi auf viele Leser hier nicht zu. Flo ist Unternehmer, ein Begabter und erfolgreicher noch dazu.
Sich könnten sich einige hier auch in dieses Thema einarbeiten und erfolgreich sein (so die Einstellung stimmt) - für viele ist es aber schon schwer überhaupt ein Depot zu eröffnen oder zu verstehen was an der Börse passiert. Da ist das verhandeln eines Immobilienkredites ohne Eigenkapital auf Augenhöhe mit einer Bank schon ein anderer schnack. 😊 Es ginge, hat aber mit "sinnvollen Investieren" weniger zu tun als mit knallhartem Business...


Finanzwesir sagt am 09. Oktober 2017

Hallo zusammen,
ich habe das Interview mit Florian vor allem deshalb veröffentlicht, weil es Wasser auf meine Mühlen ist. ;-) Es bestätigt meine Sicht: Immos sind keine Geldanlage, sondern ein Geschäft. Ein selbständiger Web-Designer hat mehr Schnittpunkte mit einem Immo-Menschen, als ein Börsenanleger (egal ob Aktie oder Fonds).
Schaut Euch mal die vier anderen Interviews an (oben im Artikel unter "Zum Weiterlesen"). Jeder ist erfolgreich und jeder verfolgt eine ganz andere Strategie. Stefan kauft heruntergekommen und zentrumsnah, Christoph nur Mehrfamilienhäuser (oft mit Gewerbeanteil) und Claudia arbeitet sich hoch. Sie zieht erst ein, macht dann ein Immo-Upgrade und vermietet die alte Wohnung anschließend.
Florian ist wieder ein ganz anderer Typ und geht optisch so an den Start.
Was ich gelernt habe: Interessant wird es an den Rändern der Glockenkurve. Die Top 10% sind gut, die Top 1% sind unglaublich und die Top 0,1% können zaubern. Gilt im Guten wie im Bösen. Die Top 0,1% des Bösen sind zu Abgründen fähig, die man als Normalsterblicher nicht mal erahnen möchte.
Für mich ist dieses Interview ein Artikel in der guten Tradition des Hochdividenden- und des Daytrading-Artikels. Er zeigt, was noch so geht. Er soll so verstörend wirken, wie die Aufsätze, die im 17. Jahrhundert das geozentrische Weltbild kippten. Ein Angriff auf das eigene Wertesystem dann und wann schadet gar nichts ;-)
Wo wir gerade bei Wertesystemem sind: Was möglich ist und was unmenschlich ist hängt sehr von der eigenen Perspektive ab. Wer diesen Blog liest hat kein Problem mit dem Konzept des Sparens und anschließendem langfrisitigen Investieren.
Lest Euch mal die ganzen Jammerartikel samt Kommentare in den Qualitätsmedien durch. Für die Menschen dort ist das Konzept: "Spare 20% Deines Einkommens und lege es an der Börse an" vollkommen irrsinnig und unerreichbar, denn: Es bleibt nichts übrig zum sparen. Sie sind froh das Monatsende ohne Dispo zu erreichen.
Und es handelt sich dabei nicht um Alleinerziehende oder Menschen ohne Ausbildung, sondern um soliden Mittelstand.
Ob das Adjektiv "machbar" vergeben wird oder nicht, hängt sehr von der eigenen Lebensperspektive ab.

Für mich persönlich ein klares "nicht machbar" aufgrund mangelnder Fähigkeiten. Aber kein grundsätzliches nicht machbar von meiner Seite. Florian hat bewiesen, das es geht. Ich sage nur "Wetten daß" - man wundert sich immer wieder, über welche Skillz die Leute verfügen. ;-)

Gruß
Finanzwesir

PS: @CarstenP Ich zitiere mal aus Xing:
08/2007 - 10/2012
University of Surrey (UK)
Entrepreneurship, Doctor of Business Administration
Forschungsschwerpunkte: Entrepreneurial Finance Management


CarstenP sagt am 09. Oktober 2017

@Finanzwesir

Danke, damit lässt sich ein einzelner passender Eintrag in den Tiefen des Internets finden, Titel seiner DBA-Arbeit ist:
"Entrepreneurial finance management in the German service sector : (financial management as a pragmatic implementation approach for the easing of the capital scarcity of young service enterprises in Germany)"

Ich denke auch, dass Immobilieninvestionen eher Unternehmertum (entrepreneurship) als passive Geldanlage sind. Außerdem kann man, dank der Immobilieninterviews, auch erahnen auf was für Gegenspieler (Profis) ein Kleinanleger (Amateur) treffen kann, wenn er sich auf das Immobilienspiel einlässt.

Sicherlich kann ein gewiefter Immobilienunternehmer, wie Herr Roski anscheinend einer ist, mit entsprechendem Startkapital, Kontakten und ein Quäntchen Glück tolle Gewinne generieren und sein Unternehmen lange am Laufen halten.
Ich wünsche Herrn Roski weiterhin viel Erfolg!
Nichtsdestotrotz halte ich es für äußerst unseriös mit astronomischen ("infiniten") Renditen zu prahlen, dabei Risiken und Aufwand kleinzureden, und das Jedermann zu empfehlen. Das ist, meiner altmodischen Meinung nach, eines Doktortitels nicht würdig.

Beste Grüße
CarstenP


Matthias sagt am 09. Oktober 2017

Mein persönliches Highlight:

„Ich denke in Lösungen und glaube an Fleiß und Disziplin. Bedenkenträger empfinde ich generell eher als Bremsklötze. Ich kenne zudem auch keine erfolgreichen Bedenkenträger. Unternehmer denken in Lösungen.“

Das trage ich morgen meinem Chef vor. -:) Danke dafür!
Damit brauche ich auch den beworbenen Immobilien-Kurs für 500 Euro nicht mehr, denn ich habe jetzt bereits das richtige Mindset.


Leser sagt am 10. Oktober 2017

und so bleibt Dir nicht viel anderes übrig als die Verzinsung des Eigenkapitaleinsatzes der beiden Anlageformen zu vergleichen.

Wieso das denn?
Ich vergleiche lieber die Gesamtkapitalrendite der beiden Anlageformen.

Schliesslich ist die hier angegebene Eigenkapitalrendite nichts weiter als die Hoffnung, dass in den nächsten 30-35 Jahren der Kreditlaufzeit nichts schiefgeht - sonst hat es sich nämlich erledigt mit den "Eigenkapitalrenditen von infinitem Ausmaß"...


Maxi S. sagt am 11. Oktober 2017

Ein klasse Interview!
Jedoch habe ich das Gefühl, dass manche hier mit Scheuklappen à la "ETFs sind der Heilige Gral und Ende" durchs Leben laufen.
Ich investiere selbst in Immobilien und ETFs und meine, mir ein ganz gutes Bild von beiden Seiten machen zu können. Wie manche hier, die sich doch vermutlich als "finanziell gebildet" bezeichnen würden, grundlegende Dinge wie Eigen- und Gesamtkapitalrendite durcheinanderbringen können ist mir ein Rätsel und erschreckend zugleich.
Dass dann mögliche EIGENKAPITALrenditen von 30% als "Unfug" abgetan werden und man sich selbst extrem in seinem eigenen Denken limitiert ist nur eine logische Konsequenz daraus.
Es ist ein absoluter Irrweg die beiden Anlagen über die Gesamtkapitalrendite zu vergleichen, statt über die Eigenkapitalrendite. Denn gerade dieser Hebeleffekt von Immobilien ist ein solch immenser Vorteil, den man hierbei einfach ausschließen würde, was einer einseitigen Benachteiligung der Immobilie gleichkommt.
Der Herr über mir spricht von "hoffen, dass nichts schiefgeht" während der Kreditlaufzeit. Hoffen muss meiner Meinung nach hier nur der, der sich mit der Thematik nicht auskennt.
Eine Immobilie in einer guten Lage, gekauft zu einem guten Preis und mit einer Miete, die mehr einbringt als die monatliche Kreditbelastung kostet (und somit einen monetären Überschuss erwirtschaftet), braucht kein Glück oder dergleichen um sich von selbst zu tragen.
Ich stimme zu, dass eine Immobilie durchaus einen Mehraufwand gegenüber einem simplen ETF Sparplan haben mag, doch erzielt man mit Immobilien (sofern man sich mit der Materie auskennt, was Grundvoraussetzung sein sollte für jeden Investor, unabhängig seiner Assetklasse) im Normalfall Renditen, die einem ETF Investor nicht einmal im Traum kämen.
Natürlich wird dies nun wieder von Leuten angezweifelt oder abgelehnt, die mit an Sicherheit grezender Wahrscheinlichkeit, noch in keine Immobilie investiert haben und sich somit auf einem Gebiet bewegen, welches sie nur aus der Ferne kennen (Das Eigenheim sehe ich hier definitiv nicht als eine "Investition", aber das ist ein anderes Thema.


Matthias sagt am 11. Oktober 2017

@Maxi
„Eine Immobilie in einer guten Lage, gekauft zu einem guten Preis und mit einer Miete, die mehr einbringt als die monatliche Kreditbelastung kostet (und somit einen monetären Überschuss erwirtschaftet), braucht kein Glück oder dergleichen um sich von selbst zu tragen.“

Ganz genau. Und weil genau diese Wohnungen, die den hier genannten Kriterien unterliegen, nicht vom Himmel fallen, sondern aktuell extrem selten zu finden sind (mit Glück, Beziehungen und Insider-Kenntnissen) ist verständlich, dass sich Immobilienprofis darum kümmern und nicht der durchschnittliche Immobilien-Amateur oder ETF-Anleger.

Eine Bitte:
Stelle doch mal einen Link zu einer Immobilie, die aufgrund des Online-Exposes in deine engere Auswahl fallen würde, hier ein und begründe deine Auswahl.


CarstenP sagt am 11. Oktober 2017

Es kann doch jeder mit seinem Geld und seiner Zeit machen was er will, wenn dabei niemand anderes zu schaden kommt.

Fakt ist aber, dass „infinite“ Eigenkapitalrenditen Augenwischerei sind und der Kredithebel auch in die negative Richtung wirken kann.
Dafür muss man nicht mal 30 Jahre warten bis es bei der Anschlussfinanzierung Probleme gibt, sondern es reicht vielleicht schon aus, dass ein großer Arbeitgeber in der tollen B-Stadt pleite geht und damit auch der perfekte Mieter verschwindet.
Die Bank will ihre Zinsen trotzdem haben und die Immobilie muss trotzdem instand gehalten werden, was dann zu einer gehebelten negativen Eigenkapitalrendite führt. Außerdem werden die Kaufnebenkosten auch gerne mal ignoriert bei solch einer Schönrechnerei.

Und ob eine Immobilieninvestition toll ist oder nicht, hat nichts mit dem Hebeleffekt zu tun, man kann sich eine schlechte Investition nicht schön hebeln. Entscheidend ist nur ob das Miete zu Kaufpreis Verhältnis unter Berücksichtigung der Kosten rentabel ist. Wie viel Kredit zur Finanzierung eingesetzt wird, sollte der Investor auch immer mit seiner eigenen Risikotoleranz in Einklang bringen, man er sollte wenigstens mal darüber nachdenken.


Moabeat sagt am 12. Oktober 2017

@Maxi S.: Sicherlich kann man durch Hebelung die Eigenkapitalrendite bei Immobilien weit in die Höhe treiben. Zum einen kann man dies bei ETFs auch, da es auch diese mit Leverage gibt.
Viel entscheidender erscheint mir aber, dass der Hebel in allen Fällen nicht nur die durchschnittliche Eigenkapitalrendite, sondern auch das Risiko hebelt. Wer voll ins Risiko gehen möchte, der kann das gerne tun. Wer glaubt, eine gehebelte Investition in Bestandsimmobilien in bester Lage sei risikolos zu haben, sollte möglicherweise an seiner eigenen finanziellen Bildung noch etwas feilen und wird von mir hier und jetzt als Narr des Zufalls bezeichnet.
Nur weil einem ein Risiko nicht permanent bewusst ist oder es sich nicht realisiert, bedeutet nicht, dass es nicht vorhanden ist und eingepreist werden muss.
Und bevor es irgendwelche Nachfragen gibt: Ja, ich bin Eigentümer mehrerer Immobilien in ziemlich guter Lage.


Bergfex sagt am 12. Oktober 2017

@Maxi S., wie soll denn ein 30 jähriger mit 3000 € netto in Immobilien investieren?
Über Kredit womöglich und dann direkt in die Privatinsolvenz? Im immobiliengeschäft muß man viel Zeit, ein gutes Netzwerk, Eigenkapital haben und gut rechnen können, das ist nichts für nebenbei.
Eine gute Immobilie, gekauft zu einem guten Preis mit einer guten Miete ist ein Traum, ähnlich wie zu glauben, man könne Aktien am Tiefpunkt kaufen. Die Fußangeln, die den Amateurmakler schnell ins Minus rutschen lassen, sind unendlich. Im Immobilienhaifischbecken werden die meisten kleinen Fische gefressen.


Maxi S. sagt am 12. Oktober 2017

@Matthias: Ich bin es ehrlich gesagt Leid zu hören, man würde Immobilien mit sinnvollen Renditen nur noch über Insider-Kenntnisse und Netzwerke finden.
Ja natürlich begünstigt derartiges das Finden neuer Immobilien und hilft auch in der aktuellen Zeit gut, aber das allgemeine Nachgeplappere zu diesem Thema ist nicht mehr zu ertragen.
Wer suchet, der findet. Ich habe dieses Jahr meine beiden gekauften Immobilien auf Onlineplätzen gefunden, ob Sie es mir glauben oder nicht, ist ehrlich gesagt für mich absolut irrelevant.
Dass diese Immobilien nicht monatelang Online sind, dürfte jedem klar sein, aber wer geduldig ist und sucht, findet nach wie vor gute Deals auch im Internet.
Jedem Laien sollte es möglich sein, sich abends eine halbe Stunde hinzusetzen um potentielle neue Objekte durchzuscannen. Dass Du in der aktuellen Zeit keine Immobilie mit Gesamtkapitalrenditen von 7% in A-Städten findest, mag ich mir noch durchgehen lassen.
Doch schon in guten B-Städten sind diese absolut auffindbar ohne auch nur annähernd ein "Profi" zu sein. Wer jedoch von Anfang an mit dem Mindset durch die Gegend läuft, Immobilien finde ich aktuell sowieso keine, hat doch schon vor dem Start aufgegeben.
Da mir wie gesagt die Meinung anderer anonymer Nutzer im Internet nicht gleichgültiger sein könnte und ich nur nicht ertrage, das Gejammere über Immobilien mitanzuhören, wäre ich der letzte, der sich nun vor ein Onlineportal klemmt, um Ihnen zu beweisen, dass es Objekte gibt."Whether you think you can or think you can't, you're right!" - Henry Ford

@CarstenP: Absolut, jeder sollte das tun, was er für richtig hält und was mit seiner Risikotoleranz vereinbar ist. Kaufst du in Ingolstadt oder Wolfsburg und der jeweilige Autokonzern geht pleite, hast du tatsächlich ein Problem.
Doch zu glauben, dass die potentielle Pleite eines größeren Arbeitgebers in der B-Stadt dazu führt, dass sich kein Mieter mehr findet oder 6-Monate Leerstand herrschen ist Humbug; dasselbe wie die Angst von allen Nicht-Immobilien-Investoren sich Mietnomaden einzufangen, obwohl die Wahrscheinlichkeit hierfür marginal ist.
Und eine Komplettfinanzierung einer Immobilie führt bei keinem eingesetztem Eigenkapital zu einer infiniten Rendite; das ist grundlegendste Mathematik. Wo soll dies Humbug sein? Ich habe niemals behauptet, dass diese beim ersten Objekt erreichbar bzw. zu empfehlen ist.

@Moabeat: Aktien bzw. ETF Kredite sind grundlegend anders, allein schon aufgrund des unterschiedlichen Beleihungswertes .
Fällt der Aktien bzw. ETF Kurs mal gröber, ist es nicht unüblich, dass die Bank von dir einen Nachschuss verlangt um den prozentualen Beleihungswert wieder ins richtige Verhältnis zu rücken.
Aktien oder ETFs würde ich niemals auf Kredit kaufen. Ich habe mit keinem Wort das Wort "risikolos" in den Mund genommen, doch was hier für Ansichten über Immobilien als hochriskant herrschen, erschreckt mich.
Gerne können Sie mich einen "Narren des Zufalls" nennen und auch ich habe sämtliche Bände von Nassim Nicholas Taleb gelesen. Doch tatsächlich gibt es bei der Immobilie die Möglichkeit auf nahezu alles selbsteinzuwirken (Finanzierung, Asuwahl des Mieters, Sanierungsmöglichkeiten, Kaufpreis, etc.) während ich nach meinem Aktieninvestment darauf angewiesen bin, dass das vorher von mir analysierte Management auch wirklich so handelt wie ich es mir wünschen würde.
Nennen Sie mir doch bitte konkrete Risiken die Sie meinen, damit ich hierzu Stellung beziehen kann. Der Gewinn wird im Einkauf gemacht und wenn ich keinen passenden Preis finde, dann kaufe ich nicht.
Somit fällt das Risiko zu teuer zu kaufen weg. Den Mieter analysiere ich eingehend beim ersten Gespräch. Sollte nun das marginale Risiko eintreten, dass er trotz meines Einschätzens ein Mietnomade sein sollte, kann ich ihn mit entsprechendem Mietvertrag nach 2 nicht gezahlten Monatsmieten rausklagen und die Kaution einbehalten; das ist nichts was einen finanziell ruinieren würde, es sei denn man hat die Finanzierung ohnehin schon bis an den äußersten Rand des möglichen ausgedehnt, das ist dann aber ein selbstverschuldeter Fehler.
Die Vorstellung der Verlust eines größeren Arbeitgebers, wie es ihr Vorschreiber hatte, führe zu geisterstadtähnlichen Zuständen ist ebenfalls absolut unrealistisch.
Kaufe ich wie gesagt in guten B-Städten, die auch ein moderates Bevölkerungswachstum vezeichnen, wird derartiges nicht passieren können. Kaufe ich in einer einer guten bis akzeptablen Lage, ist auch das Absinken der Mieten unrealistisch; was man bei potentiellen Dividendenkürzungen in Kriesenjahren nun wirklich nicht behaupten kann.

@Bergfex: Banken vergeben bereits ab 2k netto an Alleinstehende Immobilienkredite, selbst bei einem Paar vergeben viele Kreditintitute bereits unter 3k netto Kredite, da hier mit pauschalen Ausgaben meist gerechnet wird.
Somit stellt also dieses Einkommen nicht die große Hürde dar. Auch das EK von sagen wir 15-20k für die erste Wohnung sollte nicht das große Problem sein, vorrausgesetzt man will es wirklich.
Eine Immobilie zu einem guten Preis zu kaufen ist nicht zu vergleichen mit Aktien am Tiefpunkt zu kaufen. Aktien werden täglich bewertet und es gibt am Markt einen Preis (lassen wir die börsenplatzabhängigen leichten Differenzen mal aussen vor) und du kaufst zu diesem oder nicht.
Immobilien werden jedoch nicht täglich bewertet und bieten somit Raum, diese auch unter ihrem eigentlichen Wert zu kaufen. Natürlich muss man sich im Immobilienbereich auskennen, aber das ist nichts was ich nicht neben meinem Hauptjob machen könnte.
Ich muss mich genauso am Aktienmarkt auskennen, um nicht beispielsweise einer der aktuell verblendeten Airberlin-Aktienkäufer zu sein.
Man muss sich auf seinem Terrain immer auskennen, das gilt für jede Assetklasse. Wie bereits angesprochen sind Immobilien absolut kein Hexenwerk. Es gibt mittlerweile soviel Wissen hierzu (nahezu) kostenlos verfügbar, wie Podcasts, Immobilienstammtische, Bücher oder auch einfach das Vereinbaren von Besichtigungsterminen.
Ich finde es einfach sehr schade, wie sich so viele Menschen selbst in ihrem Denken limitieren. Leute wie Herr Roski oder auch Thomas Knedel hauen soviel Content teils kostenlos raus, dass es einfach keine Ausrede gibt, wenn es denn will. Ich habe nach meinem Studium doch selbst auch nicht mit 10k Einkommen im Monat angefangen...


BigMac sagt am 13. Oktober 2017

"Jedem Laien sollte es möglich sein, sich abends eine halbe Stunde hinzusetzen um potentielle neue Objekte durchzuscannen."

Endlich nennt mal jemand einen handfesten Wert, wenn auch nur für einen Teil des Aufwands. Er bestätigt aber meine Meinung. 30 min. p.d. sind mir zuviel, soviel Zeit stecke ich nicht einmal pro Monat in mein Depot. Ich sehe es wie Albert: Immobilien sind ein Business, keine Kapitalanlage. Gruß
BigMac


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 13. Oktober 2017

Auch in dieser Diskussion ist es wieder so wie fast immer bei Immobilienthemen.
Sobald jemand schreibt, dass er in Immobilien anlegt und von Eigenkapitalrenditen oberhalb der üblichen ETF-Renditen berichtet wird dies nicht nur angezweifelt, sondern so vehement bekämpft als ob es um das eigene Seelenheil ginge.
Dies ist an Borniertheit kaum zu toppen. Wem schadet es denn, Anlagemöglichkeiten kennenzulernen, welche genauso gut sein können wie die eigene. Hierbei ist es doch völlig unwichtig ob diese für einen selber in Betracht kommen oder nicht.
Natürlich fallen 30% Eigenkapitalrendite nicht vom Himmel. Dafür ist Wissen und Engagement von Nöten.
Dies sind aber Dinge, die man sich aneignen kann – wenn man es denn will. Natürlich ist in diesen 30% auch noch nicht der eigene Zeiteinsatz mit einem virtuellen Stundenlohn in die Kalkulation eingeflossen.
Auch ist die Risikostruktur eine völlig andere als bei einem ETF, schließlich arbeitet man mit erheblichem Fremdkapital. In meinem Fall mehr als ich mit meiner „normalen“ Arbeit in 30 Jahren verdienen würde. Mit diesem maximalen Verlustrisiko muss man umgehen können und wollen.
Fast alle Argumente gegen Immobilien die ich hier lese sind entweder totaler Nonsens, stimmen genauso für andere Anlageformen oder sind schlicht aus der Angst vor etwas Unbekannten geboren.
Selbst Mietnomaden sind weniger schlimm als ihr Ruf. Ich habe schon zwei Mal jemanden aus einer Wohnung klagen müssen. Dies ist ärgerlich, kostet Geld und Zeit, bereitet mir aber keine schlaflosen Nächte. Aufgrund der besonderen Art von Immobilien die ich kaufe, sind hier solche Bestandsmieter auch deutlich öfter als üblich anzutreffen.
Auch finde ich die Aussage Immobilien sind ein Geschäft und keine Anlage irreführend.
Ab wann ist eine Anlageform denn ein Geschäft? ETFs sind es wohl nach hiesiger Meinung scheinbar nicht (Es ist wirklich scheinbar und nicht anscheinend gemeint).
Aktives Stockpicking aber sehr wohl ein Geschäft, wenn es nur nach Zeitaufwand geht, dieser ist mit Sicherheit so hoch wie bei Immobilien, wenn man es richtig machen will. Oder geht es darum, dass man bei Immobilien mit Menschen zu tun hat und nicht alles vom heimischen Computer aus erledigen kann, dann bin ich allerdings gerne „Geschäftsmann“.


CarstenP sagt am 13. Oktober 2017

@Stefan (Immobilienanleger)
Du hast recht, das Meiste stimmt für alle Anlageformen.
Mich stört eher die Art und Weise wie mit Renditen geprahlt wird und Risiken und Kosten kleingeredet werden, das betrifft auch jedes Investment, egal ob in Immobilien, Aktien, Optionen, Bitcoins oder sonst was...
Ich denke aber, dass Immobilien eher Unternehmertum sind, weil man dabei mit seiner Arbeitsleistung tatsächlich einen Mehrwert schaffen muss, z.B. Kontakte zu Bankern und Maklern pflegen, Deals mit Handwerkern aushandeln, vielleicht mal selbst eine Glühbirne im Hausflur wechseln, den richtigen Mieter auswählen usw.
Wohingegen die passive Geldanlage oftmals rentabler ist, wenn der Anleger keine weitere Arbeitsleistung da reinsteckt... ;)

@Maxi S.
Es geht mir nicht darum den Teufel an die Wand zu malen. Der vernunftbegabte Investor sollte sich Gedanken über Risiken machen bevor sie eintreten können. Und wenn der vernunftbegabte Investor zu dem Schluss kommt, dass die eingegangenen Risiken marginal sind bzw. die zu erwartende Rendite angemessen für die eingegangenen Risiken und Aufwand ist und er einen Plan für den Fall der Fälle hat, dann ist er doch seiner Sorgfaltspflicht nachgekommen.

@Alle „Infinite“ Eigenkapitalrenditen sind ein mathematischer Taschenspielertrick.
Man kann sich davon nichts kaufen, eine Immobilie, die 1.000 EUR Miete abwirft, tut dies weiterhin egal wie groß der Hebel ist.
Außerdem darf man dann auch nicht vom Zinseszins-Effekt profitieren, Tilgung ist natürlich verboten und kontraproduktiv. Naklar kann man mit 0 EUR in die Bank marschieren, die gibt einem 100.000 EUR damit man sich die Immobilie, die 1.000 EUR Miete abwirft, kaufen kann.
Und da haben wir ihn den Heiligen Gral der risikolosen „infiniten“ Überrendite. Warum machen das nicht alle Hartz-IV-Empfänger so und hören auf zu meckern???

Noch absurder wird es, wenn zu 110% mit Kredit finanziert wird.
„Geht nicht!"
Dochdoch siehe Immobilienblase USA kurz vor der Finanzkrise, da wurden dann schon erwartete Wertsteigerungen eingepreist. „Nur Moment mal, dann haben wir ja auf einmal eine negative Eigenkapitalrendite, aberaber das macht doch gar keinen Sinn." Sage ich doch, das ist Augenwischerei, eine Form der mentalen Buchführung.

Wer die Rendite von seinen Investitionen ausrechnen möchte, wird nicht drumrum kommen alles gegenüber zu stellen, Vermögen und Schulden, positive und negative Cashflows, und davon den internen Zinsfuß zu berechnen. Dann erhält man eine Zahl, die man mit dem risikolosen Zinssatz vergleichen kann und nur dann kann man beurteilen ob sich das eingegangene Risiko und der Aufwand bisher tatsächlich gelohnt haben.


Schwachzocker sagt am 13. Oktober 2017

Die Argumentation:

"Es ist nur Wissen, Zeitaufwand und Engagement von Nöten, und dann klappt es schon!"

...ist wirklich trivial. Mit "Wissen, Zeitaufwand und Engagement" kann ich aber auch in anderen Berufen Geld verdienen. Dazu muss ich kein Immobilienhändler werden.
Es ist doch bereits bekannt, dass man mit "Wissen, Zeitaufwand und Engagement" Geld verdienen kann. Man nennt das berufliche Tätigkeit. Darüber brauchen wir uns nicht zu streiten.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 13. Oktober 2017

@ Schwachzocker

Soll dass ein Zitat von mir sein?

Ich mag es nicht, wenn mir Ausagen in den Mund gelegt werden, die ich so nicht getätigt habe. Diese dann noch mit einem falschen Zitat zu belegen finde ich weit unter dem akzeptablen Niveau einer sachlichen Diskussion.

Ich bin kein Immobilienhändler, sondern eher Immobilienentwickler. Wo hier der Unterschied zum Wertpapierhändler sein soll, ist mir übrigends noch nicht ganz klar.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 13. Oktober 2017

@ CarstenP

Ich glaube wir sind inhaltlich gar nicht so weit auseinander. Ich halte im Übrigen auch nicht so viel davon ein Renditeziel herauszugeben ohne genauere Informationen wie dieses zustande kommt und ob der Zeitaufwand bereits mit eingerechnet ist. Die angegebenen 30% habe ich nur aufgegriffen, weil sie im Ursprungstext stehen.

Im Grunde sollte jeder für sich entscheiden was er mit seinem Geld und seiner Zeit anfangen will. Wichtig ist nur, dass man sich bei dem was man macht auch auskennt. Dies gilt für alle Anlageformen gleichermaßen. Ich würde zu Beispiel nie in Immo-fonds, Crowdfunding, P2P, Bitcoins o.ä. anlegen, weil ich diese für viel zu riskant halte. Dies kann aber auch an meinem mangelnden Wissen über diese Anlageformen liegen. Meine Meinung hierzu beschränkt sich auf:

Würde ich nicht machen, halte ich für zu riskant ohne etwas mehr darüber zu wissen. Habe aber keine Lust mir dieses Wissen anzueignen.

Ich würde mir nur wünschen einige würden dies bei ihrer Meinung zu Immobilienanlagen genauso handhaben. Es glauben einfach zu viele Menschen, nur weil sie in einer Immobilie wohnen würden sie sich auch damit auskennen.


Schwachzocker sagt am 13. Oktober 2017

@Stefan

Nein, das sollte kein wörtliches Zitat sein, sondern ein sinngemäßes Zitat. Wörtlich sieht es so aus:

"Dafür ist Wissen und Engagement von Nöten."
...
"Dies ist ärgerlich, kostet Geld und Zeit..."

Ich will mich gern entschuldigen, wenn Du etwas anders gemeint haben solltest als das, was ich daraus gemacht habe. Und teile dieses Ansicht ja auch. Aber wenn ich Wissen, Engagement und Zeit einsetzte, dann habe ich einen ganz normalen Job, mit dem man Geld verdienen kann. Das ist kein Hexenwerk.
Es müssen keine Immobilien sein. Ich kann auch Autos kaufen, diese vermieten und damit eine hohe Rendite erzielen, Wissen, Engagement und Zeitaufwand vorausgesetzt. Man kann auch Damenhandtaschen kaufen und gewinnbringend verkaufen.

Ich hoffe, folgendes ist korrekt zitiert:

"Ab wann ist eine Anlageform denn ein Geschäft?"

Antwort: Geldanlage und Geschäft ist kein Widerspruch. Immobilien kaufen und vermieten ist beides.


Steffen sagt am 16. Oktober 2017

Irgendwie versteh ich das mit den immos nicht so ganz. Meine Rechnung geht immer dann nicht auf, wenn ich die Anschlussfinanzierung mit einbeziehe. Ich mach mal ein Beispiel: immokauf mit wert 200.000€. EK: 20000€, Fk: 180.000€.
Gesamtkapitalrendite 4,5%, Fk-Zins 1,5% für 10 Jahre.
Dann habe ich doch im Jahr Bruttoeinnahmen von 9.000€ und zinskosten von 2.700€. Nach 10 Jahren besitze ich eine in die Jahre gekommene Immobilie mit einer Restschuld von 117.000€. Angenommen, die Zinsen steigen dann auf 6,5%, dann geht doch der Großteil der Mieteinnahmen nur für die Zinstilgung (7605€) drauf. Da bleibt doch nicht mehr viel übrig. Wie kann sich das den lohnen? Oder habe ich einen Denkfehler?


CarstenP sagt am 22. Oktober 2017

@Steffen
Ja, das ist ein Risiko. Der Leverage-Effekt wirkt ja nur positiv wenn die Gesamtkapitalrendite größer ist als die Fremdkapitalzinsen. Die Gesamtkapitalrendite kennt man aber erst im Nachhinein, das ist ein anderes Risiko.
Die Erwartungen (die Immobilie steigt im Wert, da ist kaum was instand zu halten und sie ist durchgehend vermietet) können auch enttäuscht werden (Immobilienpreise sind im Keller, das ganze war eine Dauerbaustelle und nur 90% der Zeit vermietet).

Lasst euch nicht von astronomischen Renditeversprechungen blenden, die Märkte funktionieren nicht so einfach, das wird sicherlich auch in diesen teuren "business administration"-Studiengängen gelehrt.
Erstens steigen die Fremdkapitalkosten mit zunehmenden Risiko, dadurch sind Eigenkapitalrenditen nach oben hin begrenzt. Zweitens zeigt doch schon der riskante Aktienmarkt was für Renditen realistischerweise möglich sind. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Unternehmen Immobilien besitzen oder Fremdkapital (Anleihen) einsetzen um die Eigenkapital(Aktien)rendite zu erhöhen. Wer also in Aktien investiert, hat schon Immos und Hebeleffekt.

Außerdem ist es sehr merkwürdig wenn ein Immobilienunternehmer mit der Eigenkapitalrendite einer einzelnen Immobilie prahlt, wie ein ETFler, der mit der Performance seiner Apple-Aktien angibt, das ist mentale Buchführung.
Na klar wer nur auf die zukünftigen Gewinner setzt, ist ganz schnell reich...


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 22. Oktober 2017

@Steffen

  • Etwas zu teuer gekauft. Die 22-fache Jahresmiete ist zu viel für ein Anlageobjekt. Selbst bei heutigem Hochpreisumfeld.
  • Eine vervierfachung des Zinsniveaus ist sehr unrealilstisch. Ich würde von max. 4%-5% als worst case ausgehen. Es ist jedoch nicht unbedingt damit zu rechnen, dass die Zinsen mittelfristig deutlich steigen und wenn dann nur mit gleichzeitig starken Anstieg der Inflation. Siehe nächsten Punkt.
  • Die Inflation vergessen. Miete und Immobilie unterliegen der Inflation. so werden aus 9.000€ Jahresmiete nach 10 Jahren 11.000€. Beim Gebäude dürften sich Abnutzung und Inflation in etwa ausgleichen, so dass nach 10 Jahren 180.000€ Gebäudewert (200.000 abzügl. NK) gegen 120.000€ Restschuld stehen.

Mark sagt am 06. November 2017

Ich würde auch mal gerne die Doktor Arbeit vom Herr Dr. Roski lesen.

University of Surrey - Entrepreneurial Finance Management hört sich ja vielversprechend an.

Vielleicht stellt "Flo" uns diese mal kostenlos mittels eines Downloadlinks zur Verfügung. Ich denke, hier können wir auch viel von ihm lernen!

Sein Buch hört sich spannen an.

Ich würde aber gerne zuerst mal die Dr. Arbeit lesen, dann kaufe ich auch sicher sein Buch ;-)

Oder vielleicht verkauft er die Dr. Arbeit ja auch mal in einem Buch, dann kaufe ich Sie auch :-) Geld regiert ja schließlich die Welt. Tantieme lassen grüßen....

Danke im Voraus für die Publizierung.


Das Buch zum Blog: 440 Seiten voller Informationen. Jetzt im Handel erhältlich.


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