27. August 2014


Was ist die Geldwertillusion?

Der Comedian sagt: Die Geldwertillusion tritt meist am Monatsende auf. Man glaubt, man hätte noch Geld, aber das Portemonnaie ist leer. Auch bekannt als "Am Ende des Geldes ist noch so viel Monat übrig."

Der BWLer sagt: Der Begriff Geldwertillusion beschreibt die Nichtwahrnehmung von Inflation (Überraschungsinflation) durch die Wirtschaftssubjekte, welche also der Illusion unterliegen, das Geld habe nach wie vor den gleichen Wert.

Ich sage: Geldillusion bedeutet: Man hält sich für reich, nur weil der Preis der eigenen Besitztümer steigt. Das lässt sich am besten an einem Beispiel erläutern.
Was wir brauchen, ist ein langer Zeitraum und ein Ding, beim dem die Preise nicht kontinuierlich festgelegt werden. Immobilien sind deshalb ideale Beispiele, um die Geldwertillusion zu erklären.

Hauskauf

1975 haben die Eltern ein Haus für 200.000 DM gekauft, umgerechnet sind das rund 100.000 Euro. 2013 wurde das Haus verkauft. Es war zu groß, und die Kinder sind über die ganze Republik verstreut.

Die Immobilie als Geldanlage

Von einem Haus, das 38 Jahre im Familienbesitz war, trennt man sich nicht so leicht. Die Kinder sind im Haus groß geworden, die Enkel waren oft zu Besuch und man hat viele schöne Stunden in diesem Haus verlebt. Außerdem ist das Haus ganz toll in Schuss. Die Heizung wurde erst vor 10 Jahren komplett erneuert.*
Da muss mehr als eine Sparbuchrendite drin sein. Stellt sich die Frage: Welcher Verkaufspreis entspricht welcher Rendite?
Erst einmal müssen wir den Nullpunkt finden. Bei welchem Verkaufspreis haben wir keinen Verlust gemacht, sondern kommen Null auf Null aus der Sache heraus?

Jetzt kommt die Geldillusion ins Spiel.
38 Jahre Inflation haben den 1975er-Kaufpreis von umgerechnet 100.000 Euro auf 247.129,99 Euro anschwellen lassen.
Dazu kommen die Weichkosten. Der Kauf eines Hauses ist teuer. Zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises sind zusätzlich als Weichkosten für Makler, Notar, Steuer und Grundbucheinträge fällig. Dieses Geld ist weg. Dafür erhält man keine adäquate Gegenleistung. Macht in unserem Fall 10.000 Euro. Ich rechne mit günstigen 10 % Nebenkosten. Im Laufe von 38 Jahren bläht die Inflation diese Summe zu 24.713 Euro auf. Damit sieht die Rechnung wie folgt aus:

247.129,99 € + 24.713 € = 271.842,99 €

Wer jetzt rechnet: Verkauft für 271.842,99 Euro, gekauft für 110.000 Euro, macht 161.842,99 Euro Gewinn ist ein Geldillusionist.
Jeder Verkauf, der weniger als 271.842,99 Euro einbringt, ist ein Verlustgeschäft. Die 161.842,99 Euro sind kein Gewinn, sondern gleichen nur den Kaufkraftverlust durch die Inflation aus.

Diese 161.842,99 Euro sind die Geldwertillusion.

Mehr Rendite

Annahme: Für die 100.000 Euro wird kein Haus gekauft, sondern sie werden über 38 Jahre angelegt, die Erträge werden immer wieder angelegt. Dabei ergibt sich diese Tabelle. Es handelt sich bei der Rendite um die Realrendite nach Steuern und Inflation.

Realrendite Summe Verkaufspreis
1 % 45.953 € 317.796 €
2 % 112.230 € 384.073 €
3 % 207.478 € 479.321 €
4 % 343.881 € 615.724 €
7 % 1.207.927 € 1.479.770 €

Immobile Spitzenlagen gehen bis gut 3 % mit, dann aber geht selbst München die Puste aus (Quelle dieses Betongold-PDF) und hier im Blog "Diese Wertsteigerungen haben Immobilien zwischen 2007 und 2013 in Deutschland geschafft".
Die 7 % habe ich nur in der Tabelle, weil sie in diesem Zeitraum mit einem gut diversifizierten Aktienportfolio erreichbar waren.

Die Inflation sorgt dafür, dass die Zahlen immer größer werden, ohne dass die Dinge mehr wert werden. Sie werden nur teurer.

Kalte Progression

Auch die kalte Progression ist eine Spielart der Geldillusion. Nehmen wir einen Arbeitnehmer, der die letzten zehn Jahre jedes Jahr die Inflation durch Gehaltserhöhungen ausgleichen konnte.
Startgehalt sind 26.214 Euro, das deutsche Durchschnittsgehalt für das Jahr 2003 (Quelle).
Im Jahr 2014 verdient dieser Arbeitnehmer 31.415,06 Euro. Er verdient jetzt pro Jahr brutto 5.201,06 Euro mehr, hat aber seine Kaufkraft nicht gesteigert. Trotzdem fällt er der Steuerprogression zum Opfer. Sein Durchschnittssteuersatz erhöht sich von 17 % auf 19 %. Und wieder schlägt die Geldillusion zu und macht aus mehr Brutto weniger Netto.

Fazit

Die Inflation ist der Vermögensvernichter Nummer eins. Verfallen Sie nicht der Geldillusion, sondern rechnen Sie immer den Inflationsanteil heraus.
Die Kugel Eis beim Italiener ist tatsächlich richtig teuer geworden. Anfang der 70er Jahre des letzten Jahrhunderts kostete die Kugel 20 Pfennig. Inflationsbereinigt und in Cent umgerechnet, dürfte die Kugel heute nicht mehr als 30 Cent kosten. Ich kenne aber keinen Eismann, der weniger als 1 Euro pro Kugel verlangt.

Anhang: Inflationsraten von 1975 bis 2013

Die Zahlen in diesem Artikel basieren auf den Erhebungen des Statistisches Bundesamts. Quellen hier und hier.


*Leider gibt es keinen Ironie-Smiley. Eine zehn Jahre alte Heizung ist nicht traufrisch, sondern muss bald wieder ausgewechselt werden.

(awa)

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Abgelegt unter Grundlagen, Inflation, Immobilien, sparen, Geldwertillusion



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Kommentare

Matt sagt am 28. Januar 2015

Lieber Finanzwesir

Viele Deiner Zahlenexperimente gefallen mir sehr.

Hier finde ich die Gegenüberstellung aber etwas irreführend: Warum wird beim Haus die Inflation berücksichtigt und zwischen echtem Gewinn und Geldwertillusion unterschieden, bei der Anlage aber direkt die Realrendite genommen? Fairerweise, denke ich, müsste man bei der Rendite eine Prozentzahl nehmen und davon die Inflation wieder weg rechnen. Denn wenn wir an Rendite, beispielsweise von Aktien, denken, ist das typischerweise nicht die Realrendite, sondern einfach die Kurssteigerung.

LG Matt


Finanzwesir sagt am 28. Januar 2015

Hallo Matt,
nominale Rendite versus reale Rendite

  • Nominale Rendite: Rendite einschließlich Inflation
  • Reale Rendite : Rendite abzüglich Inflation

Siehe auch http://www.finanzwesir.com/blog/rendite-richtig-berechnen-renditetricks-aufdecken

Was die Rendite von Aktien angeht: Hier würde ich unterscheiden zwischen der Dividendenrendite und der Kursrendite, jeweils wieder nominal und real. Die Dividendenrendite bekommst Du aufs Verrechnungskonto überwiesen, die Kursrendite ist eine "potentielle" Rendite. Geld, das Du erlösen würdest, wenn Du verkaufen würdest. Wenn Du nicht verkaufst und der Kurs sinkt, ist die Rendite auch weg.

Gruß
Finanzwesir


Andreas Kren sagt am 04. Februar 2015

Da das Haus aber gekauft wurde muss ich vs der Anlagevariante in all der verstrichenen Zeit aber in einer Mietwohnung wohnen... ?!

Lg


Buechermaus sagt am 05. Februar 2015

247.129,99 € + 24.713 € = 271.842,99 € Wer jetzt rechnet: Verkauft für 271.842,99 Euro, gekauft für 110.000 Euro, macht 161.842,99 Euro Gewinn ist ein Geldillusionist. Jeder Verkauf, der weniger als 271.842,99 Euro einbringt ist ein Verlustgeschäft. Die 161.842,99 Euro sind kein Gewinn, sondern gleichen nur den Kaufkraftverlust durch die Inflation aus. Anlageergebnis: 4% 343.881 € (plus 271842) = 615.724 €

Ich finde solche Rechnungen immer sehr spannend. Der Wert von 615.724 ist irreführend, denn um den zu erzielen hätte ich 2x100.000 anlegen müssen, einmal im Haus und einmal als Anlagen. Nur dann kann ich die Ergebnisse addieren. Bei einem Verkaufspreis von 271.841 habe ich meinen Einsatz zurück und sonst nichts. Haette ich 100,000 Euro zu 4% angelegt, wären es inzwischen 343.881 und ich wäre 243.881 im plus. Allerdings hätte ich in diesem Zeitraum auch Miete bezahlt (weil kein Haus, sondern angelegt). Wenn ich dafür mal ganz leger 500 Euro im Monat ansetzte (in den ersten 10 Jahren deutlich weniger, in den letzten 10 Jahren deutlich mehr?) dann hätte ich 228.000 Euro bezahlt. Und wäre damit wieder bei Einsatz zurück und sonst nichts.

Also : Kapital erhalten plus 38 Jahre Lebensqualität, das finde ich ein sehr ordentliches Ergebnis. Liebe Grüße


Andreas Kren sagt am 05. Februar 2015

Die angeführte Tabelle zeigt : ich müsste einen theoretischen HausVerkausWert erzielen um mit der Rendite gleichzuziehen; trotzdem hinken die Vergleiche ein bisschen ( wobei es ja um Veranschaulichung von Inflation geht) , denn ein Haus muss erhalten werden u das kostet ( Geld, Zeit u Energie ) während ich als Mieter ja nicht die 100.000,- EUR anlegen kann...

Lg

PS: Mein nebenbei erstes (u mit Sicherheit nicht letztes) "Danke" für die Site. Sehr interessant, sehr informativ, sehr "meins" :)


Finanzwesir sagt am 06. Februar 2015

@Buechermaus und @Andreas Kren:
Das ist kein Immobilie vs. Aktie-Artikel (die stehen hier: http://www.finanzwesir.com/haus-kaufen/) Es geht mir nur um das Thema "Geldwertillusion". Natürlich muss ich Miete zahlen, das Haus in Schuß halten. Womöglich spare ich als Mieter auch nichts, sondern gebe das Geld aus, weil das Zwangssparen durch die Entschuldung der Immobilie wegfällt.
Ich brauchte nur ein Beispiel für ein Langzeit-Investment. ;-)

Gruß
Finanzwesir


Peter Voß sagt am 21. Juni 2015

Hallo Finanzwesir,
wie sieht die Rechnung denn aus, wenn ich die Mietersparnis für 38 Jahre mit einberechne?
Selbst wenn ich nach 38 Jahren inkl. Inflation nur in etwa 100% des alten Kaufpreises erziele, hätte ich in alle den Jahren evt. 500 Euro jeden Monat an ersparter Miete in Aktien anlegen können.
MfG Peter


Finanzwesir sagt am 22. Juni 2015

Hallo Herr Voß, das Geld gibt die Bank ja nicht umsonst, sondern man muss Zinsen zahlen. Aus der Wohnraummiete wird eine Kapitalmiete (Zinsen).
Wer die Immobilie nicht bar bezahlt, sondern einen Kredit aufnimmt, hat meist keine 500 Euro monatlich übrig für die Aktienanlage, sondern zahlt damit den Kredit ab.

Gruß
Fionanzwesir


Aari Ghaznavi sagt am 30. Januar 2019

Lieber Finanzwesir,

zunächst einmal anschauliche Vergleiche!
Ein Argument, welcher vielleicht für die Immobilie sprechen würde, wäre das Darlehen an sich.
Dieser negative Geldwert ist ebenso so der Inflation unterworfen wie alle anderen positiven Guthaben.
Selbst wenn man ein endfälliges Darlehen aufnehmen würde (Rate ich trotzdem von ab), dessen Zinsen ca, einer Miete entsprechen würden, wäre die Immobilie nach einer gewissen Zeitspanne für den Käufer erschwinglicher. Quasi ein Future auf Inflation (mehr oder weniger sicher, da Deflation sich womöglich niemals ereignen wird.)


Immobilienhai sagt am 05. Mai 2019

Meine Eltern haben vor 55 Jahren mit geringen Mitteln ca. 100000 DM und viel Eigenleistung ein Haus gebaut. Quasi nicht instand gehalten, nie was gemacht/investiert.
Keine sonderlich gute Lage. Das Haus ist jetzt abbruchreif. Aber sie haben 55 Jahre keine Miete gezahlt. Die Wohnkosten waren ca. 900€ im Jahr und das Grundstück (von der Oma) ist heute 200.000€ wert.
Alles richtig gemacht, oder?


CarstenP sagt am 06. Mai 2019

@Immobilienhai

Danke für das Beispiel. Das bestätigt ja eine Faustregel, die ich mal irgendwo aufgeschnappt habe, dass ein Haus alle ca. 50 Jahre neu gebaut werden kann. Man kann also ca. 1% pro Jahr für die Instandhaltung einplanen.

Alles richtig gemacht, oder?

Die Wohnkosten deiner Eltern (kostengünstig bauen auf Omas Grundstück) sind vermutlich schwer zu unterbieten. Trotzdem ist die Frage nicht so einfach zu beantworten, weil das hängt ja auch davon ab, wie viel Miete alternativ bezahlt worden wäre und wie die 100.000 DM anderweitig investiert worden wären.


Nostradamus sagt am 06. Mai 2019

@Immobilienhai:

Musst du halt mal inflationsbereinigt durchrechnen. Und wenn es um die Rendite geht, wäre natürlich der Vergleich zu einer Aktien-bzw. ETF-Anlage interessant.
Das würde ich mal durchrechnen unter der Annahme, dass

  1. ein vergleichbares Haus gemietet wurde und
  2. dass eine (günstigere) Wohnung gemietet wurde.

Bernhard sagt am 06. Mai 2019

@Immobilienhai
Ich weiß nicht so recht...
Man hätte auch einfach 55 Jahre Miete zahlen können (und dafür nicht in einem jahrzehntelang unsanierten Haus leben müssen), und stattdessen die 100TDM in einen Aktienfonds stecken können.

Für Normalanleger gab es schon seit 1960 (!) den Uniglobal bei den Volksbanken Raiffeisenbanken. Der heutige Wert des Depots wäre bei Einmalanlage der 100 TDM (grob 48½ TEUR bei 5 % Ausgabeaufschlag für den Uniglobal) ca. 1 Mio. € (anhand der tatsächlichen, historischen Wertentwicklung durch buy and hold, ohne weiteren Aufwand).

Also wäre selbst nach Abzug einer großzügig (!) kalkulierten Miete noch weit mehr als das doppelte der heutigen Immowertes als Fondsvermögen vorhanden. Den Streß beim Bau hätte man sich auch gespart.


Leser sagt am 06. Mai 2019

@Immobilienhai

Nun ja, schwer zu sagen - ein dicker Fehler war es nicht.

Nur ein Hinweis: 100.000 DM in 1964 entsprechen einer Kaufkraft von 200.000€ heutzutage oder, wenn man das im Verhältnis zum Durchschnittslohn betrachtet, sogar eher 500.000€.
Es war also damals nicht wirklich "geringe Mittel", sondern eine ordentliche Investition.

Das Ergebnis (Immo-Wert + sonstig gespartes durch entfallene Miete) könnte man halt mit einer Einmalanlage von 100.000DM in 1964 und geringeren Sparquoten vergleichen - wenn man denn möchte. Ob der Immobilienhai das will?


BigMac sagt am 07. Mai 2019

@Immobilienhai - zwei Gedanken zu deiner Frage:

Warum fragst du und was helfen dir die Antworten?

Ich weigere mich die Frage nach der Rentabilität einer Immobilie zu beantworten, wenn diese selbstbewohnt wird/wurde.
Im Gegensatz zu einer Wertpapieranlage bekommt man dort neben einer (zudem nur ungenau zu beziffernden) Rendite einen weiteren Gegenwert: Wohnqualität. Dessen Wert kann man aber nicht berechnen, was einen Vergleich stark hinken lässt und somit eine Bewertung meiner Meinung nach verhindert.


Nostradamus sagt am 08. Mai 2019

@BigMac:

"Ich weigere mich die Frage nach der Rentabilität einer Immobilie zu beantworten, wenn diese selbstbewohnt wird/wurde. Im Gegensatz zu einer Wertpapieranlage bekommt man dort neben einer (zudem nur ungenau zu beziffernden) Rendite einen weiteren Gegenwert: Wohnqualität. Dessen Wert kann man aber nicht berechnen, was einen Vergleich stark hinken lässt und somit eine Bewertung meiner Meinung nach verhindert."

Klar kann man den Faktor Wohnqualität nicht berechnen, aber ich finde die Frage nach der Rentabilität einer selbst bewohnten Immobilie dennoch sehr interessant.
Diese Zahlen kann man ja erstmal nehmen und mit einer Aktienanlage vergleichen unter der Berücksichtigung, dass man zur Miete gewohnt hat. Und dann kann jeder für sich entscheiden, ob einem eine eventuell gewonnene Wohnqualität die (möglicherweise) niedrigere Rendite wert ist.


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