02. März 2015


Leserinnenfrage: Immobilie oder Fonds ‒ wohin mit dem Geld aus dem Hausverkauf?

Leserin M. fragt

Wir haben unser Haus verkauft und eine Eigentumswohnung gekauft. Die Differenz (120.000 Euro) will ich in eine kleine Wohnung (zwecks Vermietung) und in Fonds investieren.
Mein Mann meint, dass wir keine Wohnung kaufen sollten, nur das Geld investieren (beispielsweise in Fonds).
In unserer kleinen Stadt (Universitätsstadt) fehlen Wohnungen für die Studenten und bei der aktuellen Zinslage glaube ich, es wäre die beste Investition.
Für die kleine Wohnung würden wir zwischen 80.000 und 90.000 Euro brauchen. Was meinen Sie?

Der Finanzwesir antwortet

Bevor ich versuche, die Frage zu beantworten muss ich kurz spekulieren. Da mir weitere Angaben fehlen, gehe ich vom Klassiker aus:
Sie und Ihr Mann sind zwischen 50 und 60 Jahre alt und Sie haben das Haus verkauft, weil die Kinder ausgezogen sind. Die Kinder müssen vielleicht noch einige Jahre finanziell unterstützt werden, sind aber mehr oder minder dabei, auf eigenen Beinen zu stehen.

Alle meine Artikel zum Thema Immobilien habe ich im Special "Hauskauf ja oder nein? zusammengetragen und verlinkt.

Was die Frage Haus & Fonds oder nur Fonds angeht: Meine Empfehlung wäre hier das Buch von Gerd Kommer "Kaufen oder mieten". Klingt vom Titel nicht so, als ob es Ihr Thema wäre, passt aber ganz wunderbar. Kaufen bedeutet ja nicht nur "selbst genutzte Immobilie", sondern auch "Immobilie zum Vermieten".
Herr Kommer zeigt die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten und räumt mit so manchem Mythos auf. Untertitel des Buches "Wie Sie die richtige Entscheidung für sich finden". Ich finde das Buch sehr gut (habe es auch im Bücherschrank), denn es ist sehr sachlich.

Meine persönliche Meinung

Wer sein Geld in ETFs anlegt, ist ein passiver Index-Anleger. Einmal im Jahr wird Rebalancing betrieben und das war‘s. Also "Füße stillhalten"! Geringer Zeitaufwand.

Vermieten ist dagegen ein aktives Geschäft. Auch das normale Vermieten ohne marodierende Mietnomaden, matschende Messies oder maulende Miteigentümer. Ich glaube, die meisten Mieter sind anständige Menschen. Aber das gibt nichts her für die Presse.
Wenn Sie eine Wohnung an Studenten vermieten wollen, dann haben Sie eine hohe Fluktuation. Die jungen Leute ziehen ein und nach ein bis fünf Jahren wieder aus. Wenn Sie an ältere Alleinstehende vermieten, haben Sie weniger Geschäft.
Ich würde nicht einfach eine Wohnung kaufen und diese dann vermieten, sondern mir überlegen, in welcher Nische ich aktiv werden will.

  • Will ich an Studenten vermieten? Wenn ja, was wollen Studenten außer "billig"?
  • Wäre es nicht besser, die Zielgruppe "Solvente Eltern, die eine Studentenbude für ihr Kind suchen" anzusprechen?
  • Wenn es um ihre Töchter geht, sind Eltern im Allgemeinen vorsichtiger als bei Söhnen. Wie wäre es mit der noch einmal zugespitzten Zielgruppe "Solvente Eltern, die etwas Schönes und Sicheres für ihre Prinzessin suchen"?

Warum?

"Gewerbliche Vermieter genießen im Allgemeinen beträchtliche wirtschaftliche Vorteile bei Steuern und Kosten. Daher sind sie es, die tendenziell den Marktpreis (die Miete) bestimmen, an der sich alle, auch die privaten Vermieter zu orientieren haben.
Private Vermieter haben also mit einem strukturellen Kostennachteil zu kämpfen."
Gerd Kommer, aus "Kaufen oder mieten?", Kapitel 3.7

Deshalb müssen Privatvermieter eine Nische besetzten, die für die Großen uninteressant ist.

Kein Business ohne Business-Plan.

Ich bin mir sicher ‒ auch in Ihrer Stadt fehlt kein Wohnraum, sondern bezahlbarer Wohnraum. Die Frage ist nur: Rechnet es sich für Sie, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen? Das Geschäftsmodell "Wir machen jahrelang Verluste und holen alles über den Verkauf oder beim Börsengang wieder rein", funktioniert ab und zu bei Internet-Startups.

Im Tagesgeschäft geht es um die Nebenkostenabrechnung, die Wohnungseigentümerversammlung, die sich ändernden Gesetze. Ein gewerblicher Vermieter hat andere Dinge zu beachten als ein Hausbesitzer, der mit seiner Familie im eigenen Heim wohnt.
Vermieten ist eben ein Geschäft. Dazu muss man Zeit und Lust haben und am besten Ahnung von Immobilien. Sind Sie Bauingenieurin oder hat Ihr Mann eine Firma in diesem Bereich (Heizung, Maurer, Fliesen …)?
Gibt es Verwandte und Bekannte, die beispielsweise als Architekt oder als Sachverständige für Heizungs- und Sanitärtechnik arbeiten?

Es geht hier meiner Meinung nach um eine Lebensstil-Entscheidung.

  1. Die Kinder sind aus dem Haus, der Job ist sichere Routine. Lass uns reisen, einen Segel-/Flug-/Angel-/Jagd-Schein machen und für den nächsten Marathon trainieren. Außerdem wollten wir doch schon immer ein Opern-Abo.
  2. Die Kinder sind aus dem Haus, der Job ist sichere Routine, das Leben ist fad. Wir sind zu jung für die Rente. Lass uns noch mal ein Fässchen aufmachen und eine zweite Karriere als Vermieter starten.

Beides legitime Entscheidungen in der zweiten Hälfte des Lebens.

Wer Variante eins will, sollte ein passiver Geldanleger werden. Fonds bedeutet in diesem Zusammenhang: preiswerte Indexfonds (ETFs). Keine aktiv gemanagten Fonds und schon gar keine geschlossenen Fonds (Schiffe, Windkraft, Container). Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen.
Das Problem hier: Wer in Aktien investiert, sollte einen Zeithorizont von mindestens zehn Jahren haben. Ist der hier noch gegeben? Keine Ahnung, dazu müsste man die Gesamtsituation kennen.

Wer‘s gerne aktiv hat, kauft zwei oder mehr Wohnungen und macht ein Geschäft daraus. Bei der ersten Wohnung zahlt man nur drauf und macht alle Anfängerfehler. Ab der zweiten setzen dann die Lerngewinne ein und man kann Skaleneffekte nutzen. Ob ich für eine, zwei oder fünf Wohnungen die Nebenkosten mache, ist egal. Ob ich mich über die neue Gesetzeslage informieren muss, kostet mich immer die gleiche Zeit, egal, ob ich das Wissen dann für eine oder fünf Wohnungen nutze.
Nur um mit einem Missverständnis aufzuräumen: Sie müssen nicht alles selbst machen. Irgendwann rechnen sich die Hausverwaltung, der Steuerberater und der Schneeräumdienst.

Der Kompromiss "Fonds und eine Wohnung" wäre für mich das Schlechteste aus beiden Welten. Zu wenig Geld im Fonds, um ordentlich vom Zinseszins zu profitieren, und im Immo-Bereich kann ich keine Skaleneffekte nutzen. Vor allem, wenn man bedenkt, dass ja schon eine Wohnung vorhanden ist.
Auch wenn eine selbst genutzte Immobilie keine Geldanlage ist, so ist sie doch ein wichtiger Vermögenswert.
Es stellt sich die Frage, ob zwei Immobilien nicht ein Klumpenrisiko darstellen. Dazu müsste ich aber die gesamte Vermögensverteilung kennen.

Professor Robert Shiller von der Yale University hat als Immobilienexperte und Bestsellerautor dazu diese Meinung:

"Vermeiden Sie Konzentrationsrisiken. Als Hauseigentümer würde ich mich davor hüten, eine zweite Immobilie zu kaufen. Eine Überinvestition in Immobilien kann in die Katastrophe führen."

Fazit

Vielleicht lautet die sinnvollste Lösung schlicht und ergreifend: Vermögenserhalt. Die 120.000 Euro werden in einer Festgeldleiter angelegt und erwirtschaften den Inflationsverlust. Das war‘s.
Kann passieren, wenn der Zeithorizont zu kurz für Fonds ist und der geplante Lebenswandel nicht mit einem Vermietungsgeschäft kompatibel ist.
Als jemand, der auf die Silberhochzeit zusteuert, würde ich ein Gespräch unter Eheleuten empfehlen: "Schatz, wie stellen wir uns die nächsten 20 Jahre denn so vor …"

Liebe Leserinnen und Leser, darf ich um Ihre Kommentare bitten. Was würden Sie in dieser Situation machen?

(awa)

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Kommentare

Teilzeitinvestor sagt am 02. März 2015

"marodierenden Mietnomaden, matschende Messies oder maulende Miteigentümer".

..."müde Makler" nicht zu vergessen, die darf ja demnächst der Vermieter bezahlen, wenn er sie in Anspruch nehmen will.


Luke sagt am 02. März 2015

Wieder mal ein Top Beitrag. Vielen Dank. Eine kleine Anmerkung habe ich aber: Mit 120.000€ kann man nicht nur eine Bude kaufen sondern 4-6 anzahlen und vom Mieter abzahlen lassen. Nach 20-25 Jahren gehören sie einem komplett. Wert: mindestens 1/2 Mio € + Wertsteigerung oder - Wertverlust + ab dann jeden Monat ordentlich 4-stellige Mieteinnahmen.


Alex von Reich-mit-Plan.de sagt am 03. März 2015

Ich denke die Altersschätzung passt. Raus aus dem Haus und rein in eine kleine Wohnung.
Warum sollte man jetzt im Alter anfangen weitere Immobilien zu kaufen? Die Wohnung hat ja bereits einen hohen Anteil am Gesamtvermögen und bedarf wg. Selbstnutzung keiner wirtschaftlichen Aktivität. Ratsamer wäre es es doch hier mit Einzelaktien und ETFs das verbleibende Geld breit zu streuen und anhand von Dividenden einen mtl. Ertrag zu erzielen ohne das es gleich in Arbeit ausartet.
Gruß
Alex


Timo sagt am 03. März 2015

Niemand würde ernsthaft daran denken, sein gesamtes Kapital in eine einzige Aktie zu stecken. Bei einer Immobilie sieht dies anders aus. Der Besitzer einer Immobilie genießt soziales Ansehen, wohingegen der Aktien/Fondsanleger bestenfalls misstrauisch und moralisch fragwürdig betrachtet wird.
Sein Geld arbeiten zu lassen und nicht selbst zu arbeiten ist in den Augen vieler ethisch verwerflich.
Wer Wert auf soziale Reputation legt, sollte eine Immobilie erwägen. Der grösste Vorteil überdies, man wird nicht mit täglichen Wertveränderungen verrückt gemacht.
Und, ehrlich, welcher Immobilienbesitzer führt akribisch Buch über seine Ein- und Ausgaben, um eine reale Rendite zu errechnen. Der Riesenvorteil einer Immobilie: die (meist ernüchternde) Rendite bleibt im ungewissen, während die Rendite eines ETF uns(leider) jederzeit zugänglich ist.
Der Kapitalverlust meines ETF kann mir jederzeit um die Ohren gehauen werden, der eventuelle Verlust durch eine Immobilie in x Jahren, kann dagegen meist nicht mehr nachvollzogen werden.


M sagt am 06. März 2015

was wäre mit einer Ferienimmobilie? Würde vielleicht auch in die Lebensplanung passen (häufig Urlaub machen) und man kann sie ggf. noch vermieten zur Refinanzierung. Erfordert natürlich recht viel Arbeit sich in das Thema einzuarbeiten...


Matthias sagt am 14. März 2015

Zunächst mal ein freundliches "Hallo" in die Runde. Als ich "zwischen den Jahren" viel Zeit hatte bin ich eher zufällig auf diesen Blog gelangt und freue mich über den informativen und verständlichen Austausch, zu dem ich gelegentlich gern selbst beitragen möchte.

Ich baue mir derzeit meine langfristige (30-40 Jahre) Investmentstrategie zusammen. Bezüglich des risikoreicheren Anteils sind die ETF-Investments klar (MSCI World, MSCI Emerging Markets, MidCaps Europa ... breite Streuung, ausschüttend, physisch replizierend).

Hinsichtlich des risikoarmen Anteils bin ich noch unschlüssig. Ursprünglich sollte dieser Anteil aus ETF´s mit Staats- und Unternehmensaneihen (Investment Grade) bestehen. Nach meiner Einschätzung könnte die massive weltweite Staatsverschuldung jedoch zu dauerhaften Interventionen durch die Notenbanken (Anleihenankäufe, Geldflutung etc.) führen. Ich halte es für wahrscheinlich, dass wir an einen Zeitenwende stehen, an der der sichere Zins weitgehend abgeschafft wird. Tages- und Festgeld düften als Zinsprodukte zukünftig ausfallen. Zinsen könnte es in Zukunft allenfalls für hohes Risiko geben (Hochzinsanleihen für Unternehmen und Schwellenländer mit wackeliger Bonität). Das ist nicht das, was ich mir für den risikoarmen Anteil vorstelle. Zu Bedenken ist ja auch, dass dieser Anteil mit steigendem Alter vergrößert werden muss.

Diese Aussichten lenken den Blick fast zwangsläufig auf das Thema "Immobilien". Die selbstbewohnte, möglichst schnell lastenfreie Immobilie ist für mich ein guter Baustein für den risikoarmen Teil. Darüber hinaus habe ich keine Lust, mir das recht nervige Vermietungsgeschäft anzutun. Mieterwechsel, häufige Reklamationen, Nebenkostenabrechnungen, Rechtsstreite, Modernisierungen, Hausgeld, nervige Eigentümerversammlungen ... nein, das alles möchte ich mir nicht antun. Bei eigenen Häusern fehlen zudem meist die Synergieeffekte auf der Kostenseite.

Dennoch lässt sich in diesem Bereich nach meiner Einschätzung eine sichere Rendite erzielen. Ich habe mich deshalb mit den in der Vergangenheit heiklen, aber mittlerweile durchaus wieder interessanten offenen Immobilienfonds befasst. Leider gibt es diesbezüglich keine ETF´s. Problematisch waren die offenen Immobilienfonds in der Finanzkrise, da viele Anleger kurzfristig viele Mittel abzogen, während die Fonds natürlich nicht mit dem Verkauf der Immobilien hinterher kamen und zu teils schlechten Preisen veräußern mussten. Der Gesetzgeber hat hierzu durchaus sinnvolle Leitplanken eingezogen: Haltedauer von mind. 24 Monaten, Anteilsverkäufe werden erst 12 Monate nach Auftragserteilung ausgeführt, zwei unabhängige Immobilienbewerter je Objekt, Gutachter dürfen max. 3 Jahre für eine Gesellschaft tätig sein. Das alles sind Maßnahmen, die für den langfristig orientierten Anleger durchaus positiv sein dürften. Fluchtartige Mittelabflüsse in künftigen Finanzkrisen sind deutlich erschwert.

Ganz konkret habe ich eine gewisse Sympathie für einen offenen Immobilienfonds, der nicht wie die üblichen Fonds dieser Gattung in Gewerbeimmobilien, sondern in private Wohnimmobilien in Deutschland investiert. Es handelt sich dabei um den Wertgrund Wohnselect D (ISIN DE000A1CUAY0, www.wohnselect.de). Die Gesellschaft kauft private Mietobjekte in ausreichender Anzahl in deutschen Städten, die bestimmte Bedingungen erfüllen müssen: positive Demografie, Hochschulstandorte, Autobahnanbindung etc.. An den Standorten werden soviele Wohnungen gekauft, die den Aufbau einer Vor-Ort-Struktur (Hausverwaltung, Hausmeisterservice) kostenmäßig rechtfertigen. Seit seiner Auflage am 20.04.2010 hat der Fonds 26,6 % (rd. 5 % p.a.) erzielt. Das ist für einen risikoarmen Fonds mit einer Volatilität von nur 2,47 % ordentlich. Bei einigen Anbietern ist der Fonds zudem sparplanfähig.

Für ETF-Fan´s wie mich liegen auf der Negativseite natürlich die Kosten: 1,15 % Verwaltungsgebühr, Performence-Fee 25 % p. a. des 5 % übersteigenden Betrages der Anteilwertentwicklung, wobei Unterschreitungen erfreulicher Weise vorgetragen und mit Überschreitungen verrechnet werden. Die Performence-Fee dürfte keine große Rolle spielen, da ich bei einem Immobilienfonds mit 3-4 % Rendite zufrieden wäre. Den Ausgabeaufschlag von 5 % wird ein kluger Anleger sowieso nicht zahlen. Der größte Knackpunkt ist aus meiner Sicht die 12 monatige Kündigungsfrist beim Verkauf. Woher soll ich wissen, wie die Kurse in 12 Monaten stehen? Oder ist das bei einem so risikoarmen Fonds am Ende zu vernachlässigen?

Nach meiner ersten Einschätzung könnte dieser Fonds eine Möglichkeit sein, sich dem Thema Immobilien auf unkomplizierte Weise zu nähern und eine Alternative für den risikoarmen Vermögensteil darstellen. Nun würde mich eure Meinung dazu interessieren ...


Finanzwesir sagt am 16. März 2015

Hallo Matthias,
danke für Deinen langen Kommentar und herzlich willkommen auf diesem Blog.
Das Wohnselect-Konzept klingt interessant, aber da ich so gar keine Ahnung von offenen Immo-Fonds habe, tue ich mich schwer, hier etwas zu schreiben.
Was ich auf der Homepage des Anbieters gesehen habe:

"WohnSelect D wurde für Vermögensverwalter, Family Offices und Privatbanken entwickelt und im April 2010 aufgelegt."

Meine Frage: Können Privatanleger diesen Fonds überhaupt kaufen? Gibt es einen Handel und wenn ja: Wie ist die Stückelung? Diese Fonds haben ja oft eine "Kindersicherung", will sagen, sie kommen in Stückelungen von 10.000 Euro.

Beste Grüße
Finanzwesir


Matthias sagt am 17. März 2015

Danke für das Feedback. Ja, dieser Fonds steht auch Privatanlegern ohne vorgegebene Stückelungen offen. Ich habe über einen Fondsdiscounter ein Depot bei ebase und kann den Wertgrund Wohnselect dort sogar als Sparplan einrichten. Auf der Homepage des Fonds gibt es unter "Aktuelles" einiges Interessates zu lesen.

Nach meiner neuesten Information entfällt die 12 monatige Kündigungsfrist, wenn man direkt über die Börse kauft.

Die großen Immobilienfonds setzen ja fast ausschließlich auf Gewerbeimmobilien und haben kein Interesse am Klein-Klein der Bewirtschaftung privater Wohnimmobilien. Der Fonds besetzt hier offensichtlich eine Nische und scheint damit recht erfolgreich zu sein.


Nicolas sagt am 20. März 2015

Vermieten kann viel Spaß machen, wenn die Mieter solvent, die Mietdauer lang, der Umgang mit der Wohnung pfleglich und die Mietrendite (nach Rücklagen, Verwalter, Steuer etc.) noch akzeptabel ist.
Leerstand nach Mieterwechsel, Reparaturen und fast vorprogrammierte Interessenskonflikte z.B. beim Auszug mit Kaution und Schönheitsreparaturen sind dagegen echte Spaßverderber, die sich neben der Rendite auch schnell mal auf das eigene Gemüt niederschlagen können.

Das heißt, vor der Entscheidung Vermieter zu werden empfehle ich jedem mal intensiv in sich reinzuhören, wie hoch denn die eigene Konfliktresistenz, das Durchsetzungsvermögen und -bereitschaft dafür ist.

Soweit erst einmal zu den eher weichen Faktoren...

Rein wirtschaftlich muss man sicher gut bewerten, inwieweit heute noch der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu kaufen und bar zu bezahlen, wenn die Kostenvorteile der günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und die Steuerentlastung der Schuldzinsen nicht genutzt werden sollen. Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre war ja doch - wenn man z.B. mal auf Immoscout schaut - in vielen Regionen ganz beachtlich.

Aber was sonst tun mit dem Geld - günstig ist ja akuell scheinbar nichts mehr?

Beide hier diskutierten Varianten, passiv in ETFs oder sicher auf das Tagesgeld, haben ihren Charme. Da ich im innersten meines Herzens aber immer noch an den Schweinezyklus glaube, rechne ich für die nächsten Jahre eher nicht mit weiter steigenden Kursen.
Deshalb wäre mein Vorschlag, mit einen festen monatlichen Sparplan z.B. von 1.000 € p.M. in die empfohlenen ETFs MSCI World und Emerging Markets zu investieren. Nach 5 Jahren ist somit die Hälfe des Geldes an der Börse angelegt. Und - egal, ob die Kurse steigen oder fallen, kann man sich entweder über Kursgewinne oder mehr Fondsanteile bei der nächsten Rate freuen.

Auf jeden Fall wünsche ich viel Glück und ein gutes Händchen bei der Entscheidung.


JoJo sagt am 11. Oktober 2015

Leider macht sich der Wert des Fonds nicht an einer reinen Betrachtung des Cashflow fest, der bei Wohnungen mit einer gewissen Streuung ja als sicher angegeben werden kann.
Der große Wert des Fonds ist der BEWERTUNGSwert der Immobilien.
Zur Zeit sind Immobilien sehr hoch bewertet, lohnt sich hier jetzt der Einstieg? Wir haben eine demographische Entwicklung, die rückläufig ist, werden in Zukunft nicht eher weniger Immobilien gebraucht?
Städte und Wirtschaftszentren boomen, doch wer garantiert dir, dass es nicht schon in 15 Jahren eine neue Art der Mobilität gibt, bei der es stressfrei wird 150km pro Strecke zum Arbeitsplatz zu pendeln?(Magnetschwebebahnen zb)

Unwägbarkeiten, die denen von Aktien gleichen. Nur hast du bei Immobilien genau EIN geschäftsprinzip, während Aktien hunderte auf sich vereinen.

Als risikoloser Teil scheiden Immobilien egal in welcher Form daher für mich aus.


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