24. Februar 2016


Leser Christoph (der Stillhalter): Wie ich seit 18 Jahren Mehrfamilienhäuser aufkaufe

Liebe Leserinnen und Leser, es ist mir eine große Freude und Ehre, Ihnen heute einen Leserartikel präsentieren zu dürfen.
Christoph (der Stillhalter) ‒ regelmäßigen Lesern durch seine Kommentare bekannt ‒ hat meine Immobilienfragen beantwortet.
Lieber Christoph, vielen Dank, dass du dir die Zeit genommen hast.

Würdest du dich kurz vorstellen?

Hallo, mein Name ist Christoph, ich bin ein glücklich verheirateter Familienvater und beruflich ein Tausendsassa.

Einige Worte zur Person und natürlich die Frage: Welche praktischen Erfahrungen hast du seit wann mit welchen Immobilien-Typen?

Bei mir gibt es alles von einer Webagentur über Immobilien bis hin zu Aktien, ETFs, Optionshandel und Edelmetalle.
Aus dem Alltagsgeschäft meiner Agentur habe ich mich so weit zurückgezogen, dass ich nur noch an und nicht mehr in meinem Unternehmen arbeite.
So bleibt viel Zeit für die wirklich wichtigen Dinge wie Familie und auch die spannenden Nebensachen wie Vermögensaufbau.
Ich lese außerdem immer drei bis fünf Sachbücher gleichzeitig und verfolge zahlreiche digitale Nebenprojekte, die mal mehr und mal weniger erfolgreich sind, aber meine Mitarbeiter mit Sicherheit jeden Tag in den Wahnsinn treiben.

Angefangen mit Immobilien habe ich vor ziemlich genau 18 Jahren und konzentriere mich dabei auf Mehrfamilienhäuser mit maximal 20 % Gewerbeanteil in B- und C-Städten, die oftmals aus der Bankenverwertung stammen.
Das bedeutet einfach nur, dass die Bank in irgendeiner Form Probleme hat, an ihr Geld zu kommen und daher den Verkauf vorantreibt.
Die Banken verkaufen die Objekte nach Verkehrswert, und daher sind hier eher Schnäppchen zu machen als mit einem privaten Verkäufer, bei dem Herzblut, Schweiß, Liebe und eventuell noch weitere Dinge an dem Objekt hängen.

Wie bist du dazu gekommen, dich auf Immobilien und nicht auf Aktien oder andere Wertpapiere zu konzentrieren?

Immobilien sind bei mir auch nur ein Teil des Vermögens, und Wertpapiere habe ich nicht weniger gerne.
Die Börse ist jedoch ‒ anders als der Immobilienmarkt ‒ sehr effizient und gleichzeitig muss man sich extrem vor seinen Emotionen hüten.
Für den Immobilienmarkt spricht, dass er ‒ von den A-Städten abgesehen ‒ eher ineffizient ist und die Hürden für den Einstieg in den Markt sehr gering sind.
Wenn ich eine Schreinerei aufmachen möchte, brauche ich Maschinen, eine Halle, einen kleinen LKW und noch vieles mehr.
Als Vermieter braucht man eigentlich nur Wissen, etwas Eigenkapital und ein kleines Büro. Das bringt mich auch gleich zu dem größten Vorteil von Immobilien.
Der Einsatz von Fremdkapital ist die Regel und nicht die Ausnahme. Daher kann man relativ gefahrlos Hebeln. Ich investiere nur selten unter 25 % Eigenkapitalrendite, und an solche Zahlen kommt man mit einer konservativen Börsenstrategie keinesfalls heran. Außerdem hat man bei Immobilien als Alleineigentümer größeren Gestaltungsspielraum, um die Rendite noch weiter zu steigern.

Ein Beispiel dafür sind Erweiterungen. Mein Architekt und mein Anwalt sind sehr kreative Köpfe, denen es sehr viel Spaß macht, Optimierungspotenzial wie "Lücken" in Bebauungsplänen zu finden, um so zum Beispiel einen Anbau, Ausbau, ein Hinterhaus oder Ähnliches zu ermöglichen.
Da der Verkäufer das in aller Regel nicht weiß und daher auch nicht einpreist, steigert das die Rendite dann in fast schon unanständige Bereiche.

Bei einem ETF kann ich einen Index kaufen und bin sofort an mehreren Tausend Firmen beteiligt. Bei Immobilien ist das anders. Jede Immobilie stellt einen erheblichen Wert (Klumpenrisiko) dar und muss deshalb sorgfältig ausgewählt werden.

Das ist richtig und zumindest auf dem Papier einer der größten Nachteile von Immobilien.
Aber wenn man sich so in dem Markt bewegen möchte, ist man bei den Profis unterwegs und daher geht es nicht um die größtmögliche Diversifikation, sondern um die maximale Ausbeute.
Nicht, dass ich mich mit ihm vergleichen möchte, aber Warren Buffett kauft ja auch keine ETFs, sondern sorgfältig ausgewählte Aktien. Es ist also in meinen Augen der falsche Ansatz, sich über das Klumpenrisiko zu beschweren. Man muss sich stattdessen die Frage stellen, ob man genug weiß, um es guten Gewissens eingehen zu können.

Das hört sich aber ohnehin alles wilder an, als es letztendlich ist. Das Risiko ist sehr vertretbar, sofern man sich an einige Grundregeln hält, und das nötige Wissen ist günstig und überall für jedermann verfügbar.

Für mich hat der Immobilienkauf große Ähnlichkeit mit dem Pferde- oder Gebrauchtwagenhandel. Muss man nicht Handwerker, Bauingenieur oder sonst wie vom Fach sein, um eine auf Hochglanz polierte Schrottimmobilie zu erkennen?

Die Schrottimmobilien sind eigentlich ein anderes Thema. Da werden ja Leute nach dem altbekannten Schema „anhauen, umhauen, abhauen“ innerhalb weniger Stunden in der Regel mit dem Kauf von einzelnen Wohnungen über den Tisch gezogen.
Ein extrem guter Verkäufer verkauft da mit allen psychologischen Tricks eine Immobilie zu völlig überhöhten Preisen, die der Käufer nie gesehen hat, und schleppt ihn direkt zum sogenannten Mitternachtsnotar.
Erfolgt da die Unterschrift, ist das Kind wirklich ganz tief in den Brunnen gefallen.

Diese Gefahr kann man aber zu 100 % ausschließen, wenn man bei seinem Anlageprofil bleibt, gewissenhaft seine Due-Dilligence-Checkliste abarbeitet und die Exit-Strategie schon vor dem Kauf festlegt.

Für alles, was man selbst nicht kann, muss man sich dann halt Spezialisten einkaufen.
Bei mir macht die technische Objektprüfung ein Architekt, der viele Jahrzehnte Erfahrung hat und gleichzeitig vereidigter Sachverständiger für Betonbau ist. Der Verkäufer, der es fertigbringt, ihm eine Schrottimmobilie anzudrehen, muss wohl erst noch durch Genmanipulation geschaffen werden.

Welche drei Fehler darf man beim Kauf einer Immobilie auf keinen Fall begehen, um nicht Schiffbruch zu erleiden? Ich meine hier nicht offensichtliche Fehler wie zu geringes Eigenkapital, sondern die Fehler, die erst dann auftauchen, wenn man schon auf hoher See ist.

  1. Sofern man nicht selbst vom Fach ist, sollte man meiner Meinung nach eine gute Hausverwaltung beauftragen. Es ist fast unmöglich, sich nebenbei um alles zu kümmern und sich dabei noch vollkommen kompetent im Mietrecht und allen anderen relevanten Rechtsgebieten zu bewegen. Für die Hausverwaltung ist das Tagesgeschäft und daher auch kostengünstig darzustellen. So hat man auch eine größere Distanz zu den Problemen, die eine Immobilie mit sich bringt, und lässt sich nicht von Kleinigkeiten die Zeit stehlen oder den Tag verderben.

  2. Man muss es unbedingt vermeiden, sich in eine Situation zu bringen, die einen Notverkauf nötig macht. Das Sicherheitsnetz aus Versicherungen, Rücklagen und auch weniger offensichtlichen Plänen für den eigenen unerwarteten Tod (kann und will der Ehepartner die Immobilien beziehungsweise das ganze Vermögen weiter verwalten?) muss gut gespannt sein. Tritt ein vorübergehendes Problem auf, empfehle ich jedem, sofort offen und ehrlich mit seinem Banker darüber zu reden. Wenn der Banker die Probleme an den Kontobewegungen erkennt und dann den Kunden zum Gespräch bitten muss, ist das ganz schlechter Stil und wirkt sich natürlich negativ auf die Beziehung aus. Dass man seinen Banker wie jeden anderen wichtigen Geschäftspartner immer auf dem Laufenden halten muss, scheint aber für viele Bankkunden nicht offensichtlich zu sein.

  3. Ich würde niemandem empfehlen, in Projekte einzusteigen, bei denen Altmieter für eine Luxussanierung rausgeekelt werden müssen oder Ähnliches. Das gleiche gilt für Objekte, bei denen die Mieten seit Ewigkeiten nicht angehoben wurden. Das ist zwar im Immobilienjargon sogenanntes Optimierungspotenzial, bringt aber immer große Probleme mit sich und zumindest für mich wäre da eine große Gefahr, dass ich mich selbst nicht mehr im Spiegel anschauen könnte, wenn ich so etwas radikal durchziehen würde. Bei Immobilien gibt es genügend Wege, sehr viel Geld zu verdienen, ohne dabei jemandem wehzutun.

Einen großen Fehler, der üblicherweise begangen wird, bevor man in See sticht, würde ich gerne noch nennen. Anfänger sollten bloß nicht zigtausend Euro von ihrem hart verdienten Geld für Immobilienseminare ausgeben.
Die sind ganz extrem überteuert und in erster Linie dazu da, den Veranstalter reich zu machen.
Wer das nicht glaubt, der kann sich mal anschauen, wie hoch im Vergleich die Studiengebühren für den Aufbaustudiengang Immobilienökonomie an einer bekannten Privatuni in Hessen sind. Die einen verlangen schon mal 5.000 Euro für ein kurzes Wochenende und an der nicht gerade günstigen Uni gibt es drei Semester für knapp 20.000 Euro.

Man kauft also besser für 500 Euro 15 gute Bücher und ackert diese gewissenhaft durch.
Dann fängt man an, mit Bankern, Maklern und Steuerberatern zu reden, besichtigt mal Objekte, besucht die eine oder andere Zwangsversteigerung und führt dort interessante Flurgespräche.
So kommt dann eins zum anderen und irgendwann ist man drin im Thema.

Außerdem würde ich davon abraten, Eigentumswohnungen zu kaufen. Eigentümergemeinschaften können die Hölle sein und rauben einem den Gestaltungsspielraum. Es gilt generell die Maxime, seinen eigenen Weg zu finden und keinesfalls der Herde hinterher zu laufen.

Wenn ein gewerblicher Vermieter einen ganzen Straßenzug aufkauft, kriegt er Mengenrabatt und er hat auch ganz andere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als ein privater oder kleingewerblicher Vermieter. Wie kann ich diese strukturellen Kostennachteile gegenüber gewerblichen Vermietern ausgleichen?

Dieser Nachteil existiert definitiv. Die großen Vermieter umgehen beispielsweise die Grunderwerbsteuer über sogenannte Share Deals. Dieses Schlupfloch steht zwar jedem von uns offen, aber in der Praxis gestaltet sich das etwas schwieriger als in der Theorie, da sich so ein Konstrukt erst ab zweistelligen Millionenbeträgen lohnt.

Ich sage zu dem Thema eigentlich immer nur, dass der Gewinn im Einkauf liegt und daher natürlich auch das Timing wichtig ist.
Wenn man heute anfängt, hat man es bedeutend schwerer, gute Objekte zu finden, als noch vor einigen Jahren. In A-Städten ist es heute unmöglich, etwas mit meinen Renditevorgaben zu finden.
Um es trotzdem zu schaffen, muss man seine Nische in Sachen Lage finden und auch ein Netzwerk an Maklern und Bankern aufbauen. Ohne Netzwerk gibt es nach meiner Erfahrung so gut wie keine Deals.
Es gibt sie natürlich, denn auch ich habe ja mal ohne Netzwerk angefangen. Aber man muss dafür länger suchen und wie immer auch etwas Glück haben.

Sollte man sich als zukünftiger Immobilien-Tycoon auf eine Art von Immobilie spezialisieren? Beispielsweise nur kleine Wohnungen in Uni-Städten, die man an Studenten vermietet, oder ist es besser, sein Beton-Portfolio zu diversifizieren?

Man sollte definitiv ein klares Anlageprofil haben und das Investment vom Ende her denken. Zu viele Leute verlieben sich in ein Objekt.
Dann läuft man Gefahr, etwas Schlechtes zu kaufen oder etwas, das einfach nicht zu einem passt. Es geht hier ja letztlich nur darum, Geld zu verdienen.
Wer das Bedürfnis hat, sich in Objekte zu verlieben und sich selbst als Tycoon wahrnehmen zu können, der sollte besser SimCity auf dem Computer spielen.
Ich empfehle außerdem jedem, sich nicht nur auf die Heimatstadt zu konzentrieren. Für gute Deals muss man auch einiges an Entfernung in Kauf nehmen.

In der Praxis sieht es dann so aus, dass man sich sein eigenes Anlageprofil überlegt.
Zum Beispiel eben Mehrfamilienhäuser mit maximal 20 % Gewerbeanteil im Alleineigentum in B- und C-Städten zu einem Maximalpreis von X mit einem maximalen Faktor von Y.
Fällt ein Objekt aus diesem Profil raus, muss man es einfach konsequent ignorieren, es sei denn, es geht nur um Kleinigkeiten. Vor dem Kauf überlegt man sich dann noch, was man mit dem Haus machen will, welches Optimierungspotenzial es gibt und ob beziehungsweise wann man es verkauft.

Wartet man dann die Spekulationsfrist ab, hat man bei der ohnehin schon hohen Eigenkapitalrendite auch noch die Möglichkeit, den Verkaufserlös steuerfrei auf dem Konto zu verbuchen.
Die einzigen Steuern, die hier anfallen, sind in der Tilgungsleistung, denn die erfolgt ja aus versteuertem Geld. Diese Nettorendite muss man also erst mal schlagen.

Meiner Meinung nach sind Immobilien keine Geldanlage im klassischen Sinn, sondern ein Business, das durchaus lukrativ sein kann. Aber man muss sich kümmern. Kaufen und liegen lassen im Sinne einer passiven Aktienanlage geht nicht. Stimmt diese Einschätzung? Wenn ja, wie hoch ist der operative Zeitaufwand? Ich meine damit den normalen operativen Aufwand. Die Mietnomaden-Horrorstorys überlasse ich RTL2.

Die Einschätzung stimmt grundsätzlich, aber auch hier gibt es Gestaltungsspielraum. Ich kann hier leider keine exakte Zahl zu dem Zeitaufwand nennen, denn um das zu wissen, kümmere ich mich täglich um zu viele Dinge.
Ich habe mir einfach Mühe gegeben, das alles im 4-Hour-Workweek-Stil zu automatisieren.
Meine Hausverwaltung, mein Steuerberater und mein Anwalt sind daher mit umfassenden Vollmachten ausgestattet.
Ist zum Beispiel ein Mieter im Zahlungsverzug, fällt das sofort dem Steuerberater auf, denn der bekommt die Kontodaten direkt im Datev-Format von der Bank geliefert.
Er informiert dann die Hausverwaltung. Die wird erst mal sehr human tätig, und wenn alles nichts hilft, informiert sie irgendwann den Anwalt.
Der spult dann halt das übliche Programm der verschiedenen Eskalationsstufen ab und irgendwann ist das Problem auf die eine oder andere Weise gelöst. Ich bekomme dazu eigentlich nur Statusmeldungen per E-Mail oder mal einen Anruf.

Zur Suche von Objekten habe ich automatisierte Suchaufträge auf den einschlägigen Plattformen und halt mein Netzwerk, aus dem sich ab und zu jemand meldet und mir etwas anbietet.
Arbeit kommt auf mich eigentlich nur nennenswert in der Prüfungs- und Kaufphase zu und wenn Sanierungen oder ein Verkauf anstehen. Der Rest ist so weit automatisiert, dass es für Unternehmerverhältnisse mehr oder weniger nur ein Hintergrundrauschen ist.

Thema Langfristigkeit: Immobilien sind staatlichem Dirigismus weit stärker ausgesetzt als Aktien. Eine Immobilie ist schutzlos staatlichen Steuern sowie kommunalen Gebühren und Abgaben ausgesetzt. Die Weitergabe dieser Kosten an die Mieter wird womöglich durch eine Mietpreisbremse unmöglich gemacht.

Ich sehe das Thema relativ gelassen. Wenn so etwas passiert, sinkt halt die sehr hohe Eigenkapitalrendite in einen etwas normaleren Bereich. Das ist sicher ärgerlich, aber zu verschmerzen.

Da ich mich aus A-Städten ferngehalten habe, ist die Mietpreisbremse für mich auch nur ein Randthema.
Beim Bestellerprinzip sieht es ähnlich aus. Ich habe zwei Makler und habe denen eine Lösung auf Honorarbasis angeboten.
Ich konnte damit leben und die beiden auch. Jetzt verschwende ich daran keine Gedanken mehr.
Es ist halt eine Rahmenbedingung, die sich geändert hat, und in anderen Ländern funktioniert das so schon seit Ewigkeiten. Das Leben muss ja nun mal weiter gehen.

Wenn wir außerdem von Sonderabgaben reden, die zum Beispiel bei Krieg oder einer gigantischen Krise kommen könnten, kann ich nur sagen, dass ich dieses Risiko im Prinzip einfach ignoriere.
Darauf kann man sich ohnehin nicht groß vorbereiten. Meine letzte Lebensversicherung sind einige Kilo Edelmetalle, die ich über Tafelgeschäfte erworben habe.
Die lagern in zwei Bankschließfächern und das einzige, was ich wohl mache, wenn es ganz steil bergab geht, ist diese zwei Kisten aus der Bank abzuholen, um sie privat zu lagern beziehungsweise im Extremfall gut versteckt zu vergraben. Den Rest muss ich dann halt wie jeder andere nehmen, wie er kommt.

In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld. Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?

Das Risiko ist vorhanden und nicht gerade klein. Man sieht ja schon, wie sich die einzelnen Länder über die Grunderwerbsteuer finanziell sanieren möchten.
Ich sehe das allerdings ähnlich gelassen wie bei einer Mehrwertsteuererhöhung. Ein Teil wird an mir hängen bleiben, den anderen Teil zahlen die Mieter und dann geht das Leben auch wieder weiter. Das ist das, was ich Unternehmeralltag nenne.

Bonus-Fragen

Das waren die Standard-Fragen, die ich Claudia und Monika gestellt habe. Christoph hat sich bereit erklärt, mir noch drei weitere Fragenblöcke zu beantworten und uns allen eine Literatur-Liste zu liefern.

Welche Mitspieler hat das Team Christoph? Den Architekten, den Anwalt, den Steuerberater, den Banker und die Hausverwaltung haben wir bereits kennengelernt.
Gibt es noch weitere Mitspieler wie beispielsweise Handwerker? Gibt es eigentlich eine Hausverwaltung, die überregional arbeitet, oder gibt es in jeder Stadt eine eigene Hausverwaltung? Berichten die alle an dich oder berichtet die Hausverwaltung beispielsweise an den Steuerberater, der das komprimiert und um die Steuerdaten erweitert an dich weiterreicht? Zu viele Direct-Reports will man ja auch nicht haben.

Es gibt noch mehrere Makler. Zwei davon übernehmen zusammen mit der Hausverwaltung die Vermietung meiner Objekte. Die sind von unschätzbarem Wert für mich, weil ich weder die Zeit noch die Lust habe, Besichtigungen mit Mietern zu machen. Außerdem bringen sie die nötige Erfahrung mit.

Handwerker rekrutieren sich bei mir fast ausschließlich aus Kontakten des Architekten und über Ausschreibungen.
Ich steige gar nicht so tief in die Materie ein. Woher soll ich als Bürohengst auch wissen, ob da irgendjemand etwas falsch oder richtig macht.
Das überwacht und veranlasst alles der Architekt. Er übernimmt die Verantwortung für die Umsetzung, und ich sehe da auch wirklich kein Sparpotenzial.
Für den Gegenwert eines einzigen nennenswerten Baumangels, der durch meine Überwachung so sicher wie das Amen in der Kirche entstehen würde, arbeitet mein Architekt sehr viele Stunden für mich. Also mache ich ein sehr gutes Geschäft mit ihm.

Es gibt auch überregionale Hausverwaltungen. Mit Beispielen aus der Praxis kann ich allerdings nicht dienen, da meine Objekte sich alle in einer "Metropolregion" befinden, die eine Hausverwaltung bequem abdecken kann.
Die Hausverwaltung sollte allerdings schon in der Nähe des Objekts sein. Ansonsten wird die Verwaltung in der Praxis teuer und unpraktisch.

Die Reportings und Informationswege sind komplex und haben sich über die Jahre so ergeben.
Ich hatte ja schon erwähnt, wie es abläuft, wenn ein Mieter nicht bezahlt. Grundsätzlich habe ich versucht, so selten wie möglich der unnötige Flaschenhals zu sein.
Zu mir dringen also nur Sachen durch, die ich auch wirklich wissen muss. Einmal im Monat gibt es dann einen umfassenden Report, in dem alles steht, was wichtig ist.
Ein weiteres Beispiel wäre die Kündigung eines Mieters. Wenn das passiert, schaltet die Hausverwaltung den Makler ein. Der beginnt sofort mit der Vermarktung und dann geht alles seinen Weg. Ich werde da höchstens eingeschaltet, wenn eine Wohnung nach dem Auszug saniert werden sollte oder wenn neue Mieter länger als geplant auf sich warten lassen.
Mit dem Altmieter regelt die Hausverwaltung alle Formalitäten wie Auszahlung der Kaution, Wohnungsbegehung und so weiter. Ist da zum Beispiel ein Schaden, für den der Mieter nicht einstehen will, wird bei Bedarf wieder automatisch der Anwalt eingeschaltet. Und so dreht sich das Immobilienkarussell jeden Tag weiter.

Wie findet man diese Leute? Sicher nicht in den Gelben Seiten. Wie hast du sie gefunden? Wie lange hat es gedauert, bis du diese Mannschaft zusammenhattest?

So ein Netzwerk ist eigentlich nie ganz fertig. Aber ich würde mal sagen, nach fünf Jahren und ein paar kleineren Investments hatte ich es für den Bereich Immobilien so weit aufgebaut.
Grundsätzlich bin ich jemand, der sich für fast alles interessiert und gerne unter Leuten ist. Die Grundregel ist einfach, möglichst viele Leute kennenzulernen, ihnen zuzuhören und wenn man kann, ein Problem für sie zu lösen und wenn es noch so klein ist.
Ich gehe zum Beispiel liebend gerne zu Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften, da lernt man sogar Politiker und hohe Beamte kennen, die ja da auf ihre großen Gewerbesteuerzahler "aufpassen", Neujahrsempfänge der IHK, Zwangsversteigerungen, Konferenzen und Messen. Halt alles, was man sich so vorstellen kann.

So kommen dann mit der Zeit viele Kontakte zusammen, und die meisten Leute reden gerne und sprechen Empfehlungen aus. Auch wenn sich das nach amerikanischem Self-Help-Gelaber anhört, man kann wirklich fast die ganze Welt kennen, wenn man seine eigenen Kontakte nutzt.

Meine ersten Schritte in der realen Immobilienwelt waren diverse Zwangsversteigerungen.
Da es bei Zwangsversteigerungen die feste Bietstunde gibt und aus taktischen Gründen mit Geboten bis kurz vor Ablauf gewartet wird, ergeben sich da viele Gespräche auf dem Flur.
Ich lernte so einen Makler und einen Terminvertreter einer anderen größeren Bank kennen und über sie kamen viele weitere Kontakte hinzu. Das war der Anfang von allem.

Richtige Spezialisten suche ich häufig über die "Casting-Schiene". Bei Anwälten zum Beispiel suche ich nach herausragenden Publikationen, spektakulären Prozessen oder andere Dinge, die sie von der Masse abheben.
Oder man fragt einfach genug Leute, wer der beste Anwalt für den Bereich XY ist. Meistens hört man einen Namen am häufigsten. In einem Gespräch kann man dann schnell herausfinden, ob jemand wirklich brennt, kreativ ist und bereitwillig die Extrameile läuft.

Außerdem sollte man nicht geizig sein, wenn es um Schlüsselstellen im eigenen Team geht. (Hervorhebung durch mich, Finanzwesir)
Die meisten Leute geben selbst bei schlechtem Essen und unterirdischer Bedienung im Restaurant Trinkgeld.
Geht es dann aber um den Besten in einem Gebiet, empfinden sie ihn als zu teuer und lassen lieber alles von dem Rechtsanwalt regeln, der doch schon seit Jahrzehnten so gut den Onkel Karl betreut. Da spart man am falschen Ende.

Was mir ‒ auch in deinen Kommentaren ‒ aufgefallen ist: Du hast ein anderes Verhältnis zur Bank als die meisten von uns. Wie arbeitest du mit der Bank zusammen?
Was kann ein Immobilieninvestor von einer Bank deiner Meinung nach erwarten und was nicht? Mir geht es darum: Wie verhindert man, dass die Bank den Schirm zurückfordert, wenn es anfängt zu regnen?

Bei mir ist das sozusagen alles historisch gewachsen. Ich habe damals meine Agentur gegründet und da mehr oder weniger unbedacht mit der lokalen Sparkasse zusammengearbeitet, weil die halt da war.
Da ging es ja erst mal nur um ein Girokonto und ein Tagesgeldkonto. Ich musste dann leider schnell feststellen, dass Webagenturen zwar sehr gutes Geld verdienen können, in der Praxis aber der Cashflow ein ernstes Problem ist.
Wir haben schon sehr früh mit ziemlich großen Unternehmen und auch DAX-Konzernen gearbeitet, und denen ist ziemlich egal, welches Zahlungsziel man auf die Rechnung schreibt.
Das dauert mal 48 Tage, mal 100 oder im schlimmsten Fall auch schon mal 180 Tage, bis die bezahlen. In der Zwischenzeit muss man natürlich seine Arbeitnehmer trotzdem weiter bezahlen.
Da man den Kunden ja behalten will, ist man leider gezwungen, das auszuhalten. Ich bin dann mit ein paar Auswertungen vom Steuerberater und meinem Stapel unbezahlter Rechnungen zu der Sparkasse gelaufen und habe denen erklärt, dass ich ganz tolle, solvente Kunden habe, die viel Umsatz bei mir machen, mir aber leider das Kapitalpolster fehlt, um die Zeit auszuhalten, bis das Geld auch wirklich auf meinem Konto landet.
So kam ich zu meiner ersten unbesicherten Kreditlinie zu fairen Konditionen, und damit fing dann alles an. Ich lernte immer ranghöhere Mitarbeiter kennen, kaufte eine andere Agentur mit viel Fremdkapital und irgendwann waren wir so weit, dass sich der neu eingestellte Vorstand für das Firmenkundengeschäft bei mir persönlich vorstellen kam.
Die große leidenschaftliche Bank hat damals übrigens sofort abgewunken und mir empfohlen, meine Forderungen an einen Factoring-Dienstleister zu verkaufen.

Meine Erfahrung ist, dass sich die meisten Leute den Banken gegenüber nicht wie Kunden beziehungsweise Geschäftspartner, sondern eher wie gegenüber einer Behörde beziehungsweise wie ein Bittsteller verhalten.
Die Gedanken "Hoffentlich kriegen wir den Kredit für unser Haus?", "Steht da etwas Negatives bei den Auskunfteien über mich?" sagen wahrscheinlich jedem etwas.
So sollte man aber nicht an das Thema herangehen. Es fängt damit an, dass man seinen Score bei den Auskunfteien kennen muss und wissen muss, dass Immobilienfinanzierungen etwas sind, bei dem jede Bank liebend gerne mitmacht, sofern die Bonität einigermaßen passt.
Dann wird klar, dass man sich eher in einer starken als in einer schwachen Verhandlungsposition befindet. Außerdem muss man seinen Banker, wie jeden anderen Geschäftspartner, richtig füttern und darf unter keinen Umständen unvorbereitet in einen Banktermin gehen.
Viele Leute machen das tatsächlich so: Die schlagen da auf und sagen "Ich will für meine Altersvorsorge dieses Mietshaus für X Euro kaufen und brauche einen Kredit".
Wenn ich eine Finanzierung brauche, setze ich mich schon Wochen vorher mit dem Ziel an den Computer, eine Projektmappe zu erstellen, die den Banker so begeistert, dass er mich quasi anbettelt, den Kreditvertrag zu unterschreiben. Der Banker muss also auf Anhieb richtig Lust auf das Projekt haben, anstatt tausend Rückfragen stellen zu müssen, weil grundlegende Zahlen und Informationen fehlen.

Um jetzt endlich zur eigentlichen Frage zu kommen: Neben einer längerfristigen Geschäftsbeziehung ist Kommunikation der Schlüssel zu dem Erfolg mit Banken.
Die Banker sind ja nicht dämlich und wissen, dass selten etwas genau so läuft wie ursprünglich geplant. Gleichzeitig sind sie aber sehr auf Sicherheit bedacht.
Wenn also etwas Ungeplantes passiert, muss man sofort offen und ehrlich mit ihnen reden und ihnen zeigen, wie man das Problem behebt. Dann kriegt man problemlos Tilgungspausen, Zwischenfinanzierungen und was alles so nötig werden kann.
Denn der Banker hat kein Interesse daran, dass der Kredit faul wird. Er will, dass alles wie geplant zurückbezahlt wird (im Zweifel halt etwas später). Der größte Fehler, den man machen kann, ist also, gegenüber seinem Banker zu schweigen und zu warten, bis er auf Probleme reagiert.
Beachtet man dazu noch die finanziellen Grundregeln und hat immer genug Rücklagen, um zumindest die Zinsen für einen längeren Zeitraum bezahlen zu können, zieht einem keine Bank den Schirm weg. Die Sorge ist in meinen Augen unbegründet, denn das passiert nur, wenn die Bank wirklich gar nicht mehr anders kann.

Als weiteren Tipp würde ich Leuten, die größere Pläne haben, empfehlen, zu lernen, wie ein Banker denkt. Da eignet sich neben vielen gut überlegten Fragen auch zum Beispiel ein Lehrbuch zum Thema Bankwirtschaft.

Diese Bücher empfiehlt Christoph (der Stillhalter)

Zwei Bücher davon sind spannend und machen richtig Lust auf Immobilien und die anderen sind die nötige schwere Kost. Mit den vier Büchern kann jeder einsteigen und sich über die Kaufempfehlungen bei dem großen amerikanischen Versandhändler zu den anderen guten Büchern durchhangeln.

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Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft von Egon Murfeld Prügel für den Hausbesitzer von Klaus Barski
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Kommentare

Tim A. sagt am 24. Februar 2016

Sehr interessantes Interview, vielen Dank.


Aniong sagt am 24. Februar 2016

Vielen Dank an Albert und Christoph für dieses interessante Interview.

Mein Fazit aus diesem Artikel ist folgendes: Wenn man so ein Charactertyp wie Christoph ist, klingt das nach einem hervorragenden System, dass gut funktionieren und eine sehr gute Rendite bringen kann.
Dieser Charactertyp zeichnet sich dadurch aus, dass man gerne mit Leuten spricht und das auch gut kann, um sich so ein Netzwerk von Architekten, Hausverwaltung etc. aufzubauen und zu pflegen.
Jeder kennt diesen Character wahrscheinlich, meistens sind sie als Unternehmer tätig, suchen sich unermüdlich neue Aufgaben und Projekte und sind überall gleichzeitig zu finden.

Ich persönlich bin da das genaue Gegenteil: Ich kann zwar auf Arbeit gut mit Kollegen und Kunden umgehen, spreche aber eigentlich gar nicht so gerne mit Leuten und bin glücklich, wenn ich als Angestellter nach Feierabend und am Wochenende nichts mehr mit Arbeit zutun habe (selbst wenn die Arbeit extrem viel Spaß macht) und mich nur noch mit Familie, engen Freunden und meinen eigenen Hobbies beschäftige.
Das Aktiendepot ist da für mich die perfekte Anlage: Man kann sich nur mit Excel und Online-Banking etwas aufbauen, ohne jemals auch nur mit einer einzigen Person sprechen oder verhandeln zu müssen.

Daher mein Tipp an alle: Nicht nur auf die Rendite schauen, sondern vor allem auch darüber nachdenken, ob man mit den Aufgaben seiner Anlageklassen dauerhaft Spaß haben kann.
Meine Vermutung ist, dass nur eine Minderheit Christophs System dauerhaft durchziehen kann und dabei auch noch Spaß hat.


Finanzwesir sagt am 24. Februar 2016

Hallo Aniong,

"sondern vor allem auch darüber nachdenken, ob man mit den Aufgaben seiner Anlageklassen dauerhaft Spaß haben kann."

Das ist ein sehr wichtiger Aspekt. Sage ich ja auch immer: Es muss zu einem passen.
Aber wenn ich nur darüber berichten würde, was zu mir paßt, wäre das hier eine sehr einseitige Sache ;-)
Jemand wie Christoph ist zu gut, um ihn einfach mit ein "paar" Kommentaren davonkommen zu lassen. Ich wollte gerne seine Sicht der Dinge hören, denn er scheint ja recht erfolgreich zu sein und mir ist es immer wichtig Menschen aus der Praxis zu Wort kommen zu lassen.
Theoretisch wissen wir alle, wie man bloggt, an der Börse handelt oder Häuser kauft. Aber man muss es dann auch mal gemacht haben und dann stellt man fest: Es gibt das einen Haufen kleiner Lästigkeiten, die einem das Leben echt schwer machen können, die aber in den idealsierten Theorien vollkommen fehlen.

Oder wie ich es immer sage: "Wie kann es sein, dass im ganzen "Herrn der Ringe" nie jemand aufs Klo muss?"

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 24. Februar 2016

@ Finanzwesir, Aniong

Einen ganz wichtigen Punkt habe ich im Interview noch vergessen und das ist der sinkende Schwierigkeitsgrad im Vermögensaufbau. Dass es den gibt wissen alle, aber wenn mir früher jemand erzählt hätte wie es bei mir in 25 Jahren aussieht, hätte ich ihn für vollkommen verrückt erklärt.

Der schwierigste Teil ist der Weg von einem negativen Vermögen auf null zu kommen. Dann erreicht man irgendwann die ersten 100.000 Euro und es wird mit jedem 100.000er Schritt so viel einfacher wie man sich das gar nicht vorstellen kann.
Das was ich heute mache ist also gar nichts gegen das was jemand tut, der sich gerade aus Kreditkartenschulden und Dispos heraus arbeitet.

Ab einem gewissen Punkt kommen dann Möglichkeiten von ganz alleine und Risiken sind auch nicht mehr existenzbedrohend, sofern man nicht extrem zockt oder sich ganz dumm anstellt.
Denn der Lebensunterhalt ist ja durch verschiedene Einkommensquellen zigfach gedeckt. Auch dann passieren natürlich Fehler und Probleme tauchen auf, da kann man nichts dran machen.
Hat man aber mal den Punkt erreicht diese Fehler nicht mehr mit dem durch eigene Arbeit verdienten Geld zu machen, sind sie auch besser zu verschmerzen und halten einen nicht mehr mit so hoher Wahrscheinlichkeit davon ab weiter zu machen.

Hier

"Ich persönlich bin da das genaue Gegenteil: Ich kann zwar auf Arbeit gut mit Kollegen und Kunden umgehen, spreche aber eigentlich gar nicht so gerne mit Leuten und bin glücklich, wenn ich als Angestellter nach Feierabend und am Wochenende nichts mehr mit Arbeit zutun habe (selbst wenn die Arbeit extrem viel Spaß macht) und mich nur noch mit Familie, engen Freunden und meinen eigenen Hobbies beschäftige."

verhält es sich ähnlich wie beim Schwierigkeitsgrad im Vermögensaufbau. Es ist natürlich nicht jeder für die Selbstständigkeit gemacht, aber wer ein mal gespürt hat wie es ist Umsatz zu generieren anstatt ein Gehalt zu erhalten, der will nicht mehr zurück.
Daher ist mein Rat immer das nebenbei auszuprobieren, wenn es die Familienverhältnisse zulassen. Allerdings empfehle ich da im Idealfall nichts mit Dienstleistungen zu machen. Am besten hat man Produkte, die eine Maschine oder jemand anderes herstellt und verkauft sie dann.
Ich mache immer noch viel nebenbei in Sachen E-Commerce. Das Gefühl morgens aufzustehen und dann auf dem Smartphone zu sehen, dass nachts 50 Bestellungen eingegangen sind, kann man nicht so richtig beschreiben.
Das fühlt sich ungefähr so an als hätte man einen Baum gepflanzt aus dem keine Äpfel sondern Geldscheine wachsen. Das ist also im Endeffekt das Gegenteil von harter Arbeit.
Ich behaupte daher mal, dass die meisten Angestellten mehr negativen(!) Stress im Alltag haben als ich ihn jemals hatte. Der positive Stress, den ich habe, ist eher Luxus als ein Problem. Bei mir ist es zum Beispiel nicht so, dass ich mich auf das Wochenende freue. Es kommt viel häufiger vor, dass ich gar nicht weiß welchen Wochentag wir gerade haben.

Und das Netzwerken ergibt sich dann auch automatisch. Mit interessanten Leuten redet es sich bedeutend leichter als mit uninteressanten. Ich bin heute noch der ganz normale Typ, der am liebsten entspannt im Garten sitzt und grillt.
Wiener Opernball, St. Moritz, Polo-Turniere & Co. sind nicht gerade mein Ding. Auch ein sündhaft teures Auto ist nicht unbedingt etwas für mich.
Da würde ich mir die ganze Zeit Sorgen machen, wenn es irgendwo parkt und wirft man wirklich einen Sack Grillkohle in den Kofferraum einer S-Klasse?
Die meisten wirklich interessanten Leute ticken ganz genau so wie du und ich. Genau so wie ich jemanden für verrückt erklärt hätte, der mir das alles vor 25 Jahren erzählt hätte, erklärst du mich jetzt für verrückt, wenn ich dir sage, dass ein bundesweit bekannter Steuerberater mit Stundensätzen von bis zu 350 Euro sich unglaublich darauf freut mal wieder in meinem Garten Pulled Pork zu essen.
Von Wachteleiern, Fasan und Gesprächen über Pelzmäntel träumen die aller wenigsten ;-)


Claus sagt am 24. Februar 2016

Interessantes Interview


Finanzwesir sagt am 24. Februar 2016

Hallo Christoph,

"...der sinkende Schwierigkeitsgrad im Vermögensaufbau."

Der Klassiker, die erste Million ist die schwerste. ;-) Das stimmt definitv. Vor allem wie Du ja schreibst: Mit steigender Flughöhe, werden die Risiken geringer. Man kann mehr einsetzen, dieses Mehr auch noch besser diversifizieren und bei Verlusten ist nicht gleich das Familieneinkommen bedroht. Das führt dann zu dem biblischen "wer hat, dem wird gegeben"

"aber wer ein mal gespürt hat wie es ist Umsatz zu generieren anstatt ein Gehalt zu erhalten, der will nicht mehr zurück."

Auch hier ein definitives Ja. Wenn auch in kleinem Rahmen als Du (keine 50 Bestellungen über Nacht), aber auch ich freue mich, wenn ich mich ins Amazon PartnerNet einlogge und sehe, dass wieder ein paar Euro an Provisionen für Buchverkäufe da stehen. Das ist schön.

Trotzdem würde ich da Aniong zustimmen: Es muss Spaß machen. Immos wären auch nix für mich. Aber ich mache den Finanzwesir und strebe hier natürlich ebenfalls die Weltherrschaft an. ;-)

"Mit interessanten Leuten redet es sich bedeutend leichter als mit uninteressanten."

Deshalb machen wir ja auch heute das erste Finanzrocker/Finanzwesir-Lesertreffen. Einfach aus Neugier. Ich bin total gespannt, was da heute Abend für Gestalten ums Eck kommen!

"dass ein bundesweit bekannter Steuerberater sich unglaublich darauf freut mal wieder in meinem Garten Pulled Pork zu essen."

Ungeeignetes Beispiel. Die meisten Männer sind unglaublich einfach gestrickt. Stell sie vor einen Grill, drück' ihnen eine Bierflasche in die Hand und versprich ihnen einen Whisky, wenn sie alles aufessen und sie sind's zufrieden ;-)

Die meisten wirklich coolen Typen, die ich kennengelernt habe, waren so drauf.

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 24. Februar 2016

@ Finanzwesir

Volle Zustimmung. Es müssen ja auch wirklich keine Immobilien sein. Im Prinzip ist es egal welches aktive Geschäft man macht. In so vielen Bereichen gibt es viel Geld zu verdienen und noch mehr Spaß zu haben.

Ich denke ganz ehrlich, dass das bei mir auch dadurch kam, weil in diesen Jahren alles Digitale so wenig verstanden wurde. Bis vor einigen Jahren wurde ja sogar noch Google häufig verlacht ("wie kann eine Firma, die nichts herstellt so viel wert sein?"). Eine sehr lange Zeit konnte ich niemandem so richtig erklären was wir tun. "Etwas mit Computern" erzeugt sehr viele Rückfragen und wem soll ich auch mit Conversion Optimierung, bedarfsgerechter Personalisierung von Webseiten und intelligentem Tracking kommen?

Ich wollte also damals wahrscheinlich einfach etwas haben, das ich den "normalen" Leuten zeigen kann, wenn sie fragen wie ich mein Geld verdiene. Da ist ein Haus bedeutend praktischer als jemandem zu zeigen, dass wegen mir eine Webseite ihr Aussehen und ihren Inhalt abhängig von der Fragestellung des Nutzers und dem Weg den er zu ihr genommen hat verändert und so viel mehr Umsatz (oder was auch immer ihr Ziel ist) generiert als die "dumme" Variante.

Es gibt da unzählige Sachen, die spannend sind und das letzte an was es mangelt sind Ideen. Ich will eigentlich nur eins sagen: Wer noch jung genug ist, der sollte sich auf jeden Fall überlegen nicht seine ganze Zeit für ein Gehalt zu verkaufen. Jeden Tag werden werden auf diesem Planeten unzählige Milliarden hin und her geschoben. Davon muss nur ein Bruchteil auf das eigene Konto umgeleitet werden.

Wie wäre es für das erste Nebenbei-Business zum Beispiel mit Männer-Rezepten für den Thermomix als E-Book auf Amazon? Ich träume jeden Tag davon aus dem Ding mal etwas zu bekommen was Männerherzen höher schlagen lässt ;-)


Pin Gu sagt am 24. Februar 2016

Vielen Dank für das interessante Interview!

Abgesehen von Charakterfrage, stellt sich für mich die Frage, ob heutzutage überhaupt und vor allem ohne Netzwerk Renditeschnäppchen noch möglich ist, sollte man auf die Idee kommen als Immobilien-Investor starten zu wollen.
Auch bei Zwangsversteigerungen schätze ich die Chancen als gering ein, als Anfänger auf seine Kosten zu kommen. Die Zwangsversteigerungen sind inzwischen Massenveranstaltungen mit allen möglichen Anlegerschichten und dementsprechend unberechenbar.
Selten wechseln die Objekte unter dem Verkehrswert den Besitzer. Daher stelle mir schwierig vor, auf eine Eigenkapitalrendite von mindestens 25 Prozent zukommen, was nicht heißt, dass das vor 18 Jahren nicht möglich war.


Thomas sagt am 24. Februar 2016

Zuallererst ein wirklich richtig interessantes Interview. Danke!

@ Christoph (der Stillhalter)

"Ich persönlich bin da das genaue Gegenteil: Ich kann zwar auf Arbeit gut mit Kollegen und Kunden umgehen, spreche aber eigentlich gar nicht so gerne mit Leuten und bin glücklich, wenn ich als Angestellter nach Feierabend und am Wochenende nichts mehr mit Arbeit zutun habe (selbst wenn die Arbeit extrem viel Spaß macht) und mich nur noch mit Familie, engen Freunden und meinen eigenen Hobbies beschäftige."

verhält es sich ähnlich wie beim Schwierigkeitsgrad im Vermögensaufbau. Es ist natürlich nicht jeder für die Selbstständigkeit gemacht, aber wer ein mal gespürt hat wie es ist Umsatz zu generieren anstatt ein Gehalt zu erhalten, der will nicht mehr zurück."

Das habe ich schon von vielen Selbstständigen gehört. Bin gespannt, wann es mich erwischt ;)

Auf dem Blog von Thomas gibt es hierzu diesen Artikel: finanzgorilla


Besucher sagt am 24. Februar 2016

Ganz ehrlich?

Es liest sich für mich wie eine Selbstbeweihräucherung eines ach so tollen Typens, der so tolle Leute kennt ("bundesweit bekannter StB mit > 350,-€ Honorar..."). Schön, dass es dir so gut geht - der Eigenlobgesang nervt aber.

Interessant und richtig fand ich die Passage "Um jetzt endlich zu der eigentlichen Frage zu kommen... Bankwirtschaft."


Christoph (der Stillhalter) sagt am 24. Februar 2016

@ Pin Gu

Durch die auf breiter Front so hohen Preise, muss man heute für diese Rendite ein nicht unerheblich höheres Risiko eingehen, denn es gibt diese Objekte nicht mehr in den allerbesten Lagen. Darauf weise ich ja auch schon im Interview hin. Aber bei Immobilien geht es ganz sicher auch bald mal wieder in die andere Richtung.

Bei Zwangsversteigerungen musst du wissen, dass es heute nur noch die wenigsten guten Objekte überhaupt in den Gerichtssaal schaffen. Die werden vorher schon weggekauft und das Verfahren dann vor dem ersten Termin eingestellt. Das ändert aber nichts daran, dass du da interessante Leute kennen lernen kannst.

Für diese eine Strategie gilt also platt gesagt für die nahe Zukunft, dass eigentlich eh alles schon zu teuer ist und überall wo es noch was zu holen gibt, gewerbliche Käufer positioniert sind, die die guten Deals kriegen und du außer weiter draußen keine Chance mehr hast.

Das schöne an Immobilien ist aber, dass es noch sehr viele andere Strategien gibt. Man muss ja nicht unbedingt in einem überhitzten Markt mit Mini-Renditen zum Vermieter werden, wenn man auch ein Verkäufer werden kann.
Selbst in kleinen Städten bis runter zu 10.000 Einwohnern gehen heute gut gelegene, barrierefreie Wohnungen in einem Neubau oder frisch sanierten Haus weg wie warme Semmeln.
Da gibt es genügend günstige, leere Grundstücke und genug leerstehende, baufällige Häuser, die du nur suchen musst. Dann lässt du dir schöne 3D-Animationen machen und verkaufst die Wohnungen noch vor Baubeginn.
Du musst dir dann nur von einem vereidigtem Buchprüfer, den Baufortschritt und die Mittelverwendung bestätigen lassen weil diese Immostrategie aus guten Gründen in der Form reguliert ist.
So kannst du den Boom, der dir auf der einen Seite meine Strategie verbaut zu deinem Vorteil nutzen und bist dann schnell wieder aus dem Risiko raus. Möglichkeiten gibt es also auch heute wie Sand am Meer.

@ Besucher

Ich habe mir es eigentlich komplett abgewöhnt auf Kritik zu reagieren, denn man kann es nie allen recht machen und die darauf folgenden Diskussionen führen nie zu etwas Gutem.
Aber diese Seite ist was das anbelangt wie ein Einhorn. Normalerweise sind ca. 90% der Leute wütend auf einen, wenn man richtig gut ist in dem was man tut.
So war zumindest meine normale Quote auf Konferenzen, wenn mir entrüstet die Frage an den Kopf geworfen wurde wie man denn bitte meine Strategie der personalisierten Webseiten mit X-tausend Produkten umsetzen soll.
Hier stänkert ja eigentlich nie jemand. Aber wenigstens geht es um mich und nicht um den eigentlichen Inhalt.


Finanzwesir sagt am 24. Februar 2016

@PinGu, da war Christoph schneller. Ich kann nicht für Immos sprechen, aber ich bin seit knapp 25 Jahren im Online-Geschäft tätig und was ich das geshen habe ist ähnlich.
Es tun sich immer wieder neue Nischen auf. Nimm den Finanzwesir: Vor dem Panda- und Pinguin-Update hätte ich mit meiner Strategie keinen Blumentopf gewonnen.
Ich hätte keine Chance gegen die SEO-Spammer gehabt. Ich schreibe bilderreich und spiele Wort-Billard. Ich meine A, sage B, um die Pointe dann bei C zu versenken. Das werde ich nie aufgeben, aber damit komme ich gegen eine knallhart auf Keywords optimerte Seiten nicht an.
Außerdem mache ich mir nur mittelviel Gedanken um SEO. Die Grundlagen habe ich drauf, aber zu viel mehr habe ich keine Lust. Soll der Google-Bot doch sehen, wie er damit klar kommt.
Das kann er mittlerweile ziemlich gut und so bekomme ich mit Sicherheit mehr Google-Nutzer, als ich vor den Qualitäts-Updates bekommen hätte.
Dafür sind die ganzen Spam-/Adsense-Sites weg vom Fenster.
Die Strategien wandeln sich dauernd. Ich bin mir sicher, im Immo-Markt gibt es bestimmt noch andere Möglichkeiten, die Christoph angesprochen hat. Man muss sich nur wirklich hinsetzen und sich alles Mögliche und vor allem Unmögliche überlegen. Was ist mit Altenwohnungen plus Tierpension, warum nicht ins Wohncontainer-Geschäft einsteigen?
Wenn ich in Immos machen müsste, wüsste ich ganz genau, was ich nicht machen würde: Mehrfamilienhäuser mit maximal 20% Gewerbeanteil in B- und C-Städten kaufen ;-)
Das sind schon die ganzen Christophs mit ihren Netzwerken und fast zwei Dekaden an Erfahrung.

@Christoph: Ich habe mir gedacht: Das hälst Du aus & ein bißchen Kritik läßt dein Werk nur noch heller scheinen ;-) Ansonsten sorgt der Finanz-Gimli in mir dafür, dass die Zwergenbinge trollfrei bleibt.

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 24. Februar 2016

@ Finanzwesir

Wegen mir brauchst du nichts zu filtern. Ich habe ein ganz dickes Fell.
Vielleicht passt das auch gut unter dieses Interview, denn in einem aktiven Geschäft braucht man ein dickes Fell und muss wissen wie man mit Hatern umgeht.


Pin Gu sagt am 24. Februar 2016

@ Christoph (der Stillhalter), besten Dank für die Antwort, die mich leider nicht überzeugt.
Die genannten Möglichkeiten sind für die meisten Otto-Normalanleger nicht nur wegen der fehlenden finanziellen Möglichkeiten, sondern auch wegen der fehlenden Mannschaft und Netzwerke, um ein solches Projekt auf die Beine zu stellen, nicht realisierbar.
Da ist die Mehrheit der Anleger mit Tipps des Finanzwesirs eindeutig besser bedient.

Aber gut, dass wir wenigstens uns pari einig sind, dass der Immo-Markt überhitzt ist und Mindestrenditen von 25 Prozent kaum realisierbar sind.

@ Finanzwesir, ebenfalls besten Dank für den Beitrag. Klar, dass Investieren ein dynamischer Prozess ist und bedarf ständiger Anpassung der Strategie. Aber es muss realisierbar sein und es bringt mir eine retrospektive Betrachtung wenig, wenn die momentane Umsetzung nicht zielführend ist


K. sagt am 24. Februar 2016

Danke für das qualitativ wertvolle Interview.
Ob das jetzt Selbstbeweihräucherung ist oder nur darstellt was man erreichen kann oder ob hier nur Neider sprechen überlasse ich jedem selbst. Ich finde das Interview und dem darin enthaltenem Erfahrungsbericht inkl. praktischer Tipps klasse. Vielen Dank und weiter so.
Eine interessante Frage habe ich allerdings vermisst: Wohnt Christoph (der Stillhalter) eigentlich selbst zur Miete oder im Eigentum? Und wenn ja (so oder so) warum?
Viele Grüße,
K.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 25. Februar 2016

@ K

Meine Erwerbsbiographie ist ja etwas untypisch. Deswegen hatte ich früh eine Eigentumswohnung, weil ich damals noch nicht so über Geld nachgedacht habe wie ich das heute mache. Im Nachhinein war der Kauf ein Fehler, weil ich aus dem Geld viel mehr hätte machen können. Aber ich war jung und dumm, die Mehrheit hielt und hält Wohneigentum für eine gute Idee und da habe ich natürlich mit einem breiten Grinsen den Kaufvertrag unterschrieben.

Als dann die Wohnung mit Kind Nr. 2 zu klein wurde und ich auch keine Lust mehr hatte die Wocheneinkäufe hunderte Meter durch die Gegend zu schleppen, haben wir uns dann für ein Eigenheim entschieden.
Wir sind uns ja fast alle einig, dass das im Grunde eine Lebensstil-Entscheidung auf der Konsumseite ist. Meine Frau und ich sind in Einfamilienhäusern aufgewachsen und daher lag die Entscheidung nahe.
Ich habe dieses Haus nie als Investment betrachtet und mir eigentlich eher die Frage gestellt, ob der Konsum und das Binden von so viel Kapital jetzt in diesem Moment vertretbar ist. Es ging also um die guten alten Opportunitätskosten.

Ich bin auch nur bedingt ein Anhänger des wirklich langfristigen Konsumverzichts. Der größere Hebel ist nämlich auf der Seite der Einnahmen. Ich habe zwar viele Jahre auf Konsum verzichtet um möglichst früh möglichst viel Geld investieren zu können.
Macht man das richtig, erreicht man dann irgendwann des Finanzwesirs biblische Schwelle "Wer hat, dem wird gegeben". Ist man dann an der Schwelle angelangt, sollte einem das Geldausgeben nicht mehr so schwer fallen.
Man lebt ja nur einmal. Festgestellt habe ich aber, dass ich überwiegend Geld für Erlebnisse ausgebe. Materielle Dinge haben eigentlich immer nur einen kurzen Reiz und werden dann selbstverständlich.
Es ist also definitiv schöner von einem Porsche zu träumen als ihn wirklich zu besitzen. Vielleicht ist das anders, wenn man noch nicht verheiratet ist, weil das Gefährt dann seine zusätzliche Wirkung tatsächlich entfalten kann. Aber grundsätzlich dürfte das auf alle Gegenstände zutreffen.

Wenn ich heute noch mal frisch von der Uni kommen würde, würde ich also so lange wie nötig Mieter bleiben um möglichst viele Risiken eingehen zu können, die sich auch wirklich lohnen.
Denn in meinen Augen sollte man mit so viel Zeit vor sich auf jeden Fall das Ziel haben auf hohem Level vollkommen finanziell unabhängig zu sein. Aber die meisten denken nicht so wie ich, da für sie ein aktives Business nicht in Frage kommt. Dabei ist das heute wohl leichter als jemals zuvor.

Kurzes Beispiel dazu: Heute morgen war ich beim Friseur und habe das Heft eines großen Automobilclubs durchgeblättert. Da gibt es eine Anzeigenseite auf der nichts ist außer schwarz/weiße Kleinanzeigen für Treppenlifts von verschiedenen Firmen.
Alle nach dem gleichen Schema mit 0800er Nummer. Da lagen noch zwei ältere Hefte und die Seite ist darin nahezu identisch. Die Anzeigen funktionieren also anscheinend göttlich selbst mit dieser Dichte an Konkurrenz.
Jetzt muss man sich nur mal vorstellen was passieren würde, wenn man da ein anderes Senioren-Produkt für < 100 Euro platziert, bei dem die Kaufentscheidung schneller fällt als bei einem Treppenlift. Solche Möglichkeiten gibt es überall. Ich stolpere jeden Tag über mindestens 10.

Deswegen rate ich hier ja so oft dazu sich zu überlegen ob der Deal x-tausend Euro und ein bisschen Planungssicherheit für einen Monat Zeit wirklich so gut ist.


Chris sagt am 25. Februar 2016

Interessantes Interview, gefällt mir auch von der Direktheit besser als die anderen.
Vieles vom Gesagten kann ich auch aus meiner eigenen Erfahrung als Vermieter (natürlich in wohl kleinerem Rahmen) so mit unterschreiben.
Das Immobiliengeschäft ist und bleibt am Ende halt ein Geschäft, und man muss vom Typ her eben schon eher ein Geschäftsmensch sein, um sich darauf einlassen zu können.
Von daher ist der Vergleich mit den anderen klassischen Arten der Geldanlage eben auch immer so eine Sache, und es ist doch nichts verwerfliches dabei, einfach zu konstatieren dass Menschen unterschiedlich sind und jeder selbst entscheiden soll womit er sich wohlfühlt, anstatt pauschal zu urteilen und eine "für alle gültige" Empfehlung ausgeben zu können.
Da finde ich die Pro-Contra Diskussion im Netz stellenweise oft überzogen. Weder sind nur Immobilien die einzig wahre Anlage, mit der ALLE garantiert reich werden können, aber auch dass NIEMAND damit Geld machen kann, ist genauso eine Kritik die schon wieder übers Ziel hinaus schießt.
Wie bei jeder anderen wirtschaftlichen Unternehmung wird es dabei immer zwangsläufig Gewinner und Verlierer geben. Nun kann man daraus, siehe Typ-Sache, schlussfolgern dass man sich auf dieses Risiko garnicht erst einlässt und lieber gleich ganz davon wegbleibt, was genauso legitim ist wie für Menschen, die mit mehr Unternehmergeist und Geschäftssinn veranlagt sind, sich dieser Herausforderung stellen wollen.
Genauso ist es auch für viele Menschen überhaupt nicht so, dass sich diese Dinge in der Praxis immer nur zwangsläufig als konstruierte Entweder-Oder Szenarien darstellen (also zB "entweder Haus ODER Aktien" etc), wenn man schon das nötige Grundkapital, Verstand und Eifer mitbringen kann um auch mehrere Renditequellen gleichzeitig zu erschließen. Natürlich kann/soll/muss dass nicht Jeder, aber eben auch nicht Keiner.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 25. Februar 2016

@ Pin Gu

Jeder hat halt seinen eigenen Einstiegspunkt, der von unzähligen Faktoren bestimmt wird. Vielleicht wäre deiner ein vergammeltes Haus in einem gemütlichen Weindorf am Rhein in Eigenregie zu sanieren und daraus Ferienwohnungen zu machen. Wegen der räumlichen Weite und der vielen Strategien, gibt es so viele Möglichkeiten, dass man die gar nicht überblicken kann.

Deswegen ist es der größte Fehler sich einfach zu sagen "heute geht das nicht mehr, der hatte mehr Glück als Verstand und ich könnte das niemals schaffen". Auch heute an diesem Tag treffen viele Leute Entscheidungen mit Immobilien, die viel Rendite bringen. Morgen und übermorgen ist das auch so.

Wenn es für dich nicht die Immos sein sollen, dann lass es etwas anderes sein.


Pin Gu sagt am 25. Februar 2016

@ Christoph da muss du mich wohl falsch verstanden haben.
Ich habe nicht von Glück und Verstand gesprochen, auch wenn beide Faktoren nicht zu vernachlässigen sind. Oder dass ich es nicht schaffe. In meinen Einschätzungen ging es um Fakten wie Timing, Aufwand und Rendite, die momentan nicht für Immobilien sprechen.
Meine persönliche Meinung. Es gibt neben Börse besser Möglichkeiten leichter und vor allem mobiler und liquider Geld zu vedienen.
Und wie Chris schreibt, Immobilien ist ein Business, eine Unternehmung. Kenne einige erfolgreiche Immo-Unternehmer und leider auch welche, die es bitterlich bereuen überhaupt damit angefangen zu haben.
Wie immer gibt es keine Pauschalempfehlungen. Du kannst bestimmt aus dem vergammelten Haus im Weindorf am Rhein ein lukratives Investment machen, während ich pleite gehe, weil ich davon nicht überzeugt bin.
Außerdem bin immer skeptisch, wenn eine Unternehmung oder Anlageklasse zum Massengeschäft wird und jeder darüber redet oder investiert ist. An der Börse nennt man das Bildzeitung-Indikation.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 25. Februar 2016

Ein sehr lesenswertes Interview, welches viele Aspekte und Möglichkeiten des Immobiliengeschäftes beleuchtet. Es erinnert mich ziemlich stark an das Vorgehen von Alex Fischer, ich konnte hier viele Parallelen erkennen.

Ich befürchte leider, dass dies Interview die Leser eher davon abhält selber in Immobilien zu investieren, als sie zu ermuntern diesen Schritt zu riskieren. Es ist ungefähr so, als würde ein am Bersteigen intressierter vor der Eiger Nordwand stehen und voller Erfurcht auf die Profibergsteiger guckt und sagen "das, könnte ich nie - also probiere ich es erst gar nicht", dabei gibt es auch kurze leichtere Routen für Hobbybergsteiger.

Man kann klein anfangen, z.B. mit einer renovierungsbedürftigen Eigentumswohnung zum Eigennutz. Diese renoviert man, zieht dort selber ein. Nach ein paar Jahren sucht man sich eine neue, besser zu den aktuellen Lebensumständen passende Wohnung und verkauft die erste. Das ganze ist schon nach zwei Jahren steuerfrei und in den richtigen Städten und zentrumsnahen Lagen sehr lukrativ.

Auf diese Weise lernt man eine Menge über Immobilien ohne zu große Risiken einzugehen, kann erste Kontakte zu Handwerksfirmen und Bänkern aufbauen usw.

Die Preisspanne zwischen einer unsanierten und einer aufgehübschten Immobilien sind gewaltig und übersteigen oft den Aufwand um ein vielfaches. Ich habe das selbe vor 7 Jahren mit einem stark sanierungsbedürftigen zentrumsnahen Gründerzeithaus (BJ1880) gemacht.
Für die Sanierung habe ich mir sogar ein halbes Jahr unbezahlten Urlaub genommen, um die Kosten gering zu halten und immer auf dem Bau ansprechbar zu sein.
Letztes Jahr habe ich dann ein vergleichbares Objekt gefunden, welches ich gerade saniere, um danach dort einzuziehen. Es ist noch nicht ganz klar was ich am Ende über habe, aber es sieht stark danach aus, das das neue Haus dann komplett bezahlt sein wird. Ein weiterer Vorteil ist, das man das neue Objekt den veränderten Lebensumständen anpassen kann, so kriegen meine inzwischen 7 jahre älteren Kinder jetzt eine eigene Etage mit eigenem Badezimmer - darauf freue ich mich besonders.

Wenn man dann Blut geleckt hat, kann dann ein Reniteobjekt folgen, am besten ein MFH.
Den Heimatmarkt sollte man inzwischen kennen, Kontakte zu den wichtigsten Handwerkern und seinem Bänker soweit aufgebaut haben, das man nicht bei Null anfangen muss. Ich habe es so gemacht und noch keinen Tag bereut. Die Arbeit ist überschaubar, die Rendite unschlagbar (aus meiner Sicht).


Jules sagt am 25. Februar 2016

Wie Stefan (Immobilienanleger) hat mich das Interview auch ein bisschen an Alex Fischer erinnert, inklusive dem gesunden Selbstvertrauen (finde ich übrigens absolut ok, wer so weit gekommen ist darf auch stolz sein). Bei beiden hat das ganze Thema eine gewisse Leichtigkeit, nach dem Motto: "Ja und dann macht man das halt so und so und eigentlich macht das Hauptgeschäft mein Hausverwalter und ich sitz eigentlich nur da" - als wär's nichts!

Im "Der Finanzwesir rockt"- Podcast (glaube ich) hat Albert von seiner Tochter erzählt, die einfach so ein paar Monate ins äußerste Ausland fliegt aber Angst davor hat allein ein Girokonto zu eröffnen. Bei dem Thema geht's mir echt ähnlich.

Mein Opa war und mein Vater ist Unternehmer und ich würde ohne mit der Wimper zu zucken ein Unternehmen mit zweistelligem Millionenumsatz finanzieren und übernehmen (mit quasi Null EK), aber irgendwie sorgt der Gedanke an Immobilien mangels Präzedenzfällen im näheren Familienumfeld trotzdem noch für Unbehagen. Dabei ist es im Endeffekt doch das gleiche Prinzip!

Und das ganze Klumpenrisiko-Geschrei macht es auch nicht einfacher damit anzufangen.

Dabei ist der Grundgedanke doch ein anderer: Nirgendwo sonst kann man so einfach den Leverage-Effekt für sich arbeiten lassen, Einkommen von anderen zum eigenen Vermögensaufbau nutzen oder sich auch einfach selbst eine Zwangssparrate auferlegen. Sich quasi zum Sparen zwingen - ist doch toll!

Nur anfangen muss man halt, aber das bekomme ich auch noch hin :)


K. sagt am 25. Februar 2016

@Christoph (Der Stillhalter)

Was genau meinst Du mit diesem Satz?

"Deswegen rate ich hier ja so oft dazu sich zu überlegen ob der Deal x-tausend Euro und ein bisschen Planungssicherheit für einen Monat Zeit wirklich so gut ist."

Ich verstehe gerade den Zusammenhang nicht oder stehe auf dem Schlauch. :-)


Christoph (der Stillhalter) sagt am 26. Februar 2016

@ Pin Gu

Ich habe dich schon verstanden und das steht nur zur Verdeutlichung da, weil das der Standard-Abwehrmechanismus von ganz vielen Leuten. Ich wollte dir damit kein Unrecht tun.

Wenn die Immos nichts für dich sind, ist das absolut in Ordnung und du lässt besser die Finger davon.


Dominic von exlainmefinance.de sagt am 26. Februar 2016

Hallo Christoph,
viele in der Niedrigzinsphase abgeschlossenen Immofinanzierungen sind ja sehr auf Kante genäht. In 5-10 Jahren werden die ersten Zinsbindungen auslaufen und geht man davon aus, dass dann wieder ein normales Zinsniveau herrscht, werden meiner Meinung nach viele auf die Nase fallen, die zwar zu 1% finanzieren konnten, sich dann 3% selbst auf die kleinere Restschuld nicht mehr leisten werden können.

Meine Frage an dich: Siehst du dieses ferne Szenario ähnlich und erwartest dann Schnäppchen oder glaubst du, dass der dann herrschende Preisvorteil von den dann höheren Finanzierungskosten ausgeglichen wird?

Beste Grüße
Dominic


Christoph (der Stillhalter) sagt am 26. Februar 2016

@Domimic

Prognosen sind bekanntlich schwierig wenn sie die Zukunft betreffen. Ich denke es wird Schnäppchen geben, aber eher nicht in meinem Beuteschema.

Bei solchen Objekten werden die aller meisten Banken verlangt haben, dass die Tilgungsrate so hoch ist, dass die Finanzierung auch bei 5 oder 6% nicht mehr kippt. Aber bei Wohnungen und EFHs wird es bestimmt einige Chancen geben.


Jules sagt am 26. Februar 2016

@ Christoph: Noch gehört es mir aber nicht, weshalb ich bisher auch "nur" einen Arbeitnehmerlohn (incl. Benefits) damit erwirtschaften kann. Und ob mein Vater jetzt noch 10, 15 oder 20 (unwahrscheinlich) Jahre macht, weiß er selbst nicht. Ihm macht es Spass und das Ganze ist erfolgreich, warum aufhören?

Ich denke, dass selbst 10 Jahre immer noch ein vernünftiger Investitionshorizont sind, weshalb mich das Thema auch interessiert. Klar, Aktien wären auch eine Alternative, aber da wird's schwer einen Hebel zu bekommen und abschreiben lässt sich auch nichts. Und ich will auch ein bisschen Erfahrung für die Materie bekommen, weil sehr langfristig betrachtet werde ich (hoffentlich) auch Kapital aus einem Unternehmensverkauf rumliegen haben, welches wiederum angelegt werden will. Und spätestens da kommt man dann auch im Sinne der Diversifizierung nicht mehr um die Immos herum. Da fliege ich salopp gesagt lieber früher auf die Schnauze, dann hab ich mehr Zeit wieder aufzustehen :)

Bei Aktien habe ich das gleiche Ziel, da lässt es sich aber auch mit "kleinen" Beträgen denke ich ganz gut abbilden. Weil ob ich jetzt in der Steuererklärung ein paar Nullen mehr oder weniger angebe (Freibetragsoptimierung beiseite), spielt ja keine Rolle. Der Aufwand ist der gleiche.

Was mich als Schwabe aber am meisten an der Geschichte reizt, ist das Zwangssparen: Gespartes Geld auf diversen Tagesgeldkonten ist schnell überwiesen und selbst auf den ETF-Anleger mit der allergrößten Selbstbeherrschung kommt mal eine unvorhergesehene Situation zu. Und dann ist es ganz einfach ein paar Aktienpositionen, die eigentlich langfristig waren, zu versilbern. Aber die Bank hält fröhlich die Hand hin, bedankt sich artig und gibt dir nichts mehr zurück. Und trotzdem wird Wert geschaffen!

Und falls dann Murphys Law zuschlägt legt man sich einfach mehr ins Zeug und findet neue Wege um die Raten zu bedienen. Man MUSS dann besser/effektiver/kreativer werden - und wird es durch den Zwang auch. Sich selbst zum Erfolg zwingen - das finde ich erstrebenswert.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 26. Februar 2016

Dafür müssten aber erst mal die Zinsen stark ansteigen und zwar nicht nur um ein oder zwei Prozent , dass werden die allermeisten mit einer reduzierten Tilgungsrate in der Anschlussfianzierung abfedern können, sondern eher um 4 oder 5 Prozent.

Ohne jetzt zu viel orakel zu wollen, das wird nicht passien, zumindest nicht die nächsten 5 bis 10 Jahre. Bei Renditeobjekten ist die wahrscheinlichkeit von Zwangsverkäufen sogar noch viel geringer, da die Zinsen von der Steuer abgesetzt werden können und Zinssteigerungen so nur zum Teil auf den Ertrag duchschlagen.

Das einzige Problem sehe ich bei Bauträgern und Spekulanten, welche eher auf Wieder- und Weiterverkauf setzen. Diese hätten bei fallenden Immobilienpreisen am ehesten Probleme. Es ist aber gar nicht gesagt, dass die Preise bei steigenden Zinsen stark fallen werden.
Hier läßt sich historisch nicht wirklich ein Zusammenhang belegen. Die Preisen sind bisher immer dann gefallen, wenn das Angebot an Wohnraum die Nachfrage überstiegen hat. Deshalb allen die Preise in vielen ländlichen Regionen auch jetzt, obwohl die Zinsen niedrig sind.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 28. Februar 2016

@ Jules

Das hört sich doch alles sehr gut an. Wenn ein Unternehmensverkauf ansteht und du so viel vor hast, empfehle ich dir noch folgende Liste mit Büchern:

https://personalmba.com/best-business-books/

Auf der Liste sind 99 Bücher, dazu kommt das Buch des Autors der Liste. Macht dann 100 Bücher. Das ist wahrscheinlich eines der besten Investments, das du, abseits von finanzieller Bildung, machen kannst.

Darüber könnte der Finanzwesir vielleicht auch mal einen Artikel mit eigenen Affiliate Links schreiben. Dann hat auch derjenige was davon, der uns hier alle zusammen führt.


Beginner sagt am 29. Februar 2016

I'm totally confused!

Nein, ohne Spaß, ein sehr interessanter Beitrag, aber ein wenig verwirrt bin ich trotzdem, wenn ich mir die Diskussionsbeiträge anschaue und das was ich mir bis jetzt über Immobilien im Rahmen meiner finanziellen Bildung angeeignet habe.
Da denke ich vor allem an Kommers Buch, Kaufen oder mieten, in dem er zu dem Ergebnis kommt, dass in den letzten Jahren bessere Investmentmöglichkeiten als Immobilien gegeben hätte.

Prinzipiell interessiere ich mich für Immobilien, aber die Hürde scheint mir zu groß, das wird auch bestätigt, wenn ich mir hier die Beiträge anschaue, da ist die Rede von Netzwerk, guter Beziehung zur Bank und dann von der Überhitzung des Marktes.
Das alles verunsichert. Obwohl ich inzwischen viel Erfahrung mit großen Depots im guten 6-stelligen Bereich habe und bei Banken ein gern gesehener Kunde bin.

Paar konkrete Beispiele wären hier hilfreich gewesen. Ich finde die Idee von 25% Eigenkapitalredinte sehr reizvoll. Nehmen wir an, ich starte mit 100T€, dann würde das 25T€ Eigenkapitalrendite p.a. bedeuten, richtig? Und wie ermittele ich den fairen Wert der Immobilie? hilft da die einfache Formel KAUFEN<20<NICHT KAUFEN?

Vielen Dank im Voraus!


Christoph (der Stillhalter) sagt am 29. Februar 2016

@ Beginner:
Ich habe diesen Kommer nicht gelesen, denke aber, dass er da hauptsächlich über selbst genutztes Wohneigentum vs. Mieten spricht.
Aber auch wenn du Renditeimmobilien als bar bezahlst betrachtest und dann noch den Schnitt für das ganze Land nimmst, haben die ebenfalls keine atemberaubende Rendite. Wie wir festgestellt haben, ist das aber nur die halbe Wahrheit.

Renditeberechnungen und Immobilienbewertung sind viel zu komplex um sie hier darzustellen. An dieses Wissen kommst du aber ganz einfach über ein paar Bücher. Von Netzwerken und Bankbeziehungen solltest du dich auch nicht beeindrucken lassen. Das ist keine Voraussetzung. Ich habe auch ohne das alles angefangen.

Ich möchte viel mehr noch ein konkreteres Beispiel machen, das auch heute interessant ist.
Die Frage ist halt wie aktiv du sein möchtest. Ich finde Ferienwohnungen durchaus spannend. Es gibt da noch mehr Stellschrauben als in der normalen Vermietung.
Stell dir jetzt mal vor, du findest ein vergammeltes Haus in einem verschlafenen Weindörfchen am Rhein oder der Mosel oder in einem anderen weniger offensichtlichen Feriengebiet.
Deine lokalen Konkurrenten werden dann nicht unbedingt in der Champions League spielen. Oftmals werden sie gar keine Lust auf ihre Ferienimmobilie haben, weil sie sie von ihren Eltern geerbt haben und einfach weiter machen, weil das immer schon so war.
Also haben sie sehr schlechte Webseiten und werden auch sonst nicht alles für die Vermietung tun. Die Preismodelle werden alles andere als optimal sein. Die Zielgruppenansprache auch nicht und...und...und.

Man sagt so weit ich weiß eine Ferienimmobilie ist ab 130 vermieteten Tagen p.a. profitabel.
Das gilt selbst für die begehrtesten und damit teuersten Lagen. Jetzt stell dir mal vor du steigerst deine Vermietung auf 200 Tage p.a. oder noch mehr in einem preislich so günstigen Umfeld.

Vielleicht findest du sogar eine Immobilie, die ein Denkmal ist oder in einem Sanierungsgebiet liegt. Dann kannst du den ganzen Sanierungsaufwand abschreiben und ihn natürlich auch mit deinem anderen Einkommen verrechnen.

Lass dich also auf jeden Fall nicht von meinen Erzählungen abhalten. Ich gucke ja auch nicht auf riesige Immobilienunternehmen und frage mich wie ich jemals zwei komplette Straßen in Berlin kaufen soll. In der Branche ist definitiv Platz für dich. Im Moment ist nur die im Interview genannte Strategie schwierig umzusetzen. Aber es gibt zig andere.

Du kannst das ja auch testen in dem du einfach ein entsprechendes Angebot ins Internet stellst. Wo die Bilder herkommen musst du dann mal schauen.
Dann wartest du auf die Anfragen, die reinkommen und sagst sie schön brav ab, weil das Haus nicht fertig ist oder was weiß ich. So siehst du wie realistisch deine Umsatzziele sind.
Achtung: Das was ich da vorschlage ist weder moralisch noch gesetzlich über jeden Zweifel erhaben. Man darf natürlich niemals etwas anbieten, das man nicht liefern kann ;-).


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 29. Februar 2016

Ja, der Kommer wird gerne als Argument gegen Immobilien, besonders selbstgenutze ins Feld geführt.

Ich selber habe ihn nicht gelesen, habe aber, als ich von dem Buch zum ersten Mal hörte, auf YouTube Vorträge von ihm zum Thema angesehen.
Ich vermute, er rechnet die Eigengenutzte Immobilie aufgrund seiner ideologischen Grundhaltung absichtlich / unterbewusst schlecht. Als er dann noch sagte (wenn ich mich richtig erinnere), das sich die eigene Immobilien am ehesten mit einen besonders hohen Eigenkapitalanteil rechnen würde, da mußte ich dann doch lachen.
Er sollte doch wirklich wissen, dass die Rendite (und das Risiko) im Kredithebel liegt. Das gilt insbesondere für Immobilien, da die Renditen für abbezahlte Immos eher überschaubar sind.

Ich habe mich vor Zeiten mal, auch aufgrund von Herrn Kommer und seinen Anhängern, hingesetzt und in Exel anhand von konkreten Objekten verglichen, welche Renditen am Aktienmarkt erwirtschaftet werden, um mit einem Immobilienkäufer der paralel in Aktien investiert auf gleicher Höhe zu bleiben.

Dabei sind zwei Dinge im wesentlichen herausgekommen: Ab einer Inflationsrate von 2% muß sich der reine Aktienanleger schon sehr ins Zeug legen um den Immobilienbesitzer zu schlagen und sobald der Kredit abgezahlt ist verschlechtert sich die Rendite des Immobilienbesitzers wieder.
Es lassen sich auch Situationen konstuieren, wo erst der Immobesitzer vorne liegt und nach Abzahlung des Kredites wieder vom reinen Aktienanleger überholt wird.


Beginner sagt am 29. Februar 2016

Vielen Dank für Ihre Beiträge! Ich kann nicht genug Pro-Immo-Argumente bekommen.

Bitte Butter bei die Fische! Was heißt das konkret in Zahlen? Was ist im Schnitt realistisch?

Kommer ist ein Wissenschaftler und seine Behauptungen basieren auf langjährige Fakten, Daten und Zahlen aus mehreren Industriestaaten. Und da kommt er zum Ergebnis, dass es da kaum signifikante Preissteigerungen bei Immobilien gegeben hat (in den letzten 100???), was mich irritiert oder habe ich das falsch verstanden? Bitte um Klärung, falls jmd. hier das Buch auch gelesen hat.

Einige Experten sprechen auch von der Gefahr des Schönrechnens bei Immobilien im Vgl. zu Aktien. Dazu gibt es eine Karikatur: während der Eigentümer seine Immo als Villa, das Finanzamt sie als Schloß sieht, ist sie für die Bank eine Bruchbude.

I'm still confused...;-)


Beginner sagt am 29. Februar 2016

Nachtrag: Kommer ist nicht per se gegen Immobilien. In seinem Weltdepot empfiehlt er ETF-Immo als Beimischung.


chaostrader sagt am 01. März 2016

Also mir ist echt nicht klar, wo hier die viel zitierten Hebel liegen.
Ich kaufe mir etwas auf Pump, weil ich das Geld nicht habe, kann die Zinsen steuerlich geltend machen (muss die aber trotzdem erwirtschaften), und bezahle dann viele Jahre lang Tilgung.
Wo hebelt hier denn irgendwas?
Die Wertsteigerung der Immobilie ist ungewiss, sobald der Bunker ein paar Jahre in Betrieb ist gehen die Reparaturen los, ein 40 Jahre altes Haus ist momentan, wie es mal jemand so treffend genannt hat, ein energetischer Totalschaden, der erstmal für einen 6-stelligen Betrag saniert werden muss, um auch nur annähernd auf den aktuellen Stand gebracht zu werden, damit die Bude für die nächsten 40 Jahre fit ist.
Eins ist klar, die Energiekosten werden die nächsten 40 Jahre sicherlich nicht noch weiter sinken. Die Wertentwicklung des Ganzen ist ungewiss, langfristig war es in Deutschland gerade mal die Inflationsrate. Der jetztige Boom geht irgendwann auch mal wieder vorüber.
Nicht falsch verstehen, ich besitze auch Immos, aber wo soll da ein Hebel sein? Ich sehe den nicht, schon gar nicht bei Privatnutzung. Wenn man das alles gewerblich macht und fremdvermietet siehts sicherlich etwas anders aus.


Capri sagt am 01. März 2016

Dein Beitrag ist also dahingehend zu interpretieren, dann weder etwas fuer Immobilien als auch dagegen spricht? ;) Siehe deinen letzten Absatz.
Ich denke Kommers Grundrat ist fuer Menschen, fuer die Immobilien der Invest ihres derzeitigen und zukuenftigen Gehalts bedeutet, absolut korrekt. Wer Spielgeld hat, der kann dann gerne mit Immos anfangen.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 01. März 2016

"Er sollte doch wirklich wissen, dass die Rendite (und das Risiko) im Kredithebel liegt."

Er weiß das. Kommer ist in meinen Augen wirklich jemand, der den Sachen auf den Grund geht. Bei Immobilien gibt es aber im Vergleich zu den Aktienmärkten kaum Daten. Die Daten, die es gibt sprechen für Privatanleger genau die gleiche Sprache wie für Privatanleger an der Börse. Es ist im Schnitt kein Gewinn zu machen.

An der Börse ist die Lösung für das Problem ETFs, marktbreit, "buy and hold". Bei Immobilien kommt man naturgemäß leider nicht um das Picking und Timing herum. Ich bin aber fest überzeugt davon, dass man viel leichter zum Immobilienexperten werden kann als zum Warren Buffett, denn eine Immobilie zu analysieren ist deutlich leichter als einen Konzern ohne echten Einblick zu durchschauen.

Ich muss ja auch noch mal auf die Horrorstories mit der sich verändernden Lage eingehen. In der Nähe einer meiner Immobilien wurde mal ein Krankenhaus gebaut. Da war vorher grüne Wiese und dann wurde das volle Programm mit einem großen Krankenhaus abgespult. Eine Rettungsstelle mit vielen Kranken- und Notarztwagen, ein gut frequentierter Hubschrauberlandeplatz, Dialyse, Physiotherapiepraxen, ein Blutspendezentrum, ein weiteres Ärztehaus und so weiter.

Damals habe ich auch geschwitzt und überlegt wie das wohl mit meiner Auslastung weiter geht. Die ist aber besser als jemals zuvor. Rentner und Familien zogen aus und stattdessen sind Krankenschwestern, Assistenzärzte und Verwaltungsmitarbeiter samt Familien eingezogen, weil sie nahe an ihrem Arbeitsplatz wohnen möchten. Selbst bei einem Atomkraftwerk würde das wohl ähnlich laufen, weil dann ein paar tausend Mitarbeiter neue Wohnungen suchen.


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

Hallo Beginner,

"Dazu gibt es eine Karikatur: während der Eigentümer seine Immo als Villa, das Finanzamt sie als Schloß sieht, ist sie für die Bank eine Bruchbude."

Die ist hier: http://www.finanzwesir.com/blog/was-ist-mein-haus-wert

Gruß Finanzwesir


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

Hallo Jules,

"Und falls dann Murphys Law zuschlägt legt man sich einfach mehr ins Zeug und findet neue Wege um die Raten zu bedienen. Man MUSS dann besser/effektiver/kreativer werden - und wird es durch den Zwang auch. Sich selbst zum Erfolg zwingen - das finde ich erstrebenswert."

Der Satz faßt es zusammen. Es gibt die Jammerer und die Kämpfer. Die Kämpfer setzt Du mit nichts in der Wüste aus und in 10 Jahren haben sie sich eine schicke Oase gezimmert.
Die Jammerer haben Vollversorgung, gegen aber zugrunde, wenn sich die Situation ändert weil sie nichts können außer jammern.

Die klassiche Taleb-Nummer: Robust / anti-fragil versus fragil.

Ob solche Leute wie Du in Immobilien, Aktien, Firmenbeteilugung oder eigene Firma machen, ist egal. Das wird eigentlich immer was.

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 01. März 2016

@ Beginner Vor 6 Wochen über ein Immoportal: Stadt mit ca. 25.000 Einwohnern, ca. 15 km Autobahn-Entfernung zu einem sogenannten Oberzentrum. Damit ist in meinem Bewertungsschema die "Demographie-Festigkeit" gegeben.
Preisvorstellung des Verkäufers 2.650.000 Euro, Mieteinnahmen derzeit 210.000 Euro p.a., keinerlei Instandhaltungsstau, Gewerbeanteil 30%. Das ist eine Lage mit der ich noch ganz ruhig schlafe. Objektiv betrachtet sind wir aber wahrscheinlich schon im Hochrisikobereich.

Der Gewerbeanteil ist mir eigentlich jetzt schon zu hoch, aber ich sehe da Steigerungspotenzial bis auf 280.000 Euro Mieteinnahmen p.a..
Es sind schon zwei Ärzte da und das Haus schreit gerade zu danach ein Ärztehaus zu sein und Arztpraxen sind für mich etwas anderes als Büros.
Ich würde also das vor sich hin dümpelnde gewerbliche Erdgeschoss und Teile des Obergeschosses mit Medizinern füllen und etwas umbauen um im Stil einer Souterrain-Wohnung noch mehr Platz für eine Praxis zu schaffen.
Der jetzige Parkplatz würde überbaut und ein Parkplatz direkt darunter eingerichtet. Das Bauamt würde bei beidem mitspielen.

Dann würden also noch zwei "Ladenlokale" übrig bleiben. Für das eine würde ich einen Apotheker richtig bluten lassen und für das andere würde mir ein ortsansässiger Bäcker eine sehr hohe Miete zahlen, weil auch er dann die ganze Laufkundschaft und die wartenden Begleiter von den Medizinern abgreifen kann.
Erfahrungsgemäß kann man den Verkäufer noch ein gutes Stück weiter runter handeln, wenn man ihm im Verhandlungsverlauf die "gekauft wie gesehen" Klausel anbietet und die meisten lassen sich darauf ein die Maklerkosten hälftig zu teilen.
Gekauft wie gesehen, kann ich guten Gewissens machen, wenn mein Architekt das Objekt geprüft hat. Die Steigerung der Mieteinnahmen geht natürlich nicht von heute auf morgen, aber im Endeffekt reden wir hier trotzdem von einem Faktor < 10 im Jahre 2016.

Jetzt nimmst du mal an, dass du das mit 15% Eigenkapital bei 2,5 % p.a. eff. Zinsen machst. In Wirklichkeit würde es ja noch deutlich besser aussehen. Dann kannst du mal rechnen.

Das war jetzt ein recht großes und kompliziertes Objekt. Es gibt aber Immobilien in allen Größen, Formen, Farben und Preiskategorien, wie du weißt. Ich habe mir das zwar alles angeschaut, habe aber abgelehnt, weil ich dieses Jahr ein anderes großes Ziel habe und mich darauf konzentrieren muss egal wie verlockend andere Projekte sind.

Jetzt fragen sich sicher viele warum der Verkäufer das nicht einfach genau so macht wie ich.
Die Umbaumaßnahmen erkennt er gar nicht. Für ihn ist nur das da was auch jetzt schon existiert. Darüber hinaus hat er Ende 2015 schon einen Zahnarzt abgelehnt, weil er ja dann Wasser- und Abwasserleitungen in die Mitte von einigen Räumen legen müsste (Zahnarztstuhl).
Anscheinend sehen die Ärzte in dem Haus also schon jetzt genau das gleiche wie ich. Ich erkläre mir das Verhalten des Verkäufers einfach mit Faulheit und Ignoranz.

P.S. Ich antworte später noch allen anderen.


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

Hallo Christoph und Stefan, ich habe das Buch gelesen und empfehle es jedem, der im Immobilienbereich starten möchte. Meiner Meinung nach eines der besten Bücher, die zu diesem Thema geschrieben wurden.
Herr Kommer räumt it diesen ganzen Immo-Mythen auf, sagt aber auch ganz klar: Kauf oder Miete ist nicht nur eine ökonomische, sondern eine Lebesstilfrage.
Er schreibt, dass Mieten zwar erstaunlich oft die wirtschaftlichere Alternative ist, aber nur, wenn der Mieter dann auch wiklich diszipliniert spart und sich kostenkünstig und langfrisitig an der Börse engagiert.
Herr Kommer sieht sehr wohl, dass Immobilienbesitzer im Alter oft wohlhabender sind, als Mieter. Das hat aber nichts mit der tollen Rendite zu tun, sondern damit, dass ein Immokäufer 20 bis 30 Jahre Zwangssparer war.
Das bringt natürlich in jedem Fall mehr Wohlstand, als Konsum. :-)
Jeden, den es so unbedingt in die eigenen vier Wände drängt, sollte dieses Buch lesen, sich seine Gedanken machen und dann gerne bauen. Das wäre ganz im Sinne Kommers. Wenn die Leute wissen, auf was sie sich einlassen, ist doch alles wunderbar.
Es geht in Kommers Buch im Standard-Immobilien, und ausdrücklich nicht um Sachen, wie beispielsweise Christoph sie mit seinen denkmalgeschützen "Ruinen" durchgezogen hat.
Das ist im kommer' schen Sinne kein Immobilien-Deal gewesen, sondern ein Turarnound-Manöver, bei dem es zufällig um Immobilien ging.
Hätte aber auch eine Firma sein können.

Kommer ist übrigens sehr lebenspraktisch. Im Kapitel "Nicht-quantifizierbareArgumente der Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung" gibt es ein Unterkapitel mit dem Titel: "Für den Kauf eines Eigenheims gibt's Geld von den Eltern".

Fazit Kommer: "Es kann für junge Familien ökonomisch hochrational sein, auf "Kosten der Eltern" frühzeitig Eigenheimbesitz anszustreben, auch wenn sie sonst mit dem Mieterstatus besser bedient wären."

Denn: Man wird schon in jungen Jahren immobil, aber was will man machen, wenn Mama & Papa zwar Beton sponsoren aber kein Geld für Aktien rausrücken. Klassischer Fall von subventionsgesteuertem Verhalten.

Also nix mit: Kommer ist gegen Immobilien. Er steht nur nicht in Nibelungentreue fest zum Betongold. Bei 150%igen Immo-Freaks ist das Koordinaten-System so verschoben, dass sie "neutral" schon als "anti" werten.

Gruß
Finanzwesir


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

Hallo Christoph (der Stillhalter),
das hat jetzt aber nichts, aber auch gar nichts mit dem Kommer zu tun. Das ist Projektentwicklung und natürlich kann man damit gutes Geld verdienen.
Was ich interessant finde ist die "Gekauft wie gesehen"-Klausel. Bei Privatverkäufen ist das Standard (es sei denn, man hat den Chemiesumpf im Garten bewußt verschwiegen). Ich dachte, das das auch bei B2B-Deals üblich ist. Da geht man von mündigen Kaufleuten aus, die wissen was sie tun und wo die armen Käufer nicht besonders geschützt werden müssen.

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 01. März 2016

@ Finanzwesir
Beginner wollte "Butter bei die Fische" und reale Zahlen. Ich habe versucht sie zu liefern. Oder habe ich in der Eile dem falschen geantwortet?
Mit Kommer hat das wirklich rein gar nichts zu tun. Ich schreibe später noch zu allem anderen etwas.


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

Hallo Christoph,
nee, nee, schon dem Richtigen geantwortet.
Ich wollte nur klarstellen, das Du wirklich tolle Dinge machst, die aber durch den Kommer nicht mehr gedeckt sind. ;-)

Gruß
Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 01. März 2016

Wenn Intresse besteht, kann ich meine Exeldatei zum Vergleich Eigengenutzte Immobilie vs Aktiendepot zur Verfügung stellen. Damit kann man zwar nicht die konkrete Eigenkapitalrendite ausrechnen, man bekommt aber ein gutes Gefühl dafür, ab welchen Parametern sich der Kauf einer Immobilie lohnen könnte.

Ich habe auch noch eine Tabelle, mit der ich die Kreditkosten von langer Zinsbindung mit kurzer Zinsbindung vergleiche und errechen kann, ab welchen Anschlulsszinsen die kurzfristige Finanzierung unrentabel wird. Das hat bei mir dazu geführt, dass ich nur noch über 5 Jahre die Zinsen festschreibe. Es ist ganz hilfreich mal zu sehen, was es konkret für eine Anschlussfinanzierung bedeutet, wenn die Zinsen um drei Prozent oder mehr steigen.

Für jemanden der mit Immobilien anfangen möchte, könnten das ganz hilfreiche Tabellen sein.

Wie gesagt, wenn Intresse besteht, würde ich diese Tabellen mit einer ausführlichen Erklärung verschicken.


Beginner sagt am 01. März 2016

@ Christoph (der Stillhalter) Vielen Dank für die Zahlen.
Nochmal zum Rekapitulieren und damit ich es auch verstanden habe:

  • KP: 2,6Mio
  • Mieteinnahmen: 210T bzw. 280T€ p.a.
  • EK: 15% = ca. 400T€
  • FK: 85% = ca. 2,25Mio
  • Zinsen = 2,5% bzw. ca. 57T € p.a.

Vielleicht Rücklagen und Verwaltungskosten 10T€??? Dann sind wir überschlagen bei 70T€
Bleiben 210T€ oder über 50% auf mein EK???
Das wäre ein Bombengeschäft! Oder habe ich als Beginner was übersehen?
Was ist mit Tilgung? Hab gehört bei nicht selbstbewohnter Immo kann man die Tilgung vernachlässigen. Hauptsache Bank bekommt Zinsen...
Bei 1% Tilgung ca. 23T€ bleiben immer noch 180T€.
Ich hoffe, ich hab mich jetzt nicht blamiert...

Beginner


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

Hallo Stefan (Immobilienanleger),
das ist ein sehr nettes Angebot.
Es gibt zwei Möglichkeiten:

  1. Wer Interesse an Deiner Tabelle hat, hinterläßt hier seine E-Mail und Du verschickst die Excel-Datei
  2. Du machst es Christoph nach. Schreib es einmal auf und sende mir die XLS-Datei & Deinen Text und ich veröffentliche es hier. Natürlich mit Dir als Autor des Textes und der Excel-Datei.

Obwohl: Wenn ich es mir so überlege - warum nicht "richtig" machen. Wärst Du bereit unseren Lesern die Fragen zu beantworten, die ich vor Dir schon Christoph, Monika und Claudia gestellt habe? Du hast doch sicher auch Spannendes zu erzählen. Dann noch die Excel-Datei dazu + Erläuterungen. Das wäre ein tolles Paket.
Ich weiß, dass das ein frecher Angriff auf Deine Zeit ist, aber ich glaube die Leser und ich sowieso würden uns sehr freuen. Ich glaube, Du hast etwas zu sagen und ich würde es gerne hören.

Gruß
Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 01. März 2016

Hallo Finanzwesir, gerne beantworte ich Dir deine Fragen. Die Dateien schicke ich Dir natürlich auch, dann hast Du auch gleich meine E-Mail Adresse. Du kannst die Dateien dann nach "gutdünken" verwenden und natürlich auch gerne veröffentlichen. Ich denke ich werde heute noch die Zeit finden, eine ausfürliche Anleitung/Beschreibung dazu zu erstellen. Habe aber bitte Nachsicht mit der Ausführung, ich bin nur ein Exel-Laie.


Finanzwesir sagt am 01. März 2016

@Stefan (Immobilienanleger): Das ist toll, vielen Dank. Keine Sorge, was Excel angeht. Ich schau es mir an und wenn ich Fragen habe, melde ich mich. Die Fragen kommen dann als Antwort auf Deine Mail.

@Beginner: Hier ist trollfreie Zone, hier blamiert sich keiner! Dafür sorge ich als Gastgeber ;-)

Gruß
Finanzwesir


Beginner sagt am 01. März 2016

@Finanzwesir, vielen Dank für diese tolle Plattform und deine wertvolle Arbeit. Dein Content, das Niveau und die Community ist einmalig und top! Freu mich sehr euch entdeckt zu haben und dabei sein zu dürfen!

@ Stefan (Immobilienanleger), ich wäre sehr interessiert an einem solchen Tool. Danke im Voraus


Matrose sagt am 01. März 2016

@Christoph: Ich bin selbst Immobilienbesitzer, allerdings im sehr kleinen Stil. Ich besitze eine Eigentumswohnung, die vermietet ist. Ich habe sie fast komplett über Fremdkapital (Kredit) finanziert. Die Wohnung wurde nach dem Kauf komplett saniert und fällt unter den Denkmalspassus (Afa, Abschreibung). Aktuell erhalte ich Mieteinnahmen und Steuervergünstigungen (Freibetrag), wegen den Zinszahlungen und Abschreibungen. Im gleichen Atemzug muss ich natürlich Zinsen und Tilgung für den Kredit berappen. Soviel zum Status Quo.

Mir stellt sich jetzt die Frage, ob ich den Kredit nun schnellstmöglich tilgen sollte, so wie es Eigenheimbesitzer tun und ich instinktiv auch tun würde. Oder eher nicht (wie mein Finanzberater empfiehlt). Was ist deine Empfehlung?

PS: Ein Verkauf ist wenn überhaupt in 10 Jahren angedacht.

Gruß Matrose


mb_stb sagt am 02. März 2016

@Matrose: mit jeder Tilgungsrate steigt Dein Eigenkapitalanteil in der ETW, der bis zu einem Verkauf darin festsitzt. Wenn Du also freie Liquidität statt in zusätzliche Tilgung in sonstigen Vermögensaufbau steckst, bist Du je nach Anlageklasse wesentlich flexibler als wenn das Geld in der Immobilie steckt. Außerdem sind die Schuldzinsen aus Vermietung steuerwirksam zum normalen tariflichen Einkommensteuersatz, während alternative Erträge aus Vermögensaufbau ggf. nur der Abgeltungssteuer unterliegen oder innerhalb der Sparerfreibetrags steuerfrei bleiben.

Insofern wäre meine Empfehlung, so wenig wie möglich zu tilgen.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 02. März 2016

@ Finanzwesir: Beim Thema Kommer sind wir uns absolut einig und auch dabei dass das was ich mache keine klassischen Immobilien-Investments sind. Das meiste, das man heute so auf den Plattformen kaufen kann, ist restlos durchgeplant und vorkonzipiert mit X% Rendite für den Käufer der einzelnen Wohnung.
Der restliche Teil der Rendite bleibt beim Bauträger beziehungsweise dem Verkäufer hängen. Kommer liegt also absolut richtig was den breiten Standard-Markt angeht.

Was die "Gekauft wie gesehen"-Klausel angeht, kann ich nur sagen, dass ich damit schon öfters bei privaten Verkäufern punkten konnte. Das sind Leute, die eine oder zwei Immobilien besitzen und nicht täglich mit dem Thema zu tun haben.
Mich würde jetzt da du den Punkt aufgeworfen hast, auch mal interessieren in wie vielen Kaufverträgen das drin steht. Bei Zwangsversteigerungen ist das ohnehin kein Thema und bei den Banken auch nicht.

@ Beginner: 50% gibt es leider so einfach nicht und die Tilgung zu vernachlässigen ist ein heißes Eisen ;-)
Die Frage habe ich Matrose weiter unten beantwortet. Bei dem Beispiel von mir würdest du alles in allem wohl auf ca. 25% Eigenkapitalrendite kommen.
Ich habe es auch nur überschlagen und nicht genau kalkuliert. Den vollen Preis hätte man mit Sicherheit nicht zahlen müssen, aber Kaufnebenkosten und die Umbaumaßnahmen dürfen wir nicht vergessen.
Ohne die gibt es nicht diese Steigerung bei den Mieteinnahmen und die Umbaumaßnahmen sind ja nicht umsonst. Das muss man ja auch noch vorfinanzieren und sich dann Zwischenlösungen überlegen bis die Ärzte alle da sind. Die haben ja in ihren alten Praxen keine Kündigungsfrist von 3 Monaten wie ein privater Mieter.

Ein Projekt in der Größenordnung und Komplexität kann man mit so wenig Eigenkapital nur machen, wenn man schon etwas länger dabei ist, einen langen Atem hat und die nötige Bonität mitbringt.
Zum Thema Renditeberechnung empfehle ich mal einen Artikel von Thomas Knedel und schiebe aber gleichzeitig noch mal meine Warnung vor teuren Seminaren hinterher: http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/immobilien-rendite-berechnen-excel/

@ Matrose: Die Frage ist schwierig zu beantworten ohne alle Zahlen, deine Situation und deine Zukunftspläne zu kennen.
Es kommt sehr stark auf deine Fallhöhe an. Die Frage, die du für dich beantworten musst ist was passiert, wenn du arbeitslos oder zum Pflegefall wirst oder sogar stirbst.
Dann was du mit dem Geld machst, wenn du nicht den Kredit tilgst (Chance vs. Risiko). Das Risiko ist hier noch etwas spezieller, denn du trägst ja mit einer einzigen Wohnung ein nicht unerhebliches Ausfallrisiko.
Und zu guter letzt kommt dann die Frage wie gut du im Alltag mit roten Zahlen klar kommst. Deine zusätzliche Steuerersparnis oder ein kreditfinanziertes Investment in ETFs (2% Zinsen gegen ca. 10% langfristige historische Rendite) sind für die meisten Menschen nicht real genug.
Vor allem, wenn dann die Börse mal wieder einbricht. Die roten Zahlen, die dich jeden Tag beim Online Banking angrinsen, sind dagegen sehr real und sie brechen auch leider niemals ohne dein Zutun ein.

Bei mir ist es so, dass ich mich mittlerweile sogar an Endfälligkeitsdarlehen traue. Das war früher aber noch ganz anders. Bei dem Wort Finanzberater werde ich außerdem immer skeptisch.
Sprich das am besten mit einem guten Steuerberater durch. Der verkauft nämlich nichts außer seine Zeit. Außerdem ist er der richtigere Ansprechpartner für die Auswirkungen deiner Denkmal AfA.
Du müsstest ja eigentlich in dieser Zeit ein möglichst hohes zu versteuerndes Einkommen anstreben um die Abschreibung bestmöglich auszunutzen (im besten Fall sind ja so 42% deiner Sanierungskosten Steuerersparnis). Man muss da also Excel mit den konkreten Zahlen anwerfen.

Mein Rat zum Thema Hebel ist grundsätzlich: Don't bet the farm. Ein Kredithebel ist sehr gut, wenn es funktioniert. In die andere Richtung wirkt er aber doppelt und dreifach. Daher darf man den Hebel nur so groß werden lassen, dass man seine mögliche negative Wirkung in allen (!) Fällen problemlos aushalten kann.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 02. März 2016

@ mb_stb: Aus dem "stb" im Namen und deiner Wortwahl schließe ich mal, dass du Steuerberater bist. Vielleicht wäre es doch mal interessant hier ein konkretes Beispiel-Investment von allen Seiten zu beleuchten und zu gucken wie sich das alles letztendlich auf Vermögen, Einkommen und Steuerlast auswirkt.
Vor allem die Phase in der man positiven Cashflow bei negativem Einkommen aus Vermietung und Verpachtung schafft, wäre doch mal für den Einsteiger interessant. Ich weiß zwar einiges, bin aber kein Steuerberater und will keinen Blödsinn erzählen. Was sagen du und der Finanzwesir dazu?

Wir konstruieren einen schönen Fall mit einer echten Immobilie von Immoscout und nehmen dazu einfach eine Krankenschwester, die mit einem kaufmännischen Angestellten verheiratet ist und spielen das Ganze mal mit echten Zahlen durch.
Vielleicht hat ja auch ein Leser Lust dazu anonymerweise ein vollkommen echtes Beispiel zu liefern.


Finanzwesir sagt am 02. März 2016

Hallo Christoph und mb_stb,

"Ich weiß zwar einiges, bin aber kein Steuerberater und will keinen Blödsinn erzählen. Was sagen du und der Finanzwesir dazu?"

Ich mach mit ;-)

Gruß
Finanzwesir


mb_stb sagt am 02. März 2016

@Christoph: Beruf stimmt ;-) und gute Idee! @Finanzwesir: Da mache ich auch mit. Ich schicke dem Wesir eine E-Mail für die Feinabstimmung.


Matrose sagt am 03. März 2016

@Christoph: Ich kann meinen Fall auch mit ein paar Zahlen hinterlegen. Die anfängliche Kreditsumme betrug ca. das dreifache meines Jahresbruttos. Aktuell sind 9% bereits getilgt. Zinsatz und Tilgung liegen jeweils bei 3%. Ich bin ca. 30 Jahre, wohne selbst zur Miete und bin Angestellter. Ich versuche jeden Monat etwas zur Seite zu legen bzw. zu investieren (Börse). Noch fragen?

Risiko: Über mein Ableben habe ich noch nicht nachgedacht. Für den Pflegefall gäbe es eine BUV. Trotzdem würde ich dann irgendwann zum Verkauf tendieren, wie auch bei einer längeren Arbeitslosigkeit. Oder wie sollte ich solche Risiken abfedern?

Bist du eher für tilgen oder würdest du das Geld in liquidere Investments stecken? Ziel des Tilgens ist ja nicht nur, dass die Restschuld kleiner wird, sonderen dass sich vorallem die sich daraus ergebenden Zinsen kleiner werden (so ist meine Denke). Aber wie mb_std schon sagt die Zinsen sind gut "gegen die Einkommensteuer". So sagt es auch mein Finanzberater, der auch mein Steuerberater in Personalunion ist.

Doch was passiert, wenn die Afa-Abschreibung abgelaufen ist? Lohnt sich das Nicht-Tilgen-Modell dann noch?

Ps: Ja, das Klumpenrisiko ist ziemlich hoch. Aber einfach mehr Wohnung/ Häuser zu kaufen lag/liegt außerhalb meiner Möglichkeiten.

Der Matrose


Christoph (der Stillhalter) sagt am 03. März 2016

@mb_stb, Finanzwesir: Da machen wir doch mal was richtig schönes draus. Meine Email-Postfächer sind zwar gerade übervoll und zig Leute warten auf eine Antwort, aber ich melde mich am Wochenende.

@ Matrose: Ich kann das ja nur bedingt sagen ohne die konkreten Zahlen zu kennen. Wenn du 150.000 Euro im Jahr verdienst und die Wohnung 450.000 Euro gekostet hast, ist der Kredit eine ganz andere Hausnummer, wenn dein Verdienst weg fällt als wenn du 50.000 Euro im Jahr verdienst und die Wohnung 150.000 Euro gekostet hat.
Erfahrungsgemäß ist es so, dass sich das lohnt was dein Steuerberater sagt. Ist ja auch absolut logisch. Bei dir sind es 3% Zinsen, die dir auch noch Steuern sparen gegen ca. 10% historische Rendite an der Börse, wenn du Small Caps, EM und Value dazu packst.

Auf dem Papier ist das also eine ganz tolle Strategie, selbst der hart gesottenste Investor ist aber kein Finanz-Terminator.
Du erwähnst keine Familie. Aber die kommt manchmal schneller als man denkt. Durch kleine Kinder wird man verwundbar. Vor allem im Kopf. Man wird vorläufig unproduktiver, macht sich mehr Sorgen um die Zukunft, überlegt was passiert wenn man morgen vor den Bus läuft und so weiter.
Und dann kommt noch eine Frau dazu, die ja auch mit den Schulden schlafen können muss.

Wenn das aber alles für dich kein Problem ist, du gut abgesichert bist (Rücklagen auf dem Tagesgeldkonto, BU, RLV), deinen Job als sicher genug erachtest und gut mit Schulden schlafen kannst, gibt es nichts was dagegen spricht langsam zu tilgen und auch die letzten 0,01% Rendite mitzunehmen.
Du tilgst (oder ist es die Annuität?) mit 3% ja ohnehin nicht gerade langsam.

Ich persönlich habe das erst so gemacht als sich schon einiges auf der Passivseite meiner Bilanz angesammelt hatte, weil man dann Rückschläge und schwarze Schwäne leichter verkraften kann.
Am Anfang bin ich also den Mittelweg gegangen und habe den Kredit relativ schnell in einen sehr erträglichen Bereich getilgt und habe dann wieder anderweitig investiert.

Zur Denkmal AfA: Die Abschreibung läuft bei dir 12 Jahre, wenn ich da auf dem neusten Stand bin und ist auch nicht auf einen Käufer übertragbar. Daher sollte der Verkauf auch frühestens nach 12 Jahren erfolgen.
Auch zu bedenken ist, dass deine Abschreibung ins Leere läuft, wenn dein Verdienst kurz- oder langfristig weg fällt. Das hat erheblichen Einfluss auf die Kalkulation.


Finanzwesir sagt am 03. März 2016

Hallo Matrose,
als Ex-Bio-Leistungskursler habe ich folgendes für Dich:

  • Im Regelbetrieb macht der Spezialist den Generalisten fertig. Die Spezialisten sind zu hundert Prozent an ihre Nische angepaßt und dominieren sie.
  • Wenn sich die Umwelteinflüsse ändern, stirbt der Spezialist aus und der Generalist besetzt die ganzen frei werdenden Nischen.

Ein Koalabär ist ein extremer Nahrungsspezialist. Nimm ihm den Eukalyptus seiner Wahl weg und er stirbt. Die Ratte greift einfach in ein anderes Supermarkt-Regal und futtert halt Schinken statt Nutella. Auch gut.

Je mehr Du optimierst, umso fragiler wirst Du. Jede Optimierung wettet auf "Alles bleibt wie es ist". Das ist der Bestätigungsfehler (engl. confirmation bias), den wir Menschen so lieben. Wir schreiben das Heute einfach linear in das Morgen weiter und ignorieren alle Informationen, die besagen: "Es könnte kurvig werden."

Wie gesagt, mach wie Du meinst, aber ich bin lieber Ratte als Koala.

Gruß
Finanzwesir


Matrose sagt am 03. März 2016

@Christoph: Die zweite Preisklasse trifft eher für mich zu. Familie ist auch schon da, ich bin allerdings kein Alleinverdiener. Eine RLV habe ich nicht, da ich nicht der ÜberVersicherungstyp bin. Der Job ist mittelmäßig sicher, aber ich denke da findet sich ggf. etwas,, da ich eine gute Qualifikation habe und es mehrere potentielle Arbeitgeber in der Region gäbe. Schlafen kann ich zu 85% ruhig ;)

Ja, im Prinzip habe ich ein Annuitätendarlehen. Mein monatlicher Beitrag ist fix. Unterm Strich nehme ich also mit, dass ich mit meinen 3% auf einem guten Weg bin, sofern ich den Rest nicht verpulvere, sondern immer etwas Beiseite lege.

Was passiert eigentlich, wenn die 12 Jahre Afo-Abschreibung vorbei sind? Kann ich dann nur noch weniger Zinsen steuerlich geltend machen oder verwechsele ich da gerade etwas?!

@Finanzwesir: Ich bin voll auf deiner Seite. Immer schön antifragil bleiben ;) Aber den Zusammenhang habe ich gerade nicht verstanden. Denkst du ich bin ein "Spezialist"? Warum?

Gruß Matrose


Christoph (der Stillhalter) sagt am 04. März 2016

@ Matrose:
Ich denke auch, dass du nicht schlecht unterwegs bist. Der Mittelweg ist am Anfang einfach der Königsweg auch wenn auf dem Papier mehr möglich wäre.
Zu einer RLV würde ich dir aber schon raten. Für mich ist das eine der wichtigsten Versicherungen. Wenn du morgen gegen einen Baum fährst, sitzt deine Frau da mit nur noch einem Einkommen und Schulden.

Zur AfA: Ich weiß nicht, ob wir hier von den gleichen Dingen sprechen. Die AfA hat nichts mit Zinsen zu tun. Bei Baudenkmälern hast du nach §7 bzw. §10 (ich kann mir die Buchstaben und das alles einfach nicht merken) Einkommensteuergesetz das Recht den Sanierungsaufwand auf 12 Jahre abzuschreiben.
Du solltest also damals beim Kauf deiner Wohnung eigentlich einen Stapel an Rechnungen erhalten haben, den du mit einem Antrag an die obere Denkmalschutzbehörde geschickt hast.
Die prüfen das (vergoldete Wasserhähne gehen zum Beispiel nicht) und dann kommt von denen eine Bescheinigung für das Finanzamt zurück. Wenn ich bei dir mal schätze, dass im Kaufpreis 70% Sanierungskosten enthalten waren, solltest du also ca. 105.000 Euro über 12 Jahre abschreiben können. Du würdest dann im Idealfall 42% (oder theoretisch sogar 45%) von diesen 105.000 Euro an Steuern sparen, wenn du genug Einkommen hast, das du mit dem Spitzensteuersatz versteuerst. Das ist ja der Witz bei einem Denkmal.

Wenn diese 12 Jahre vorbei sind, geht das mit den Zinsen (sofern du denn noch welche zahlst) genau so weiter wie vorher auch. Das hat nichts miteinander zu tun.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 04. März 2016

Moment mal, jetzt sind wir wohl so weit, dass ich Blödsinn erzählt habe.
Ich habe noch nie ein Denkmal von einem Projektentwickler gekauft, daher bin ich mir gar nicht sicher wie man in so einem Fall mit einem Denkmal umgeht.
Die Sanierungskosten sind ja nicht auf jemand anderes übertragbar. Also müsste eigentlich der Kauf im unsanierten Zustand erfolgt sein, damit die Sanierung auch wirklich im Namen der späteren Eigentümer erfolgen kann. Also

  1. Kauf,
  2. Sanierung,
  3. Stapel mit Rechnungen,
  4. Antrag an obere Denkmalschutzbehörde,
  5. Bescheinigung für das Finanzamt,
  6. Spaß haben beim Abschreiben

mb_stb sagt am 04. März 2016

@Christoph: Es ist zutreffend, dass die Sanierung erst nach Erwerb der Immobilie beginnen darf.
Bei der Denkmalschutz-Abschreibung gem. § 7i EStG können die als Herstellungskosten zu qualifizierenden Aufwendungen beschleunigt über 12 Jahre abgeschrieben werden - ohne diese Regelung wären es 40 (Bj. vor 1925) oder 50 Jahre (ab Bj. 1925).
Dieser Zeitraum gilt auch für die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne den anteiligen Bodenkaufpreis).


Finanzwesir sagt am 04. März 2016

@ mb_stb und @Christoph: Laßt uns doch, wie von Euch angeboten (vielen Dank noch mal dafür) daraus einen Artikel machen.
Ich weiß, dass die Exotenstorys a la Christoph viel spannender sind, aber ich würde gerne Herrn und Frau Mustermann (abhängig beschäftigt) nehmen.
Lieber etwas unspektakuläres, aus der "Mitte der Gesellschaft", damit möglicht viele Leser etwas davon lernen können. :-)

mb_stb: Hast Du auch eine Kanzleiseite auf die ich gerne verlinke, als kleines Dankeschön oder möchtest Du wie Christoph lieber anonym bleiben?

@matrose: Nur als Warnung, nicht zu viel in steuerlicher Hinsicht zu optimieren. ;-) Das kam ja in Christophs Antworten schon zum tragen: Du mußt dauerhaft ein sehr hohes Einkommen haben, damit dieses Modell richtig lukrativ ist. Brüche in der Erwerbsbiographie sind da nicht vorgesehen.

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 04. März 2016

@ Finanzwesir: So dachte ich mir das auch. Wir nehmen Herr und Frau Mustermann und suchen eine echte Immobilie, die zum Mustermann-Einkommen passt.

@all: Da wir gerade hier bei Denkmälern dran sind, wollte ich für die anderen noch etwas erwähnen.
Für Matrose hoffe ich mal, dass es bei ihm nicht so war, aber grundsätzlich kann man sagen, dass die Abschreibung von den bekannten Projektentwicklern komplett mit eingepreist wird.
Man hat ja so ein schönes Verkaufsmodell, denn mit Steuerersparnis kriegt man die Deutschen immer. Da guckt dann niemand mehr genau auf den Preis.
Ein Denkmal muss aber billiger sein als eine normale Immobilie. Denn man handelt sich damit ja den Nachteil ein teurer sanieren zu müssen (Eichenfenster statt Kunststoff zum Beispiel) und deshalb ist die Denkmaleigenschaft ein Malus und kein Bonus bei einer Immobilienbewertung.

Findet man aber wirklich ein Denkmal für einen guten oder gar symbolischen Preis, kann es eine absolute Goldgrube sein.


Finanzwesir sagt am 04. März 2016

@Christoph: Aber wo? Ich kenne München, Hamburg, das Bonner Umland und Celle. 2x Großstadt, bei HH kommt das Problem Stadtstaat dazu. Starnberg ist wie München Bayern, aber Ahrensburg ist Schleswig-Holstein...
Das Bonner Umland profitiert von einen 24x7-Flughafen und Autobahnen ohne Ende und aus Celle ziehen gerade die letzten Engländer weg.
Wo bekommen wir einen "durchschnittlichen" Immomarkt her?

Gruß
Finanzwesir


Christoph (der Stillhalter) sagt am 04. März 2016

@ Finanzwesir: Das ist ein guter Punkt, denn im Moment verzerrt der Boom das alles schon extrem. Allerdings verzerren die Zinsen genau so extrem auf der anderen Seite. Also ich hätte jetzt etwas gesucht bis Faktor 15, denn darüber ist es nicht mehr lustig und ich würde auch niemandem empfehlen darüber zu investieren.

Wie wäre es mit einer Krankenschwester mit 10 Jahren Berufserfahrung (da kriegen wir den Lohn aus der TVöD-Tabelle) und einem Ingenieur bei einem Automobilzulieferer (da finden sich auch Durchschnittslöhne) mit 2 Kindern (haben die beiden Omas oder arbeitet die Frau Teilzeit? ;-) ) und setzen die nach Nürnberg oder eine andere Stadt deiner Wahl.

Die beiden erhalten dann hier den Zuschlag für 115.000 Euro bei einer hälftigen Teilung der Maklercourtage: http://www.immobilienscout24.de/expose/85026517

Sie setzen 20% Eigenkapital ein und finanzieren den Rest zu einem Zinssatz von 0,5 Prozentpunkten über dem aktuellen Bestwert. Die anderen Kaufnebenkosten setzen wir in realer Höhe an und einigen uns auf eine Leerstandzeit über den Finanzierungszeitraum. Das sollte dann doch schon recht realitätsnah sein.


10cent sagt am 04. März 2016

Wie wäre es mit einer Art Umfrage?

Ich kann mir sehr gut vorstellen, dass potentielle Käufer gerne die bei ihnen betroffene Umgebung von euch sozusagen "frei Haus" beleuchten lassen würden.

Ich werfe (natürlich völlig selbstlos) den Raum / Speckgürtel Karlsruhe in den Raum!

Mich würde brennend interessieren, was aus so einem immoscout-Angebot dort herauszuholen ist.

Viele Grüße - 10cent
Entschuldigt den Schenkelklopfer im zweiten Satz, der hat sich mir förmlich aufgedrängt!


Finanzwesir sagt am 04. März 2016

Hallo Christoph,
klingt ganz reell. @mb_stb: Was meinst Du?

Gruß
Finanzwesir


Matrose sagt am 04. März 2016

@Christoph: Du hast vollkommen. Meine Aussage fühlte sich schon beim Schreiben unrichtig an. Die Zinsen wirken nur als negatives Einkommen und schmälern, somit das zu versteuerende Einkommen und somit den progressiven Steuersatz.

Du schreibst "falls man nach 12 Jahren noch Zinsen zahlen muss". Das widerspricht sich zu der "Empfehlung" möglichst langsam zu tilgen. Oder? (Bitte das Wort "Empfehlung" nicht persönlich nehmen; mir geht es um die Sache)

Tut mir Leid , ich muss noch mal ganz naiv fragen. Was ist eigentlich das Businessmodel - sprich woran verdient bei einer vermieteten Immobilien?
Hintergrund: Ich habe mir mal ein Excel zusammen geklickt, wo ich alle realen Einnahmen den realen Augaben gegenüber stelle. Aktuell ist das bei mir ein Nullsummenspiel bzw. leicht negativ. ( Ich will gar nicht daran denken, wenn die 12 Jahre Afa vorbei sind).
Bliebe als Businessmodell eigentlich nur noch der Wertzuwachs der Immobilie. Man nimmt an das der Wert steigt, aber ich habe da meine Zweifel. Hat man bei der Immobilie nicht eher einen Wertverlust durch die Nutzung, wie bei einem Auto, wenn auch weniger drastisch.
Dieser Wertverlust wird sicherlich durch steigende Grundstückspreise kompensiert, aber sicherlich nicht vollständig, gerade wenn man statt einem Haus nur eine Wohnung hat.
Einfaches Beispiel: Wenn ich eine Wohnung wie du schon sagst für 45t€ kaufe und für 105t€ saniere, dann habe ich einen Kredit von 150t€. Wer sagt denn, dass wenn ich die Wohnung nach 15-30 Jahren verkaufe, dann dafür 150t€ oder mehr bekomme?

@Finanzwesir: Ja, man sollte nicht nur nach Steueroptimierungen schauen. Aber informieren kann man sich ja mal, damit man die Zusammenhänge besser versteht.


Phoenix sagt am 07. März 2016

Ich interessiere mich ja auch sehr für das Thema (Ver-)Mietimmobilien.

Ein reales Beispiel finde ich super und würde mich sehr darüber freuen. Was mir persönlich dabei auch extrem helfen würde, wären auch Blicke rechts und links und über den Tellerrand. Was meine ich damit? Christoph hat jetzt ein Angebot rausgesucht, ok. Ich als absoluter Neuling stehe allerdings 1-2 Schritte davor. Auf was muss ich da achten? Warum dieses Angebot und nicht ein anderes. Sprich, nicht nur den Teil "Warum dieses?", sondern auch "Warum jenes NICHT?".

Natürlich ist mir auch klar, dass alle Beteiligten das rein aus Spaß am Teilen machen und hier vermutlich keiner Lust hat, ein komplettes Buch mit Anleitungen zu schreiben, von daher freue ich mich auch so über alles, was zu dem Thema noch kommen mag.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 08. März 2016

@10cent: Das wird dann kompliziert. Ich habe das Angebot eigentlich innerhalb von 2 Minuten rausgesucht und dann genommen weil viele Zahlen genannt werden. Du kannst die Renditeberechnung ja problemlos auf deinen Heimatmarkt übertragen.

@ Matrose: Ich schrieb "falls man nach 12 Jahren noch Zinsen zahlen muss" weil man nichts absetzen kann was man nicht bezahlt. Dahinter steckt gar keine Empfehlung. Ich denke du übersiehst in deiner Excel Tabelle deinen Netto-Vermögenszuwachs. Aktuell tilgt der Mieter doch deinen Kredit und immer wenn die rote Zahl kleiner wird, steigt dein Nettovermögen. Ist der Kredit getilgt, hast du die Miete dann frei auf dem Konto. Wie viel hast du denn inklusive Nebenkosten bezahlt und wie hoch sind die Mieteinnahmen?

Der Wertzuwachs ist ein schwieriges Thema. Manche spekulieren natürlich darauf. Das gipfelt dann in Vorgehensweisen wie Appartements in London zu kaufen und diese dann einfach leer stehen zu lassen während man sich mit der Wertsteigerung zufrieden gibt. Für mich ist das kein Geschäftsmodell. Ich glaube nicht wirklich daran vorhersagen zu können, dass eine Immobilie mit Sicherheit im Wert steigt. Daher wähle ich meine Häuser so aus, dass sie mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit den Wert nach Inflation halten. Das ist bedeutend leichter vorherzusagen. Wenn sie der Inflation standhalten, habe ich mit der Vermietung über den kurzen Zeitraum schon ein Bombengeschäft gemacht und bin zufrieden. Auch ohne Zuwachs.

@Phoenix: Die Bücher mit den Anleitungen haben ja schon andere geschrieben. Da müssen wir also gar nicht mehr ran. Wenn du mal ein paar davon gelesen hast, bist du dir viel sicherer bei der Beantwortung deiner Fragen. Offen bleibt dann nur noch die technische Objektprüfung. Dafür gibt es Profis. Im Zweifel würde ich einfach bei der Architektenkammer oder der Handwerkskammer nach einer Empfehlung fragen.


Matrose sagt am 11. März 2016

@Christopf: Der Mieter könnte theoretisch meine Tilgung bezahlen,aber praktisch war ja die allgemeine Empfehlung nicht zu viel zu tilgen. Somit wird die rote Zahl nicht wirklich kleiner bzw. eigentlich bezahlt der Mieter eher meine Zinsen.

Ich habe mit einem Kredit von ca. 150t€ angefangen und bin nach 7 Jahren bei ca. 138t€. Ich habe sicherlich auch ein paar Nebenkosten aus der eigenen Tasche gezahlt, wie Notar etc.. Nehmen wir also mal 155-160t€ an. Aktuell erhalte ich von der Miete ca. 260 – 280 € pro Monat überwiesen. Die Miete ist höher, aber es geht einiges für Nebenkosten, Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ab. Meine Annuität liegt ca. bei 850€, davon sind jeweils 50% Zinsen und Tilgung. Was ist deine persönliche Meinung zu den Zahlen?


Matrose sagt am 14. März 2016

@Christoph: Mein Zins- und Tilgungsquote ist anders als ursprünglich behauptet. Zins liegt bei 5% und Tilgung bei 1,6%. Ich bin auf deine Antwort gespannt. Bis dahin, schöne Woche.

Der Matrose


Christoph (der Stillhalter) sagt am 15. März 2016

@Matrose: Wenn du meinen professionellen und wahrscheinlich auch schmerzhaften Rat hören möchtest: Du hast das Thema Immobilien wohl nie tief genug durchdrungen um aktiv zu werden. Sonst wüsstest du welche Zahlen ich für eine richtige Bewertung der Investition brauche und wenn du wüsstest wie man die Zahlen beschafft, könntest du dir auch selbst eine Antwort geben. Ich habe also den Eindruck, dass sich hier andere Leute um dein Geld gekümmert haben und beim Thema Geld denkt jeder zuerst mal an sich selbst. Du musst also sofort lernen die Finanzen hinter deiner Immobilie wirklich zu verstehen. Da führt einfach kein Weg dran vorbei. Ich empfehle dazu das dicke blaue Buch, das im Artikel verlinkt ist.

Du musst dabei auch an die steuerliche Seite denken. Du musst auf den Cent genau wissen wie sich die Abschreibung auswirkt und so weiter. Nur so kann man kalkulieren. Du solltest ja eigentlich vor dem Notartermin kalkuliert haben und nicht erst sieben Jahre danach.

P.S. Das klingt vielleicht hart was ich da schreibe, aber für mich ist es ein echter Geld-Notfall, wenn man nicht weiß was bei einem so großen Teil seines Vermögens vor sich geht. Stell dir vor deine Haare würden lichterloh brennen. Da kümmert man sich auch sofort mit Hochdruck drum. Das hier sollte ähnlich weit oben auf deiner Prioritätenliste stehen. Wenn die Zahlen dann alle da sind, kann ich dir gerne bei der ein oder anderen Fragestellung behilflich sein.


Matrose sagt am 22. März 2016

@Christoph: Ich denke du schätzt die Situation richtig ein. Ich war damals definitiv zu blauäugig und habe nicht an den FinanzVERKÄUFER gedacht sondern ihn als Finanzberater interpretiert.

"Egal", jetzt brennen die Haare, was ich schon vermutet habe. Ich werde mir deine Buchempfehlung mal zur gemüte führen. Ich hoffe ich verstehe alles.

Danke, das du deine Hilfe anbietest. Ich denke ein unabhängig Drittmeinung ist nicht verkehrt. Wie erreiche ich dich später?

Gruß Matrose


Matrose sagt am 22. März 2016

@Christoph Ea gibt zwei blaue Bücher. Du meinst sicherlich: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft von Egon Murfeld

Gruß Matrose


Dummerchen sagt am 23. März 2016

@Matrose: Christoph schrieb: "Ich empfehle dazu das dicke blaue Buch, das im Artikel verlinkt ist." Ich würde das mal als recht klar einstufen, welches Buch er denn wohl meinen wird. Die 1300 Seiten vs. 200 Seiten sieht man ja sogar der Darstellung oben ganz gut an.

Lieben Gruß Dummerchen


DrMAng sagt am 25. März 2016

Oh je, das sind sehr bittere Zahlen Matrose! Sehr sehr bitter. Da hast du wahrscheinlich deutlich zu teuer gekauft, oder? Vermietete Immobilien sollten sich von selbst tragen, das ist unsere Devise seit 30 Jahren.


Matrose sagt am 29. März 2016

@DrMAng: Ja, sehr wahrscheinlich. Nun ist das Kind aber schon in den Brunnen gefallen. Nun will ich wenigstens das Beste daraus machen.

@Christopf/Dummerchen: Die blaue Bibel ist gekommen - zwar nicht in der aktuellsten Auflage, aber dies sollte nachrangig sein. puh Die Seitenzahl spricht für sich. Ich hoffe, der Inhalt ist "leicht" verständlich. Das Buch von vorn nach hinten durch zu ackern, hat wenig Sinn. Welche konkreten Kapitel wären den hilfreich für mich bzw. welche "Zahlen" soll ich denn ermitteln?

Ich habe mir mal einen ersten Überblick verschafft. Ich denke Kapitel 11 "Objektfinanzierung" und ggf. Kapitel 7 "Steuern bei Immobilien" scheinen für meinem Problem in erster Näherung interessant zu sein.


Florin S. sagt am 15. April 2016

Freue mich schon sehr auf den "Max Mustermann" - Artikel!
Verstehe ich es in der Kurzfassung richtig, dass der "Hebel" einer Immobilie derjenige ist seinen Mieter den eigenen Kredit abzahlen zu lassen? Und möglichst langsam zu tilgen läuft lediglich unter dem Aspekt der Steuervergünstigung, da Abschreibung?
Vielen Dank für den Artikel und an alle anderen Beteiligten hier!


Florin S. sagt am 14. Mai 2016

P.S. @Christoph: Sie haben unter einem anderen Artikel ein Buch bezüglich Stillhaltergeschäften empfohlen...leider finde ich den zugehörigen Artikel nicht mehr und finde somit ihren Kommentar nicht mehr. Meinten Sie dieses Werk: http://www.amazon.de/Strategisch-Investieren-Aktienoptionen-Verm%C3%B6genszuwachs-Stillhaltergesch%C3%A4ften/dp/1491065850/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1463239379&sr=8-1&keywords=stillhaltergesch%C3%A4fte ?

Habe nun eine solide Liste von 9 Büchern, die ich durch den Sommer durcharbeiten werde grinsendes Gesicht

Liebe Grüße
Florin


buechermaus sagt am 22. Mai 2016

"Von Wachteleiern, Fasan und Gesprächen über Pelzmäntel träumen die aller wenigsten ;-)"

Ich habe den ganzen Text gerade noch einmal gelesen und muss mal für Wachteleier ein gutes Wort einlegen: schmecken sehr gut, sind nicht wirklich luxus-teuer und meine Kinder haben sich immer einen Keks gefreut wenn sie DREI oder sogar V I E R Spiegeleier essen durften. Wir hatten auch mal Wachteln in einer Voliere - dämliche Tiere, noch dümmer als Hühner.

Kleine Tangente ;-)


Matrose sagt am 06. Juni 2016

@Christoph: Ich habe jetzt ein paar Kapitel durch vom Buch. Wie soll ich jetzt weitermachen?

Gruß Matrose


Das Buch zum Blog: 440 Seiten voller Informationen. Jetzt im Handel erhältlich.


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