04. Februar 2016


Leserfrage: Haus oder ETF?

Leser A. fragt

Ich, 32 Jahre (Nichtraucher), verheiratet, 2 Kinder (4 Jahre, 2 Jahre).Schuldenfrei. Bin als ITler in einem Großkonzern angestellt. Wir überlegen uns ein Eigenheim zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen. Wir haben rund 40.000 Euro gespart.
Monatlich könnte ich locker 100 - 300 Euro beispielsweise in einen ETF-Sparplan einzahlen.
Wozu würden Sie mir raten?
Welche Möglichkeiten bieten sich mir, um Geld anzulegen?

Der Finanzwesir antwortet

Was haben wir?
Die klassische junge Familie. A. ist Alleinverdiener. Das Einkommen seiner Frau ist zu vernachlässigen. Entweder sie arbeitet nebenbei auf Minijob-Basis oder ihr Gehalt geht bei Steuerklasse V mehr oder minder für die Kinderbetreuung drauf.
Wenn die Kinder Abitur und dann eine entsprechende Ausbildung (Studium, duale Ausbildung) machen sollen, sind die Kinder die nächsten 20 bis 23 Jahre finanziell von A. und seiner Frau abhängig. A. ist 55, wenn das jetzt Zweijährige seines Geldbeutels nicht mehr bedarf.
Wenn eigene Immobilie, dann jetzt. Wenn die Kinder erst einmal in die weiterführende Schule kommen, ist das Gröbste überstanden. Kleine Kinder brauchen Platz. Kleine Kinder bauen ganze Legodörfer in ihrem 20-Quadratmeter-Zimmer. Die Gefährte kleiner Kinder stellen den Hausflur voll und führen zu Konflikten mit den anderen Parteien.
Große Kinder kann man in einer Acht-Quadratmeter-Klause großziehen. Hauptsache, das WLAN ist stark. Die liegen doch eh‘ nur auf dem Bett rum oder sitzen am Schreibtisch.
Große Kinder sind auch kaum noch zu Hause. Eine Fünf-Tage-Schulwoche in Kombination mit G12 führt zu Schultagen, die zwischen 15:00 Uhr und 17:00 Uhr zu Ende sind. Dann noch Hausaufgaben gemacht und der Tag ist rum.
Mit 55 kann man das Haus eigentlich wieder verkaufen. Es sei denn, man steht auf Gartenarbeit und auf handwerkliche Schraubereien.

Also: Wenn Haus, dann jetzt.
Zum Thema Bauen: 40.000 Euro sind eine schöne Summe. 45.000 Euro sind besser, am besten sind 50.000 Euro.
Warum?
Aus zwei Gründen:

  1. Man bekommt bessere Konditionen bei der Bank. Nicht vergessen: Die besten Konditionen bekommt derjenige, der die Immobilie eigentlich in bar bezahlen kann. Das gilt auch für den Kauf einer Wohnung.
  2. Die Ehe hat eine Überlebenschance. Zwei kleine Kinder, sich im Beruf so richtig etablieren und bauen. Das ist eigentlich eine Sache zu viel. Wenn dann das Geld auch noch knapp wird, ist das der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt.

Man muss sich diesen Satz leisten können:
"Ja, Schatz, du hast recht, der Fliesenleger ist ein Arschloch. Lass uns trotzdem die 500 Euro überweisen, damit wir das vom Tisch haben."

Ich würde nicht darauf wetten wollen, was mehr Ehen zerstört hat: eine Geliebte oder der gemeinsame Hausbau.

Was tun?

Wenn Immobilie, dann jetzt, solange die Kinder noch klein sind. Wobei ich zwischen Hausbau und Wohnungskauf differenzieren würde.

Hausbau

Ein eigenes Haus ist das klassische Nest für die Familie. Man kann auf seinem Grundstück tun und lassen, was man will. Die Kinder brauchen im Haus keine Mittagsruhe einzuhalten, sondern können auch um 13:00 Uhr ihr Sprungtraining vom Hochbett durchziehen (war ‘ne blöde Idee, die alte Matratze aus dem Ehebett ins Kinderzimmer zu verfrachten).
Dafür ist die Nachnutzung meist nicht so einfach. Meist läuft es auf Verkauf statt Vermietung hinaus.
Wichtig: Beim Bau schon an den Verkauf denken. Also nicht rumspinnen, sondern Features verwirklichen, die auch für andere Menschen interessant sind. Ein rollstuhlgerechtes Badezimmer hat immer einen Wert. Die megacoolen und sauteuren Fliesen im Bad bringen beim Verkauf exakt null Euro. Wenn Sie einen sehr ‒ sagen wir "ausgefallenen" ‒ Geschmack haben, sind diese hässlichen Dinger womöglich eine Verkaufsbremse.

Wohnungskauf

Eigentlich das Schlechteste aus beiden Welten. Man zahlt als Eigentümer alles selbst, muss sich aber trotzdem benehmen wie ein Mieter (nix Sprungübungen).
Aber: Eine Wohnung kann der Grundstock für ein Immobilien-Imperium sein. Wenn die Kinder ausgezogen sind und die Wohnung zu groß geworden ist, vermietet man sie und kauft sich eine zweite.
Bei einem frei stehenden Haus geht das nicht so einfach.

Und was ist mit den ETF?

Keine ETFs. Alles sparen und möglichst viel Eigenkapital anhäufen. Dann bauen oder kaufen.
Auch wenn der Umzug in die Eigentumswohnung ein geringeres Stresslevel mit sich bringt, so ganz easy ist das auch nicht. Wer Küche, Badezimmer und Gästeklo rausreißt, hat gut zu tun.

Eigenkapital verhindert Fragilität

A. ist in der IT eines Großkonzerns angestellt. Das ist ein weites Feld. Ich weiß nicht, ob A. für das interne Netzwerk und die Rechner der Mitarbeiter verantwortlich ist oder ob IT bedeutet: "Sorgt dafür, dass die Roboter am Band nicht stillstehen."
Das eine Mal wäre IT = Overhead, das andere Mal wäre IT = Produktion, also von zentraler Bedeutung.
Overhead = Alles, was nicht Vertrieb und Produktion ist. Das sind die Bereiche, die man zuerst eindampft, wenn’s eng wird.
Das macht natürlich einen Unterschied in Bezug auf den sicheren Arbeitsplatz aus.
Grundsätzlich bin ich der Meinung: A. hat ‒ wie alle, die nicht unbefristet im öffentlichen Dienst beschäftigt sind ‒ keinen sicheren Arbeitsplatz.
Er hat aber zwei kleine Kinder und will sich stark verschulden. Damit macht er sich angreifbar. In den nächsten zehn Jahren muss alles glattgehen.

In einer Dekade

  • sind die Schulden deutlich niedriger,
  • kann die Frau wieder anfangen zu arbeiten.

Dann entspannt sich die Situation langsam.

Meine Rechnung

Im Englischen gibt es das schöne Wort „exposure“ (das Ausgesetztsein). Ich würde alles daran setzen, das „exposure“ zu verringern und wieder Optionen in die Hand zu bekommen.
Was habe ich?

  1. Eine mögliche Rendite durch die ETFs. Die Rendite ist möglich, aber nicht sicher. Wir reden hier von einem Zeitraum von unter zehn Jahren, da kann man auch schon mal im Minus sein.
  2. Jeder Euro Eigenkapital hat einen doppelten Hebel.
    1. Ich muss weniger Kredit aufnehmen.
    2. Ich bekomme bessere Konditionen.

Als verantwortungsvoller Ehemann und Vater würde ich mir ausrechnen, um wie viele Monate 1.000 Euro mehr Eigenkapital die Kreditlaufzeit verkürzen.
Denn als Familienernährer ist es nicht meine Aufgabe, meine Familie mit einer besonders hohen Rendite zu verwöhnen, sondern sie vor schwarzen Schwänen zu schützen.
Eine zügig abgezahlte Immobilie lässt mich einer möglichen Arbeitslosigkeit ruhiger entgegensehen.
Es kommt bei den Finanzen nicht auf die maximale Rendite an, sondern auf Optionen. Fragile Wackelsituationen sind schnellstmöglich zu beenden.

Ok, dann doch lieber keine Immobilie?

Doch, auf jeden Fall. Wenn das A.s Wunsch und die Vorstellung seiner Familie von einem schönen Leben ist, dann sollten A. und seine Frau diesen Wunsch unbedingt realisieren.
Aus Angst vor Scheidung, Arbeitslosigkeit oder anderen Misslichkeiten die Flinte schon vor dem Angriff ins Korn zu werfen, ist Unfug.
Aber man muss sich ja nicht mehr Risiko drauf packen als nötig.

Fazit

"Wir überlegen uns ein Eigenheim zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen."

Dieser Satz muss umformuliert werden.

  • Entweder in: Wir werden 2017 ein Eigenheim bauen. Also ganz konkret: Wann soll was erworben werden?
  • Oder in: Wir werden zur Miete wohnen.

Um mich mal als knorrigen 50er zu outen: Ich halte nichts von diesem wachsweichen "Sowohl-als-auch"-Geeier.
Es gibt Situationen im Leben, da steht man an einer Weggabelung und muss eine Entscheidung treffen. Man wählt einen Weg. Und den geht man dann auch. Und zwar, ohne immer zurückzuschauen und zu denken: "Was wäre, wenn …"
Eine Entscheidung für eine Sache ist immer auch eine Entscheidung gegen alle anderen Sachen.
Wenn ich zwei kleine Kinder habe und bauen will, dann habe ich genug Stress am Start. Dann brauche ich nicht noch ein ETF-Depot, das gerade in einer Kernschmelze verglüht: "Schatz, unsere Küche müssen wir uns jetzt gebraucht über Ebay Kleinanzeigen zusammenkaufen."

Wie A. sich auch entscheiden mag: Viel Glück! Und nicht vergessen: Die maximale Rendite bringt die Investition in einen Babysitter.
Babysitter engagiert, Frau geschnappt und ab durch die Mitte!

(awa)

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Kommentare

Elias sagt am 04. Februar 2016

Ein wirklich guter Rat.


Finanzparandontitis sagt am 04. Februar 2016

Der Finanzwesir rät von ETFs ab, dass ich das noch erleben darf :)
Nein im Ernst, finde ich gut dass hier nicht nur die Beratung bzgl. passivem investieren serviert wird, sondern auch andere Blickwinkel, wie z.B. die Nachteile einer Eigentumswohnung. Besonders freut mich, wie mein Weltbild bestätigt wird, bin also doch nicht der Finanzirre ;-)


Finanzwesir sagt am 04. Februar 2016

Hallo Finanzparandontitis,

"Der Finanzwesir rät von ETFs ab, dass ich das noch erleben darf."

Das hier ist kein ETF-Blog, sondern ein Blog zum Thema finanzielle Bildung ;-)
Mir ist es herzlich egal, wie die Leute ihre Finanzen strukturieren. Hauptsache sie tun es. Ich sehe mich mehr als der Moses unter den Finanz-Blogger. Ich führe meine Leser aus der Sklaverie ins gelobte Land der finanziellen Mündigkeit.
Durch die steinige Wüste müssen sie aber schon selbst gehen. Getragen wird niemand.

Aktuell halte ich ETFs für eines der brauchbarsten Vehikel, die einem Privatanleger zur Verfügung stehen. Aber, das Bessere ist der Feind des Guten. Wenn's was gibt, das die Vorteile des ETF ohne die Nachteile bietet, bin ich dabei.
Wie in meinen Glaubenssätzen schon geschrieben: Geld ist wie Benzin. Man braucht es, aber es verdient keine Fetischisierung.
Die Finanzen müssen zu den eigenen Lebenszielen passen.

Gruß
Finanzwesir


oli sagt am 04. Februar 2016

Hallo Finanzwesir, ich liebe deine Analysen und deinen Schreibstil. Einfach große Klasse :)


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 04. Februar 2016

Sollte die Entscheidung pro Immobilie fallen, überlege Dir genau was und vor allen Dingen wo Du kaufst.

Auch eine eigengenutzte Immobilie ist eine Anlage und sollte nach Anlagekriterien ausgewählt werden. Mit einer Immobilie betreibst Du buy and hold, jedoch nicht für Ewig, sondern so lange wie diese zu Deinem Lebenskonzept passt. Wenn sie nicht mehr passt und Du sie verkaufst, muss sie Gewinn abwerfen, was Deine Rendite ergibt.

Das die Lage das wichtigste bei einer Immobilie ist weiß jeder, was eine gute Lage ausmacht wissen jedoch nur noch wenige oder handeln einfach nicht danach.

Sollte Dein Arbeitgeber in einer Stadt mit guter Bevölkerungsprognose sitzen, hast Du schon halb gewonnen, liegt die Immobilie Zentral und relativ ruhig kannst Du nichts mehr falsch machen. Ob das Viertel hip ist oder noch etwas heruntergekommen, ist dabei zweitrangig - auf Dauer entwickeln sich alle zentralen Viertel einer "guten" Stadt zu guten Vierteln.

Die zentralen Immobilien sind teurer als die auf dem Land, dann wird es eben nur ein Reihenhaus mit 300 qm Grundstück und kein EFH auf 800qm, dafür hat es andere Vorzüge, die dies aufwiegen, welche unbedingt mit kalkuliert und bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit berücksichtigt werden sollten.

Der Arbeitsweg ist kürzer, evtl. wird ein Auto weniger benötigt, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Schulen alles in der Nähe. Die Vor- und Nachteile unbedingt in Zahlen und Geldwert aufstellen.
Auch eine halbe Stunde Zeitgewinn hat einen Geldwert - wieviel muß jeder für sich selber entscheiden.
Als ich dies bei meiner ersten selbstgenutzten Immobilie aufgestellt hatte war das ein echtes Aha-Erlebniss. Plötzlich war die 100.000€ teurere Immobilie in der Stadt wesentlich wirtschaflicher als die auf dem Land, nur weil ich zu Fuß zur Arbeit konnte und kein Auto brauchte und eine Stunde Fahrtzeit eingespart hatte.

Eine Immobilie auf dem Land oder im Neubauviertel am Stadrand zu kaufen ist das gleiche wie sich Aktien eines Braunkohletagebaus zu kaufen und zu hoffen, dass diese in 20 Jahren noch was Wert sind. Vieleicht sind sie das, ich würde aber nicht drauf wetten.


wirtschaftswaise sagt am 04. Februar 2016

Hallo A.! Glückwunsch zu deinem jungen Alter und zu eurer Disziplin, so viel Eigenkapital angespart zu haben!

Mein Tipp vor diesem Hintergrund:
Jetzt unbedingt mit der Immobilie anfangen aber UM GOTTES WILLEN nicht mit dem selbstgenutzten romantischen Nest, sondern mit einer ersten finanzierten Immobilie (Eigentumswohung oder am Zweifamilienhaus aufwärts) zur Vermietung. Wenn ihr es richtig anstellt, dann könnt ihr in einigen Jahren wohnen wo und wie ihr wollt.

Einen Teil des Geldes solltest du aber gleichwohl in Aktien oder ETFs stecken, das kann nie falsch sein.

Klickst du noch hier:
http://finanzrocker.net/podcast-interview-mit-alex-fischer-vom-immobilien-investor-podcast/


Martin sagt am 04. Februar 2016

Ich fühlte mich schon schlecht, dass ich erst mit 52 Jahren mit ETFs anfange.
Wir haben aber ein großes Haus in guter Lage (abbezahlt), 5 Kinder die studieren und zwei Eigentumswohnungen, die sich durch die Mieteinnahmen selbst tragen. Alles in sehr guter Lage.
Das erste Haus haben wir, meine Frau und ich, gebaut, als ich 33 war. Auf dem Land, ideal für die Kinder. Aber schlecht, wenn diese zur Schule müssen.
Deswegen 8 Jahre später das Haus verkauft und ein großes Stadthaus gekauft. Allerdings hat uns die (nicht geplante) Komplettsanierung ziemlich viel Schweiß, Arbeit und Geld gekostet.
Da es aber nach §10f bzw. §7g als Kulturdenkmal eingestuft war, kann man 90% bzw. 100% der investierten Kosten absetzen. Das ist eine einmalige Gelegenheit Geld effektiv zur Vermögensbildung einzusetzen. Allerdings nur, wenn das Kulturdenkmal an außergewöhnlicher Stelle liegt und einfach zu veräußern ist. Und das war unseres.
Nach dem Verkauf konnten wir unser heutiges Haus ohne Kredit kaufen und leben wieder auf dem Land. Die Kinder sind aus dem Haus und wir haben ganz andere (Wohn-)Bedürfnisse als noch vor 20 Jahren.

Ich gebe dem Finanzwesir vollkommen recht. Wenn Haus dann jetzt, also so zwischen 30 und 35. DIe Zinsen sind historisch niedrig.
Hier wirklich gut feilschen. Die Bankkonditionen sind immer verhandelbar. Und je Sicherheiten man bietet, desto sicherer wird des. Und niemals, aber wirklich niemals, spitz auf Knopf rechnen. Es kann immer etwas schief gehen.

Noch eins, wir haben nach etwas 8-10 Jahren bemerkt, dass die monatliche Zahllast uns weniger vorkam als noch Jahre zuvor. Die Inflation geht hier zu euren Gunsten.

Und noch eins, die Zinsen bei der jetzigen Lage, möglichst 15 Jahre festbinden. Aber obacht, wenn auch nur der geringste Zweifel besteht, dass man vielleicht in ein paar Jahren wieder verkaufen wollte (falsche Lage, Scheidung, etc.), dann an die Vorälligkeitsentschädigung denken.

Ach ja, und lasst euch immer mindesten 5% Sonderzahlungen pro Jahr einräumen. Diese Zahlungen sind gut angelegtes Geld, da sie die Annuität sofort in Richtung Tilgung (anstatt Zinszahlung) verschieben.

Haut rein. Es ist eine klasse Zeit. Man lernt so viel beim Hausbau.


Oliver sagt am 05. Februar 2016

Am besten gefällt mir der letzte Absatz: man muß sich für einen Weg entscheiden.
Die Fokussierung ist immens wichtig und das sowohl als auch bringt einem nichts. An der Fragestellung sehe ich, dass sich sehr viele Gedanken gemacht wird, wo es mit der Familie hingehen soll.
Das heißt, die Entscheidungen sind noch nicht gefallen, ob Haus, Wohnung oder weiter Miete. Daraus resultieren dann die finanziellen Entscheidungen.
Wenn Haus oder Wohnung, dann genug Eigenkapital (schreibt Finanzwesir sehr richtig: je mehr, je besser). Wenn noch nicht genug da ist oder man gerade am Rande der 20% ist, vielleicht lieber noch 1 - 3 Jahre sparen und dann handeln.
Es gibt sehr viele Leute, die sich mit Immobilien finanziell ruiniert haben. Dazu auch immer bedenken, dass dies eine emotionale Entscheidung ist und die Leute sehr häufig was größeres kaufen/bauen, als sie eigentlich benötigen. Das kann fatal werden, weil die Kaufkosten und auch die laufenden Kosten dadurch höher werden. Einer der am häufigsten gemachten Fehler und wenn man das bedenkt, vermeidbar.

Wenn Entscheidung für Haus, dann wirklich schauen, dass das Ding schnell abgezahlt wird. Je niedriger die Schulden darauf, desto größer auch das Finanzpolster, wenn wirklich was passiert.
Sollte man in Schieflage geraten, sich scheiden lassen oder was auch immer, bleibt bei einem Verkauf meist Geld übrig oder alternativ kann man es beleihen lassen.
Wenn das Haus abgezahlt ist, kann man mit ETFs oder Aktien oder was auch immer anfangen. Man hat den Vorteil, keine Kaltmiete mehr zahlen zu müssen und dadurch i.d.R. mehr finanziellen Spielraum um damit passives Einkommen zu generieren. Genau das gleiche mit der Fokussierung wie am Anfang mit dem Hauskauf.


André sagt am 05. Februar 2016

Mal wieder ein sehr interessanter Artikel.
Wenn wir bei dem Thema Bank und Kredit für einen Immobilie sind würde mich mal interessieren, was die besseren Kreditkonditionen bringt:

  • 2 Personen mit monatl. Nettoeinkommen 3.000€ und 50.000€ EK oder
  • 2 Personen mit monatl. Nettoeinkommen 5.000€ und 20.000€...

Lieben Gruß


Michl sagt am 05. Februar 2016

"würde mich mal interessieren, was die besseren Kreditkonditionen bringt:
2 Personen mit monatl. Nettoeinkommen 3.000€ und 50.000€ EK oder
2 Personen mit monatl. Nettoeinkommen 5.000€ und 20.000€..."

Ich schätze mal Nr. 1!
Ich würde es so deuten: die zwei verdienen zwar nicht so viel, können und wollen aber sparen -> gut ; die anderne 2 haben zwar ein besseres Einkommen, das aber wohl auch ganz gerne in zum Wohle der Konsumwirtschaft eingesetzt wird.


Martin sagt am 05. Februar 2016

@André

zwei Aspekte sind dabei zu beachten:

Eigenkapitalunterlegungsvorschriften nach Basel II und III:
Die Richtlinien "Basel I", "Basel II" und "Basel III" regeln für Kreditinstitute die Anforderungen an das Eigenkapital.
Je nach Ausfallrisiko muss die Bank einen Kredit entsprechend mit Eigenmitteln unterlegen können. Das hat direkte Auswirkungen auf die Konditionen für Ihren Kredit.
Das Verfahren zur Einschätzung des Ausfallrisikos des Kredits ist das Rating für Unternehmen. Auch hier gibt es Vorschriften, wie dieses gestaltet sein muss. Mit dem VR-Rating bieten wir ein bewährtes und den Vorgaben entsprechendes Rating an.

Für jeden ausgegebenen Kredit muss die Bank eine gewisse Quote an Eigenkapital nachweisen.
Sie hinterlegt hierzu z.B. Wertpapiere bei der Bundesbank. Je schlechter der Kredit von der Ausfallwahrscheinlichkeit ist, desto höher ist dieser Prozentsatz. Und das läßt sich die Bank bezahlen.
Deswegen kommt regelmäßig diese Beleihungsgrenze von 60-80% Beleihung in die Rechnung. Bis zu dieser Größe ist man im eher unbedenklichen Risikobereich. Soll heißen, falls man nicht mehr zahlen kann, verkloppt die Bank die Immobilie und bekommt ihr Darlehen wieder raus (inklusive entgangener Zinsen!).
Bringt man 20% Eigenkapital ist alles in Butter. Hat man genügend Sicherheiten, ist auch alles okay, selbst bei einer 110% Finanzierung.

Und was ist das jetzt mit dieser Beleihungsgrenze?
Viele Banken beleihen die jeweilige Immobilie nur zum aktuellen Verkehrswert oder 80% des Verkehrswertes. Achtung, das muß nicht der Kaufpreis sein. Wird oft zur Vereinfachgung genommen, aber die Bank kann ein eigenes Gutachten machen und aufgrund dessen agieren.

Beispiel:
Haus kostet: 500.000 €; Beleihungsgrenze 80% = 400.000 €

Gibt man der Bank nur dieses Haus zur Grundschuld (als Pfand), dann bekommt man maximal 400.000 €. Braucht man mehr kann man entweder einen teureren Zusatzkredit nehmen.
Oder aber man gibt ein anderes Pfand - Wertpapiere, Grundschuld.
Deswegen ist die erste Immobilie immer die schwerste bei der Finanzierung. Hat man die erste zu 50% abgetragen, sind 80%-50% = 30% zur Beleihung frei. Kauft man dann eine weitere Immobilie ist die Finanzierung vom Beleihungspunkt her sicherer.
Das ist aber nur die Sicht der Bank, wenn es darum geht, ob sie ihren Kredit im Falle des Falles wieder raus bekommt. Sie verkauft dann einfach beide Häuser.

Ob Du das jetzt auch bezahlen kannst, also einen oder beide Kredite bedienen kannst, ist eine ganz andere Frage. Da helfen wiederum zwei Gehälter pro Monat mehr als nur eines.

Von daher: es kommt auf die Schwerpunkte der Bank an. Zu Anfang, oder bei der ersten Immobilie, ist das Eigenkapitalquote sicher ein wesentliches Kriterium. Danach ändert sich das.
Und natürlich muß die Annuität bezahlbar sein. Und je nachdem, wenn man selbst nutzt, sind 2-5 % Tilgung gern gesehen. Läßt man nutzen (vermietet also), dann kann auch eine Minimaltilgung von nur einem 1% sinnvoll sein.

Für unsere eigenen Immobilien haben wir stets höher als 1% getilgt. Für die vermieteten nie höher als 1%. Am liebsten würde ich da gar nicht tilgen.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 05. Februar 2016

"Am liebsten würde ich da gar nicht tilgen."

So geht es mir auch. Ich kann daher Endfälligkeitsdarlehen empfehlen. Vor allem bei den heutigen Zinssätzen. Wenn ich für das geliehene Geld 1,x% bezahle und wegen der Zinslast dann auf der Immobilienseite einen steuerlichen Verlust bei positivem Cashflow hin bekomme, lasse ich das Geld wie einen Berserker auf Koks arbeiten und lege es dann halt komplett auf den Tisch, wenn der Kredit ausläuft.*

*Man muss bei so etwas natürlich den Überblick behalten und immer einen Plan B haben um seinen Fallschirm schnell stricken zu können, wenn es mal zum freien Fall kommen sollte.


Finanzwesir sagt am 05. Februar 2016

@Martin und Christoph:

"Am liebsten würde ich da gar nicht tilgen."

Hm, im Fernsehen ist das dann die Situation, bei der der Moderator ganz ernst in die Kamera blickt und sagt: "Kids, don't do this at home."

Kann man machen, aber erst beim dritten oder vierten Haus. Wenn die Flughöhe hoch genug ist und man seine ganzen Anfängerfehler gemacht hat. :-)

Und wenn man eine Frau / einen Mann hat, dem man zur Not große Teile des Vermögens überschreiben kann...

Gruß
Finanzwesir


Leni sagt am 05. Februar 2016

Ich weiß ja nicht ob der Fragesteller hier schon geantwortet hat aber ich hatte den Eindruck, als wolle der Fragesteller, dass der Finanzwesir ihm die Antowort abnimmt, welches die bessere Investition sei, ETF-Depot oder Eigenheim/Eigentumswohnung.
Das kann man nur für sich persönlich entscheiden. An der Eigenheimentscheidung hängt so vieles dran und ist kein reines Investment. Renditemäßig ist wahrscheinlich das ETF-Depot im Vorteil bei gleicher Selbstdisziplinierung beim Sparen.


Cons sagt am 05. Februar 2016

@wirtschaftswaise,

"Jetzt unbedingt mit der Immobilie anfangen aber UM GOTTES WILLEN nicht mit dem selbstgenutzten romantischen Nest [...]"
"Einen Teil des Geldes solltest du aber gleichwohl in Aktien oder ETFs stecken, das kann nie falsch sein."

Deine Argumentation ist mir nicht ganz klar. Koenntest Du das noch kurz erklaeren?

  1. Du raetst A. zum Kauf einer Immobilie, diese soll er aber nicht selbst nutzen? Was bringt das fuer Vorteile?
  2. Warum zusaetzlich in ETFs investieren?

Danke und Gruss
Cons


Christoph (der Stillhalter) sagt am 05. Februar 2016

@ Fianzwesir

Solche Schenkungen werden ja leider rückabgewickelt, wenn sie kurzfristig erfolgen. Das ist auch richtig so.

Ich gebe dir absolut recht, man muss wissen was man tut und da relativ unbeschadet rauskommen können wenn es denn schiefgehen sollte.

Was aber auch möglich ist. Sofern man mit seinem Banker kommuniziert und die Zinsen bezahlen kann, wird er einem immer genug Zeit zum Verkauf oder sonstigen Maßnahmen geben bevor andere Maßnahmen eingeleitet werden.
Hat man ein gutes Haus günstig gekauft, wird man keine Probleme mit dem Verkauf haben. Man ist zwar dann nicht reicher geworden, aber zumindest raus aus der Nummer.

Blöd ist es natürlich wenn man keinerlei Einfluss auf sein Investment hat wie bei den einschlägig bekannten Immofonds. Daraus resultieren dann die spektakulären Privatinsolvenzen von denen man in der Zeitung liest.


Andreas sagt am 05. Februar 2016

Hallo zusammen,
vielen Dank für eure Erfahrungen und Ratschläge. Ich hätte da noch eine Frage bezüglich eines Forward Darlehens. Sollten wir uns schon jetzt die niedrigen Zinsen sichern, wenn wir z. B. Sommer 2017 ein Haus bauen würden?

Gruß
Andreas


Christoph (der Stillhalter) sagt am 06. Februar 2016

@ Andreas

Da habe ich nicht die Welt an Erfahrung. Es wird wahrscheinlich auch schwierig einen Vertrag abzuschließen wenn die Rahmenbedingungen noch unklar sind. Es geht ja hier normal um eine Anschlussfinanzierung und da existiert die Immobilie ja schon.

Wenn ich jetzt mal voraussetze dass es geht, würdest du auf steigende Zinsen spekulieren. Da würde ich dann dagegen halten, dass sich die USA ordentlich abkühlen und sogar der Euro wieder an Wert gewinnt. Daher sind kurzfristige Zinserhöhungen fast schon unmöglich.

Ich denke du solltest ganz brav warten und dann alle Förderungen von der KfW, Bafa und wem auch immer mitnehmen.

In der Zwischenzeit kannst du genau planen und mit deiner besseren Hälfte genau ausdiskutieren was ihr euch vorstellt. Hausbau ist ein häufiger Scheidungsgrund und Scheidung eines der größten Armutsrisiken. Da lohnt sich also der Zeiteinsatz.

Vielleicht kannst du auch noch etwas Eigenkapital generieren. Ich weiß ja nicht was du machst, eventuell wäre es was mit etwas Webdesign nebenbei oder was ähnlichem.

Da sitzen für den Hausbau sicher die größeren Hebel als in einem Forward Darlehen.


Peter sagt am 06. Februar 2016

Da wir hier mittlerweile einige Immobilienanleger haben, würde mich mal generell interessieren, was ihr zum Thema Restnutzungsdauer zu sagen habt.
Ich lese immer öfter, dass Leute mit vermieteten Immobilien "finanziell frei" werden wollen. Mir scheint es oft so, als sehen gerade diese Leute Mieteinnahmen als eine Art ewige Rente an, die man erhält sobald man sein Haus abbezhalt hat.
Nun halten Häuser bekanntlich nicht ewig. Liest man mal einige Gutachten, z.B. im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann wird hier in der Regel von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren für ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung ausgegangen.
Diese lässt dich durch Sanierungen verlängern, aber die Immobilie erreicht natürlich nie die Qualität eines Neubaus. Die dafür notwendigen Summen sind teilweise erschreckend hoch. Beispiele hier: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html

Ich kann und will nicht beurteilen, ob wir bereits eine Immobilienblase haben. Sicher ist nur, dass in den letzten Jahren die Immobilienpreise weitaus stärker gestiegen sind als die Mieten. Zumindest in den Großstädten, aber auch in demographisch stabilen Kleinstädten und Mittelzentren.
Gleichzeitig verzeichnen wir immer mehr Eingriffe in den Wohnungsmarkt, sei es durch Mietpreisbremse & Kappungsgrenzen, Bestellerprinzip bei Maklern, EnEV, der Pflicht zum Austausch von alten Heizungen und zum Einbau von Rauchmeldern, der Pflicht zum Energieausweis, und vieles mehr.

Zwar halte ich vermietete Wohnimmobilien für eine interessante Anlagemöglichkeit, aber mir scheinen die Risiken in den letzten Jahren tendenziell eher größer geworden zu sein. Die niedrigen Kreditzinsen scheinen ja mittlerweile in den Markt eingepreist worden zu sein. Ist das ganze also nur noch unter Steuergesichtspunkten interessant?


Christoph (der Stillhalter) sagt am 07. Februar 2016

@ Peter

Das sind viele Punkte. Bevor ich ins Detail gehe: Wie hoch die Rendite ist, hängt wie immer von deinem persönlichen Geschick ab.

Bei Faktor 25 hat man vielleicht noch gerade so eine positive Eigenkapitalrendite und trotzdem kaufen die Family Offices solche Immobilien in den deutschen A-Städten.
Die spekulieren wahrscheinlich darauf, dass deutsche Immobilien im internationalen Vergleich heute immer noch günstig sind und daher teurer werden oder schlichte und einfache Vermögenserhaltung bzw. geringe Verluste sind das Ziel.

Niemand weiß wie es in Zukunft aussieht. Aber außer Frage steht, dass wir ein gewaltiges, globales Schuldenproblem haben, das irgendwann auf die eine oder andere Weise gelöst werden muss.
Immer weiter durchwursteln funktioniert im Moment noch und vielleicht funktioniert es noch viel länger als man glauben mag, aber irgendwann fällt der Hammer (und das sage ich als ausgewiesener Optimist und Anti-Crash-Prophet).

Da wir schon die ersten Schritte Richtung Bargeldabschaffung zu gehen scheinen, geht der Spaß vielleicht doch früher als gedacht mit Negativzinsen los.

Egal wie es kommt, steht man mit Sachwerten nicht schlecht da. Die Lebensdauer einer Immobilie ist dabei natürlich begrenzt und die Verlängerung über Sanierung kostet Geld. Aber das ist doch alles einkalkuliert und eingeplant sofern man die Mieteinnahmen nicht verprasst und seinen Lebensstandard immer sofort parallel zum Vermögen steigen lässt.

Irgendwann (schneller als gedacht) erreichst du den Punkt an dem sich das ganze selbst befruchtet und das so schnell dass du Arbeit damit hast gute Investitionsmöglichkeiten zu finden.

Ich zum Beispiel hasse die Assetklasse Bargeld.
Es ist nichts außer eine Vereinbarung bzw. Forderungen gegen eine Bank und unser aller Glaube daran morgen und übermorgen dafür einen Gegenwert zu erhalten.
Bei Aktien, Immobilien, Edelmetallen (bei mir nur allerletzte Lebensversicherung), Agrarland etc. ist das anders. Daher stecke ich jeden Euro, der nicht für Rücklagen und Konsum gebraucht wird irgendwo rein.
Dieser Lebensstil hat besonders meiner Frau lange Probleme gemacht, denn im Prinzip sind wir ja immer "knapp bei Kasse", aber auch daran gewöhnt man sich sofern man ein relativ normaler Typ bleiben will und nicht dem Ruf der High Society folgt.

Zu dem Rest gibt es eigentlich nur eins zu sagen: Im Einkauf liegt der Gewinn.
Wenn die ganzen Investoren mit Faktor 15+ noch gut klar kommen und nicht in die Privatinsolvenz müssen, stehen mir noch sehr viele goldene Jahre bevor. Und gerade die EnEV ist doch geschenkt. Das Stichwort lautet (Un-) Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Ich denke du traust dich nicht ohne Obergrenze zu denken.
Wenn du diesen Weg mal 10 Jahre beschritten hast, bezahlen nicht mehr du und deine Frau all die Rechnungen. Dann hast du im übertragenden Sinne zig Arbeitnehmer und Kunden, die dir dein Konto immer wieder gerne auffüllen.

Ich habe zwar immer wieder die Gedanken die Immobilien zu verkaufen weil sie im Moment so viel wert sind und ich öfter das Bedürfnis verspüre mobiler zu sein.
Aber dann zwinge ich mich doch wieder dazu meiner Strategie treu zu bleiben, da ich dann auch wieder über das ganze Bargeld nachdenke, das ich gar nicht haben will.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 07. Februar 2016

Die Restnutzungsdauer ist im Grunde nur für die steuerliche Absetzbarkeit von Renditeobjekten von Intresse. Vereinfacht gesagt: Je kürzer die Restnutznungsdauer, desto mehr vom Gebäudewert kann pro Jahr abgesetzt werden.

Instandhalten muss ich ein Gebäude immer. Bei Altbauten kostet die Instandhaltung zwischen 10 €/qm bis 15€/qm pro Jahr. Hier sind auch die "großen" Maßnahmen mit einkalkuliert.
Gerade bei Gebäuden in schlechten Lagen ist eine die Instandhaltung eine wichtige Kalkulationsgröße. Bei 5€/qm Kaltmiete kostet die Instandhaltung schnell 3 Monatsmieten.
Hat man jetzt noch 20% Leerstand (in schlechten Lagen nicht unüblich) steigt die "verlockende" Kaufpreisquote der schlechten Lagen real schnell auf das doppelte an. Dagegen ist eine höhere Kaufpreisquote in guten Lagen oft günstiger, wo es kaum Leerstand gibt und die Sanierungskosten mit einer Monatsmiete abgefrüstückt sind.

Eine Immobilienblase sehe ich nicht - auch nicht in den Großstäten.
Das die Mieten nicht im Gleichschritt steigen ist logisch, da Mieterhöhungen nicht beliebig durchgesetzt werden könnnen. Ebenso haben viele Vermieter gar kein Intresse daran ihre Mieter mit ständigen Mieterhöhungen zu verschrecken.
Die Mieten werden mit der Zeit nachziehen, sobald die Phase der Kaufpreissteigerungen abebbt, wird sich das Verhältnis Kaufpreis zu Mietertrag wieder angleichen.

Bei Immobilien ist es wie am Aktienmarkt. Es wird immer die Zukunftserwartung mit eingepreist.


Tandy sagt am 07. Februar 2016

Was soll denn mit 50 T€ Eigenkapital für ein Eigenheim rauskommen? Das ist doch viel zu wenig oder man baut Fertighaus auf Mini-Handtuchgrundstück im Billigstil bzw. sozialer Wohnungsbau.


Philipp sagt am 08. Februar 2016

Viele Banken finanzieren schon zu 100% mit FK.

Nimmt man 10% EK wären es hier 500.000€ Kaufpreis incl. Nebenkosten. Dafür bekommt man n recht gutes Haus würde ich sagen;) natürlich hat man bei anstehender Prolongation dann Probleme wenn die Tilgung nicht hoch war bezüglich höheren Zinsen etc.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 08. Februar 2016

Eine Sache müsste man noch erwähnen und das ist schlicht und einfach die Markt- und Sachkenntnis.

Ein guter Freund von mir hat Ende 2015 mit ordentlich Fremdkapital einen sehr langen Güterzug voll Gebrauchtwagen gekauft. Er wird damit einen Haufen Geld verdienen bzw. vielleicht sind die auch schon alle weg.
Für mich wäre das ein undenkbares Investment. Meine Chancen da mit Gewinn rauszugehen, laufen gegen Null. Ihm fällt im Gegenzug das Gesicht runter, wenn ich Sachen erzähle, die ich mache.

So ist das in jedem Markt. Nur gibt es wohl neben Immobilien keinen anderen Markt in dem Fremdkapital so üblich ist (Eigenkapitalrendite), der so intransparent bzw. ineffizient ist (Monetarisierung von Wissensvorsprung) und der gleichzeitig so offen ist.
Offen im Sinne von verfügbarem Wissen und niedrigen Einstiegshürden. Diese Kombination macht Immobilien so interessant.


Finanzwesir sagt am 08. Februar 2016

@ Tandy: Da soll gar kein Eigenheim rauskommen, jedenfalls kein vollständiges, sondern es soll die Verhandlungslage bei der Bank verbessern. Es geht nichts über eine solide Eigenkapitalquote, denn schon die Bibel weiß: "Wer hat, dem wird gegeben."
Eine gute Eigenkapitalquote honoriert die Bank mit niedrigeren Kreditzinsen.

@Christoph (der Stillhalter): Bei Deiner Antwort musst ich gleich an unseren "Reich-werden"-Podcast denken. Ein intellgenter und wirtschaftlich erfolgreicher Mann, in dessen Antwort Sätze wie

"Aber dann zwinge ich mich doch wieder...
... dass du Arbeit damit hast gute Investitionsmöglichkeiten zu finden.
Dieser Lebensstil hat besonders meiner Frau lange Probleme gemacht, denn im Prinzip sind wir ja immer "knapp bei Kasse", ..."

Es scheint, dass es letzlich doch auf Arbeit, Verzicht und Disziplin herausläuft. Und ich hatte gehofft, durch RTL2-gucken reich zu werden ;-)

@Peter: Du hast grundsätzlich recht mit Deinen Annahmen. Häuser halten nicht ewig und Du musst ganz genau rechnen und hinschauen, was von dem Öko-Quatsch (Pellet-Heizung, Wärmepumpe, Solar..) Du Dir leisten willst.
Ich habe bei unserer Sanierung auf alles verzichtet und nur eine Gaswertbrenntherme eingebaut. Super Wirkungsgrad, technisch ausgereift und nur eine Energiequelle. Also ein ganz simples System. Gas läßt sich gut per Pipeline transportieren und der Schornsteinfeger ist auch billig. Die Fenster haben wir auch isoliert (2/3fach, je nach dem, was ging) und die Hauswand konnten wir - konstruktionsbedingt - auch gut dämmen.
So haben wir (Meine Frau & ich = 2 Ingenieure) und der Architekt ein schlüssiges Gesamtkonzept erarbeitet. Wäre das nicht gelungen, hätten wir das Haus abgerissen.
Trotzdem würde ich im Nachhinein sagen: Wir sind zu weit gegangen. Obwohl wir weit weg sind vom Passivhaus, hätten wir nicht soooo gut dämmen müssen. Bei den heutigen Energiepreisen rechnet sich das nicht. Ein Einfamilienhaus verbraucht im Schnitt 20.000 kWh Gas pro Jahr. Bei einem Gaspreis von 6,5 ct pro kWh bekommst Du für 1.000 Euro gut 15.000 kWh. Wenn Du jetzt schlechter isolierst und dafür 10.000 Euro sparst und Deine Energiebilanz sich dadurch um 5.000 kWh (immerhin 25%) pro Jahr verschlechtert, dann kannst Du für die gesparten 10.000 Euro 30 Jahre lang heizen. Womöglich noch länger, denn die höheren Energiekosten zahlst Du aus dem Cashflow, während Du die 10.000 Euro für 30 Jahre an der Börse anlegst und dafür im Schnitt 6% bekommst.

Außerdem muss Dir klar sein: Häuser der Jahrzehnte 1950 - 1980 haust Du besser weg und setzt ein modernes Passivhaus drauf. Alles, was vor der ersten Ölkrise gebaut wurde, ist ein wirtschaftlicher Totalschaden. Die Dinger sind so mies isoliert, die kriegst Du nie auf einen KfW 40 oder 50 Standard. Und dazu noch häßlich. Häuser aus den 20gern und 30gern haben meist eine bessere Substanz und sind einfach schöner. Deshalb hat man manachmal Mitleid (so wie wir) oder die Lage ist so gut, dass man das Ding zu einem Edelschuppen hochsanieren kann und dann entsprechend vermieten kann.

Fazit: Es gibt kaum ein Gebiet des menschlichen Wirkens,das so ideologieversucht ist, wie die Immobilie. Da hilft nur Excel. Das kann ein echter Augenöffner sein. Ich habe am Anfang nicht ausgeschlossen, alles als brauchbar akzaptiert und dann dem Prozess des qualifizierten Verwerfens untererzogen.

Das Ergebnis: Null "Innovation", der ganze Kram, der immer in den Artikeln für das intelligente & ökologisch korrekte Haus gelobt wird, hat es nicht geschafft. Zu teuer, zu spezialisiert, kein Nutzen (den Nachbarn neidisch zu machen ist für mich kein Nutzen ;-)

Was ich ganz klar sagen muss: Wir haben es so gemacht, wie wir es gemacht haben und es ist zu 90% gut. Wir wohnen gerne hier, aber wirtschaftlich war es nicht. Hätten wir dieses Objekt aus Renditegesichtspunkten gekauft, hätten wir es sofort abreissen lassen.
Wir haben uns auch deshalb an die EneV gehalten, weil das unser ökologisches Gewissen beruhigt hat, aber es hat schon was von Ablaßhandel.
Du sparst Gas beim Heizen, setzt aber einen Haufen Öl ein, um die ganzen Polyurethanplatten für die Isolierung zu produzieren, heranzuschaffen und dann mit einem Klebstoff - dessen Inhaltsstoffe ich gar nicht so genau kennen will - an die Kellerdecke zu pappen. Hm?

Gruß
Finanzwesir


Tommy sagt am 09. Februar 2016

Der Finanzwesir hat ein Haus? Jetzt bin ich ja fast geschockt! :-) Hast du das hier auf dem Blog denn vorher schon mal erwähnt? Ich war immer der Meinung, dass ein Eigenheim ja so rein gar nichts für dich wäre...

Viele Grüße
Tommy


Christian sagt am 09. Februar 2016

Wenn 40.000 EUR das gesamte Ersparnis ist, würde ich alleine deshalb nicht über ein Haus nachdenken.
Alleine 20.000 EUR sind als Reserve sinnvoll und schon ist das Eigenkapital 20.000 EUR auf 400.000 EUR = nix.


Finanzwesir sagt am 10. Februar 2016

Hallo Tommy,

"Der Finanzwesir hat ein Haus? Jetzt bin ich ja fast geschockt!

Frau (die Kommentare lesend und sich königlich amüsierend), schreib doch einfach: "Du hast eine Frau, die eine Immobilie will". :-)

Also, so sieht's aus.

Gruß
Finanzwesir


Peter sagt am 10. Februar 2016

@Finanzwesir: Ich kann deinem Beitrag nur zustimmen. In meiner Nachbarschaft wurde ein Haus aus den fünfziger Jahren saniert. Es wurde vollentkernt, nur die Mauern blieben übrig. Man hat halt den Vorteil, nicht in einer Neubausiedlung wie die Sardinen aufeinander hocken zu müssen. Rein wirtschaftlich betrachtet hält sich der Gewinn aber sicherlich in Grenzen.

@Stefan: Bei Immobilien scheint man zwischen der technischen Lebensdauer und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer zu unterscheiden. Man muss nur mal in einen Mietspiegel schauen, um zu erkennen, dass die Restnutzungsdauer nicht nur steuerrechtlicher Natur ist. Die Mieteinnahmen hängen wesentlich vom Alter der Immobilie ab.

Von einer gesamtdeutschen Immobilienblase würde ich auch noch nicht sprechen, aber zumindest scheinen mir die Niedrigzinsen bereits eingepreist zu sein. Solange der Immobilienboom nicht die wirtschaftliche Stabilität gefährdet, soll es mir egal sein. Mich erinnert das ganze mittlerweile wieder ein bischen an die ganzen Selbstständigen, die nach der Wende Immobilien im Ostern gekauft haben. Aber vielleicht ist es ja diesmal lukrativer.

@Christoph: Markt- und Sachkenntnis sind bei Immobilien unerlässlich. Zumindest dann, wenn man eine ordentliche Rendite haben will. Immobilien sind halt nunmal kein reines Investitionsgut, und man konkurriert momentan einfach mit vielen Selbstnutzern, die angetrieben von niedrigen Zinsen ziemlich hohe Preise zahlen. Ich könnte mir vorstellen, dass die richtig interessanten Zeiten für Immobilien in zehn Jahren anbrechen, wenn so mancher seine Immobilie verkaufen muss, weil er sich übernommen hat.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 11. Februar 2016

@ Peter
Da gibt es genau den gleichen Schweinezyklus wie an der Börse. Nur ist er hier noch interessanter weil der Markt halt lange nicht so effizient ist.
Es kommen ja nicht alle an der Börse zusammen um sich auf einen Preis zu einigen wie bei Aktien und Co.
Im Moment ist es definitiv bedeutend schwerer gut einzusteigen als noch vor einigen Jahren. Aber dann ist auch gerade jetzt die Zeit mal 10 Bücher zu kaufen und sich in das Thema reinzuarbeiten. Dann ist man zur richtigen Zeit bereit.

Wenn ich die Kommentare noch mal überfliege, denke ich, dass ich mich immer wieder daran erinnern muss, dass ich da einfach zu einer kleinen Minderheit gehöre und daher oft Verständnisprobleme auftauchen.
Die meisten von uns wollen gar nichts mit Vermögensaufbau zu tun haben und spielen unser Spiel gar nicht mit (rechte Spur der Autobahn). Dann gibt es die mittlere Spur (oberstes Ziel Verlustvermeidung, ETF Portfolio etc.).
Und dann gibt es da die ominöse linke Spur auf der zwar das große Geld gemacht wird aber auf der man natürlich auch ganz schwere Unfälle haben kann.

Die Frage ist halt wie man die Welt sieht. Der eine denkt nur in Risiken und sucht dann aus den offensichtlichsten Möglichkeiten die mit dem besten Chance/Risiko Verhältnis raus.
Der andere denkt in Chancen und baut sich auch schon mal Investments aus Komponenten zusammen, die so niemand anderes auf dem Radar hat. Dann wühlt er da so lange drin rum bis aus dem potenziell ruinösen Investment eine sichere Sache wird und schlägt zu.

So mache ich das. Wobei ich auch verstehe, dass das nicht massentauglich ist.


Christoph (der Stillhalter) sagt am 11. Februar 2016

Dazu noch eine lustige Geschichte: Meine Frau stammt aus einer Beamtendynastie. Auch wenn sie das niemals aussprechen würden, bin ich also für meine Schwiegereltern ungefähr eine Mischung aus Al Capone, Wolf of Wall Street und Bernie Madoff.

Mit jedem Jahr kommt dann auch noch erschwerend eine größere Portion Altersstarsinn hinzu. Selbst wenn wir Milliardäre wären, würden sie sich noch Sorgen machen, dass ihre Tochter morgen möglicherweise Hartz IV beantragen muss weil ja auch sie nicht Beamtin auf Lebenszeit ist.

Die vorherrschende Meinung ist da, dass man in der freien Wirtschaft nie weiß ob das Geld morgen noch genau so fließt wie heute und Einfluss auf diesen Geldfluss hat man ja ohnehin nicht.

Mich erstaunt immer wieder wie Menschen die selbe Welt so extrem unterschiedlich wahrnehmen können.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 11. Februar 2016

@Peter
Es stimmt nicht, dass das Alter einer Immobilie etwas mit der Miethöhe zu tun hat, sonst würden nicht die höchsten Mieten für Wohnungen in Gründerzeithäusern bezahlt, die ihre Restnutzungsdauer bereits seit 100 Jahren überschritten haben.

Du hast richtig beobachtet, (alte Wohnungen bringen weniger Miete als neue) aber die falschen Schlüsse gezogen. Alte Wohnungen bringen in der Regel weniger Miete als neue Wohnungen wegen des schlechteren Ausstattungsstandarts und der schlechteren Energieeffizienz und nicht wegen einer geringeren Restnutzungsdauer.
Dies bedeutet aber nicht, dass sie weniger rentabel sind als Neubauwohnungen, da sie in der Herstellung ebenfalls weniger gekostet haben (aufgrund der geringerern Standarts) und somit auch weniger Miete pro qm erziehlen müssen um die gleiche Rendite einzubringen.
Die Höhe der Miete einer Wohnung hängst bei gleichen Standortkriterien vom Ausstattungsstandart und dem optischen Erscheinungsbild der Immobilie ab, aber mit Sicherheit nicht vom Alter oder der Restnutzungsdauer.


Sonny sagt am 18. August 2016

@christoph (der Stillhalter)

ich kenne mich leider noch nicht so gut mit Immobilien aus und möchte mich in die Materie einleisen :)
Welche Bücher kannst du mir empfehlen ?


ChrisS sagt am 18. August 2016

@ Sonny

http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-mehrfamilienhaus
Auf dieser Seite findest du am Ende des Interviews seine Buchtipps


Sonny sagt am 18. August 2016

@ ChrisS

Vielen lieben Dank :)

ich habe auch nochmal eine Frage an die Vermieter in der Community..
ich habe vor kurzem meinen ersten Mietvertrag unterschrieben ( bin zuhause ausgezogen und wohne jetzt mit meiner Verlobten zusammen) Wir wohnen relativ zentral in Köln und waren froh das wir bei der "Konkurrenz" den Zuschlag erhalten haben. Unser Vermieter ist eine Privatperson und hat einige Mehrfamilienhäuser in Köln.
Nun zu meiner Frage : Unser Mietvertrag ist ein Staffelmietvertrag. Die Miete erhöht sich jedes Jahr um 2 % p.a. Der Vermieter begründet dies mit dem Inflationsausgleich. Allerdings beträgt die Inflation derzeit ca. 0 % bis 0,2 %.Deshalb frage ich mich wo hierbei der "Ausgleich" ist ..
Ist so ein Inflationsausgleich im Mietvertrag in der heutigen Zeit bei einer Inflation von ca 0% überhaupt rechtens?

Ich hatte vor den Vermieter darauf anzusprechen, aber da wir froh waren die Wohnung überhaupt erhalten zu haben , habe ich am Ende doch nichts gesagt ...


Mike sagt am 19. August 2016

hallo sonny,
wenn der Vermieter tatsächlich nur die Inflation hätte ausgleichen wollte, hätte er eine Indexmiete vereinbaren können. Dann steigt (und fällt!) die Miete entsprechend dem Verbraucherpreisindex. Die hier vereinbarte Staffelmiete erhöht die Miete unabhängig von der Inflation. Ob das wirksam vereinbart wurde, kann man nur durch Prüfung Deines Mietvertrages klären.

Schöne Grüße,
mike


Sonny sagt am 19. August 2016

Hallo mike,

Also im Mietvertrag steht auch explizit dass es ein Inflationsausgleich darstellen soll und dann sind die Beträge für die nächsten 5 Jahre aufgelistet , die dann jährlich um 2% erhöht werden.


Mike sagt am 19. August 2016

schau Die mal die einschlägigen §§ 557a und 557b BGB an.

Ob der Vermieter das als Inflationsausgleich bezeichnet, ist egal. Es bleibt eine Staffelmiete und die muss den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.


Sonny sagt am 19. August 2016

Ok also sattelfest vom vermieter


Andreas sagt am 29. August 2016

Hallo zusammen,
jetzt ist einige Zeit vergangen, danke für die zahlreichen Ratschläge.
Ein kleines Update für euch:

Aktuell hat sich folgendes verändert:
Meine Frau arbeitet wieder in Teilzeit. Ich habe eine neue Stelle im Unternehmen. Was uns 1500 € mehr im Monat zusätzlich in die Familienkasse spült.

Für die Wohnung zahlen wir aktuell 600 Euro /Warm. Wir wohnen in einer Kleinstadt auf dem Land :-). Da wir einen alten Mietvertag haben können wir recht günstig Wohnen. Aktuell kann man auch bei uns keine vernünftige Wohnung (aktuell 110qm 4 Zimmer) nicht für unter 800 € (meistens kalt) in unserer Region mieten.

Wir haben uns jetzt entschieden ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus zu bauen.
Die Einliegerwohnung wird dann Vermietet, da werden die Schwiegereltern wohnen.
Die Grundstücke sind bei uns aktuell bei 115€/qm /Vollerschlossen. Da wir erst in ca. 1,5 Jahren bis 2 Jahren anfangen wollen haben wir vor uns das Grundstück zu reservieren.
In der Zwischenzeit werden die Sparmaßnahmen erhöht werden. Also was ich damit meine ist, dass wir nicht vorhaben, uns an das zusätzliche Geld zu gewöhnen, sondern das kommt sofort wenn es überwiesen ist vom Konto weg und auf ein separates Konto oder Tagesgeld etc.

Wir lassen uns auch nicht vom Sozialen druck bzw. Umfeld drängen. Wie abfällige Aussagen z.B. Ach Ihr wohnt immer noch zur Miete.
Ich denke das dies eine gute Ausgangslage ist. Was meint Ihr dazu?

Grüße
Andreas


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 29. August 2016

Wenn ihr euch dazu entschlossen habt, dann machen. Ein paar Tipps hätte ich aber noch:

Bevor ihr euch für einen Neubau entscheidet bewertet für euch, ob die Bevölkerungsentwicklung der Region in Zukunft positiv ist. Wenn ihr dies mit ja beantworten könnt, ist ein Neubau ok. Bei nein würde ich eher günstig gebraucht kaufen oder weiterhin mieten, da bei einem Neubau die Wertverluste höher sind.

Errechnet auch bei Eigenbedarf einen Kaufpreisfaktor, indem ihr eine ortsübliche Miete zu Grunde legt. Versucht beim Bau unter einem Faktor von 20 zu bleiben, also Verzicht auf Schnickschnack.

Energetisch nur das nach EnEV absolut notwendige machen. Die aktuelle EnEv ist bereits total überzogen, diese noch zu unterbieten, was gerne vorgeschlagen wird ist total unwirtschaftlich und hilft nur den Dämmstoffherstellern.

Baut lieber ein Doppelhaus. Eine Doppelhaushälfte lässt sich verkaufen und auch vermieten geht oft besser als bei einer Einliegerwohnung. Die Schwiegereltern werden altersbedingt ja nicht immer dort wohnen bleiben.


Moabeat sagt am 25. November 2017

Hallo Community,

gibt es unter euch Leute, die schon Erfahrungen mit REITs im eigenen Depot gemacht haben? Ich würde in mein Portfolio gern steuereinfache REITs auf weltweite Immobilien aufnehmen. Da meine Suche nach geeigneten Produkten bislang wenig Erfolg hatte, bitte ich auf diesem Wege um Tipps und Anregungen.

Vielen Dank!


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