24. Juni 2016


Leserfrage: Wenn Häuslebauer auf Kredit spekulieren

Leser T. fragt

Meine Frau und ich überlegen uns ein Haus zu kaufen. Unabhängig von dem viel diskutierten Für und Wider dieser Aktion interessiert mich das Thema der Sondertilgung während der Kreditphase.
Wir würden den Kredit natürlich so planen, dass er nicht unsere gesamten finanziellen Ressourcen in Anspruch nimmt, so dass wir voraussichtlich übers Jahr noch etwas Geld übrig hätten.

Die Frage, ob man dieses Geld tendenziell eher in die Sondertilgung des Kredits oder in anderweitige Sparaktivitäten (beispielsweise ETFs) stecken sollte, konnte ich bei meiner Recherche im Netz nicht befriedigend beantworten.
Überall schreibt man, dass man auf jeden Fall mit allem tilgen sollte, was geht, weil die Kreditzinsen meist höher sind als die Anlagezinsen. Das scheint mir in der Vergangenheit gegolten zu haben (speziell wenn die Alternative zur Tilgung das Sparbuch oder Tagesgeldkonto ist, wovon bei den von mir gefundenen Quellen gerne ausgegangen wird), aber akut und vor allem für die Börse gar nicht zuzutreffen.
Der Zinssatz für einen Kredit läge in unserem Fall zur Zeit voraussichtlich irgendwo zwischen zwei und drei Prozent. Wenn man den Zeitraum des Kredits betrachtet (wohl nicht unter 20 Jahren), würde ich vermuten, dass sich mit dem übrig bleibendem Geld am Aktienmarkt durchaus eine Rendite jenseits der drei Prozent erwirtschaften lässt.
Am Ende des Kredits hätte man dann auf diesem Wege etwas angespart, so dass man vielleicht nicht einmal mehr eine Anschlussfinanzierung der Restschuld benötigen würde, sondern diese direkt abbezahlen könnte.

Der Finanzwesir antwortet

Leser T. und seine Frau planen ein Arbitrage-Geschäft. Ihr Szenario:

  • Schulden sondertilgen: Zwischen zwei und drei Prozent Rendite.
  • Sondertilgung am Aktienmarkt investieren: Eine saldierte Rendite zwischen
    • 0,5 % (3 % Nettorendite Börse abzüglich angenommener 2,5 % Kreditzinsen) und
    • 3,5 % (6 % Nettorendite Börse abzüglich angenommener 2,5 % Kreditzinsen)

Die Sondertilgungen kommen aus dem versteuerten Einkommen und sind ‒ bei einer selbst genutzten Immobilie ‒ auch nicht steuerlich absetzbar. Die Sondertilgungsrendite ist eine Nachsteuerrendite und vollkommen risikolos.
Die Börsenrendite kommt mit dem typischen Börsenrisiko daher. Das Rendite/Risikoprofil sieht so aus

  • Sondertilgung bringt 2,5 % Rendite total risikolos (angenommener Kreditzins).
  • Zwischen 0,5 % und 3,5 % Rendite mit Börsenrisiko.

Damit ist der Artikel zu Ende. Die Sondertilgung hat gewonnen.

Aber einfach so, aus Spaß am Schreiben, habe ich noch ein paar Argumente gegen das Zocken auf Kredit gefunden. Dieses "Ich lass‘ den Kredit stehen und spekulier’ an der Börse" scheint ‒ aus welchen Gründen auch immer ‒ das Kamikaze-Gen im Deutschen zu wecken.
Dieses Verhalten kann ich als Finanzblogger gar nicht genug geißeln.

Auf geht‘s:

An der Börse muss ich die Rendite um 26,375 % (Quellensteuer plus Soli) verringern. Das bedeutet:

Nachsteuerrendite Vorsteuerrendite
3 % 4 %
4 % 5,4 %
5 % 6,8 %
6 % 8,1 %

Was ist denn realistisch? Eher die 3 % oder doch die 6 %?

Dem Renditedreieck des Deutschen Aktieninstituts entnehmen wir für den Zeitraum von 1965 bis 2015 41 rollierende Zehn-Jahres-Renditen. Die Renditen liegen zwischen -0,8 % und 16,5 % für den DAX. Das sind die Extremwerte. Der Median liegt bei 8,7 %, das arithmetische Mittel bei 8,2 %. In 6 von 41 Dekaden lag die Rendite unter 3 %, das sind knapp 15 % aller Dekaden.
Für die rollierenden Dekaden des EuroStoxx der Jahre 1986 bis 2015 erhalten wir ähnliche Hausnummern.

Halten wir fest: Die Vermutung

"Es lässt sich durchaus eine Rendite jenseits der drei Prozent erwirtschaften."

scheint realistisch zu sein.

Lassen Sie uns nun das Szenario etwas verändern. Die reiche Erbtante ist gestorben und hat Leser T. und seiner Frau eine schöne Summe vermacht. Einzige Bedingung: Das Geld muss zur Abzahlung des Hauskredits verwendet werden. Und zwar auf der Stelle. Ja, so sind sie die Erbtanten, aber was will man machen.
Also marschieren T. und seine Frau zur Bank, handeln die Vorfälligkeitsentschädigung etwas herunter und zahlen die Bank aus. Jetzt gehört das Haus ihnen.
Sie sind aber schlaue Leute und haben einen Trick gefunden, mit dem sie den letzten Willen der Erbtante umgehen können:

Sie machen Schulden!

Leser T. und seine Frau belasten das Haus jährlich mit der Sondertilgungssumme und investieren das Geld am Aktienmarkt.

Bevor Sie jetzt Zeter und Mordio schreien: Ich habe nur das ursprüngliche Szenario wieder hergestellt.
Mal davon abgesehen, dass es nicht sehr fein ist, Erbtanten derart auszutricksen: Würden Sie sagen: "Pah, tot ist tot und im übrigen heiligt der Zweck die Mittel?"

Worum es wirklich geht

Für Privatleute geht es nur bedingt darum, reich zu werden. Die Hauptaufgabe ist es, nicht arm zu sterben.
Höchste Priorität hat die Abwehr des Schwarzen Schwans, anders gesagt:

Risiko ist das, was übrig bleibt, wenn Sie glauben, an alles gedacht zu haben.

Für T. und seine Frau geht es nicht um die Extrarendite, sondern darum, einen möglichen Ruin abzuwenden.
Ach, so ein Blödsinn, Finanzwesir, was soll denn da passieren?
Dann fragen Sie doch mal die Suchmaschine Ihres Vertrauens, was ihr zu "lineares Fortschreiben von Ereignissen" einfällt.
Google antwortet mit "Strategische Fehler im Komplexitätsmanagement".

Das ist der "Alles-bleibt-wie-es-ist"-Bias. Wir neigen dazu, die Gegenwart einfach linear in die Zukunft zu extrapolieren. Klappt nur leider nicht immer.

  • Krankheit: Hallo, ich bin pumperlgesund. Klar, bis der Arzt Ihnen eröffnet: "Mit der neuen Chemo kriegen wir das schon in den Griff. Sie haben bestimmt noch fünf bis sechs Jahre."
  • Unfall: In der Schweiz ist der Haushaltsunfall das Risiko Nummer zwei, wenn es darum geht, querschnittsgelähmt zu werden (Quelle).
  • Arbeitslosigkeit: Meine Firma ist extrem solide, ich verstehe mich gut mit meinem Chef und den Kollegen. Die Firma wird aufgekauft oder geht pleite, weil ein Hauptkunde nicht zahlt. Der neue Chef ist ultrafies. Was ein Ökonom ganz lässig als "schöpferische Zerstörung nach Schumpeter" bezeichnet, ist nur mittelwitzig, wenn man mittendrin steckt.
  • Scheidung: Ich kenne kein Paar, das mit der festen Absicht heiratet, sich nach sieben Jahren einen Rosenkrieg zu liefern. Passiert trotzdem immer wieder.

Konzentrieren Sie sich weniger darauf, ob etwas schief geht, sondern darauf, was passiert, wenn es schief geht.

Wie effektiv sind die Sonderzahlungen?

Können die Sonderzahlungen überhaupt den Ruin abwenden?

Ich habe diese Annahmen getroffen:

  • Kreditvolumen: 200.000 Euro
  • Dauer der Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Gebundener Sollzinssatz: 2,50 % pro Jahr (Leser T. sprach von Kreditzinsen zwischen 2 % und 3 %)
  • Anfängliche Tilgung: 2,00 %
  • Auszahlungsdatum: 01.07.2016
    • Variante eins: ohne Sonderzahlungen
    • Variante zwei: 10.000 Euro jährliche Sondertilgungen. Sondertilgungen von 5 % des Kreditbetrages jährlich sind bei den meisten Banken ohne zusätzliche Kosten möglich.
  ohne Sonderzahlung mit Sonderzahlung Differenz
Höhe der Rate 750,00 € 750,00 €  
Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 45.390,67 € 157.572,89 € 112.182,22 €
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 154.609,33 € 42.427,11 € 112.082,22 €
Summe der geleisteten Zinszahlungen 44.609,33 € 32.427,11 € 12.182,22 €
Rate bei Sollzinsanstieg von 2 % am Ende der Sollzinsbindung 1.007,68 € 820,71 € 186,97 €
Darlehensdauer bei gleich bleibendem Zins Dez. 2048 Jul. 2031  
Gesamtlaufzeit des Darlehens 32 Jahre 6 Monate 15 Jahre 1 Monat 17 Jahre 5 Monate

Welchen Einfluss hat die Tilgungsrate?

Tilgung Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung
1 % 177.305,07 €
2 % 154.609,33 €
3 % 131.913,54 €
4 % 109.219,16 €
5 % 86.523,41 €
6 % 63.827,61 €
7 % 41.133,15 €

2 % Tilgung und Sonderzahlungen entspricht in etwa einer Tilgungsrate von 7 %.
Wenn ich mich für 7 % Tilgung entscheide, muss ich jeden Monat 1.583,33 Euro zurückzahlen. Das ist brutal.
Bei 2 % Tilgung sind es nur 750 Euro. Die 10.000 Euro spare ich monatlich mit 833 Euro an. Wenn weder Auto noch Waschmaschine kaputt gegangen sind, sondertilge ich mit allem, was ich habe, ansonsten nur mit einem Teil oder in schlimmen Jahren eben gar nicht.

Weshalb habe ich mich für eine Tilgung von 2 % entschieden?

In Zeiten niedriger Zinsen benötigen Sie deutlich länger, bis Sie mit einer Tilgung von 1 % Ihr Darlehen zurückgezahlt haben: Während Sie bei einem Zinsniveau von 6 % mit einem Tilgungssatz von 1 % bereits nach rund 30 Jahren schuldenfrei sind, steigt die Darlehensdauer bei einem Zinsniveau von 4 % bei gleichem Tilgungssatz bereits auf rund 40 Jahre an.

Warum ist das so?
Die konstante Kreditrate zur Begleichung Ihres Annuitätendarlehens besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, da die Restschuld des Darlehens immer mehr abnimmt. Da die Rate konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer ‒ und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: Sie benötigen bei gleicher anfänglicher Tilgung länger, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Das führt zu der Empfehlung: Wählen Sie im aktuellen Umfeld eine Tilgung von mindestens 2 %.

Quelle: Tilgungsrechner der Interhyp

Die Sonderzahlungen gehen an die Börse

Wie wird das Risiko des möglichen Ruins von der Börse honoriert?
Jedes Jahr gehen 10.000 Euro an die Börse. Ich orientiere mich am DAX-Renditedreieck. Die Börse liefert 8 % netto, macht nach Abzug der Steuer 6 % netto.
In meinem Modell kaufe ich am 1. Januar eines jeden Jahres für 10.000 Euro einen marktbreiten ETF und erhalte am Jahresende die Marktrendite. Die Börse

Jahr Summe am Jahresanfang Summe am Jahresende
1 10.000 € 10.600 €
2 20.600 € 21.836 €
3 31.836 € 33.746 €
4 43.746 € 46.370 €
5 56.370 € 59.753 €
6 69.753 € 73.938 €
7 83.938 € 88.974 €
8 98.974 € 104.913 €
9 114.913 € 121.807 €
10 131.807 € 139.716 €

Nach zehn Jahren hat diese Strategie T. knapp 140.000 Euro eingebracht. Davon müssen wir 100.000 Euro abziehen, denn die hat T. selbst eingezahlt, bleiben immerhin noch 40.000 Euro übrig.

Die Restschuld beträgt rund: 155.000 Euro. 140.000 haben T. und sein Frau im Depot. Damit können sie ihren Kredit nach zehn Jahren praktisch ablösen. Bei ihrer Sparleistung sind 15.000 Euro nach 18 Monaten abgetragen.
Hätten sie sich für die Sondertilgungen entschieden, wären noch gut 42.000 Euro abzuzahlen gewesen.
T. und seine Frau haben in zehn Jahren 27.000 Euro gutgemacht. Da kann man nur sagen: Gut gemacht!

Was rät der Finanzwesir?

Wäre T. ein Homo oeconomicus würde ich sagen: "Lass‘ Excel sprechen. Pack deine Zahlen in die Tabellenkalkulation und wenn es so oder besser rauskommt, wie in meinem Beispiel und dir eine eine 85%ige Chance auf Erfolg ausreicht, dann mach es."
Ich vermute: Weder T. noch seine Frau sind eiskalte Rechner, sondern Menschen mit all ihren Zweifeln. Sie werden die Frage "reichen 85 %?" nicht nur einmal am Anfang des Prozesses beantworten, sondern mindestens einmal pro Jahr beim Blick ins Depot.
Im schlimmsten Fall führt jeder Börsenbrennpunkt zu einer Neubewertung der Lage.

In beiden Fällen ist eine erhebliche Sparleistung gefragt.

Wie fühlt sich die Sparleistung "Sondertilgung" an?

  1. Jeden Monat werden automatisiert 833 Euro direkt nach dem Gehaltseingang auf ein spezielles Tagesgeldkonto überwiesen.
  2. Am Tag X wird die gesamte Summe als Sondertilgung überwiesen.
  3. Fläschchen Sekt aufmachen und anstoßen ‒ wieder einen Meilenstein erreicht.

Ein sehr berechenbarer Prozess. Berechenbar heißt "psychologisch wertvoll", denn unser Gehirn mag es, die Kontrolle zu haben. Oft genug ist das nur eine Illusion, aber hier ist Sicherheit drin, wo Kontrolle draufsteht.

Wie fühlt sich die Sparleistung "Aktiensparen" an?

  1. Jeden Monat werden automatisiert 833 Euro direkt nach dem Gehaltseingang auf das Sparplankonto überwiesen.
  2. Am Jahresende schaut man sich das Depot an und ist entweder begeistert oder verzweifelt.
    • Die Börse ist gut gelaufen: "Komm, lass uns mal eine Kleinigkeit verkaufen, nur 1.000 Euro. Für den nächsten Urlaub. Das holen wir schon wieder rein."
    • Die Börse ist eingebrochen: "Unsere Felle schwimmen davon! Wir hören auf damit, das wird doch alles nichts."

Am schlimmsten sind langjährige Bröckelbörsen. Die Kurs erodieren schleichend. Drei Jahre lang sind von 10.000 eingezahlten Euros am Jahresende nur noch 8.500 da.
Was tun?
Stur weiter machen oder doch den Sparplan stoppen und dann die Verdoppelung und die Verdoppelung der Verdoppelung in den Jahren vier und fünf verpassen?

Leser T. schreibt selbst

"Das scheint mir aber akut und vor allem für die Börse gar nicht zuzutreffen. […] Wenn man den Zeitraum des Kredits betrachtet (wohl nicht unter 20 Jahren)…."

Mit anderen Worten: T. macht eine Fristentransformation.

  • Betrachteter Zeitraum Börse = akut
  • Betrachteter Zeitraum Kredit = 20 Jahre

Was, wenn die Börse auf einmal und ganz akut keinen Bock mehr hat?
Pünktlich zum Zehnjährigen ‒ wenn die Zinsbindung ausläuft und die Verhandlungen mit der Bank anstehen ‒ feiert sie keine neuen Höchststände mehr, sondern nimmt sich eine Auszeit und macht Urlaub im Süden.

Das ist Kostolanys

"An der Börse ist 2+2 = 5-1"

Wer an einem fixen Termin am Verhandlungstisch sitzen muss, kann sich das minus Eins nicht leisten.

T. schrieb

"… oder in anderweitige Sparaktivitäten (beispielsweise ETFs) stecken sollte."

Genau das sind ETFs nicht. ETFs sind eine Investition und kein Sparbuch. Ebenfalls keine Sparanlagen sind venezolanische Anleihen.
Generell gilt: Alles, was mehr Rendite bringt als ein Tagesgeldkonto, ist keine Sparanlage mehr.

Das Hauptrisiko beim Kauf einer Immobilie ist es, in die Zwangsversteigerung zu geraten.
Ziel muss es sein, die Schulden so schnell wie möglich auf ein Niveau abzusenken, bei dem man die Restschuld bei Family & Friends zusammenbetteln kann.

Fazit ‒ der schwarze Schwan muss weg

Für Arbitragegeschäfte sollte man eine ausreichende Flughöhe haben. Das Nest für die eigene Familie befindet sich maximal auf Baumwipfelhöhe. Da ist nicht viel Luft nach unten.

Zum Weiterlesen

How a Financial Pro Lost His House

Der zentrale Satz des ganzen Artikels:

"But the worst thing was my sense of complete failure and powerlessness when I realized that things were out of control and that it was my fault."

Wie oben schon angesprochen: Es gibt wenige Dinge, die unser Gehirn mehr hasst als den Kontrollverlust.

(awa)

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Kommentare

Schwachzocker sagt am 24. Juni 2016

Hallo,
mir wird wirklich schwindlig, wenn ich solch eine Frage lese.
Da hat einer ein Darlehen mit 2 bis 3% Verzinsung und will bei einer angenommen 3%igen Nachsteuerrendite am Kapitalmarkt spekulieren. Letztlich reden wir also von einer Rendite in Höhe von ca. 0,5%, die hier angenommen wird. Dafür werden die dargelegten Risiken in Kauf genommen.
Ich kann das nur "Wahnsinn" nennen und möchte mal wissen, wie man auf einen solchen Gedanken überhaupt kommen kann? Werden denn im Vorfeld solch einer Fragestellung nicht die einfachsten Berechnung und Risikoeinschätzungen angestellt?

Dem Fragesteller möchte ich einen gut gemeinten Ratschlag geben:
Stellen Sie sich vor, Sie wären im Besitz eines schuldenfreien Hauses. Würden Sie es dann beleihen, um mit dem Geld an der Börse spekulieren zu können?
Nein?! Dann lassen Sie es bitte auch!


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 25. Juni 2016

Ich versteh nicht ganz woher diese große Angst vor Schulden und dem Schuldenmachen herkommt. Ich habe z.B. mein (noch nicht mal abgezahltes) Haus beliehen, um das Geld andersweitig zu investieren.

Der Finanzwesir ist ein Verfechter von: Erst Schulden tilgen, dann investieren. Diese Einstellung ist sicher sinnvoll und von ihm auch schon mehrfach, wie auch hier, gut begründet. Es ist aber immer eine Entscheidung der persönlichen Risikotolleranz und der Frage: Womit kann ich noch gut schlafen?

Die möglichen Risiken eines schwarzen Schwans sind im Artikel aufgeführt, auch gut dargestellt wurde, wie sich die beiden zu vergleichenden Investmentstrategien, Haus tilgen versus ETF-Depot zueinander verhalten. Was mir fehlt ist die Beantwortung der Frage, welche Auswirkungen der schwarze Schwan auf die gewählte Strategie hat.

Stellen wir uns vor, der Schwan kommt nach 10 Jahren vorbei. In beiden Fällen ist der auf 20 Jahre festgeschriebene Kredit noch nicht getilgt, in einen Fall aber ein 100.000€ Depot vorhanden.

Schwan 1: Tod nach schwerer Krankheit. Der Todesfall ist ganz klar mit einer Risikolebensversicherung abzudecken, sollte bei einer Immobilenversicherung immer in Höhe des Kredites mit abgeschlossen werden. Die vorgelagerte Krankheitszeit ist mit einem zusätzlichen Depot viel leichter abzufedern als mit einem laufenden Hauskrdit ohne Depot, schließlich ist ein Depot viel leichter zu Geld zu machen ( wenn auch evtl. mit Verlust). Ein Hausverkauf, weil die Raten nicht mehr bedient werden können ist immer schlechter!

Schwan 2: Invalidität mit Arbeitsunfähigkeit: Wie oben zu versichern!

Schwan 3: Arbeitslosigkeit. Mit einem 100.000€ Depot im Rücken fällt es mir persönlich viel leichter in Ruhe eine neue Stelle zu suchen, als ohne große Rücklagen aber mit einen immer noch laufenden Kredit. Die Bank kündigt einen Krdit auch nicht so schnell, wenn man die Raten aus dem Vermögen bezahlen kann, als wenn man mit ihr über eine Aussetzung der Tilgungsraten verhandeln muss.

Schwan 4: Scheidung. Scheidung ist immer schlecht fürs Vermögen. Im ersten Fall (Sondertilgung) wird das Haus wohl verkauft werden müssen und das Geld geteilt werden. Im zweiten Fall kommt es darauf an, wie gut man noch miteinander reden kann. Im besten Fall nimmt einer das Haus und der andere das Depot, wenn die Gegenwerte in etwa stimmen.

Lange Rede kurzer Sinn: Ich sehe nicht, dass die Variante Schulden machen und gleichzeitg investieren viel Risikoanfälliger ist als die Variante tilgen um jeden Preis.

Nachsatz ohne direkten Zusammenhang: Zum Thema Schuldenmachen werden immer gerne die USA als schlechtes Beispiel genannt, dabei wird regelmäßig vergessen, dass die USA die größte Volkswirtschaft der Welt sind, weil sie so viele Schulden machen.


Hans sagt am 25. Juni 2016

Das Thema erinnert mich ein wenig an meine Anfrage damals:

http://www.finanzwesir.com/blog/etf-sparplan-haus-sondertilgen

Grundsätzlich finde ich die Antwort des Wesirs auch hier absolut nachvollziehbar.


Gorgio sagt am 25. Juni 2016

Ich möchte mich Schwachzocker anschließen, der Kredit und die Rate sind grds. so sicher wie das Amen in der Kirche und der Börsenerfolg nur dann, wenn man Faktor wie Zeit und Liquidität ausblendet.

Jedes Jahr im erstmöglichen Termin die maximale Sondertilgung ohne Reserven anzugreifen, fertig.


Finanzwesir sagt am 27. Juni 2016

Hallo Stefan,

"in einen Fall aber ein 100.000€ Depot vorhanden."

Genau das ist ja das Problem: Es kann auch ein 50.000 Euro Depot sein, wenn die Börse es so will. Oder man hat 3 Jahre brav seine 10.000 Euro ins Depot eingezahlt, dann bröckelt die Börse und man setzt aus, packt das Geld aufs Tagesgeldkonto und wartet die ominösen "besseren Zeiten" ;-)
Die mögen kommen oder auch nicht...
Aber da man ja - eigentlich - an die Börse will, wird auch nicht sondergetilgt und so liegt das Geld auf dem TG-Konto herum. Im besten Fall. Im schlechtesten Fall knabbert die Lifestyle-Inflation dran und "man gönnt sich was".
Disziplin und hirnlose Routine (wir sondertilgen jedes Jahr, also auch dieses Jahr ohne das weiter zu hinterfragen) bringen im operativen Geschäft mehr Redite, als all die taktischen Manöver. Wenn das Schiff einmal den richtigen Kurs hat, gilt es die Gesetze der Trägheit auszunutzen.
Frag alle leute, die Abos verkaufen, die wissen das ;-)

Deine Argumentation ist durchaus nachvollziehbar, aber sie geht davon aus, dass sich der Häuslebauer halbwegs rational verhält...
Und bei Dir kommt dazu, dass Du sowieso dieses unternehmerische Gen hast. Du gehst Deine Immos ganz anders an, als wir Normalos. Ich würde nach wie vor sagen: Im Regelfall: Tilgen, dann weiter sehen. Für die 20% der Profis gilt das natürlich nicht, aber das wissen die selbst.

Mein Wahlspruch ist: Reich werden: Kür, nicht arm sterben: Pflicht.

Das US-Beispiel finde ich nur halbgut: Ich habe keine Notenpresse ;-)

Gruß
FInanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 29. Juni 2016

Das USA-Beispiel habe ich auch nur gebracht, um deutlich zu machen, dass Schulden nicht das Teufelszeug sind, als das sie in Deutschland gerne gesehen werden, sondern auch eine positive Seite haben.

Ansonsten gebe ich Dir natürlich recht, dass es einer gewissen ökonomischen Disziplin bedarf, zusätzlich zum Kredit in ein Depot zu investieren. Ich bin jedoch der Meinung, dass man so weniger fragil ist, da das Vermögen besser diversifiziert ist und man im Notfall auf den Depotanteil auch viel besser zugreifen kann.
Alles Geld im Eigenheim zu haben bedeutet, im Notfall praktisch keinen Zugriff darauf zu haben, da ein Verkauf immer einen Umzug nach sich ziehen wird, was man in einer Notsituation bestimmt nicht noch als zusätzliche Belastung brauchen kann.


whiro sagt am 29. Juni 2016

| Was ich an der Kurzantwort nicht verstehe: Es ist keine "saldierte Rendite", sondern eine ZUSÄTZLICHE Rendite.

Schulden sondertilgen: Zwischen zwei und drei Prozent Rendite.
-->Beispiel: 10.000€ Sondertilgung machen 250€ Rendite im Jahr (bei 2,5% Kreditzinsen)
Sondertilgung am Aktienmarkt investieren: Eine saldierte Rendite zwischen
0,5% (3% Nettorendite Börse abzüglich angenommener 2,5% Kredizinsen)
-->Beispiel: 10.000€ Sondertilgung machen 50€ Zusatzrendite im Jahr (300€ minus 250€)
und
3,5% (6% Nettorendite Börse abzüglich angenommener 2,5% Kredizinsen)
-->Beispiel: 10.000€ Sondertilgung machen 350€ Zusatzrendite im Jahr (600€ minus 250€)

Wenn man von mindestens 3% Nettorendite ausgeht fährt man also mit Spekulation auf alle Fälle besser.

Ich persönlich sehe hier aber auch eher die Nachteile, dass man an Zeitpunkt X auf das Geld angewiesen ist (zur Ablösung des Kredites). Allerdings kann man das Risiko begrenzen, in dem man zum Beispiel die Hälfte zur Sondertilgung nutzt (optimal, wenn man die Sondertilgungsgrenze ausreizt) und die Hälfte in ETFs investiert (worauf man dann auch bei Ablösung des Kredites nicht angewiesen ist). Das könnte man wenn das Haus abbezahlt/der Kredit abgelöst ist, einfach laufen lassen.
Jeder hat da aber wohl auch seine persönliche Schmerzgrenze. Wenn die Zinsen bei Kreditablöse wieder anziehen, sollte man das auch verkraften können....

Ich habe mir glücklicherweise 2,5% Zinsen für 10jähriges "flexibles Festgeld" gesichert, meine Kreditzinsen liegen bei unter 2%. Ich werde nicht sondertilgen, sondern ins Festgeld einzahlen (VTB Bank, österreichische Einlagensicherung).
Nebenbei lege ich trotzdem noch ein bisschen was in ETF an (2stelliger Betrag monatlich). Ob das dann noch Sinn macht, kann man erst später sagen, auf das Geld bin ich aber mindestens 30 Jahre nicht angewiesen.


Finanzwesir sagt am 29. Juni 2016

Hallo whiro,
saldiert insofern, als das ich nicht mit den vollen 3% - 6% der Börsrendite rechnen kann, sondern davon - wie Du es genmacht hast - die Kreditzinsen abziehen muß.
Nur - der hoffentlich positive Saldo - wandert in Deine Taschen.

"optimal, wenn man die Sondertilgungsgrenze ausreizt"

Mir ging es in meinem Beispiel um die Leute, die ihre Sondertilgung nicht ausreizen. Wenn man alles abgezahlt, was geht, dann kann der Rest an die Börse.
Obwohl ich auch dann die Augenbrauen hochziehen würde und etwas von: "Dann hätte man von vornherein aggressiver rangehen können" brummeln würde.
Aber das muss jeder für sich selbst entscheiden.

Gruß
Finanzwesir


DividendenFiete sagt am 30. Juni 2016

hmmmm für mich sind beide Seiten absolut nachvollziehbar und solange kein persönliches Gespräch mit Leser T stattgefunden hat, muss die Empfehlung wohl genau so wie vom Finanzwesir skizziert ausfallen.

Wenn Leser T aber schon eine gewisse Bereitschaft zum Risiko hat und darüber hinaus, die Finanzmärkte relativ eng, sagen wir 1/2 jährlich und hier vor allem die Zinsentwicklung beobachten kann, warum dann so hohe Zinsen auf 20 Jahre festschreiben lassen? Eine Erhöhung ist aktuell nicht in Sicht, also warum nicht eine Kredit ohne Zinsbindung und Zinsen von 1% so lange wie möglich laufen lassen. Dann bleibt in der absoluten niedrig Zinsphase erheblich mehr Geld zum investieren. Sobald die Zinsen ansteigen kann man dann immer noch für 20 Jahre abschließen. Dann wahrscheinlich nicht mehr zwischen 2%-3% aber wenn man schnell reagiert und die bis dahin aufgelaufenen Gelder als Eigenkapital einbringt, sollte der Satz auch nicht viel höher ausfallen.

Die Zinsen sind so günstig wie nie und (auch dank Brexit) sind die Aktienmärkte nicht wirklich teuer aktuell.

Kurzum ich würde (heute) den großen Feuerball spielen, lieber ein hoch verschuldetes Haus mit dickem Konto, als eine hohe Bankrate, welche vielleicht irgendwann in den Jahren nicht bedient werden kann (warum auch immer).

Beste Grüße Fiete


Tim sagt am 30. Juni 2016

Der Fragesteller spricht von zwei bis drei Prozent Zinssatz bei 20 Jahren Zinsbindung. Dies impliziert im aktuellen Marktumfeld eine recht hohe Beleihung (>90%) bzw. niedrige Eigenkapitalquote.
Ich denke dies ist die absolut falsche Flughöhe, um im Wording des Finanzwesirs zu bleiben, um sich über Arbitrage Gedanken zu machen.


Georg sagt am 30. Juni 2016

Spinnen wir den Gedanken doch mal weiter und investieren nicht in irgendwelche ETFs oder Aktien, sondern in DGI, d.h. Dividenden-Aktien mit steigenden Dividenden. Aktuell ist es problemlos möglich solch ein Depot einzurichten, dass eine Brutto-Divdende von 3 - 4% ausschüttet.

Die Dividende wird zur Sondertilgung genutzt (ich gehe vom Beispiel mit der Erbtante aus). Dann bleibt also noch das Depot und die Aktien dort haben ja auch einen Erwartungswert bzgl. Nettorendite. Mit entsprechender Streuung in mehrere Titel kann man hier auch gut diversifizieren. Viele Dividenden-Aristokraten sind sowieso schon Schwergewichte in den Indizes.

Vorteil meiner Idee, die Dividende sorgt für sinkende Restschuld und damit weniger Abhängigkeit vom Kurs. Wobei ich zugegeben die Dividende eher reinvestieren würde, da so die Gesamtrendite tendenziell eher steigt, nicht nur im Kurs, sondern auch bei der Ausschüttung.

Fraglich bleibt aber, ob eine Bank überhaupt eine Immobilie beleiht und der Kreditnehmer damit in Aktien investiert.


DividendenFiete sagt am 01. Juli 2016

@Georg...
..wenn man es geschickt anstellt, kann das Depot sogar als Eigenkapital abgetreten werden... :-)
man steigerte die Bonität sehr schnell und der Banker überlegt am Ende der Zinsbindung ganz genau, ob er Dir ein überteuertes Angebot zukommen lässt, oder Dich zu besten Konditionen binden möchte :-)

Wenn schon Kapitalbeschaffung, dann auch alles möglich ausschöpfen :-)

PS: Ich hoffe der Finanzwesir hat keinen Herzinfarkt nach unseren Kommentaren erlitten .... ;-)


Hartmut sagt am 01. Juli 2016

Ich kann dem Finanzwesir nur zustimmen. 10.000 € Sondertilgung am 2. Januar und damit das Kontingent an Sondertilgungen für das Kalenderjahr ausgeschöpft fühlt sich SAUGUT an. Ich war immer schon Tage vorher kribbelig :-)
Und beim ersten 6-stelligen Kredit im Leben ist es ABSOLUT NOTWENDIG, dass sich der Umgang saugut anfühlt.

Aber auch unter Risiko/Rendite-Aspekten ist es sinnvoll:
Im genannten Fall ist eine Sondertilgung im zweiten Jahr äquivalent zu einer risikolosen Festgeldanlage über 18 Jahre (Vertrags-Restlaufzeit) bei 2.5% Zins nach Steuern. Was bringen Anleihen erster Bonität über diese Zeit?

Hartmut


Finanzwesir sagt am 01. Juli 2016

Hallo Georg und DividendenFiete,
der Nachteil Eurer Ideen: Man muss Sie auch umsetzen und durchhalten, während mein Konzept auf die Trägheit setzt. Das, was ihr vorschlagt ist die unternehmerische Lösung. Das kann gut gehen, muss es aber nicht und wenn man feststellt, dass es nicht mehr so gut geht, wie man sich das am Anfang gedacht hat, muss man gegensteuern.
So wie man das als Unternehmer eben so macht. Das ist erst einmal eine legitime Vorgehsnweise.
Aber, man muss dann auch reagieren, wenn die Abweichungen noch klein sind. Mal das Gespräch mit dem Banker suchen, etwas umschichten oder eben nach einer quaifizierten Überlegung nichts tun und die Börsendelle aussitzen.
Dafür braucht man Zeit und Zeit ist sehr knapp in den Haushalten der 35 - 45 jährigen mit Kindern.
Für mich ein typisches "Sieht-in-Excel-gut-aus"-Projekt, dass dann an den Klippen des Alltags zerschellt. Nicht bei allen. Es gibt natürlich auch Leute, die das erfolgreich durchziehen.

Was den Herzinfarkt angeht: Jede freundlich vorgetragene Meinung ist willkommen. Das Publikum liest sich alles durch und entscheidet dann. Ohne die Kommentare wäre der Blog nur die Hälfte wert.

Gruß
Finanzwesir


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 01. Juli 2016

@DividendenFite

Die Banken werden ein abgetretenes Aktiendepot nicht als Eigenkapital akzeptieren oder höchstens zu 50% des Wertes, da die Wertpapiere entsprechend fallen können und der Kredit dann nicht mehr ausreichend besichert ist.

Aus meiner Erfahrung werden jedoch Festgeldanlagen, Kapitallebensversicherungen und Bundesanleihen sehr gerne als Sicherheit angenommen, da diese eine höhere Sicherheit haben als die beliehene Immobilie. Sobald der Gegenwert der Sicherheit abgetilgt wurde, kann die Abtretung auch wieder Rückgängig gemacht werden.


Tim sagt am 02. Juli 2016

Ich halte es auch schlicht für eine merkwürdige Idee, ein Investment der RK1 mit Werten der RK3 absichern zu wollen.

Für Flatex kann ich sagen, dass dort im Dax oder DJIA notierte Aktien zu ca. 35% beliehen werden können (Lombardkredit). Anleihen (AAA) höher, ich meine 40 oder 45%.
Muss aber klar sein, dass wenn die Bonität dort wegen Volatilität am Aktienmarkt nicht mehr gegeben ist, der Kredit sofort fällig gestellt wird. Wer damit seine Immobilie absichert ... gute Nacht. Siehe erster Satz.


Torsten sagt am 08. Juli 2016

Hallo,

ich habe vor fünf Jahren einen Kredit aufgenommen, um keine - bzw. nur einen kleinen Anteil - Aktien verkaufen zu müssen. Mein Gedanke war ebenfalls, dass ich dort über die Laufzeit des Kredits eine höhere Rendite (nach Abgeltungssteuer) generiere als dass ich Zinsen bezahlen muss.

Nach heutigem Stand könnte ich den Kredit auf einen Schlag alleine mit den Kursgewinnen zurück bezahlen, und da ist die Dividende noch gar nicht mit eingerechnet. Investiert habe ich in Wachstumsaktien, bzw. das was ich damals für Wachstumsaktien hielt. Und obwohl ich auch Fehler gemacht habe, hat sich die Aufnahme des Kredits Stand heute für mich mehr als gelohnt. Sondertilgungen leiste ich keine. Wenn die Zinsbindunsfrist ausläuft, Tilge ich entweder auf einen Schlag oder verlängere den Kredit, je nachdem was mir besser erscheint.

Meine Portfolien sind hier einsehbar:

http://wachstumswerte.net/Echtportfolio_Altbestand.html http://wachstumswerte.net/echtportfolio-neubestand.html

Gruß!

Torsten

Auf dem Blog von Torsten gibt es hierzu diesen Artikel: Finanzielle Freiheit dank Schulden


Das Buch zum Blog: 440 Seiten voller Informationen. Jetzt im Handel erhältlich.


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