02. März 2016


Der große Excel-Vergleich: Kaufen oder Mieten ‒ was ist besser?

Leser Stefan (Immobilienanleger) stellt hier seine persönlichen Excel-Dateien der Community zur Verfügung.
Vielen Dank, lieber Stefan, dass du dir diese Mühe gemacht hast.
Stefan schreibt:

Vergleichsberechnung Eigenheim vs. Aktiendepot

Die anliegende Datei vergleicht einen Mieter mit Aktiendepot mit einem Eigenheimkäufer mit (kleinem) Aktiendepot.

An wen richtet sich dieser Vergleichsrechner?

An alle, die wissen wollen, ob es finanziell eine gute Entscheidung ist, sich eine Wohnung zu kaufen oder doch lieber weiter zur Miete zu wohnen. Für Käufer, deren Finanzierung „auf Kante genäht“ ist, ist dieser Vergleich nicht geeignet.
Einige Dinge habe ich vereinfacht, so habe ich immer mit dem Renditewert nach Steuern gerechnet – Steuerstundungseffekte entsprechend vernachlässigt. Als Steuersatz habe ich dagegen nur mit 25 % gerechnet, das sollte die Steuerstundungsnachteile in etwa wieder ausgleichen.
Die Finanzierungsart der Vergleichsimmobilie ist etwas unüblich, die Tabelle kann aber leicht auf eine übliche Finanzierungsform abgeändert werden.

Warum hat der Eigenheimbesitzer auch ein Depot?

Die Vergleichsrechnung betrachtet einen Zeitraum von 40 Jahren unter Berücksichtigung der Inflation. 25 Jahre Abzahlungszeit der Immobilie und 15 Jahre danach. Ab einen Punkt X würden die Kosten des Mieters die des Eigenheimbesitzers übersteigen. Um keine negativen Ansparbeträge beim Mieter zu bekommen, steigen die Ansparbeträge mit der Inflation an. Um Verzerrungen im Ergebnis zu vermeiden, legt der Eigenheimbesitzer seinen Überschuss zu den gleichen Konditionen an wie der Mieter.

Dauer der Zinsfestschreibung

Wenn die erste Excel-Datei grünes Licht für den Immobilienkauf gegeben hat, stellt sich die Frage: Wie lange soll ich meine Zinsen festschreiben? Hier hilft die zweite Excel-Datei.
Dazu Stefan:
Die zweite Datei zum Vergleich der Dauer der Zinsfestschreibung sollte sich hoffentlich von selbst erklären. Hier sind auch die gelb hinterlegten Felder die Eingabefelder. Der letzte Fünfjahreszyklus ist als Volltilger angelegt. Insgesamt werden drei Laufzeiten (15, 20 und 25 Jahre) verglichen.

Das ganze Paket downloaden

Das ZIP-Archiv enthält drei Dateien

  1. Beschreibung Kaufen-Mieten.pdf
  2. Vergleich Kaufen-Mieten.xls
  3. Finanzierungsvergleich.xls

Die XLS-Dateien lassen sich auch in OpenOffice problemlos öffnen. Hier "finanzierungsvergleich.zip" herunterladen.

Der große Excel-Kurs: Die Finanzen im Griff

Und was sagt Oma dazu?

(awa)

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Kommentare

Stefan (Immobilienanleger) sagt am 02. März 2016

Das ging ja schnell, vielen Dank

Eine Anmerkung noch zur Vergleichsberechnung. Die Immobilie ist komplett incl. Nebenkosten finanziert. Das Eigenkapital ist auf einem Festgeldkonto für 5 Jahre als Sicherheit bei der Bank hinterlegt. Dies ist bei normalen Immobilienfinanzierungen eher unüblich, aber mit einer Filialbank durchaus machbar.

Viel Spaß beim ausprobieren der Excel-Dateien


Hmmmm sagt am 02. März 2016

Was bedeutet "auf Kante genäht"?


Finanzwesir sagt am 02. März 2016

Hallo Hmmmm,

"Was bedeutet "auf Kante genäht"?"

Das ist höflich für: "Du kannst es Dir eigentlich nicht leisten, probierst es aber trotzdem." Wenn alles, aber auch wirklich alles gut geht, dann schaffst Du es tatsächlich.

@Stefan: Warum warten? ;-)

Gruß
Finanzwesir


demum sagt am 02. März 2016

Hallo,

super Übersicht, danke für die Arbeit!
Ich denke viele haben schon mal darüber nachgedacht, aber wenig sich dazu "überwunden" das Ganze in Excel abzubilden.

Was man vielleicht noch integrieren/verbesserb könnte ist die Einbeziehung von Nebenkosten, die das Ergebnis nochmal in Richtung Wertpapiere rücken würden. (versch. Steuern, Versicherungen die man als Mieter nicht bzw. nur anteilig zahlen muss).

Was nochmal deutlich wird:

  • Fall 1: 1 zu 1 Tausch, sprich 100qm mieten gegenüber kaufen ist ein knappes Ding.
  • Fall 2: mittlere Wohnung mieten z.B: 100qm vs größeres Haus kaufen z.B. 160qm: hier liegt das Anlegen in Wertpapiere deutlich vorne. Hier habe ich bei meinen Eckdaten 1,1 mio. € vs 0,75 mio €

Bleibt wie so oft eine Frage der Lebenseinstellung.
Ich sehe in meinem Umfeld eher den Fall 2.

Gruß
demum


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 02. März 2016

@demum: Bei den Nebenkosten gibt es praktisch nichts, was der Eigennutzer zahlen muß und bei einer Mietwohnung nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.
Ich würde eher vermuten, dass viele Nebenkostenabrechnungen versteckte Instandhaltungskosten beinhalten. Das ist aber natürlich nur eine Vermutung - ich würde natürlich keinem Vermieter eine unsaubere Abrechnung unterstellen ;)

Ansonsten habe ich die Tabelle absichtlich so voreingestellt, das kein klares Ergebnis herauskommt. Eine kleine Veränderung z.B. der Inflation bewirkt schon erhebliche Unterschiede in Richtung der einen oder anderen Seite.


herrpaul sagt am 03. März 2016

Je mehr ich mich mit dem finanziellen Aspekt von Kaufen vs. Mieten beschäftige (den Kommer hab ich auch durch), desto eher komme ich zu dem Schluss, dass man das aufgrund der vielen Stellschrauben, Spielräume und Unsicherheiten eigentlich nicht am Geld festmachen kann.
Der Großteil der Leute ist der Meinung, dass Miete rausgeschmissenes Geld ist, und die sind sowieso beratungsresistent. Als kühler Rechner kann man sich beides schönrechnen.

Ein großer Vorteil von Wohnen zur Miete - den ich so explizit eigentlich nie erwähnt sehe - ist die Möglichkeit, von Zeit zu Zeit in eine neue Wohnung zu ziehen, die dann von der Bauweise und Ausstattung wieder auf der Höhe der Zeit ist.
Ich habe selbst vor kurzem eine schlecht gedämmte Wohnung mit Gastherme gegen eine neu gebaute mit kontrollierter Wohnraumlüftung und Fernwärme eingetauscht, und allein der Komfortgewinn und das Alles-Neu-Gefühl wiegt die Kosten für den Umzug auf.
Bei einer Kaufimmobilie wäre es entweder nur schwer möglich und teuer, alles auf den neuesten Stand zu bringen, oder ein Umzug in eine neue Kaufimmobilie brächte sehr hohe Nebenkosten mit sich.


Gast sagt am 03. März 2016

Im Sommer 2011 bekam ich ein schönes Sümmchen. Meine Eltern wollten, dass wir uns - wie alle "vernünftige Menschen" in unserer Altersgruppe mit doppeltem Einkommen, Anfang 40 - eine Eigentumswohnung kaufen. Wir leben im Rhein-Main-Gebiet und die Preise waren damals schon astronomisch.
Wir waren skeptisch und hatten entweder zu hohe Ansprüche, was im Rahmen unserer finanziellen Möglichkeiten nicht realisierbar war - wir wollten z.B. kein Reihenhäuschen in irgendeiner Trabantenstadt für damals 550T€ oder scheuten den Aufwand bei einer Vermietung.
Der Kompromiss mit den Eltern, nein die haben dann irgendwann aufgegeben ;-), sah dann am Ende so aus, dass wir ein ETF-Depot mit REITs zusammengestellt haben.
Inzwischen ist einer von uns nicht mehr angestellt, die Selbständigkeit läuft leider nicht so wie wir uns vorgestellt haben. Und so wie es aussieht, wird es ab August beruflich nach Asien gehen. Da sind wir froh, dass wir damals kein Eigentum erworben und uns gebunden haben und unser REIT DE000A0LGQL5 hat sich auch nicht schlecht entwickelt.
Was ich damit sagen will, es gibt keine Pauschallösungen und Rechenbeispiele, die Sache ist zu komplex. Da muss man so viele Aspekte in seinem Lebenskonzept berücksichtigen und dann eine Priorisierung vornehmen. Unsere Prios waren immer Flexibilität und Liquidität ohne Stress mit irgendwelchen Leuten.

PS: Abgesehen davon, dass uns früh klar war, dass ein Kauf zum Selbstwohnen für uns nicht in Frage kommt, ist uns bis heute ein Rätsel, wie ein Investment sich lohnt, wenn man direkt am Anfang bis zu 11 Prozent Investitionskosten auf den Tisch legen muss.


mike sagt am 04. März 2016

Hallo Stefan,
du behauptest, Eigentümer und Mieter hätten bzgl der Nebekosten eine gleich hohe Belastung, wenn ich Dich richtig verstehe.
Das ist mE nicht so. Für den Mieter fallen sämtliche Instandsetzung und -haltungskosten sowie Verwaltungskosten nicht an, die der Eigentümer zu tragen hat.
Das sind, je nach Wohnungsgröße, etliche hundert € im Monat. Diese Kosten kann der Vermieter auch nicht einfach so auf den Mieter umlegen, wenn der ein bisschen aufpasst.
Stichwort Vollwartungsverträge oder der Hausmeister, der auch Verwaltungsarbeiten oder Reparaturen durchführt. Von Sonderumlagen ganz zu schweigen. Hier wäre eine Differenzierung daher sinnvoll.

Gruß,
mike


Ivoch sagt am 03. März 2016

Was ich aus der Tabelle herauslesen konnte (bei unveränderten Angaben, bis auf 400.000 Kreditsumme) ist, dass es vermögensmäßig keinen nennenswerten Unterschied macht, ob man kauft/baut oder zur Miete wohnt. Wie es viele sagen, kommt es letztendlich auf die persönlichen Präferenzen an.

Ich zum Beispiel bin in einer Kleinstadt mit ca. 5000 Einwohnern (Osteuropa) aufgewachsen, in einem Einfamilienhaus mit 1000m² großem Grundstück. Als Kind habe ich auch für knapp 1 Jahr in einem Hochhaus in einer Großstadt gewohnt und in den letzten 15 Jahren habe ich in Deutschland zur Miete in unterschiedlichen Bedingungen gewohnt (1 Zimmer ohne Küche, Studentenwohnheim, verschiedene WGs, separate Wohnung).
Ich habe also sozusagen alle Möglichkeiten ausprobiert und für mich kommt ein lebenslanges Wohnen zur Miete nicht in Frage. Ebenso aber auch das Wohnen in einer ETW - ETWs haben nämlich nur die Nachteile einer Mietwohnung, kombiniert mit den Nachteilen der eigenen vier Wänden, aber keine der Vorteile.

Dann gibt es Leute wie der Gast über mir, die einfach andere Lebenseinstellung, Prioritäten und Pläne haben. Jeder muss also genau wissen, was er möchte, bevor er sich für das eine oder das andere entscheidet.

Was ich noch in der Tabelle vermisse ist die Möglichkeit, Sondertilgungen zu berücksichtigen, sowie verfügbares Geld pro Monat - momentan wird ja einfach die Monatsrate für den Kredit genommen.
Wenn man stattdessen einen festen Betrag eintragen kann, der monatlich fürs Wohnen und Investieren zur Verfügung steht (und der auch mit der Inflation ansteigen könnte), dann könnte man ganz gut die Auswirkung von Sondertilgungen berechnen.

@demum - "Fall 2: mittlere Wohnung mieten z.B: 100qm vs größeres Haus kaufen z.B. 160qm: hier liegt das Anlegen in Wertpapiere deutlich vorne. Hier habe ich bei meinen Eckdaten 1,1 mio. € vs 0,75 mio €".
Ist das nicht ein wenig wie Äpfel mit Birnen vergleichen? Du kannst das doch genauso weiterführen und sagen, 60m² Wohnung mieten anstatt 100m² und dann sind es 1,3 mio vs 1,1 mio.
Ich sehe oft ähnliche Vergleiche, teilweise auch hier beim Wesir, die dann zeigen sollen, warum sich der Hauskauf im Vergleich zur gemieteten X-Zimmer Wohnung doch gar nicht lohnt. Richtig ist es doch nur die gleichen Objekte zu vergleichen, also den Bau oder Kauf eines Hauses mit der Anmietung desselben oder eines gleichwertigen.


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 03. März 2016

Nehmt doch mal die Vergleichstabelle und stellt beim x-fachen Kaufpreis 15 ein.

Dies ist in etwa der Faktor bei dem Investoren gerne kaufen, die qm Zahl sollte jedoch auf 70 oder 80 erhöht werden, sonst ist die qm-Miete unrealistisch. Viel spaß beim Versuch, dieselbe Rendite am Aktienmark zu erwirtschaften. Das sind dann die ca. 25 % Eigenkapitalrendite von dem Christoph (der Stillhalter) an anderer Stelle gesprochen hat.

Da braucht man sich auch nicht weiter zu fragen, warum Vermieter oft reich werden und Mieter meist arm bleiben. Wenn ich mir eine solche Wohnung zum Eigennutz kaufe, wohne ich vieleicht nicht im besten Viertel der Stadt - meine Rendite ist aber unschlagbar.

@Ivoch
Sondertilgungen mache ich nicht, bei 5 Jahren Zinsbindung ist dies eigentlich auf Grund der kurzen Laufzeit auch nicht notwendig, ich kann am Ende der Laufzeit ja tilgen soviel ich will. Je mehr ich tilge, umso besser steht übrigends der Mieter mit Depot da (dieser legt das gleiche Geld ja am Aktienmarkt an), die Rendite liegt bei der Immobilie im möglichst hohen Kredithebel, welchen ich durch Sondertilgen jedoch verringere.

@Gast
Die Nebenkosten hat der Käufer im Beispielvergleich bereits nach 7 Jahren ausgeglichen. Da du von 11% sprichst, hast du bestimmt den Makler mit eingerechnet. Dies mache ich nie, weil entgegen der landläufigen Meinung nicht der Käufer den Makler bezahlt, sondern der Verkäufer.
Warum? - Wie bei jeder anderen Ware, rechne ich bei einer Immobilie immer mit dem Bruttokaufpreis. Wer dazwischen alles daran verdient ist mir egal. Ist der Preis OK, dann kaufe ich, wenn nicht dann lass ich es.
Es ist doch keiner beim Kauf überrascht, dass aus heiterem Himmel noch bis zu 6% Maklercourtage dazukommen. Daran sollten vieleicht mal alle Hausverkäufer denken, bevor sie freiwillig auf tausende Euro verzichten. Wenn über Makler verkaufen, dann handelt diesen zumindest ordentlich runter und zwar von Verkäuferseite!


Capri sagt am 04. März 2016

Hallo Stefan,

mal ueberlegt ein Seminar zu geben? Mich interessiert das Thema ETW mit langfristig Vermietung immer mehr. Evtl. in Eigennutzung zu Anfangs, aber mit mgl. Vermietung langfristig. Ich brauch Flexibilitaet und sehe den Ansatz als Ideal fuer meine Lebensphilosophie. Aber ich weiss absolut nicht wo ich anfangen soll, um hier mehr Wissen aufzubauen.

Eine Idee mit welcher Literatur man anfangen kann?

Danke!


Geldinvestor sagt am 04. März 2016

Hallo Stefan, Hallo Finanzwesir und alle die der Meinung sind die "selbstgenutzte Immobilie rechnet sich nicht". Ich habe einen Spiegel-Artikel angehängt, der meiner Meinung nach, den wahren Sachverhalt erläutert.
Immobilienbesitzer haben im Rentenalter einfach mehr Vermögen als Mieter, weil Sie die Gewohnheit (Zwangsparen) beibehalten. Mieter legen das Geld nicht zur Seite sondern konsumieren.
Außerdem kennen die meisten ja gar nicht die Möglichkeit von ETF´s. Das Hauptproblem besteht darin, das ich zwar ca. 8 % p.a. erzielen kann aber ein Draw down von 25-30 % (oder mehr) aushalten muss. Da steigen doch die meisten schon aus... oder ?

http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html


Stefan (Immobilienanleger) sagt am 05. März 2016

Hallo Capri

Seminare geben ist nichts für mich. Ich bin fühle mich nicht so wohl, wenn ich vor vielen Menschen sprechen soll. Ich habe das sogar schon eine Zeit lang im Sportbereich in der Trainerausbildung versucht und ich habe es nicht wirklich gemocht.
Wenn du Einsteigerwissen gut aufbereitest haben möchtest, dann gib doch mal bei Google oder YouTube "Alex Fischer Düsseldorf" ein. Hier findest du viele Videos, die einige Dinge ganz gut erklären.

@Geldinvestor

Kommt das wirklich so rüber, dass ich glaube Immobilien rechnen sich nicht? Glaub mir, der Schein trügt.


Kleiner Hai sagt am 04. Januar 2017

Hallo Stefan (Immobilienanleger),

vielen Dank für die Tabelle, ich finde insbesondere den Punkt spannend, dass Du dem Immobilienanleger auch ein Depot gegeben hast. Das zeigt, wie kompliziert es ist einen fairen Vergleich zu machen.

Das schöne an Excel ist ja, dass jeder noch Anpassungen vornehmen kann, weil da Thema halt viel zu individuell für einen allgemeinen Vergleich ist. Ich hab jetzt beispielsweise den Fall, dass ich für die Rate weniger bezahle, als was ich als Miete für eine Neuvermietung annehmen würde. Auf der anderen Seite kommt die Wohnung aus verschiedenen Gründen mit ungewöhnlich hohem Hausgeld. Ja, das könnte man natürlich auch auf den Mieter weitestgehend umlegen, aber wenn ich für mich die Entscheidung für oder gegen Eigennutzung dort treffe, muss ich das natürlich trotzdem als negativen Faktor in den Vergleich mit aufnehmen.

Noch ein Detail zu deiner Tabelle. Du hast den Bruttokaufpreis als Eingabefeld vorgesehen und ziehst davon die Kaufnebenkosten ab. Kann man natürlich so machen, allerdings finde ich das nicht ganz intuitiv. Insbesondere wenn ich sage, ich bezahle 8% Nebenkosten für Grunderwerbssteuer und Notar würde ich erwarten, dass das bedeutet: 8% auf den Nettokaufpreis. Also Kaufpreis K_netto 1,08 = K_brutto. Du rechnest aber K_netto = 0,92 K_brutto. Das ist nicht das Gleiche. Vielleicht möchtest Du die Tabelle auf den IMHO intuitiveren Nebenkostenbegriff ändern?

Viele Grüße vom kleinen Hai!


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